銀監(jiān)會將嚴(yán)查房產(chǎn)企業(yè)假按揭騙貸行為
來源：時(shí)代周報(bào) 2009年08月06日
為了響應(yīng)中央政府拉動(dòng)內(nèi)需號召，今年上半年全國各地銀行放貸力度空前增強(qiáng)，上半年放貸總額已經(jīng)超過7.5萬億元。但部分貸款資金流向了非民生項(xiàng)目，進(jìn)入像房地產(chǎn)投機(jī)類的行業(yè)，導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)增大。南京市一家商業(yè)銀行支行負(fù)責(zé)人擔(dān)心此種現(xiàn)象會加大銀行經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。他認(rèn)為，今年上半年放出的貸款能有80%本金正常回收就已經(jīng)謝天謝地了。
而另外一個(gè)數(shù)據(jù)是，今年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源23703億元，同比增長23.6%。其中，國內(nèi)貸款5381億元，增長32.6%。
房地產(chǎn)有騙貸術(shù)
房價(jià)暴漲
有媒體報(bào)道，2009年6月以來，我國部分城市出現(xiàn)地王和房價(jià)暴漲的現(xiàn)象，已經(jīng)引起中央的高度關(guān)注。
今年3月以來，北京、上海、杭州、廣州、深圳等城市，房價(jià)上漲較快。以北京為例，市統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，北京新建住宅價(jià)格已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月上漲。
上半年，北京四環(huán)路以內(nèi)新建住宅期房均價(jià)為16967元/平方米，比一季度上漲1843元；四環(huán)至五環(huán)路住宅期房均價(jià)為15748元/平方米，比一季度上漲951元。許多項(xiàng)目的售價(jià)，已經(jīng)超過2007年房地產(chǎn)市場過熱時(shí)期的最高價(jià)。
北京一個(gè)五環(huán)外的普通住宅項(xiàng)目，去年下半年第一次開盤時(shí)售價(jià)8800元/平方米，如今已是15500元/平方米，漲幅超過80%。
隨著部分城市出現(xiàn)新的地王，有的城市房價(jià)已提前進(jìn)入“3萬元時(shí)代”，有的城市“一個(gè)電話漲1000元”，開發(fā)商捂盤惜售，集體狂歡，普通百姓心急如焚，望樓興嘆。《工人日報(bào)》發(fā)文抨擊“部分城市房價(jià)再度暴漲攀升，已經(jīng)高到不道德的地步”。
房企假按揭
南京市一位民營企業(yè)老總向時(shí)代周報(bào)記者發(fā)問：你知道為什么今年房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)如此困難的情況下反而能逆市上升嗎？
他向記者解釋：國家為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，去年出臺了4萬億的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，而僅僅今年上半年各銀行貸款就超過了7.5萬億，你知道這些錢都花哪里去了？很大一部分都進(jìn)入了房地產(chǎn)！所以會導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)逆市上升。
他說，許多房地產(chǎn)商利用私人交情，采取假首付的方法在銀行騙取銀行資金。具體的方法其實(shí)很簡單，房地產(chǎn)商讓下屬職工冒充購房戶，申請購房貸款，然后將此貸款收入囊中，以緩解資金壓力。他有一次在某商業(yè)銀行內(nèi)看到，一次送來的幾十份購房合同居然都是某房地產(chǎn)公司職工。
他解釋說，正好有的銀行領(lǐng)導(dǎo)為了自己的政績，尤其是到了快要升職的時(shí)候，來個(gè)臨門一腳，在貸款項(xiàng)目上做得比較光鮮，成績?nèi)菀妆簧霞壙匆姟Ｋ芷婀郑@些房地產(chǎn)公司的職工現(xiàn)在連房子都賣不掉幾套，加上他們收入本來就不高，為什么今年突然大舉購房，而且如此集中在某一個(gè)房地產(chǎn)公司，難道銀行不覺得奇怪嗎？那些人提供的收入證明難道銀行都沒有審核嗎？
銀行信貸對個(gè)人住房按揭貸款相對寬松，尤其是一些城市對二套房按揭貸款人為降低準(zhǔn)入門檻，有力支持了投資投機(jī)型需求大量入市。今年上半年，個(gè)人住房按揭貸款達(dá)2829億元，同比增長63.1%。前一段時(shí)期，不少項(xiàng)目的銷售人員都向購房者私下承諾，可以與銀行合作，以低于30%的首付、優(yōu)惠利率購買二套房甚至三套房。
銀行為完成任務(wù)
不過他認(rèn)為更多的資金是通過另外一個(gè)途徑流入了房地產(chǎn)。他舉例說，南京有一些公司，利用某些所謂的科技或者民生項(xiàng)目，從銀行貸到大筆貸款，然后通過下屬的關(guān)聯(lián)企業(yè)的虛假交易，將資金轉(zhuǎn)移到關(guān)聯(lián)企業(yè)或者下屬企業(yè)，這些企業(yè)就拿著大筆資金投入到房地產(chǎn)業(yè)去炒房。這種類型流入的資金要比虛假首付流入房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金要大得多。
南京市一位商業(yè)銀行行長是該行全省房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的負(fù)責(zé)人，這位負(fù)責(zé)人私下向時(shí)代周報(bào)記者表示，其實(shí)有些項(xiàng)目他們也擔(dān)心會出問題，但是為了完成全年放貸任務(wù)，只能這樣。
而據(jù)央行的數(shù)據(jù)顯示，上半年有20%左右的信貸資金流入房地產(chǎn)和股市等資產(chǎn)市場，由此推動(dòng)了房地產(chǎn)的量價(jià)齊升。
財(cái)政部會計(jì)司也表示，一些上市公司可能將部分銀行貸款投入了股市和房地產(chǎn)市場，從而在國內(nèi)市場制造了虛假繁榮的局面。
有數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源23703億元，同比增長23.6%。其中，國內(nèi)貸款5381億元，增長32.6%。
銀監(jiān)會有新招術(shù)
房企變相騙貸，貸款壞賬率逐步攀升，目前已引起銀監(jiān)會的高度重視。銀監(jiān)會日前表示，近日將對天津、沈陽、上海、南京、杭州、寧波、青島、重慶8大城市，對4家國有商業(yè)銀行和12家股份制商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款進(jìn)行全面檢查，由此也掀起對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一次新的風(fēng)暴。
嚴(yán)查假按揭
中國銀監(jiān)會黨委書記、主席劉明康在2009年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報(bào)會上表示：要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率，對投資性住房要堅(jiān)持首付高成數(shù)、利率嚴(yán)格風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)和資信嚴(yán)格審查的原則，嚴(yán)格執(zhí)行與借款人100%“面談”“面簽”制度，采取切實(shí)有效措施防范“假按揭”、“假首付”現(xiàn)象的發(fā)生。
近日多家媒體傳言，銀監(jiān)會會收緊二套房貸款。對此，中國銀監(jiān)會新聞發(fā)言人廖岷表示，銀監(jiān)會二套房貸政策沒有調(diào)整，銀監(jiān)會始終嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸的有關(guān)政策不動(dòng)搖。
廖岷表示，近年來，銀監(jiān)會高度關(guān)注房地產(chǎn)市場的發(fā)展，堅(jiān)持以審慎有效的監(jiān)管防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。
對購買首套普通自住房和人均住房面積低于當(dāng)?shù)厮剑偕暾堎J款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民優(yōu)惠政策不變，但絕不可延伸適用。對二套房貸款，銀監(jiān)會始終要求商業(yè)銀行堅(jiān)持執(zhí)行40%及以上的首付比例，這一政策從未進(jìn)行調(diào)整。
銀監(jiān)會一貫重視監(jiān)管政策的嚴(yán)肅性和執(zhí)行的嚴(yán)厲性，認(rèn)真督促商業(yè)銀行嚴(yán)格貸前審查和按揭貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格落實(shí)借款合同面簽制度，認(rèn)真核實(shí)借款人首付款真實(shí)情況，堅(jiān)決打擊“假按揭、假首付、假房價(jià)”等行為。對二套房貸款業(yè)務(wù)中的各種違規(guī)問題，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將及時(shí)予以嚴(yán)肅處理。
加大涉房地產(chǎn)項(xiàng)目監(jiān)管
7月30日，銀監(jiān)會黨委委員、紀(jì)委書記王華慶要求銀監(jiān)系統(tǒng)要及時(shí)修訂銀監(jiān)會黨風(fēng)廉政建設(shè)巡視工作規(guī)定，健全巡視工作操作規(guī)程，建立巡視人才庫，進(jìn)一步推進(jìn)巡視工作的制度化、規(guī)范化和常態(tài)化。
江蘇省銀監(jiān)部門一位人士透露，銀監(jiān)會近日加大了對各地銀行放貸業(yè)務(wù)的審查和監(jiān)管。
他向時(shí)代周報(bào)記者透露，銀監(jiān)會近日將很大一批干部下派到各地省級銀監(jiān)局進(jìn)行銀行放貸監(jiān)管，主要是查處大規(guī)模違規(guī)向房地產(chǎn)業(yè)放貸的行為。
他說，派到江蘇來的包括一位部門負(fù)責(zé)人在內(nèi)的一個(gè)工作組已經(jīng)在南京工作了一段時(shí)間，省銀監(jiān)局由一位副局長牽頭，一些銀行的負(fù)責(zé)人參加，成立了一個(gè)服務(wù)小組，隨時(shí)向銀監(jiān)會下派的工作組匯報(bào)情況。
但是，有消息人士透露，他對這些工作組下派來的檢查人員是否能夠擔(dān)當(dāng)此重任持懷疑態(tài)度，因?yàn)楣ぷ鹘M從領(lǐng)導(dǎo)到成員都是年輕人，大部分沒有獨(dú)立監(jiān)管檢查的經(jīng)驗(yàn)，而且，很大一部分時(shí)間主要是花在聽取匯報(bào)上面。能否真正達(dá)到銀監(jiān)會的監(jiān)管目的，這位消息人士表示懷疑。
8月3日，中國銀監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于對實(shí)施新資本協(xié)議相關(guān)指引征求意見》公告，該《指引》是銀監(jiān)會根據(jù)“巴塞爾協(xié)議2”的規(guī)定進(jìn)行修改而推出的。分析人士表示，監(jiān)管部門意在根據(jù)“巴塞爾協(xié)議2”的指導(dǎo)意見，加大力度以更為細(xì)致的方式來加強(qiáng)對銀行的治理，此外，新增貸款在下半年將逐步回歸正常并現(xiàn)收縮態(tài)勢，下半年的信貸規(guī)模或在9萬億－10萬億之間。
“巴塞爾協(xié)議2”包括了對原框架第三支柱(市場約束)的完善，包括加強(qiáng)對證券化、表外風(fēng)險(xiǎn)暴露和交易活動(dòng)的信息披露要求。協(xié)議認(rèn)為，這些額外的披露要求將降低資本市場業(yè)務(wù)給銀行資產(chǎn)負(fù)債表帶來的不確定性。
江蘇省銀監(jiān)部門一位負(fù)責(zé)人也同意本年度放貸量將限制在10萬億以內(nèi)的說法，他認(rèn)為，這是銀監(jiān)會釋放的新的信號，資本風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管將加強(qiáng)，銀行信貸政策或?qū)⑹站o。
寬松政策從嚴(yán)管理
今年7月四大國有商業(yè)銀行新增人民幣貸款約為1700億元。其中，中國銀行新增貸款約為800億元，建設(shè)銀行新增貸款約為600億元，工商銀行新增貸款在300億元以下，農(nóng)業(yè)銀行新增貸款則可能為負(fù)增長。大規(guī)模的放貸給銀行業(yè)帶來了不可控的風(fēng)險(xiǎn)，隨著上半年放貸規(guī)模創(chuàng)天量，中資商業(yè)銀行紛紛通過發(fā)債來補(bǔ)充資本金。到目前為止，銀行共發(fā)行次級債和混合資本債券達(dá)2107億元，另外還有2000多億元的發(fā)債計(jì)劃待批。
但是，目前銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的次級債中，有51%是由各銀行交叉持有。這意味著整個(gè)銀行體系并沒有增量資本進(jìn)入，整體風(fēng)險(xiǎn)抵御能力并沒有增強(qiáng)。
江蘇省一位銀監(jiān)部門高層人士向時(shí)代周報(bào)記者表示：這次銀監(jiān)會查處的主要是上半年的貸款發(fā)放情況，防止貸款流向泡沫，力促資金流向?qū)嶓w，所以此次嚴(yán)查房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款和票據(jù)貼現(xiàn)等業(yè)務(wù)。像南京等城市的房價(jià)是離譜的，如果繼續(xù)有大量資金流入，會導(dǎo)致房價(jià)繼續(xù)不合理攀升。
他同時(shí)指出，在今年世界金融危機(jī)還沒緩解，中國經(jīng)濟(jì)狀況還沒有顯著好轉(zhuǎn)的情況下，銀行內(nèi)部績效考核應(yīng)該轉(zhuǎn)變通過方式，不能一味地死下任務(wù)，要考慮通過一些科學(xué)合理的方法來調(diào)動(dòng)銀行員工的工作積極性，不能用放貸額度來衡量員工績效。企業(yè)界的效益有升有降，銀行業(yè)也不能一直增長，在經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)，應(yīng)該有個(gè)合理的調(diào)解度。不合理的績效考核方法會加大放貸力度，實(shí)際上也就隱含了不良貸款比率的增長。國家從一向從緊的貨幣政策一時(shí)轉(zhuǎn)向了比較寬松的政策，讓很多銀行一時(shí)不知道如何適應(yīng)了。
他認(rèn)為，目前銀行貸款存在的主要問題是，少數(shù)好的企業(yè)，現(xiàn)金流充足的不需要貸款，而差的企業(yè)貸不到款。銀行喜歡貸款給政府或者政府搭建的平臺，這樣風(fēng)險(xiǎn)低。但是，過于寬松的貨幣政策如果不加以控制，反而不利于中國的產(chǎn)業(yè)升級，不利于落后企業(yè)的自然淘汰。比如，有些績效差，污染重的企業(yè)，本來生存都很困難了，你一下給它放那么多貸款，反而讓它活得更久，實(shí)際上是加重了社會的負(fù)擔(dān)，比如環(huán)境污染、能源消耗等方面的負(fù)擔(dān)。
他認(rèn)為，寬松的貨幣政策不意味著放任自流，反過來，由于如此巨額的房貸力度，更應(yīng)該加強(qiáng)管理。這樣不但可以使資金流向能夠達(dá)到中央政府所希望的有利于民生，有利于產(chǎn)業(yè)升級換代的目標(biāo)，而且也可以避免資金流向房地產(chǎn)業(yè)、高污染高耗能這樣的行業(yè)，造成更大的虛高和泡沫經(jīng)濟(jì)。
有評論指出，在國家4萬億刺激計(jì)劃的大背景下，上周中國銀監(jiān)會連發(fā)多個(gè)辦法及指引，均是銀監(jiān)會近年來一攬子貸款業(yè)務(wù)監(jiān)管法規(guī)修改與制定的重要組成部分，是銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管的長期制度安排，體現(xiàn)的監(jiān)管思路亦一致。幾項(xiàng)指引的核心都是加強(qiáng)貸款的全流程管理和用途管理，提高銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)管理水平，促進(jìn)銀行合理配置信貸資源，保證貸款流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。（時(shí)代周報(bào)記者 宋陽標(biāo)）
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