邋遢道人：房?jī)r(jià)明年當(dāng)然還會(huì)漲

房?jī)r(jià)明年當(dāng)然還會(huì)漲　　

看到很多人都在討論明年樓市崩盤(pán)問(wèn)題。說(shuō)由于房?jī)r(jià)已經(jīng)過(guò)高，加上政府出臺(tái)控制房?jī)r(jià)政策，房?jī)r(jià)這次真的要跌了，現(xiàn)在需要注意的是不要搞崩盤(pán)了。多數(shù)人都在預(yù)計(jì)明年房?jī)r(jià)跌多大幅度，30%還是50%。　　

貧道前幾天寫(xiě)了個(gè)帖子，試圖說(shuō)明房?jī)r(jià)為什么一直漲，誰(shuí)有能力控制漲和跌，以及控制的要點(diǎn)是什么。如果認(rèn)為貧道分析的是正確的，那就應(yīng)該認(rèn)為并沒(méi)有出現(xiàn)導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)的必要因素，因此2010年房?jī)r(jià)還是穩(wěn)中有升。除了世界在此發(fā)生更加嚴(yán)重的金融危機(jī)，不會(huì)崩盤(pán)的。　　

承認(rèn)中國(guó)房市已經(jīng)具備金融性質(zhì)，也就是已經(jīng)如同股票、期貨、匯市那樣的賭博經(jīng)濟(jì)，那么，就必須按照賭博經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行規(guī)則來(lái)判斷房市。賭博經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行規(guī)則是“買(mǎi)漲殺跌”。越漲越賣(mài)，越買(mǎi)越漲，直至到了一個(gè)拐點(diǎn)。然后就是越跌越賣(mài)，越買(mǎi)越跌。現(xiàn)在正在漲，除了有促成拐點(diǎn)的因素存在。　　

目前房?jī)r(jià)從上升到下跌只有三種情況：　　

一個(gè)是買(mǎi)家離場(chǎng)，不在這個(gè)價(jià)位買(mǎi)房了。　　

買(mǎi)家離場(chǎng)的原因可能是兩種，一種是資金量斷裂。假如大多數(shù)買(mǎi)家的錢(qián)主要是借的，現(xiàn)在多數(shù)利息都付不起，銀行又不敢借錢(qián)了，于是離場(chǎng)資金多而進(jìn)場(chǎng)資金少。美國(guó)次貸危機(jī)就是這樣來(lái)的。另一種是買(mǎi)家資金多數(shù)是自有資金，銀行借款比例很小。由于房屋供應(yīng)量太大，自有資金快花完了，又沒(méi)地方借，因此也會(huì)選擇離場(chǎng)。買(mǎi)家無(wú)論是因?yàn)樽杂匈Y金問(wèn)題還是銀行資金問(wèn)題形成離場(chǎng)，是房?jī)r(jià)下跌的必要充分條件。也就是說(shuō)只要買(mǎi)家離場(chǎng)，房?jī)r(jià)一定跌。只要房?jī)r(jià)跌，一定是買(mǎi)家不買(mǎi)了。　　

第二種是房地產(chǎn)商資金鏈斷裂。房地產(chǎn)商資金鏈斷裂，到期債務(wù)必須還，被迫低價(jià)出售，房?jī)r(jià)也會(huì)跌。但這是充分條件而不是必要條件。也就是即使銀行抽緊對(duì)房貸的銀根或房地產(chǎn)公司整體頭寸緊張，都不一定出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌。條件是買(mǎi)家態(tài)度。只要買(mǎi)家還在買(mǎi)，進(jìn)場(chǎng)資金還在繼續(xù)，那么即使出現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)商不利的信貸消息，房?jī)r(jià)也很難跌。　　

第三種房?jī)r(jià)出現(xiàn)跌勢(shì)的因素是政府出臺(tái)嚴(yán)厲政策，硬將房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸為一般住房市場(chǎng)。也就是消除房地產(chǎn)作為投資、保值的性質(zhì)，讓其回歸為居住性質(zhì)。比如，政府對(duì)存量住房收取房產(chǎn)稅，而且是與價(jià)格和數(shù)量有關(guān)的、根據(jù)房?jī)r(jià)漲跌情況變動(dòng)稅率的累進(jìn)稅，那么買(mǎi)房賺錢(qián)和買(mǎi)房保值的動(dòng)機(jī)就被嚴(yán)重壓制。囤積的房子賺不賺還不知道，每年先交一大堆稅，就不會(huì)囤積而會(huì)出售。這樣，房市將回歸到一般供需關(guān)系上。由于目前85%的人買(mǎi)不起房是不正常的，因此房?jī)r(jià)會(huì)大跌。跌到中等收入群體能買(mǎi)得起房時(shí)，房?jī)r(jià)才會(huì)穩(wěn)定。　　

很多人說(shuō)房?jī)r(jià)高是因?yàn)榈貎r(jià)高。這簡(jiǎn)直是胡說(shuō)八道嘛！房?jī)r(jià)高是因?yàn)樵礁咴接腥速I(mǎi)才高，怎么與地價(jià)有關(guān)？由于房子是最終產(chǎn)品，因此房?jī)r(jià)是地價(jià)的條件，而地價(jià)不是房?jī)r(jià)的條件。地價(jià)高是因?yàn)榉績(jī)r(jià)高，開(kāi)發(fā)商算著這么高的地價(jià)照樣能賺錢(qián)才敢在高點(diǎn)出價(jià)的。如果開(kāi)發(fā)商認(rèn)為價(jià)位達(dá)到某個(gè)點(diǎn)時(shí)，總成本過(guò)高，賣(mài)不出去，那么就不會(huì)去出價(jià)。土地市場(chǎng)并不是賭博市場(chǎng)，依然是一般商品市場(chǎng)，房市才是賭博市場(chǎng)。　　

有人說(shuō)地方政府推高了地價(jià)，這更是冤枉。拍賣(mài)中地方政府總不能誰(shuí)出價(jià)低賣(mài)給誰(shuí)吧。地方政府確實(shí)希望地價(jià)越來(lái)越高，但地價(jià)高低不是地方政府能左右的。地方政府起拍價(jià)出的高就會(huì)流拍，這樣的時(shí)期也不是沒(méi)出現(xiàn)過(guò)。　　

如果承認(rèn)房?jī)r(jià)只與貧道說(shuō)的有關(guān)，那么怎么能看出來(lái)房?jī)r(jià)很快會(huì)跌呢？　　

首先，中國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中以投資和增值為目的買(mǎi)房者占多數(shù)。他們中多數(shù)是自由資金買(mǎi)的房子，甚至包括所謂溫州炒房團(tuán)，也是自由資金為主。2000年到2008年全部房貸余額為2.98萬(wàn)億，而個(gè)人住房銷(xiāo)售總額達(dá)到11萬(wàn)億，貸款只占銷(xiāo)售的27%。這27%主要是中、下等收入的人用的，高收入群體顯然主要靠自由資金買(mǎi)房。因此，限制第二套住房貸款并不能根本打擊高收入群體繼續(xù)把買(mǎi)房作為投資和保值的行為。2008年底，城鄉(xiāng)居民存款為22萬(wàn)億，其中90%是城鎮(zhèn)20%高收入群體的存款，到現(xiàn)在估計(jì)依然不少于20萬(wàn)億。這對(duì)每年3萬(wàn)億的住房銷(xiāo)售來(lái)講，還有充分的頭寸空間。只要房產(chǎn)市場(chǎng)還是投資市場(chǎng)，接著還只能是漲——因?yàn)榉孔诱跐q。　　

其次，政府出臺(tái)的所謂四條，主要是增加普通商品房的供給，其中所謂“中低價(jià)位、中小套型”，前半句是虛，后半句為實(shí)。因?yàn)橹械蛢r(jià)位不是政府說(shuō)了算，政府無(wú)法限制房?jī)r(jià)。而中小套戶(hù)型的提供，無(wú)非給炒房者提供了多樣化的賭具而已，只能促進(jìn)賭博市場(chǎng)的發(fā)展。有人認(rèn)為，政府要求房地產(chǎn)商購(gòu)置土地首付必須達(dá)到50%資金能限制地價(jià)上升。但這只能打擊中小房地產(chǎn)公司，打擊不了大房地產(chǎn)公司。最主要的是，地價(jià)低了并不影響房?jī)r(jià)抬高，地價(jià)低了房地產(chǎn)商利潤(rùn)空間大了而已。房地產(chǎn)商不會(huì)明明每平米2萬(wàn)元還有人買(mǎi)，由于地價(jià)低了成本降了就只賣(mài)一萬(wàn)八。　　

因此，貧道看不出房?jī)r(jià)要跌的因素。也許有人會(huì)說(shuō)，大家都吵著說(shuō)房?jī)r(jià)要跌于是炒房的就不買(mǎi)了，接著就出現(xiàn)拐點(diǎn)。這更是癡心妄想！也許一時(shí)會(huì)有影響，但只要房?jī)r(jià)實(shí)際沒(méi)跌，房地產(chǎn)商還能撐得住，無(wú)非是一段時(shí)間有價(jià)無(wú)市而已，過(guò)一段炒房者發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)還漲，就會(huì)接著買(mǎi)。由于本來(lái)房地產(chǎn)商在2008年的不熱不冷的房市中就沒(méi)有傷筋動(dòng)骨，而今年又大賺一把，肥得流油，抗打擊能力大大增強(qiáng)。停個(gè)幾個(gè)月甚至一年的不溫不火市場(chǎng)，一點(diǎn)問(wèn)題沒(méi)有。因?yàn)橹灰績(jī)r(jià)是以賭博市場(chǎng)形式跌的，就會(huì)一跌到底，因此對(duì)房地產(chǎn)商來(lái)講，只要不跌，一個(gè)月沒(méi)賣(mài)幾套都不怕。一旦跌了，全都完蛋。　　

還有人認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出居民承受能力，房?jī)r(jià)已經(jīng)到頂了，供給能力畢竟有限，因此會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)。貧道對(duì)此難以贊同。一個(gè)物品的價(jià)格背離實(shí)際價(jià)值多少才算高是很難衡量的。雖然日本、美國(guó)也有過(guò)房產(chǎn)泡沫，但他們都有控制將房屋作為賭品的機(jī)制：房產(chǎn)稅（叫法很多）。中國(guó)由于沒(méi)有房產(chǎn)稅，缺少抑制將房屋作為賭品的機(jī)制，因此炒房能炒到多高是很難預(yù)測(cè)的。郁金香球莖無(wú)非是一種花，再好看也沒(méi)多大價(jià)值。但是，17世紀(jì)初當(dāng)荷蘭人把郁金香球莖作為賭品后，價(jià)格飛漲。1636年一棵郁金香球莖的價(jià)值就能達(dá)到幾匹馬加一輛馬車(chē)的價(jià)錢(qián)了。到1637年，郁金香球莖總漲幅達(dá)到59倍！幾年中郁金香球莖漲價(jià)上萬(wàn)倍。一個(gè)球莖賣(mài)到4、5萬(wàn)美元。而郁金香繁育起來(lái)并不難，遠(yuǎn)比蓋房子容易得多，快得多，供給能力強(qiáng)得多。如果郁金香球莖能炒出幾千倍上萬(wàn)倍，那么房子能炒到多少就不知道了。現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲的最快城市，從世紀(jì)初到現(xiàn)在也不到10倍。最后漲到什么時(shí)候是個(gè)頭，真還說(shuō)不好呢。　　

看到很多專(zhuān)家，無(wú)論體制內(nèi)還是體制外的，無(wú)論主流的還是非主流的，都沒(méi)講房市與股市、期貨、匯市來(lái)比對(duì)，總是拿一般市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的供求關(guān)系說(shuō)話(huà)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到最高階段——虛擬經(jīng)濟(jì)階段，讀不懂賭博二字，看不懂經(jīng)濟(jì)的。　　

貧道前一個(gè)帖子就說(shuō)，只要政府繞著抽緊房地產(chǎn)貸款規(guī)模，繞著開(kāi)征個(gè)人房產(chǎn)稅，房?jī)r(jià)就會(huì)持續(xù)上漲。現(xiàn)在根本看不出來(lái)有這樣的決心。　　

2009年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)凈增的GDP中，房地產(chǎn)占了90%還多。沒(méi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱乎，基本就是零增長(zhǎng)。2010年并沒(méi)什么新的增長(zhǎng)點(diǎn)：國(guó)際貿(mào)易還是低迷狀態(tài)，國(guó)內(nèi)消費(fèi)依然疲軟。由于不可能扭轉(zhuǎn)低收入群體收入過(guò)低的局面，因此消費(fèi)需求增長(zhǎng)可能性很小。靠什么再保持一年8%增長(zhǎng)呢？只能還靠房市。　　

如果房?jī)r(jià)下跌，那么炒房群體將退出買(mǎi)房行列。由于房?jī)r(jià)目前高出中等收入實(shí)際支付能力一倍左右，因此在房?jī)r(jià)跌一半以前，銷(xiāo)售量一定下降。銷(xiāo)售量下降加上房?jī)r(jià)下降，銷(xiāo)售額將大幅下降，鋼材、水泥、建筑材料等銷(xiāo)售和價(jià)格也會(huì)下降。如果房?jī)r(jià)下跌30%，銷(xiāo)售量下降20%，房地產(chǎn)銷(xiāo)售額將下降44%，房地產(chǎn)及其所帶動(dòng)的行業(yè)GDP將下降40%，保八還有指望嗎？保八出問(wèn)題，政府還怎么混呢？　　

今年各地地王都是國(guó)企地產(chǎn)公司買(mǎi)下的，天價(jià)。如果房?jī)r(jià)真的跌了，首先面臨破產(chǎn)的肯定是這些公司。要親兒子命的事，當(dāng)?shù)臅?huì)干！？　　

因此，中央絕不允許房?jī)r(jià)在這個(gè)時(shí)候跌的。　　

2007年初貧道就說(shuō)，解決房?jī)r(jià)和房市的唯一辦法是開(kāi)征財(cái)產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅。這樣做一是能讓房市回到一般用品市場(chǎng)而不是賭博市場(chǎng)；另一方面能使地方財(cái)政從房屋存量上收稅而不是從不安全的房屋增量上收稅。而且貧道當(dāng)時(shí)就說(shuō)，要實(shí)施就要盡快，如果到了經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)期想實(shí)施都來(lái)不及。現(xiàn)在就是到了經(jīng)濟(jì)危機(jī)，全靠房市撐著的時(shí)候了。　　

怎么辦？沒(méi)法辦！　　

× 烏有之鄉(xiāng) WYZXWK.COM

您的打賞將用于網(wǎng)站日常運(yùn)行與維護(hù)。
幫助我們辦好網(wǎng)站，宣傳紅色文化！

歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉(xiāng)網(wǎng)刊微信公眾號(hào)