牛刀：加息和物業(yè)稅雙管齊下方能化解房?jī)r(jià)泡沫

牛刀：加息和物業(yè)稅雙管齊下方能化解房?jī)r(jià)泡沫

——3月31日中午接受中央電視臺(tái)采訪記錄

中央電視臺(tái)記者：國(guó)土資源部最近提到房地產(chǎn)租價(jià)比過(guò)高，是政府首次承認(rèn)房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重，網(wǎng)上也有網(wǎng)友列出了中國(guó)房地產(chǎn)和日本當(dāng)年崩盤(pán)的時(shí)間表，你認(rèn)為現(xiàn)在有什么好辦法，能夠化解房?jī)r(jià)泡沫？

牛刀：中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫舉世聞名，全球都在等著看中國(guó)房地產(chǎn)崩盤(pán)的笑話，這是有科學(xué)數(shù)據(jù)可以測(cè)評(píng)的。房?jī)r(jià)泡沫的測(cè)度，除了國(guó)土資源部說(shuō)的租價(jià)比，還有房?jī)r(jià)收入比和空置率。從租價(jià)比來(lái)說(shuō)，一般是房地產(chǎn)投資性?xún)r(jià)比的一個(gè)指標(biāo)，為1比200最適中，也就是說(shuō)，200個(gè)月租金的收益可以收回全部房款，但是，在深圳是1比500，上海、北京是1比480，泡沫顯而易見(jiàn)。

房?jī)r(jià)收入比超過(guò)國(guó)際警戒線的一倍以上，在一線城市突破了1比20，國(guó)際警戒線為1比6。而空置率呢？有兩種算法，一種算法是開(kāi)發(fā)商的算法，為沒(méi)有賣(mài)出去的房子，我們把這種空置率稱(chēng)為行業(yè)空置率。還有一種算法，是社會(huì)算法，把沒(méi)有人居住的房子稱(chēng)為空置率，這樣的空置率十分驚人，上海、北京和深圳，這樣的空置率達(dá)到40%，也就是說(shuō)，將近一半房子是沒(méi)人住的。

最近，國(guó)家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡(luò)，在全國(guó)660個(gè)城市查出一個(gè)數(shù)據(jù)，總共有6540萬(wàn)套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個(gè)月為零。也就是說(shuō)，中國(guó)政府辛辛苦苦造了這么多房子空在那兒沒(méi)人居住，很多在炒家手上，既不出租也不自用只為等著漲價(jià)，造成社會(huì)資源的極大浪費(fèi)，也給銀行帶來(lái)了極大的風(fēng)險(xiǎn)。買(mǎi)房子不是買(mǎi)黃金，你買(mǎi)黃金買(mǎi)多少都沒(méi)問(wèn)題，因?yàn)槟鞘腔ㄗ约旱腻X(qián)。但是，買(mǎi)房子在銀行有杠桿效應(yīng)，20%的首付有4倍的杠桿效應(yīng)，40%的首付有1.5倍的杠桿效應(yīng)，只有50%的首付，銀行和個(gè)人的風(fēng)險(xiǎn)才是對(duì)等的。

中國(guó)的這一輪房?jī)r(jià)泡沫是在決策層沒(méi)有察覺(jué)的情況下，突然暴露出來(lái)的，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商一直在欺騙和胡弄決策層，有那個(gè)什么城市化還有多少多少年，北京的房?jī)r(jià)要成為全球第一，等等等等，完全忽視了一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本常識(shí)，那就是房?jī)r(jià)上漲要與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市居民收入增長(zhǎng)相均衡，脫離了這種均衡的狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)就要出問(wèn)題。尤其是2009年的貨幣貶值，更加催生和放大了房?jī)r(jià)泡沫。

從現(xiàn)在情況來(lái)看，只要中國(guó)政府的決策層開(kāi)始警覺(jué)，并下大力氣化解泡沫，還是有機(jī)會(huì)。那要兩手并重，一手是立即開(kāi)始加息，停止人民幣的繼續(xù)貶值，弱化所有資產(chǎn)的投機(jī)行為，維護(hù)人民幣幣值的穩(wěn)定，消弭市場(chǎng)的恐慌情緒；還有一手就是立即開(kāi)征物業(yè)稅，將中國(guó)660個(gè)城市的空置住宅逼出來(lái)，流向市場(chǎng)，發(fā)揮住宅的利用效力。這樣，化解泡沫還會(huì)有可能，否則，一切都晚了。日本只是失去20年，中國(guó)要失去30年。