任玉嶺:房地產業跟足球一樣 腐敗不除問題不解

房地產業跟足球一樣 腐敗不除問題不解

　　 

　　

2010年03月10日 瞭望東方周刊

　　 

　　

　　

　　

解決住房問題并不是太難，現在的問題就是被一些既得利益者糾纏著，動不得、走不得、行不得

　　 

　　

　　

　　

《瞭望東方周刊》記者舒泰峰、特約撰稿李曉明 | 北京報道

　　 

　　

從地方到全國，房子問題無疑是“兩會”上最受關注的第一大話題。說房子已成為億萬國人的頭等大事，恐怕沒有人會反對。　　

　　

那么，房地產問題的根源在哪里？又如何破解？全國兩會前夕，《瞭望東方周刊》記者專訪了長期關注此問題、并以敢言著稱的國務院參事任玉嶺。

　　 

　　

美國歸來的地產商說：在美國利潤15%，回國150%　　

　　

《瞭望東方周刊》：在你看來，中國房地產的問題出在哪里？　　

　　

任玉嶺：我認為房地產問題應該從解決腐敗入手，這是一個要害。就像足球一樣，中國的足球為什么上不去？從10年前的世界41名變到了現在的97名，原因在哪？花錢少嗎？人員少嗎？為什么老在往后退？最后知道了，是因為腐敗。　　

　　

今年1月10日，國務院出臺了促進房地產平穩發展的通知，內容切中要害。但這次通知能否很好發揮作用，關鍵在于政策的執行力能否確保。過去幾年為抑制房價飆升，出臺了不少通知和文件，但每出臺一次文件都迎來一次房價增長。這和當年藥品的情況類似，國家降一次藥價，藥價就迎來一次增長。　　

　　

我們今天的房地產業，說穿了，就跟足球和當年的藥價是一樣的。房地產的腐敗一天不除，中央關于房地產政策的推動就難以實現。　　

　　

《瞭望東方周刊》：據你觀察，房地產腐敗問題到了怎樣一個程度？　　

　　

任玉嶺：應該說相當嚴重，甚至是積重難返。全國人大常委會原副委員長成克杰、云南原省長李嘉廷、山東省委原副書記杜世成、北京市原副市長劉志軍，統統倒在房地產問題上。　　

　　

我18年來親眼目睹的一些情況，也同樣反映出這個領域的腐敗大得不得了。一般情況下，凡是高利潤領域都是最易出現腐敗的地方。房地產正是如此。　　

　　

20年前我在廣西北海當副市長的時候，就已經感受到房地產領域因為有暴利，必然要出現高腐敗。當年北海一個管土地的科長出了問題，然后就換了一個工作比較有經驗的共產黨員來接替，結果他上臺不到半年，床底下就被搜出300多萬的現金。他臨上“斷頭臺”的時候，這300多萬還沒有動，有的上面夾著名片，他甚至都沒有打開過捆。這是一個非常典型的例子。為什么干六個月就有這么多人給他送這么多錢？就是因為這個領域的利潤太高了。　　

　　

舉一個我知道的老板的例子。他當時拿了一張圖，說要建一個什么中心，就在北海拿到了20畝地，每畝地劃撥價10萬元，20畝地是200萬。可是外面的市場價是80萬一畝，他倒出去的時候就變成了1600萬。他付出200萬的成本之后還剩1400萬。從這個老板手中買地的人少帶了300萬，給他寫了個欠條。也就是說，這個老板手里有1100萬，除去打點各個方面以后，還有1000萬，很快他就成了千萬富翁。后來那個欠他300萬的人因為買房子買虧了，在泡沫之后垮了下去，一無所有。這個老板就說算了吧，把300萬元欠條當著欠款人的面給撕掉了。就這么簡單，300萬不要了。為什么？因為他的錢賺得太容易了。　　

　　

我認識的朋友當中，有兩個在1997年下海做房地產。一個人借了30萬元起家，一個人借了500萬元起家。后者在9年后的2006年已經進入了中國財富100強的前幾名；而前者，在2005年的一個公開場合，講他的凈資產已經達到25個億。　　

　　

所以有些人說房地產沒有暴利，那是不顧事實的，這些都是我親眼目睹、親身經歷、親自交往的朋友，他們就是這么過來的。　　

　　

《瞭望東方周刊》：圍繞房地產，形成了一個利益共同體。　　

　　

任玉嶺：的確是這樣。我有一次在清華大學講課，有學生跟我說，前一天有個官員來給他們講，說房地產的利潤最多是7%。為什么會出現這種情況？我懷疑是有人被收買了。　　

　　

我還知道，一個房地產開發企業負責售房的人告訴我，某經濟適用房小區有一棟位置最好面臨花園的大樓，總面積不少于20000平方米，整棟送給了某個主管單位，因此，院內百姓都稱這座樓為“腐敗樓”。八年多過去了，這棟樓還有很多戶沒入住。　　

　　

房地產實際利潤如何呢？我2007年春節在北京貴賓樓一個宴會上專門調查了兩個房地產老板。我問一個國有成分占主要比例的企業老板，你們的利潤有沒有100%？他當時說何止100%！　　

　　

我又問另外一個從美國回來的房地產老板，他說他在美國的利潤是在15%上下，回到國內就達到150%。　　

　　

應該把房地產的問題，房地產內部的商業賄賂，作為紀檢部門查處的重點。這將是解決廣大百姓住房困難問題的關鍵之關鍵。　　

在中國沒有房子住被認為是最大痛苦　　

　　

《瞭望東方周刊》：破除腐敗的重要性不言而喻，不過除此之外，恐怕還有一些因素也同樣屬于根子上的原因，比如土地財政的問題。　　

　　

任玉嶺：根治房地產問題，我認為現在有三個方面的觀念需要解決。第一個觀念，房地產涉及60多個行業，特別是鋼鐵水泥、建筑材料等行業。誰都擔心房地產問題處理不好，會影響經濟發展。那些特別關注GDP的經濟學家也持有這種觀點。實際上，現在“保的是什么”這個問題沒有弄清楚。很有可能保的是少數人的利益，是既得利益者的利益，是被腐蝕的某些干部的利益。　　

　　

那么，房地產要不要保？我認為一定要保。現在的問題是怎樣保。只要端正認識，瞄準市場去建房，就一定能保證房地產的穩定發展。　　

　　

我們有1.4億農民工在城市，有上千萬、甚至更多的由農村走出的大學生，他們對住房嗷嗷待哺。如果我們把建什么樣的房地產、為誰建房的問題妥善解決了，房地產就必將面臨一個巨大的發展空間。搞得好，不僅不會下滑，而且會有大發展，不僅不會影響GDP的增長，而且會使GDP的增量更有保障。　　

　　

《瞭望東方周刊》：其他兩個要改變的觀念是什么？　　

　　

任玉嶺：第二個就是土地財政。必須解決好政府財政對土地的依賴。改革開放初期，我們政府沒有靠土地來發展經濟，而是靠創新思維、靠改革開放來推進經濟發展。再過十年、二十年之后，中國也可能再沒有土地可以保政府的財政了。因此，現在依靠土地來維持、促進財政增收的做法，是一種不可持續的做法。現在北京、上海財政的很大比例是靠土地提供的，這樣怎么能夠降低城市門檻？怎么能夠解決廣大城市居民沒有住房的問題？我們應該考慮讓老百姓在土地上受益，一定要遏制通過土地獲得財政收益的巨大沖動。　　

　　

第三個問題，就是建房一定要從中國實際出發。我們有些地方領導，在報紙上喊中國人不需要有自己的住房，說外國人很多都不要自己的住房。這些人沒有設身處地，沒有把自己放到群眾之中。中國人與外國人不一樣。首先，中國有兩個成語，一個叫“安居樂業”，另一個叫“流離失所”。在中國一旦沒有房子，就是最大的痛苦。遠在1500年前，杜甫就寫道：安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。毛澤東也曾經專門書寫過這句話。這句話現在被新加坡的住房部門拿去，作為他們的局訓。　　

　　

改革開放之初，只要國家新建一個科研機構或一所大學，都要想盡辦法在周圍建一些宿舍。例如中國科學院的很多研究所，又如北京學院路的很多大學，都是這樣。年輕人在那里工作，吃完晚飯就上實驗室，有時晚上的工作時間比白天還多。我們現在的科技資金成幾十倍、上百倍地增加，為什么還與諾貝爾獎無緣？我認為是與我們很多的安排，與很多年輕人沒有固定居所是有直接關系的。居住在幾十公里以外，路上要消耗幾個小時，怎么能夠安心？怎么能有更多的時間鉆研問題呢？　　

　　

要使大家居有恒，并不是說一定要擁有房產權。我一直主張要大量興建廉租房，多到只要有人需要就可以租給你。到這種程度，房地產也會得到大發展，人民也可以安居樂業了。　　

　　

還有，由于沒有住所，很多農民工夫妻同在一個城市，卻不能在一起生活。也因為沒有房子，有很多農民工只能把妻子留在家鄉。廣州前幾年曾有一個報紙報道，63%的已婚農民工常年沒有夫妻生活。我在金華做調查的時候，有一個小市的市長告訴我，農民工因為沒有自己的居所，夫妻在樹林里做愛還被公安局給抓了。這個例子雖然小，但是很值得我們注意。　　

　　

還有兒童，現在有兩千多萬兒童留在農村，不能和父母在一起，原因是什么？就是沒有房子，沒有便宜房子。這就為我們的社會不僅帶來了今天的問題，而且會帶來明天的問題。最近有專門研究指出，新生代農民工的犯罪問題，很多與缺乏雙親的照顧和教育直接相關。　　

房地產不可背離廣大百姓的基本需求　　

　　

《瞭望東方周刊》：但是，在現實中怎么才能實現你所說的這幾個突破？　　

　　

任玉嶺：最重要的，土地要與保障性住房緊密配套。要解決好保障性住房，就一定要解決好土地的廉價供應問題。土地本來是國家的，從農民手里取過來的時候價錢很低，一些中等城市收農民一畝地才給幾百元。就是因為倒了一手，變成了幾十萬、幾百萬，必須要殺這股風否則保障性住房無法改善。　　

　　

現在為什么一些老板囤積土地，或者倒賣土地，甚至包括一些國企？就是因為土地在迅速升值。我們應該遏制土地升值。土地是國家的，國家完全可以掌握土地的命運。但就因為剛才說的腐敗在作祟，土地不斷被倒手或囤積，等待高價。　　

　　

由于腐敗問題，造成土地管理失控。土地的倒賣是失控的，土地的價格也是失控的。我不相信政府沒有這個權威，管不住土地。問題是不下功夫去管，而是要保護少數人的利益。　　

　　

第二個，住房建設管理應該公開透明。　　

　　

2006年我曾經到溫州蒼南縣去做過一個調查，有一個面積為28萬平米的小區，土地是政府提供的，住房售價才610到630元/平方米。由此看出中國住房的建安成本是很低的。我去問這個建小區的老板，他說凈得八九百萬。可見只要土地價格控制住，建房的成本并不是太高。　　

　　

因此，我認為，要建房就應該請老百姓、請人大代表、政協委員來核定建筑成本，然后按照這個成本和應該給開發商的合理利潤進行招標。現在老百姓心里沒有數，開發商怎么說怎么是，少數的管理部門也和他們一個鼻孔出氣，也講建筑成本如何之高，卻不愿意去核定這個成本。而在招標的時候也多是走路子，就不可能真正把成本降下來。　　

　　

因此，解決住房問題并不是太難，現在的問題就是被一些既得利益者糾纏著，動不得、走不得、行不得。　　

　　

我是看好中國的房地產發展的，因為需求巨大。但是如果背離這個剛性需求，那么只能走向泡沫化。如果我們不能正視房地產現存的問題，一味地支持既得利益者，那么房地產的泡沫必然有一天要徹底破滅，給國家帶來的危害將不可設想。　　

每戶最多兩套住房　　

　　

《瞭望東方周刊》：在具體的制度設計上，你有何建議？　　

　　

任玉嶺：第一要使中國的住房，不管是高官還是百姓，都從中國實際出發。應該學習韓國的做法，原則上一戶一套，最多兩套。異地購置住房不能超過一套。比如我可能在天津擁有一套住房，現在到北京來工作，那可以在北京擁有一套，但不能在廣州或者上海等地方再有。因為中國的土地比較緊缺，人們不能無限制地擁有住房。另外，在別墅的建設上，國家已經下過幾次決心禁止，但沒有止住，原因也是腐敗。我認為在人煙稠密的地方建別墅不應批準。　　

　　

第二，為了實現一戶不超過兩套住房，還要對住房有一個統一的、按身份證號碼進行管理的機制。每套住房都應按身份證號入網。這樣既可以查清在這方面的腐敗問題，又可以約束一些人購買多套住房。現在我們的網絡很方便，這個問題應該可以解決。　　

　　

第三，對外國人或者是華僑在國內購房要有價格限制。要通過價格和物業稅進行調控，調節熱錢在中國的購房。既然你生活在發達國家，收入比中國高幾十倍，我們就應該有特別的政策。我在澳大利亞、新西蘭做調查的時候，給我當導游、司機的人前后有十個，其中八個都在中國購了房，最多的買了四套，而且主要在北京、上海、廈門、廣州。他們都是在國外拿綠卡的華人。這個問題應該引起注意。　　

　　

第四，對土地管理，我們已經有文件，就是2007年的27號文件，規定70%的土地用于保障性住房，30%的土地用于商業住房。我們應該嚴守這條界線。對70%的保障性住房用地應該低于商品房十倍甚至二十倍的價格。這是使保障性住房面向剛性需求的根本保障。　　

　　

《瞭望東方周刊》：70%的保障性比例其合理性何在？　　

　　

任玉嶺：我國第一次開征個人所得稅時，有一個報道，當時說達到1600元納稅標準的人的比例是21%，也就是說79%的人月收入達不到1600元。這是2005年的事。第二次，2007年，起征點變成2000元后，也有一個報道，說應該納稅的人達到20%，也就是說月收入低于2000元的還占80%。　　

　　

我們不按80%考慮，拿出中間10%作為一個緩沖，減掉這部分也就是70%，這符合中國工薪階層占比的實際。　　

　　

《瞭望東方周刊》：在你看來，房價多少錢才是合理的？　　

　　

任玉嶺：我是這樣考慮這個問題的。沒有達到納稅水平的80%的人，月收入水平2000元，一年是2.4萬。住房在國外一般是年收入的3到5倍，我們按照6倍來算---這個收入不是跟億萬富翁來平均，是按未納稅的人的收入來計算。按照這個收入，房價大約是14.4萬。　　

　　

再一個就是要在城市的東西南北中，繁華與非繁華的地方都應該有保障性住房的安置。不要都安排到遠郊區，幾十公里之外去。應該讓有車一族往外走，沒車族在工作場所附近能有住房。　　

　　

還有一點，現在的廉租房、保障性住房只對有戶籍的人開放，這是不妥的。都是中華人民共和國的公民，都在這個城市工作，就應該享受同樣的待遇。特別是廉租房，只要有需求的都應盡可能保證供應。