假按揭推動郊區房價暴漲 中國房地產市場堪憂
2010年4月7日 財新網
“全民炒房”業已形成，“假按揭”推動了郊區房價暴漲，中國房地產市場前景堪憂
【背景】“地段決定價格”的樓市規則在北京被顛覆。今年3月，北京首次出現遠郊區新房價格超過城區次新房的現象。
據北京中原三級市場研究部統計，3月底開盤的項目中，處于北京東郊的通州區部分商品房單價已經接近3萬元。而同在3月開盤的東四環外某項目售價也僅為2.3萬元/平方米。東三環、南二環等內城區不少二手房單價徘徊在兩萬元，遠遠比不上郊區新盤價格。
北京東、北、南部郊區的房價，一直跟著瘋狂上漲中的北京房價“水漲船高”，新房單價早已突破萬元。其中，通州區是房價上漲最快，也是漲幅最大的。
2010年初春通州新城規劃的出臺，帶來了通州區房價的飆漲。有開發商公開表示，通州未來的目標是趕超上海浦東，“這不是沒有可能的事情，只是時間問題”。每平方米2萬元左右的新盤定價，也意味著，通州區的房價在10年間飆升了近10倍。
而受遠郊區房價暴漲帶動，東三環、南二環等房價緩漲區域的二手房正在進行新一輪的“補漲”。
對于郊區、城區房價倒掛的反常現象，購房者也已經有所察覺。北京市房地產交易管理網的數據顯示，3月份，崇文、宣武等南二環房源為主的城區成交量環比漲幅達到206%，明顯高出郊區177%的平均漲幅。
自2000年北京正式進入商品房時代之后，從來都是核心地段房價先漲，然后郊區跟著漲，并且郊區的漲幅永遠會小于城區。但是，2010年這種局面被逆轉了。
郊區、城區房價倒掛原因何在？北京房價繼續暴漲的癥結何在？
中國社科院工業經濟研究所研究員曹建海認為，城郊區房價倒掛是不正常的現象。目前北京高房價是人為“制造”出來的繁榮。
曹建海指出，城區次新房由于首付比例高，貸款相對復雜，而且有不少交易要求一次性付款，難獲投機者的青睞。而在目前較寬松的信貸政策下，有大量新房入市的郊區，自然吸引投機者蜂擁而至。
曹建海相信，房價暴漲與“假按揭”密切關聯。也即通過“造假”購房，利用銀行的錢去投資，自己得利，而讓銀行承擔風險。他援引一位金融界人士的觀察指出，“假按揭”在目前普遍存在。
諸多現象可資佐證：目前有大量房地產商和炒房者到中小城市或是農村，用未在城市買過商品房的人的名義購房；同時，目前90%以上的購房人提供的收入證明可能存在水分；由于很多購房合同面簽改為代簽，相當多銀行在放貸前甚至沒有見過購房人。
中國人民銀行營業管理部近期發布的報告顯示，今年一季度，北京有購房需求的居民中，投資性購房居民占比達到了23.1%，創近兩年以來的新高。作為最基本的民生產品，房地產已成為地方政府、開發商和公眾最重要的投資工具，“全民炒房”之勢業已顯露。
由于投資獲利的層層加碼，當前一些大城市的房價水平，相對于當地居民的可支配收入，已經達到了超乎想象的高度。比如北京，建成區的房價與家庭收入比目前已經超過了30倍，房價與年租金之比則超過了50倍。
這必然會對其他產業和居民消費形成擠壓，人為壓制人民生活水平，阻礙產業結構升級步伐。從長期來看，越積越大的泡沫破裂也必然嚴重危及中國銀行體系。
在曹建海看來，城市土地拍賣機制直接推動了整個城市地價和房價體系的重構。在商品房市場供不應求的條件下，政府壟斷房地產用地的供應，以拍賣土地謀取政府收益的最大化，極易引起整個城市地價的連鎖上漲。
曹建海認為，國土資源部所謂土地新政中的“政策性住房”，主要是由高價房構成的，帶有很強的欺騙性；該部門近年來反復強調清理“小產權房”，這似乎也在變相為高房價托市。政府應該看到“小產權房”作為重要的社會財富，對高房價下解決一大批城鄉居民住房問題的正面作用。 
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