左大培：房價暴漲的根源在于信貸膨脹

房價暴漲的根源在于信貸膨脹

左大培（2009年12月16日）

中國城市的商品住宅售價到2007年為止已經連續多年暴漲，使高價商品住宅成了人民痛恨的“新三座大山”之一。宏觀經濟緊縮政策使2008年中國的商品住宅售價幾乎停止了上漲，有人甚至驚呼“房地產業的寒冬來臨”。但是2009年春天以來，商品住宅的銷售額和售價重新暴漲。重新暴漲的房價使人民大眾怨聲載道，而面對滿腔憤怒的民眾，房地產商的代言人們又重新搬出前些年他們已經重復了無數次的辯護詞，說房價暴漲的根源在于“人們買房的需求是剛性需求”、“政府供應的住宅建設用地太少”。

其實，明白經濟學的人都應當清楚，“剛性需求論”、“供地太少論”都是給房地產商的暴利辯護的地地道道的謬論。中國最近十年的住宅售價暴漲，其最主要的根源是國內的信貸膨脹。能夠引起住宅售價暴漲的信貸膨脹，不僅僅是總的貸款余額的急劇增大，更重要的是為購買住宅提供資金的個人按揭貸款迅速增加。這種信貸膨脹為購買商品住宅者提供了巨額的資金，這些購買資金很自然地引起住宅售價與其銷售額一起暴漲。

我們可以用幾個最簡單的數字說明這一點。在中國，銀行總的貸款余額與以M2衡量的貨幣供應量基本上是同步增加的，而用于購買住宅的“個人按揭貸款”則被包括在銀行發放的“居民戶消費性貸款”之中。看一看M2和“居民戶消費性貸款”增加的情況，就可以大致明白信貸膨脹的概況。

僅僅利用在互聯網上粗略搜索一下所得到的資料，我們就可以知道，2008年10月以前中國實行了力度相當大的信貸緊縮，這種緊縮在與住宅購買有關的信貸方面尤其嚴厲；而2009年底以前中國則過度放松了信貸，造成了急劇的信貸膨脹，而且這種膨脹在與住宅購買有關的信貸方面尤為嚴重。其結果是，2008年中國的商品住宅售價幾乎停止了上漲，而2009年住宅售價又重新暴漲。

根據中國國家統計局公開發布的統計資料和“2009年中國消費信貸行業研究報告”，中國的M2在2008年9月同比只增長15.29%，2008年中國的“居民戶消費性貸款”比年初增加4609億元，同比少增4090億元。與此形成鮮明對照的是，中國的M2在2009年11月末同比增長了29.74%，增長率比上年同期幾乎高出一倍；而光是2009年上半年中國累計新增的個人消費貸款就達6508億元，比08年同期多增3920億元，個人住房按揭貸款更是迅猛增長，新增量達4661.76億元，同比增幅超過150％。而在2009年前11個月中，光是最終流入了房地產開發企業的個人按揭貸款就達到7009億元。這就是說，2009年光是上半年所新增的個人住房按揭貸款，就超過了全部“居民戶消費性貸款”2008年全年的新增數量！

用于購買住宅的貸款這樣從減少變為劇增，當然會使住宅售價從停止上漲變為暴漲。2008年1－10月，全國商品住宅銷售額同比下降18.2%，2008年10月全國70個大中城市房屋銷售價格同比只上漲了1.6%；而2009年1－11月全國商品住宅銷售額卻急劇增長了91.5%，2009年11月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲達5.7%。

改變信貸緊縮政策的這種有害作用是完全可以事先預料到的。2008年11月9日我在“烏有之鄉”的講演中就指出，當時國內“減免住宅交易稅費、下調住房貸款利率、降低首付比例至20％，在房地產泡沫仍然存在時放松房地產緊縮政策，是完全錯誤的”，會導致“房地產泡沫發展”。一年多以來的事實證明了我的這一預言。

2009年1－11月，全國的商品房銷售額為35987億元，同比增長86.8%。一般情況下，中國商品住宅的銷售額都占商品房銷售額的83％左右。按這個比例推算，這11個月里中國商品住宅的銷售額應當接近但不到3萬億元。而這11個月中光是用來購買商品住宅的個人按揭貸款就達到7009億元，接近商品住宅銷售額的將近四分之一。而且這遠遠不是用來購買商品住宅的銀行貸款的全部。我們已經聽說了許多這樣的案例：當事人借口“經營私營企業需要”，利用銀行擴大對企業的貸款以刺激經濟的時機，借入巨額銀行貸款以購買商品住宅牟利。這樣的貸款數額到底有多少，我們當然不可能有精確的數據，但是我有理由相信，這樣用于購買商品住宅的貸款資金不會小于個人按揭貸款。果真如此，則2009年的商品住宅銷售有一半靠的是銀行貸款支持，貸款資金造成的需求同時就引起房價上漲。

數據的對照是如此明顯，以致任何進一步的說明都是多余的。這些數據說明，房地產商們用來解釋房價上漲的所謂“剛性需求論”、“供地太少論”都是純粹的胡說八道。房地產商及其辯護士們散布這樣的歪理邪說，其目的只能有一個，那就是將房價上漲的真正根源——信貸膨脹掩蓋起來，以便他們鼓動進一步的信貸膨脹，使房價進一步上漲。

要駁斥房地產商的這些謬論，根本就不需要任何長篇大論，我們只用一句話就可以讓他們閉上嘴巴：我敢斷定，只要在今后的兩年中，中國總的銀行貸款余額每年的增長都不超過15％，每年新增加的個人住房按揭貸款余額都不超過4千億元人民幣，中國商品住宅售價的上漲就必定會停止。我們只需問一聲那些鼓吹“剛性需求論”、“供地太少論”的房地產商及其代言人：你們敢大膽作一個試驗，讓中國的政策當局實行這樣一套信貸政策嗎？我相信，任何房地產商及其代言人只要不是白癡，都絕對不敢擁護這樣一種信貸政策。而只要他們面對這樣的質問不敢回應，那就證明，他們自己也不相信那些所謂的“剛性需求論”、“供地太少論”。

明白了中國住宅售價上漲的根本原因，我們也就可以明白，為什么在中國停止住宅售價的上漲會如此困難。這是因為有如此之多的利益集團反對緊縮購買住宅的信貸：

——房地產商利用其能夠動用的巨額資金，已經在很大程度上影響了中國的媒體甚至決策層。他們當然會使用一切可能的手段來阻撓緊縮購買住宅的信貸，由此來促使住宅售價上漲以牟取暴利；

——房價的上漲會帶動城市建筑用地價格上漲，給拍賣城市土地的地方政府帶來巨額的賣地收入，這使地方政府也加入到房價上漲的利益鏈中，從而也成為緊縮信貸的反對者；

——中國的大銀行在經過美國式的“股份化改造”之后，已經變成了美國的銀行式的房地產泡沫推動者。銀行的經營者們在獲取短期利潤的利益驅動下，已經變為有足夠的動力不顧未來的貸款壞帳而濫發“居民戶消費性貸款”。這樣，在膨脹購買住宅的信貸方面，中國的銀行業不但不會成為障礙，而很有可能成為最大的合謀者；

——極其容易獲得的個人住房按揭貸款對每個人都形成了巨大的誘惑，它會使許多人為了住上貸款買來的房子而不顧高房價所造成的代價。緊縮購買住宅的信貸會使人們不容易獲得個人住房按揭貸款，從而招致許多普通人的反感甚至反對。這些熱衷于用容易獲得的按揭貸款買房的普通人，實際上是房地產商用其利益鏈綁架作人質的最大社會群體，但是他們在某種程度上也成了反對緊縮購買住宅信貸的一個利益集團。

盡管如此，我仍然要提出警告：中國目前的用于購買住宅的信貸甚至整個信貸體系，都在制造金融的泡沫。而作為這一泡沫的支柱的房地產市場，更是毫無疑問地處于泡沫之中。十幾年來，從亞洲金融危機到引發此次國際金融危機的美國“次貸危機”，幾乎每次危機都直接由房地產泡沫的破滅所引發。而我們今天用信貸的膨脹所鼓動的房地產泡沫，不過是在為未來的某一次金融危機準備條件。

不要對泡沫可能不破滅心存幻想。即使泡沫不破滅，社會的危機也會照樣深重。目前的房價已經超過了中國絕大多數人的承受能力。懂得經濟分析的人應當清楚，在這樣高的房價下貸款買房，是貨真價實地遭受著雙重剝削，這種剝削的實質，就是中國的“中產階級”用自己拼命掙來的血汗錢去養肥高價賣房的房地產商和高利盤剝的銀行。最近受到熱播熱議的電視連續劇《蝸居》，就形象地表達出了在這種雙重剝削下掙扎的中國城市中產階層的哀怨。我要清楚地告訴所有的人：只要這種以信貸膨脹推高房價的做法還在繼續，“中產階級”的“房奴”們所遭受的雙重剝削就不會有盡頭。

只要不停止以這樣的信貸膨脹“推動房地產市場發展”，中國就只能有兩個前途：如果那些借款買房的“中產階級”都老老實實地履約還貸，中國就會有一個越來越大的“房奴”階層，這個廣大的“房奴”階層將永遠在沉重的雙重剝削下掙扎；而如果有大批借款買房的“中產階級”分子拒不或者不能履約還貸，中國就會陷入金融危機，房價暴跌，大批的個人和企業破產，銀行發生巨額的虧損和壞帳。

由此也就可以明白，那些歌頌將中國的銀行賣給西方金融大投機商的私有化政策的人在密謀策劃什么：經過他們這樣改造的中國銀行機構成了放貸款制造房地產泡沫的幫兇，這樣的泡沫經濟最后還是會導致實體經濟部門出現真正的通貨膨脹；而一旦政府實施反通貨膨脹的緊縮性貨幣政策，必然發生的信貸緊縮就會使房地產泡沫破滅，讓中國的銀行出現巨額的虧損甚至壞帳。到那時，“金融改革派”就會重彈過去的老調：中國的銀行之所以出現巨額壞帳，是因為它們的所有制結構沒有效率，因為國家還持有它們的大量股份，因為它們還沒有完全賣給外國人。通過這樣一種制造壞帳再讓外國人收購的過程，他們就可以實現其將中國的銀行送給外國人的經濟殖民化目的。

這就是說，信貸膨脹導致房地產售價暴漲，會將中國經濟引入一個“要么永遠作房奴，要么金融崩潰”的兩難境地。要想擺脫這樣險惡的兩難境地，我們只有一個辦法，那就是盡早讓房地產泡沫破滅，而且越早越好。具體應當怎樣作，決策部門的人看過我的這篇文章以后應當很清楚。

當然，指導經濟政策的官員們會說，我們之所以不敢讓房地產泡沫破滅，是因為房地產業的投資對拉動中國的經濟太重要了。這種說法當然不難找到數據的支持。光2009年的前11個月，中國全國完成的房地產開發投資就有31271億元，其中商品住宅完成投資22369億元。據此推算，2009年中國的房地產投資將占中國國內生產總值（GDP）的10％以上，而商品住宅投資則將占中國GDP的7％以上，中國全部的住宅建筑投資更可能占中國GDP的9％左右。在這樣的經濟格局下，房地產售價的暴跌當然可能使房地產投資暴減，房地產投資的減少又可能造成中國的總需求嚴重不足。

不過，這只是最表面的理解。我們之所以要堅決地戳破房地產泡沫，恰恰是為了調整中國經濟的結構，使中國經濟不再這樣依賴于房地產投資，特別是不再依賴盈利性的商業化房地產業投資。

具體地說，就是要通過結構性的產業政策，在總需求保持于生產潛力附近的前提下，首先把房地產投資占GDP的比重降到正常值8％左右。房地產投資比重降低所留下的占GDP比重兩個百分點的總需求缺口，應當靠其他行業“支出”占GDP比重的上升所彌補。

不要瞪著眼睛說沒有這樣的行業。現今中國需要增加總支出的行業太多了。醫療、教育都需要增加支出，只不過由于“市場化改革”的錯誤指導思想限制了這方面的公共開支，才妨礙了這方面的總支出增加。即使在所謂的“投資”領域，需要大幅度增加物質資本和人力資本投資的領域也極其眾多。高水平裝備的研制和制造、新能源的開發、計算機芯片和軟件的生產，甚至一般的中國民族企業的現代化機器設備，哪個不需要大量的投資？如果我們的政府官員真的那么無能，竟然找不到增加總支出的方向，那我就告訴他們一個最簡單的做法：大力增加科學研究和高新技術開發上的支出，大力增加軍事工業的研究和生產支出吧。從中國的長遠利益考慮，將這兩個方面的支出占中國GDP的比重再提高兩個百分點，也不見得就足夠。

這些方面本來就應當有更大得多的支出，才能使中國的經濟和社會有一個平衡而和諧的發展。而最近30年這些方面之所以一直沒有足夠的支出，就是因為“市場化”和“公退私進”的教條占了統治地位，妨礙了采取有效率的財務措施使足夠的資金流入這些領域。

就是在剩下的城鎮住宅建筑投資中，也必須終結盈利性的房地產企業投資的獨霸地位。政府應當通過非盈利的公有住房經營機構來向廣大的人民群眾提供經濟適用的住宅，以保障真正用于居住的住宅供給，穩定人民的居住費用。這種公共住房經營機構提供的住宅，不應當是用于在住宅買賣市場上進行投機炒作的“房源”，而應當主要用于向普通居民出租，租金的水平應當根據“不虧損”和“略低于當地市場化的房租”兩項原則確定。由這種公共住房經營機構提供大量這類住宅，一方面可以穩定住宅的供給，特別是在住宅買賣市場崩潰的情況下保證滿足居民真正的居住需求，另一方面也可以穩定住宅建筑投資，防止由于住宅建筑投資波動導致強烈的宏觀經濟波動。唯一阻礙這一有效率措施實行的障礙，只能是一種思想意識，那就是房地產商們極力鼓吹的“信貸膨脹的私有化意識”。

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