當前房地產(chǎn)政策誤區(qū)

當前房地產(chǎn)調(diào)控政策誤區(qū) 

我國房地產(chǎn)當前已處于價格泡沫區(qū)，這已成為多數(shù)人的共識，特別是中心城市如北京、上海及熱點地區(qū)如海南三亞。造成泡沫的條件與原因固然很多，各種分析也已汗牛充棟，但多數(shù)分析只不過是表層的現(xiàn)象羅列，沒有觸及到本質(zhì)。由此所出臺的調(diào)控政策也總是有隔靴騷癢的感覺。其實，任何價格泡沫從根本上來說都可歸結(jié)到市場供求失衡。我們可從供求二方面對此作出分析：

供給方面，有二個重要的因素影響著房屋供給的數(shù)量：一是土地供給；二是城建規(guī)劃（在相同土地供給情況下，不同的城建規(guī)劃會有不同的房屋供給這一點常常被忽視），而這二方面都由政府壟斷與控制。地方政府有計劃的限量出讓土地的方式和不合需要的城建規(guī)劃，就可以適應任何需求端需求數(shù)量的變化而控制土地出讓的價格。例如海南省這次宣布建立國際旅游島后暫停供地（待國務院審批整體規(guī)劃后），海南整個房價立即暴漲，盡管海南以山地丘林為主，并不缺房地產(chǎn)開發(fā)的土地（不占用農(nóng)田）。而象北京、上海這樣的核心城市，由于城區(qū)面積過大，因為工作上下班的距離問題，即使是郊區(qū)有地，也不可能無限地擴展。太遠的上下班距離要計入生活成本，這也會使中心城區(qū)的住宅越顯珍貴。

供給雖然還要受到投資與貨幣政策（銀行貸款）的影響，但在當前我國供給趨緊的情況下，決定因素還是政府的土地與規(guī)劃控制。正因為此，地方政府想賣出天價土地是很容易的。

需求方面。房地產(chǎn)有效需求由二個方面構(gòu)成：住房需求與投機需求。

住房有效需求量的計算：在我國特定社會情況下，購房者的首付往往是集父母子女全家積集，首付往往是一個大家庭的存款。首付加按揭形成貨幣購買力，也就是社會有效的需求量：

有效需求貨幣量＝首付＋按揭貸款

假如社會能集到的首付款總量為3000億，當按揭貸款比例為70%時：有效需求貨幣總量＝1萬億；當按揭貸款比例為80%時：有效需求貨幣總量＝1.5萬億。

當供不應求時，價格由最大有效需求的購買力決定；當供過于求時，價格由房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本決定。現(xiàn)在因限量而產(chǎn)生供不應求，在排除投機需求情況下：

　房屋價格＝有效需求貨幣總量÷房屋供給數(shù)量

例如，假設因土地與規(guī)劃限制，單位時間內(nèi)房屋供給總量只有100萬套房進入市場。在供給總量不變的情況下，不同的按揭比規(guī)定，就會產(chǎn)生不同的房價：

當按揭貸款比例為80%時，房屋價格＝1.5萬億÷100萬套＝150萬元每套

當按揭貸款比例為70%時，房屋價格＝1萬億÷100萬套＝100萬元每套

當按揭貸款比例為50%時，房屋價格＝0.6萬億÷100萬套＝60萬元每套

當按揭貸款比例為0時，房屋價格＝0.3萬億÷100萬套＝30萬元每套

當由購買力所形成的房價＜房屋成本價＋房產(chǎn)投資資本平均利潤時，表明供過于求，房產(chǎn)投資資本會流出，因此最終房價＝房屋成本價＋房產(chǎn)投資資本平均利潤。

從以上實例中可以看出，影響房價的二個主要因素是供求。在供不應求的市場條件下，房價與銀行提供的按揭比例相關(guān)，如果供給不變，當按揭貸款比例為0時，房價只有30萬元每套。銀行提高按揭貸款比例時，房價成比例提高，當按揭貸款比例為80%時，房價也由30萬元每套上漲到150萬元每套。

當房屋市場供不應求時，就會產(chǎn)生投機需求，投機需求的增加會進一步造成供不應求，并且會產(chǎn)生正向自激，即投機需求造成供求更為緊張，價格進一步的上漲，而價格的進一步上漲又會促使投機需求進一步的增加，剌激價格更高地上漲，房價泡沫也就越來越嚴重。遠離居民消費能力的房價之所以仍然有市場，主要與投機需求自激有關(guān)系。

在政府平衡供地或者弱平衡供地的情況下，雖說土地供給是平衡的，但供求緊張也是可以制造出來的。例如，開發(fā)商可通過拿地后不開發(fā)、推遲開發(fā)、捂盤的方式人為地制造供求緊張。一旦供求緊張成立，就為投機客制造了進場的機會，從而形成投機性自激市場。這些年來，地方政府以已經(jīng)平衡供地為借口，將商品房的實際供給不平衡的責任推得一干二凈。也不排除有的地方有意無意地與開發(fā)商、投機商聯(lián)合制造供求緊張的情況。

這里有一個十分有趣的情況，購房人為了早日買到房屋，由此銀行發(fā)明的按揭貸款。作為個體者來說，總是希望按揭越來越低，在政府限定土地供給的情況下，如果土地供給不隨著按揭的比例作相應的調(diào)整，僅降低按揭而不相應提高土地供給，那么，恰恰是越來越低的按揭，卻使購房者自已獲得更高的房價，買不起房者仍然是買不起房，而買得起房者則反而變成房奴。其實，在這種情況下，降低房價的主要辦法不是別的，而是降低按揭。如果提高按揭比，要想保持房價不變，就要相應地增加土地供應以等量提高市場最終房屋的供給量。

通過以上分析，我們就可以看清楚房產(chǎn)地價格泡沫形成的真正原因是什么。如果政府真正想治理房地產(chǎn)價格泡沫，只有如下一些措施才可能起作用：

1、            政府以平衡與弱平衡方式供地都是不行的，一旦有形成價格泡沫的趨向時，就應該寬供地。城建規(guī)劃必須要考慮工作與居住的空間距離合理，特大城市空間距離太大，不僅僅是造成交通阻塞的因素，也是造成中心城區(qū)房價高漲的因素。因此，合理的城建規(guī)劃也是解決房地產(chǎn)泡沫的重要因素。

2、            當市場實際供房不足造成房價上漲時，短期降低房價最有效的辦法是降低按揭貸款比，以減少社會對房屋的有效需求量。如果提高按揭比，就要相應地增加市場房屋的供給量。

3、            住房是居民生活必需品和居民獲得生存的基本權(quán)利，在城市中心城區(qū)土地供給日顯瓶頸,而社會兩極分化日益嚴重的情況下，巨大的投資貨幣的積集對住宅的投機已經(jīng)影響到城市普通居民的基本生存權(quán)利，因此，應立法堅決制止對普通住宅的投機。現(xiàn)有的五年內(nèi)賣出房屋征5%的營業(yè)稅，二套房提供40%的按揭等情況，顯然是遠不足以抑制投機，浙江資金這次在海南炒房,全現(xiàn)金付款根本不用按揭,可見投機資金已強大到可脫離銀行工具的使用。

4、            開征物業(yè)稅以降房價的可能性不高。原因是，新房價中不包含土地稅，新房價格中的這一塊降價可能會因為當期的有效購買力并沒有降低，由于前述的原因，房價又會由漲價來形成新的與當期購買力相適應的平衡。最終造成購房者既要支付物業(yè)稅，又要支付漲起來的新房價。當然,這并不是反對物業(yè)稅,只是說明漲價、降價的最根本因素還是供求關(guān)系，如果物業(yè)稅并不直接影響供求關(guān)系，則可能與銀行按揭貸款一樣，本意是好的，但所起的作用相反。如果說僅以物業(yè)稅來抑制投機購房則所付出的成本太高。不如直接以立法來制止投機購房簡單直觀。

5、      總量的貨幣政策雖然對房地產(chǎn)有些影響，但更多的是影響到宏觀經(jīng)濟的的全局。此方面在《貨幣迷局》中，我已作了詳盡的分析。因而單從調(diào)整房地產(chǎn)價格方面來說，總量的貨幣政策是不可取的，恰當?shù)姆绞綉菍Ψ康禺a(chǎn)價格直接進行調(diào)控，也就是直接調(diào)控房地產(chǎn)的按揭貸款比例，或者是增加房屋的供給。有意思的是，中央可以調(diào)節(jié)貨幣政策或按揭貸款比例政策，但是不能控制房屋的供給數(shù)量，如果中央僅調(diào)控貨幣政策或按揭貸款比例，沒有地方政府的房屋供給數(shù)量的調(diào)節(jié)配合，當中央通過政策控制減少社會總需求量時，地方政府也相應減少供給量，房價的向下調(diào)控也不會起作用。任何有效的調(diào)控必須是中央與地方相互配合。　

 《貨幣迷局》作者蔡定創(chuàng) 2010-2-15 

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