王石：中國房地產(chǎn)市場泡沫終將破裂 萬科已提前準(zhǔn)備

                                   王石：中國房地產(chǎn)市場泡沫終將破裂 萬科已提前準(zhǔn)備

                                                      2009年12月22日 07:58東方早報

萬科董事長王石稱住宅產(chǎn)業(yè)化是全行業(yè)趨勢。

王石稱“寧可慢半拍也不做房價領(lǐng)跑者，全球前十大開發(fā)商都將是中國企業(yè)”

東方早報記者 劉秀浩

在2009復(fù)旦大學(xué)EMBA同學(xué)會年會上，萬科董事長王石再次表達(dá)其對于中國房地產(chǎn)市場的憂慮。他稱，目前中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)產(chǎn)生泡沫，并且這個泡沫終將破裂。而萬科為此已經(jīng)提前準(zhǔn)備。

萬科重點做剛性住宅

王石稱自己對房價的上漲也感到驚訝，盡管現(xiàn)在有中央一道道的對房地產(chǎn)下限令。但今年一年放了10萬億元的貸款，產(chǎn)生資產(chǎn)泡沫也是必然的。

據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)在某些一線城市的樓盤銷售80%是投資者，這是很可怕的。“目前全國二三線城市還沒有泡沫，但是我非常擔(dān)心這種泡沫向二三線城市蔓延，這就非常像日本的泡沫經(jīng)濟時代。”

王石稱，萬科曾經(jīng)做了一個計算，按照現(xiàn)在北京、上海的房價，來看北京、上海總體地價。日本房地產(chǎn)泡沫破裂前，地價可以把美國買下來，“我們現(xiàn)在有這種趨勢，這是很可怕的。”

萬科早就說過，制訂的一個原則就是不追求暴利，利潤超過20%不做。日本的第二大住宅開發(fā)商，技術(shù)開發(fā)專利幾千項，得到的嘉獎令掛了一個屋子，就是因為在泡沫的時候高價拿了幾塊地，最后被迫重組，被豐田地產(chǎn)收購，創(chuàng)始人提前退休。

王石表示，不管現(xiàn)在怎么好，這個泡沫總是會破的，中國的經(jīng)濟不僅要看今年、明年，還要看到十年之后。

“現(xiàn)在已經(jīng)是副部級的干部出來表示我買不起房子，這意味著什么？我昨天見了東莞市一位市領(lǐng)導(dǎo)也說，買不起房子。這意味著什么？我們不得不準(zhǔn)備著。”

萬科今年常被媒體評論沒有趕上樓市高漲的行情。

“如果外界說萬科踏錯步了，我非常高興。我高興慢半拍，這是對明年、后年的準(zhǔn)備。”王石說，“寧可慢半拍，萬科需要做到三點，首先是不追求暴利，第二絕對不做價格的領(lǐng)跑者，第三重點研發(fā)剛性住宅需求。當(dāng)市場發(fā)生變化的時候，或者突然不好的時候，我們怎么辦？所以我們要研究剛性需求。”

所謂的剛性住宅需求，指的是年輕人要結(jié)婚的，要生小孩，大學(xué)畢業(yè)要找房子等，“市場再不好的時候，他們也要解決棲息地的問題，他們需要的是什么？我們就做這個。”

萬科可進(jìn)美國做住宅

萬科確定單純進(jìn)行住宅開發(fā)的決策后，已經(jīng)連續(xù)數(shù)年成為中國房地產(chǎn)老大。不過在今年，萬科榜首位置開始受到威脅，對此王石稱，萬科目前已經(jīng)不僅僅滿足于數(shù)量上的增長，而在建筑質(zhì)量上走出中國。另外，王石預(yù)測，未來五年內(nèi)，全球前十大開發(fā)商都是中國的。

王石表示，有關(guān)大小的問題，很多人都和萬科比，說馬上要超過萬科。因為他們不知道萬科擁有什么，萬科已經(jīng)不是在數(shù)量上的增長了，萬科在蛻變，蠶蛹已經(jīng)快變成蝴蝶了。在未來5年內(nèi)，前十大的開發(fā)商都是中國的，但是你能不能做到質(zhì)量上也在國際上排前十位呢？有幾個呢？

王石表示，萬科將可以進(jìn)入美國市場進(jìn)行住宅開發(fā)。“中國這么大的市場，你集中精力做一件事就不得了，這個市場造就了中國的企業(yè)，當(dāng)然也造就了中國的企業(yè)家，我們集中資源后突然發(fā)現(xiàn)，面對國際商家的競爭，面對世界500強。我們在未來30年我們會再次蛻變，我們可以利用自身的資源優(yōu)勢，利用國際上最優(yōu)秀的資源進(jìn)行組合。在綠色建筑方面，我相信經(jīng)過萬科30年的努力，我們不但會為中國的消費者提供最優(yōu)秀、環(huán)保的綠色住宅，我們也可以給國際上其他的國家，包括工業(yè)發(fā)達(dá)國家提供綠色的環(huán)保住宅。”

王石稱，萬科將以開放的心態(tài)對待自己的技術(shù)和產(chǎn)品。

“第一，萬科是一個透明的平臺，同行來交流是完全開放的。第二，萬科的專利技術(shù)，廠家來使用，我們是不收任何專利費的。因為我們認(rèn)為只有行業(yè)上全部去做才可以，而不僅僅從企業(yè)自身利益角度出發(fā)，這是我們的態(tài)度。只有所有人都用起來了，才是整個行業(yè)的發(fā)展。我舉了一個例子，谷歌的地球搜索，收費了嗎？沒有。萬科鼓勵大家都來使用的結(jié)果是什么？這樣萬科就成為了行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)制訂者。企業(yè)競爭的三個境界，產(chǎn)品、品牌、標(biāo)準(zhǔn)。不要看的我們非常大公無私，其實也是非常有私的。”

住宅產(chǎn)業(yè)化迅速拓展

參加年會前，王石剛從哥本哈根氣候會議返回。他表示，根據(jù)中國所承諾的減排目標(biāo)，住宅產(chǎn)業(yè)化將由政府進(jìn)行推動，并且在全行業(yè)推行。

王石稱，去年7月份他專門到了亞馬遜河，一方面看森林被砍伐的情況，一方面了解保護(hù)沒有被砍伐的情況。了解到的數(shù)字是，現(xiàn)在國際上合法、非法砍伐的木材70%流向中國，留在中國70%的木材是在建筑工地上，建筑工地上的70%是住宅開發(fā)工地。

而萬科從2007年就開始探索住宅產(chǎn)業(yè)化，減少木材產(chǎn)品的使用。

比如說現(xiàn)在傳統(tǒng)的方法是用木模來扎鋼筋，澆灌混凝土。萬科使用的方法是鋼模，使用鋼模每平方米節(jié)約木材87%。

2007年開始，萬科陸續(xù)從上海開始投放市場，從2萬平方米，到今年投放60萬平方米，計劃明年投放120萬平方米。哥本哈根會議之后，已經(jīng)增加到200萬平方米，按照的計劃，到2014年，萬科不再用傳統(tǒng)的方法進(jìn)行施工，實現(xiàn)全部住宅產(chǎn)業(yè)化。

“我們的節(jié)能是可以換算成碳減排的，一方面提高施工效率減少污水排放，減少垃圾，減少電力使用，其實這就是減少碳排放。另外減少木材的使用，因為木材又在固碳，這個對碳減排的貢獻(xiàn)是很大的。”

以萬科新遷入的總部大樓來說，使用冰蓄冷的空調(diào)，也就是說在晚上利用低用電期把水變成冰，在白天的時候，將冰變成冷風(fēng)保持大廈的溫度。整個大廈15%是用光伏發(fā)電的，按照光伏發(fā)電設(shè)計的年發(fā)電量是3000萬度。整個大廈當(dāng)中，找不到一片木材。“包括我們的辦公桌、地板、壁櫥等等，找不到一片木材……”

11月26日，國家發(fā)改委副主任謝振華代表中國對外承諾，在2020年，中國GDP單位碳減排減少40%-45%。政府會采取一系列這方面的措施，會促進(jìn)行業(yè)住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)。對比這一時間表，相信到時候萬科住宅產(chǎn)業(yè)化的全部完成會提前。

由于減排目標(biāo)的推動，產(chǎn)業(yè)化將在房地產(chǎn)行業(yè)上迅速拓展開來。“原來我們計劃到2014年，萬科和同行加起來只有10%的話，現(xiàn)在看起來就不是10%，也是20%、30%、40%，甚至50%、60%，這樣對我們整個2020年GDP單位碳減排的目標(biāo)，房地產(chǎn)行業(yè)將做出非常積極有分量的貢獻(xiàn)。”

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