中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)什么樣的市場(chǎng)，我給你打個(gè)比方：運(yùn)輸和交通需要車子。政府扶持大汽車制造商生產(chǎn)高檔汽車，價(jià)錢高得80％的人都望車興嘆。于是，一些小廠商制造拖拉機(jī)、一些家庭工廠制造三輪車、一些農(nóng)戶自制人力車或馬車。可是，有一群“先進(jìn)生產(chǎn)力的代表”鼓動(dòng)一個(gè)只代表“先進(jìn)生產(chǎn)力”的政府，做出了一個(gè)有“戰(zhàn)略意義”的決策：制造拖拉機(jī)、三輪車、人力車、馬車統(tǒng)統(tǒng)非法，運(yùn)輸和交通只能用汽車。如是，汽車就身價(jià)百倍，價(jià)格只漲不跌。汽車不僅具有金子一樣的保值功能，還有增值套利的功能。如是，汽車就不做運(yùn)輸了，有錢人買汽車放著，等著漲價(jià)套利，或出租收租。這可是苦了農(nóng)民、市民和從事運(yùn)輸?shù)娜恕＿@就是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)。
面對(duì)中國(guó)一路高歌的房?jī)r(jià)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)學(xué)人圍繞是否加息、或增加土地供應(yīng)、或增減稅費(fèi)、或限價(jià)、或增加經(jīng)濟(jì)房供應(yīng)、或公開房屋成本、或限價(jià)等等方面爭(zhēng)論不息。爭(zhēng)論的各方都覺得真理在自己的手上。但基本的事實(shí)是：市場(chǎng)調(diào)節(jié)是失靈的，政府調(diào)控也是失靈的。在我看來，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和非法傳銷市場(chǎng)十分相似，面對(duì)這樣的一個(gè)市場(chǎng)，生搬硬套經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，似乎有些不著邊際。
我們知道，經(jīng)濟(jì)學(xué)是講假設(shè)的，市場(chǎng)無形之手和政府有形之手想在房地產(chǎn)市場(chǎng)上起調(diào)節(jié)和控制作用，先必須符合如下假設(shè)：
假設(shè)一：市場(chǎng)上買賣的房子（商品）是房子（商品），具有最基本的商品屬性——房子用來居住或辦公的。
假設(shè)二：在假設(shè)一成立的前提下，市場(chǎng)機(jī)制只能在均衡市場(chǎng)下起作用。均衡市場(chǎng)的必要條件是：市場(chǎng)上存在供給和消費(fèi)兩大陣營(yíng)，并且是對(duì)立的、權(quán)利平等的、勢(shì)均力敵的兩大陣營(yíng)。
假設(shè)三：在假設(shè)一、二都成立的前提下，供給陣營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)供給的有效性，基于消費(fèi)陣營(yíng)合作消費(fèi)的有效性。
假設(shè)四：在假設(shè)一、二、三都成立的前提下，市場(chǎng)機(jī)制是中立的、客觀的。宏觀調(diào)控才能透過市場(chǎng)機(jī)制起作用，即外因透過內(nèi)因起作用。
假設(shè)五：當(dāng)絕大多數(shù)缺房人（需求方）不能通過市場(chǎng)購(gòu)買住房時(shí)，需求方擁有退出房地產(chǎn)市場(chǎng)并自主建房和合作建房的絕對(duì)自由；當(dāng)弱勢(shì)者無法實(shí)現(xiàn)自主建房和合作建房時(shí)，政府有絕對(duì)責(zé)任保障其基本居住權(quán)。
如果上述五個(gè)假設(shè)成立，圍繞中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)調(diào)節(jié)和政府調(diào)控措施才有意義。
中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在上述五個(gè)假設(shè)嗎？
假設(shè)一成立嗎——房市上銷售的是住房嗎？
房子是用來住的，這是房子的基本商品屬性。可城市、特別是大城市的新樓盤，有多少是用來住的呢？深圳等大城市有70％以上的房子不是為缺（住）房的人生產(chǎn)的，而是為有房的炒房者生產(chǎn)的。這和非法傳銷市場(chǎng)很相似，傳銷的“商品”已經(jīng)不是商品本身了——而是“人頭”。因?yàn)榉欠▊麂N市場(chǎng)不是經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的商品市場(chǎng)了，所以市場(chǎng)機(jī)制在非法傳銷市場(chǎng)上不起調(diào)節(jié)作用。在類似傳銷市場(chǎng)的房市上，房子的空置率越來越高，價(jià)格也越來越高，供求決定價(jià)格、價(jià)格圍繞價(jià)值轉(zhuǎn)的規(guī)律并不存在。很顯然，在中國(guó)的房市上，假設(shè)一不成立。
假設(shè)二成立嗎——房市是均衡市場(chǎng)嗎？
均衡市場(chǎng)的核心標(biāo)志，是市場(chǎng)上存在供給和消費(fèi)兩大陣營(yíng)，并且是對(duì)立的、勢(shì)均力敵的、權(quán)利平等的兩大陣營(yíng)。供給陣營(yíng)總是希望漲價(jià)，消費(fèi)陣營(yíng)總是希望降價(jià)。市場(chǎng)上兩大陣營(yíng)的相互博弈是市場(chǎng)機(jī)制發(fā)生調(diào)節(jié)作用的內(nèi)在動(dòng)力。市場(chǎng)沒有兩大勢(shì)均力敵陣營(yíng)的存在，市場(chǎng)機(jī)制就不難以發(fā)揮正常的調(diào)節(jié)作用。
中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在對(duì)立的、權(quán)利平等的、勢(shì)均力敵的兩大對(duì)立陣營(yíng)呢？事實(shí)是，供給陣營(yíng)期待房子漲價(jià)，購(gòu)買陣營(yíng)中的大多數(shù)人（投機(jī)者）也期待房子漲價(jià)，絕大多數(shù)無房者（住房需求者）無力進(jìn)入房市，市場(chǎng)上兩大對(duì)立的、權(quán)利平等的、勢(shì)均力敵的陣營(yíng)并不存在，其實(shí)只有漲價(jià)聯(lián)盟。房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎等同于投機(jī)場(chǎng)所，80%以上的缺房人不僅被排斥在房市之外，還被剝奪了自主建房或合作建房的權(quán)利，完全失去了博弈地位和能力。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和非法傳銷市場(chǎng)一樣，只有漲價(jià)聯(lián)盟，不是一個(gè)均衡市場(chǎng)。在這樣的市場(chǎng)上，市場(chǎng)機(jī)制只會(huì)幫助強(qiáng)者更強(qiáng)，弱者更弱。很顯然，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的假設(shè)二，不成立。
假設(shè)三成立嗎——中國(guó)的房市是一個(gè)供給競(jìng)爭(zhēng)和消費(fèi)合作均有效的市場(chǎng)嗎？
只有供給陣營(yíng)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)才出效率。供給陣營(yíng)內(nèi)部為什么競(jìng)爭(zhēng)呢？合作形成漲價(jià)聯(lián)盟不是更好嗎？中國(guó)的房市就是一個(gè)供給陣營(yíng)聯(lián)盟的市場(chǎng)，實(shí)際是一個(gè)供給陣營(yíng)聯(lián)合壟斷的市場(chǎng)。怎樣才能打破壟斷呢？要靠消費(fèi)陣營(yíng)的有效合作，即當(dāng)供給陣營(yíng)的漲價(jià)超出了消費(fèi)陣營(yíng)的底線——比自主建房或合作建房的機(jī)會(huì)成本高出時(shí)，消費(fèi)者陣營(yíng)就會(huì)堅(jiān)守底線——自主建房或合作建房，只要自主建房和合作建房是有效的，就構(gòu)成對(duì)供給陣營(yíng)的壓力，供給陣營(yíng)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)就是必然的，由聯(lián)合抬價(jià)轉(zhuǎn)變?yōu)楦?jìng)爭(zhēng)性降價(jià)，這時(shí)的市場(chǎng)才由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)。當(dāng)價(jià)格降到接近消費(fèi)者自主建房或合作建房的機(jī)會(huì)成本時(shí)，消費(fèi)陣營(yíng)的自主建房和合作建房變得相對(duì)低效或無效，就會(huì)放棄合作，選擇在市場(chǎng)上購(gòu)買商品房，房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩大陣營(yíng)就會(huì)達(dá)成新的均衡。
現(xiàn)實(shí)的中國(guó)房市和非法傳銷市場(chǎng)非常相似，供給陣營(yíng)是緊密聯(lián)盟的、制定規(guī)則的，需求陣營(yíng)是高度分散的、毫無博弈能力的。很明顯，中國(guó)的房市，假設(shè)三也不成立。
假設(shè)四成立嗎——房市的宏觀調(diào)控是否通過中立的、客觀的市場(chǎng)機(jī)制起作用呢？
在均衡的市場(chǎng)上，市場(chǎng)機(jī)制是中立的、客觀的，會(huì)持久維持市場(chǎng)均衡狀態(tài)。但均衡市場(chǎng)也會(huì)有暫時(shí)的不均衡（市場(chǎng)失靈）的時(shí)候，政府宏觀調(diào)控措施是透過（中立的、客觀的）市場(chǎng)機(jī)制調(diào)控市場(chǎng)（失靈）的，當(dāng)供給陣營(yíng)過于強(qiáng)大時(shí)，有形之手會(huì)透過市場(chǎng)機(jī)制幫助消費(fèi)陣營(yíng)；當(dāng)消費(fèi)陣營(yíng)過于強(qiáng)大時(shí)，有形之手會(huì)透過市場(chǎng)機(jī)制幫助供給陣營(yíng)。修復(fù)市場(chǎng)供求關(guān)系，恢復(fù)市場(chǎng)（力量）均衡，達(dá)成新的平衡。簡(jiǎn)而言之，市場(chǎng)機(jī)制是內(nèi)因，政府調(diào)控是外因，政府宏觀調(diào)控是外因通過內(nèi)因起作用。
在當(dāng)下中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)里，由于房市里沒有勢(shì)均力敵、權(quán)利對(duì)等的兩大對(duì)立陣營(yíng)，只有供給方的價(jià)格同盟、甚至官商勾結(jié)。市場(chǎng)機(jī)制在這樣的市場(chǎng)上是不會(huì)中立的、客觀的，市場(chǎng)是強(qiáng)勢(shì)陣營(yíng)的市場(chǎng)，市場(chǎng)機(jī)制會(huì)造成強(qiáng)者更強(qiáng)、弱者更弱。加上地方政府部門和腐敗官員都是“房子養(yǎng)的”，房子漲價(jià)也符合政府部門和腐敗官員的利益。所以，在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，市場(chǎng)（無形之手）和政府（有形之手）都失去了“裁判員”“調(diào)節(jié)者”“調(diào)控者”的中立、客觀地位。這和非法傳銷市場(chǎng)相似，市場(chǎng)總是對(duì)強(qiáng)勢(shì)者有利，政府也無法調(diào)控這個(gè)市場(chǎng)。因此，假設(shè)四也是不成立的。
假設(shè)五成立嗎——政府愿意保障公民基本居住權(quán)嗎？
前面的四個(gè)假設(shè)都不成立，市場(chǎng)機(jī)制和宏觀調(diào)控在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上都不會(huì)起積極作用，即市場(chǎng)失靈和政府失靈同時(shí)存在。在這樣的情況下，唯一的出路是市場(chǎng)的弱勢(shì)陣營(yíng)選擇退出市場(chǎng)，尋求住房自給自足和合作建房，或政府保障其基本居住權(quán)。負(fù)責(zé)任的政府應(yīng)該最大限度地扶持弱勢(shì)陣營(yíng)實(shí)現(xiàn)住房自給自足和合作建房，或保障其基本居住權(quán)（政府提供廉租房）。可是，中國(guó)城市的無房者無權(quán)自主建房，政府對(duì)合作建房并不支持，住房保障制度也遲遲沒有建立起來。因此，假設(shè)五也不成立。
假設(shè)五不成立，表明中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的危機(jī)不可能化解。
進(jìn)入傳銷市場(chǎng)的人，齊心協(xié)力騙入“新人頭”，“新人頭”必須騙入“更新的人頭”，如此維持市場(chǎng)的可持續(xù)性。市場(chǎng)機(jī)制無法調(diào)節(jié)傳銷市場(chǎng)，政府也無法調(diào)控，最終的結(jié)果只有一個(gè)：當(dāng)騙入的“人頭”增量不夠，新增資金不足以維持市場(chǎng)的“食物鏈”時(shí)，市場(chǎng)就會(huì)崩潰。
中國(guó)非法傳銷市場(chǎng)崩潰的風(fēng)險(xiǎn)是可控的，因?yàn)橛袕?qiáng)大的政府。中國(guó)房市的風(fēng)險(xiǎn)積累到一定程度，一旦崩潰，后果是不可想象的，恐怕是不可控的。因?yàn)檎豌y行也被綁架了。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)即使不會(huì)很快崩潰，但長(zhǎng)此下去，也會(huì)導(dǎo)致兩個(gè)嚴(yán)重后果：一是將有更多的人在城鄉(xiāng)之間流動(dòng)，不出10年，至少有4億人會(huì)以城市的地下室、公園和交通林帶為家；二是房市將會(huì)淪為合法的傳銷市場(chǎng)，銀行和地方政府將成為這個(gè)市場(chǎng)中最后的、最大的“人頭”。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)之危迫在眉睫，但并不是無解：
第一，在今后相當(dāng)長(zhǎng)的一個(gè)階段，要優(yōu)先發(fā)展“小產(chǎn)權(quán)房”，因?yàn)椋靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是用來炒的，是用來住的（建議小產(chǎn)權(quán)房滿10或15年方可入市交易，交易要征收暴利稅）。只有這樣，房地產(chǎn)的價(jià)格才會(huì)回歸價(jià)值，房產(chǎn)才能回歸住房的商品屬性。當(dāng)前要優(yōu)先發(fā)展“小產(chǎn)權(quán)房”，而不是禁止發(fā)展。第二，政府要鼓勵(lì)和扶持自主建房和合作建房。因?yàn)橹挥羞@樣，房地產(chǎn)的供給陣營(yíng)內(nèi)部才能恢復(fù)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)是一個(gè)真正的充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。市場(chǎng)的需求陣營(yíng)才會(huì)逐步回到市場(chǎng)，才能逐步形成市場(chǎng)中的供給和購(gòu)買兩大勢(shì)均力敵、權(quán)利對(duì)等的對(duì)立陣營(yíng)，逐步恢復(fù)市場(chǎng)均衡狀態(tài)。第三，政府必須逐步為3－4億人（農(nóng)民工為主體）準(zhǔn)備保障性住房。
無論是“小產(chǎn)權(quán)房”，還是“自主建房”、“合作建房”或建立住房保障制度，都是符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)“所有制多元、主體平等”的基本原則的，也是《憲法》保護(hù)的。除了上述這三條，并無更有效的措施。但地方政府和 “主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家”都不會(huì)主動(dòng)采納這三條。這就不是經(jīng)濟(jì)問題了，也不是法律問題，而是人權(quán)問題，是最基本的政治問題。
2007年8月
作者單位：河北大學(xué)中國(guó)鄉(xiāng)村建設(shè)研究中心
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