李昌平：房?jī)r(jià)這匹野馬這回終于上套了

房?jī)r(jià)這匹野馬這回終于上套了

李昌平

中國(guó)的房?jī)r(jià)，就象一這野馬，狂飆了10年，很多城市十年漲了10倍。北京、上海、深圳等大城市的房?jī)r(jià)1平方米都好幾萬(wàn)了。特別是2009年，在全世界主要國(guó)家的房?jī)r(jià)都下降的大背景下，咱們中國(guó)的房?jī)r(jià)金雞獨(dú)立，大漲了50％！這意味著中國(guó)資產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造了近30萬(wàn)億人民幣財(cái)富，相當(dāng)今天中國(guó)經(jīng)濟(jì)規(guī)模的總量，真是奇跡啊！這奇跡的代價(jià)是絕大多數(shù)小老百姓又給××××白干了1年。

在2010年“兩會(huì)”的提案之中，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的提案幾乎占據(jù)半壁江山。

民怨大有沸騰之趨勢(shì)！

“兩會(huì)”前的2月27日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶接受中國(guó)政府網(wǎng)、新華網(wǎng)聯(lián)合專訪，與廣大網(wǎng)友在線交流時(shí)說(shuō)：“我有決心，本屆政府任期內(nèi)能把這件事情管好，使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，使房?jī)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理的價(jià)位。”

很多人又苦笑了。但，這回，我挺溫總理！

我相信房?jī)r(jià)真的會(huì)停下來(lái)歇歇腳啦！因?yàn)檫@次“調(diào)控房?jī)r(jià)”與歷次“調(diào)控房?jī)r(jià)”有著根本不同。

房?jī)r(jià)十年狂飆的原因

要搞清房?jī)r(jià)十年狂飆的原因，首先要搞清中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)什么樣的市場(chǎng)，我給你打個(gè)比方加以說(shuō)明：交通和運(yùn)輸需要車子。于是，一些小廠商制造拖拉機(jī)，一些家庭工廠制造三輪車，一些農(nóng)戶自制人力車或馬車，大制造商們則生產(chǎn)先進(jìn)的汽車。大家都在這個(gè)市場(chǎng)上混得不錯(cuò)！可是，有一天，有一群“先進(jìn)生產(chǎn)力的代表”鼓動(dòng)一個(gè)代表“先進(jìn)生產(chǎn)力”的政府，做出了一個(gè)有“戰(zhàn)略意義”的決策：制造拖拉機(jī)、三輪車、人力車、馬車統(tǒng)統(tǒng)非法，交通和運(yùn)輸只能用最先進(jìn)的汽車。于是，汽車從此身價(jià)百倍，價(jià)格只漲不跌。汽車不僅具有金子一樣的保值功能，還有增值套利的功能；于是，汽車就不做大眾交通運(yùn)輸了，有錢人買汽車放著，等著漲價(jià)套利，或出租收租。這可是苦了農(nóng)民、市民和從事運(yùn)輸?shù)娜恕，F(xiàn)實(shí)中的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)和市場(chǎng)狀態(tài)正是這樣的！
很明顯，房地產(chǎn)價(jià)格狂飆的原因在于政府只代表“先進(jìn)生產(chǎn)力”，特許房地產(chǎn)商獨(dú)占房地產(chǎn)利潤(rùn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是不折不扣的壟斷市場(chǎng)。

也許有人會(huì)辯護(hù)：房地產(chǎn)商有千千萬(wàn)萬(wàn)個(gè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，怎么是壟斷的市場(chǎng)呢？

一個(gè)充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)必須具備兩個(gè)最基本的條件：第一，市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)是均衡的，即市場(chǎng)存在供給和需求兩大對(duì)立陣營(yíng)；第二，市場(chǎng)兩大對(duì)立陣營(yíng)的力量是均衡的，即供給方和需求方的權(quán)利基本平等的。只有上述兩個(gè)基本條件存在的市場(chǎng)，市場(chǎng)機(jī)制（價(jià)值規(guī)律）——無(wú)形之手才發(fā)揮作用。市場(chǎng)機(jī)制其實(shí)就是市場(chǎng)對(duì)立陣營(yíng)的博弈過(guò)程，可以簡(jiǎn)單表述為：供給陣營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)的有效性，基于需求陣營(yíng)合作（自給自足）的有效性。假如消費(fèi)者之間無(wú)權(quán)合作或無(wú)法合作，供給陣營(yíng)就不會(huì)競(jìng)爭(zhēng)、只會(huì)聯(lián)盟；假如消費(fèi)者之間能夠有效合作（自己自足），供給陣營(yíng)就會(huì)充分競(jìng)爭(zhēng)，難以聯(lián)盟。

很顯然，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不具備兩個(gè)最基本的條件，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上只有供給聯(lián)盟，并沒(méi)有需求聯(lián)盟。價(jià)值規(guī)律（市場(chǎng)機(jī)制）在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上并不發(fā)生調(diào)節(jié)作用——價(jià)格不圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。所以，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的常態(tài)是——空置率越來(lái)越高，房?jī)r(jià)也越來(lái)越高。

歷次調(diào)控房?jī)r(jià)都是隔靴搔癢

面對(duì)中國(guó)一路高歌的房?jī)r(jià)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)學(xué)人總是圍繞是否加息、或增加土地供應(yīng)、或增減稅費(fèi)、或增加經(jīng)濟(jì)房供應(yīng)、或公開(kāi)房屋成本、或限價(jià)等等方面爭(zhēng)論不息。爭(zhēng)論的各方都覺(jué)得真理在自己的手上。但基本的事實(shí)是：市場(chǎng)調(diào)節(jié)是失靈的，政府調(diào)控也是失靈的。

市場(chǎng)調(diào)節(jié)失靈好理解，因?yàn)槭袌?chǎng)結(jié)構(gòu)不均衡，且市場(chǎng)供給和需求兩大陣營(yíng)權(quán)利不平等。

為什么政府調(diào)控也一再失靈呢？很多人不理解。其實(shí)道理也很簡(jiǎn)單，因?yàn)檎行沃直仨毻ㄟ^(guò)市場(chǎng)無(wú)形之手起作用。即外因透過(guò)內(nèi)因起作用。

政府是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)之外的力量，是中立的。當(dāng)市場(chǎng)對(duì)立的兩大陣營(yíng)出現(xiàn)力量失衡的時(shí)候，政府的責(zé)任是幫助弱勢(shì)的一方。所謂政府調(diào)節(jié)，就是政府幫助市場(chǎng)上弱勢(shì)一方，使市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和力量達(dá)成均衡，讓市場(chǎng)機(jī)制（無(wú)形之手）長(zhǎng)期處于正常工作狀態(tài)。

在當(dāng)下中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)里，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有勢(shì)均力敵、權(quán)利對(duì)等的兩大對(duì)立陣營(yíng)，只有供給陣營(yíng)的價(jià)格同盟、甚至官商勾結(jié)。政府調(diào)控怎么會(huì)起作用呢？房?jī)r(jià)越調(diào)越高自然就不奇怪了！　　

這次政府調(diào)控手段回歸了常識(shí)

我之所以相信溫總理“使房?jī)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理的價(jià)位”的表態(tài)抱有信心，是看到了政府2010年調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施回歸了常識(shí)！

調(diào)控的常識(shí)是什么？調(diào)控的常識(shí)就是政府要幫助市場(chǎng)的弱勢(shì)陣營(yíng)。

最近一段時(shí)間，政府正在這樣做的：

如，大力增加保障性住房供給。據(jù)報(bào)道：重慶政府2010年將增加875萬(wàn)平方米保障性住房供應(yīng)。很多住房都規(guī)定土地出讓金50％用于保障性住房建設(shè)。

又如，啟動(dòng)合作制租賃房工程，用農(nóng)民集體建設(shè)用地解決農(nóng)民工住房。據(jù)報(bào)道：北京市今年在城鄉(xiāng)結(jié)合部50個(gè)重點(diǎn)村，啟動(dòng)合作制租賃房工程，由農(nóng)民入股，依照規(guī)劃在集體土地上建設(shè)股份合作制的租賃房，供外來(lái)務(wù)工人口租用。

再如，中央2010年一號(hào)文件強(qiáng)調(diào)把建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村和推進(jìn)城鎮(zhèn)化作為保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的持久動(dòng)力，推動(dòng)資源要素向農(nóng)村配置。

這些措施雖然沒(méi)有加息、征稅、控貸、增加土地供應(yīng)、提高首付比例、取消預(yù)售制度等等措施時(shí)尚，但是非常基礎(chǔ)性的措施——建設(shè)一個(gè)結(jié)構(gòu)均衡、供給和需求雙方權(quán)利平等的房地產(chǎn)市場(chǎng)。只有這個(gè)基礎(chǔ)建立了，房地產(chǎn)市場(chǎng)才是一個(gè)真正的充分競(jìng)爭(zhēng)的健康市場(chǎng)，加息、征稅、控貸、提高首付等措施才是有效的。

 
作者單位：河北大學(xué)中國(guó)鄉(xiāng)村建設(shè)研究中心

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