專為富人辦房展的思考（二）
今天11月12日專為富人辦的房展在國貿(mào)大廈開幕了。（北京晚報11月3日第四版北京新聞欄目，記者李海霞報道：“北京冬季房展會下周四至周日（12----14日）在國貿(mào)舉辦。”）房價千萬元，門票100元，老百姓被擋在門外。房價為什么那么高？錢都讓誰摟去了？我把相關(guān)資料梳理如下：同一天（11月3日）晚報第16版同時刊登了蘇文洋先生的文章《網(wǎng)民應(yīng)當(dāng)監(jiān)督那些倒賣土地者》，文章引用潘石屹爆料：“中國有很多房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地，倒賣土地，卻不蓋房子，這樣的開發(fā)商大概占到三分之一左右”,“九家上市公司囤積土地最高151年，最低20年”。中國中央電視臺節(jié)目《經(jīng)濟半小時》11月2日播放的一輯點名指電盈主席李澤楷旗下盈大，3個月前在北京轉(zhuǎn)手一幅地皮，大賺約2.35億港元。央視在節(jié)目中指出，對于閑置土地處理的相關(guān)政策早已出臺，1994年內(nèi)地推出《城市房地產(chǎn)管理法》，1999年又發(fā)布《閑置土地處置辦法》。兩部法規(guī)明確 規(guī)定，“對超過出讓合同約定動工開發(fā)日期滿1年而尚未開發(fā)的，征收土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，將無償收回土地使用權(quán)”。(2008年1月，國務(wù)院再次下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》，重申土地閑置滿2年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅決無償收回。然而，受處罰企業(yè)難覓，內(nèi)地囤地現(xiàn)象愈演愈烈。上述針對囤地的監(jiān)管政策一直無法實施，根本原因在于政府與開發(fā)商的利益是一致的，“一榮俱榮，一損俱損”，不可能實行?！睹咳战?jīng)濟，新聞》11月4日刊登葉檀的文章《可怕的暴利囤地勝過囤黃金》她也給李澤楷算了一筆賬“北京核心城區(qū)的工體四號地塊被李澤楷旗下的房地產(chǎn)公司盈科大衍地產(chǎn)公司拿走，按照約定此地塊開工日期為2006年9月20日，峻工日期為2008年3月31日，合同成為一紙空文，該地塊于今年8月21日被轉(zhuǎn)讓給瑞安建業(yè)。
僅此一項轉(zhuǎn)讓，盈科大衍賺了多少呢？轉(zhuǎn)讓價為1.18億美元，當(dāng)初拍賣價為5.1億人民幣，按照當(dāng)時的匯率，僅為0.6414億美元，按照2009年8月的匯率，約為0.7467億美元，考慮到中間費用，小超人大概賺了0.5億美元，三年利潤在78%以上。這樣好的買賣，還有誰會不囤地呢？尤其是有增長潛力的地塊。
如果小超人囤金，他的收益又有多少？2006年9月15號的現(xiàn)貨金為每盎司572.35美元，2009年8月21號為953.85美元，盈利381.50美元，盈利為60%左右。也就是說，在中國一線城市核心區(qū)域囤地收益好于囤金。”編寫至此，大家看明白了吧，在地方政府﹑銀行﹑開發(fā)商合謀摟錢，房價能不高嗎！
我們看看銀行是怎樣變戲法的吧。今年7月7日，王自力同志寫了篇文章：《中國樓市只漲不跌的秘密》。文章以王二麻子為例：“王二麻子表面風(fēng)光，他拿地的錢，是從銀行貸款的；修房子的錢，是建筑商墊資的?？傊?，他就是一個完全的“空手道”。
房子修好后，王二麻子在正式開盤前，通常要舉行一個“內(nèi)部認(rèn)購會”。這個內(nèi)部認(rèn)購，其實就是王二麻子召集公司內(nèi)部員工和一些象我這樣的、相熟的炒房客（或者干脆是一些從招聘會上收集的、眾多的、應(yīng)聘者的“身份證復(fù)印件”），以這些人的名義來買房子，全部用銀行貸款來買。這，就是所謂的“開發(fā)商囤房”。
并且，此次交易上報給銀行的交易價，必須比實際的內(nèi)部交易價提高30%。為什么？因為貸款買房要首付兩成?。∨e個例子，如果你想收回100萬，那你就必須以130萬的房價向銀行貸款。這樣，銀行給你的錢就是：130萬×0.8=104萬；你實際裝進口袋的錢就是：104萬—4萬（給相關(guān)銀行人員的“好處費”）=100萬。
就這樣，通過開盤前的內(nèi)部認(rèn)購，王二麻子其實已經(jīng)成功的全部收回了投資，把所有的風(fēng)險轉(zhuǎn)給了銀行?！薄?如果一直沒有投資者買房，那就不斷的把自己的房子加價轉(zhuǎn)貸給自己，不斷的用銀行的錢來還銀行的債?！?
“不過，由于已經(jīng)收回了按揭貸款的首付款，所以后面的操作并不需要每一次都加價30%，只需按著樓市房價本來的上漲幅度加價就可以了（即每年上漲14%左右）。
什么？萬一房價上漲幅度不足于支付貸款利息怎么辦？笑話，你什么時候看見過中國樓市的房價上漲幅度低于當(dāng)年的貸款利息了？
明白了吧！這，就是中國樓市的房價只能上漲不能下跌；并且，房價的上漲幅度還不能低于當(dāng)年貸款利息的真正原因??！”
結(jié)論是：“金融成本”才是房價構(gòu)成的大頭，至少要占目前房價的50%?！?/U>有句話道出了目前中國樓市的實情，“房子是用來炒的，不是用來住的；商品房是賣給銀行的，不是賣給老百姓的?！弊髡吡信e如下案例：“ 李樹彪案：1999年9月8日到2004年1月15日，湖南郴州市住房公積金管理中心原主任李樹彪騙取公積金貸款、銀行貸款共計44筆，涉案金額1.2億元。
康明案：2000年前后，河南鄭州康明置業(yè)有限公司通過東明花園414套房源，在工商銀行、交通銀行、建設(shè)銀行、招商銀行進行重復(fù)抵押貸款共690多套，至少套取銀行資金2億元。
姚康達案：從2002年至2003年上半年，中國工商銀行上海外高橋保稅區(qū)支行向“姚康達”一人發(fā)放房貸7141萬元，用于炒作128套住房。
森豪虛假按揭案：從1997年年至2002年上半年，北京市華運達房地產(chǎn)開發(fā)公司以森豪公寓、太利花園為幌子,采取假按揭的方式,向中行北京市分行、北京銀行中關(guān)村支行、北京銀行展覽路支行三家銀行騙貸共計16.2億元。（請看《京城最大假按揭騙貸案震醒房市》 http://finance.people.com.cn/GB/1045/9255894.html）
建行廣州分行案：2002年，審計署抽查建設(shè)銀行廣州地區(qū)八家支行的住房按揭貸款，發(fā)現(xiàn)10億元虛假按揭。僅廣東省汕尾市公安局某副局長一人，即騙取建行廣州市芳村支行按揭貸款3793萬元。
曲滬平案：2006年，上海浦東發(fā)展銀行陸家嘴支行在已發(fā)放貸款中，發(fā)現(xiàn)1.26億元個人房產(chǎn)按揭貸款存在抵押不實，貸款代理人為“曲滬平”。其后更查出與曲相關(guān)的房貸高達91筆，涉及金額4億元左右。銀行不得不委托房屋中介公司出售抵押房產(chǎn)，以回收問題貸款。
同泰案：2006年，北京同泰房地產(chǎn)公司涉嫌利用87份假業(yè)主所簽購房合同，從銀行騙貸6700萬元。
成都虛構(gòu)房產(chǎn)騙貸案：2005年至2008年期間，犯罪嫌疑人唐某勾結(jié)成都市房管局工作人員以虛構(gòu)房產(chǎn)的方式辦理房產(chǎn)證進行騙貸?，F(xiàn)已發(fā)現(xiàn)的涉案房產(chǎn)證已超過一百多套，涉及金額近二千萬元！而且事態(tài)還在進一步發(fā)展中?！蓖踝粤ν镜慕Y(jié)論是：“銀行內(nèi)部人員與開發(fā)商其實是狼狽為奸的同伙。參與這項操作的某些銀行內(nèi)部人員決不是希望通過購房者支付貸款利息為銀行賺錢，坦白地說，他們是在參與分贓——他們與開發(fā)商一起盜取不義之財，將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給國家銀行，而買單的是真實的購房者。一旦真實的購房者無法買下這個巨單，銀行就出現(xiàn)危機?！?
這時候，買單的就是全國人民了，國家必須銀行注資，消除爛帳。國家的錢哪里來？印鈔票！結(jié)果是什么？通貨膨脹，物價飛漲，老百性的錢不值錢了，或者說老百姓的錢被搶了，被誰搶了？被國家搶去堵漏了，堵開發(fā)商和銀行某些蛀出來的大洞。這個洞如此之大，堵住了也是一個丑陋的疤，而疼的永遠是百姓。
所以我會說——房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為相關(guān)單位、相關(guān)部門團結(jié)起來瓜分國家金錢（其實是老百姓的存款）的道具。”
我們再看看地方政府的實際情況吧。“香港文匯報北京新聞中心記者海巖16日電／中國國家發(fā)改委財政與金融司司長徐林近日表示，當(dāng)前中國地方政府負債規(guī)模已超過5萬億元人民幣，這是中國官方首次披露地方負債情況。據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長巴曙松公布的調(diào)查結(jié)果，截至今年8月，全國共有3,000家以上的各級政府投融資平臺，其中70%以上為縣區(qū)級平臺公司。2008年初，全國各級地方政府投融資平臺的負債總計為1萬多億元，到今年中，迅速上升到5萬億元以上，其中絕大部分來自于銀行貸款?！?/U> “中國地方賣地還債，助長樓市泡沫
香港文匯報北京新聞中心記者海巖16日電／當(dāng)前，內(nèi)地地方政府負債多以當(dāng)?shù)匚磥硗恋厥杖胱鳛榈盅?，一些地方的債?wù)保守估計需要長達數(shù)年的地方財政收入才能償還，因此使得地方政府有強烈的動機推高土地價格，從而對房地產(chǎn)泡沫形成顯著的推動作用?！?/p>
地方政府賣地還債；銀行貸款吃息；開發(fā)商囤地﹑倒地；不斷摧生房地產(chǎn)泡沫。窮百姓一邊涼快去了。只好專為富人辦房展。見微知著，覓豹一斑，一滴水可以透視太陽。美國次貸危機—金融危機—世界經(jīng)濟危機；中國如不改弦更張，亦步亦趨跟著美國跑，中國式的房貸危機—金融危機—經(jīng)濟危機—社會動蕩—亡黨裂國---美國來收尸。還有多遠?。恐档蒙钏?。杜甫詩曰：安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。今天中國寒士在哪里？且不說露宿街頭的乞討者。去看看農(nóng)民工兄弟的住所；再看看新畢業(yè)大學(xué)生們的和租屋。你就明白擴大內(nèi)需應(yīng)該給誰蓋房?！懊髂甑拇杭痉空箷€將回歸大眾”這是李海霞報道文章最后的話。我們期待著。
北京赤子 2009-11-12
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