曹建海：土地投機(jī)是中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的行業(yè)本質(zhì)

土地投機(jī)是中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的行業(yè)本質(zhì)

 曹建海

今年3月以來(lái)，房?jī)r(jià)再次上漲催動(dòng)了住房的大量需求，再現(xiàn)了2007年供不應(yīng)求的瘋狂局面。與住房市場(chǎng)同步火熱的，是連創(chuàng)新高的土地市場(chǎng)。然而，土地市場(chǎng)展現(xiàn)給我們的，是迥然不同的冷熱局面：一邊是火熱的土地拍賣(mài)，一邊的已拍土地卻是雜草叢生、批而不用。根據(jù)我的觀察，在我國(guó)，土地長(zhǎng)期閑置的現(xiàn)象在各地都大量存在，其中不乏曾經(jīng)名噪一時(shí)的“地王”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年三季度末，全國(guó)排名前10名的上市房企囤地規(guī)模已經(jīng)達(dá)到3億平方米。

很顯然，土地囤積并不是2009年的新現(xiàn)象，而是我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特色下土地市場(chǎng)的一個(gè)常態(tài)。根據(jù)戴德梁行的分析，1998-2008年間，全國(guó)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地購(gòu)置面積達(dá)到31.3億平方米，而截至2008年年底，全國(guó)土地開(kāi)發(fā)量?jī)H為19.4億平方米，仍有近40%的土地滯壓于發(fā)展商手中。

為什么隨著土地價(jià)格的高漲，土地積壓和浪費(fèi)現(xiàn)象越發(fā)嚴(yán)重，土地價(jià)格完全失去了調(diào)節(jié)土地資源配置的作用了呢？我認(rèn)為根本在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于土地的高度投機(jī)所致。

根據(jù)中國(guó)的《憲法》規(guī)定，城市土地歸國(guó)家所有，農(nóng)村土地歸農(nóng)村集體所有，國(guó)家可以根據(jù)公共利益的需要，對(duì)農(nóng)村集體土地進(jìn)行征收。這里有一個(gè)重要前提，土地一旦轉(zhuǎn)為城市用地，必須經(jīng)過(guò)地方政府征收，不管土地用于商業(yè)開(kāi)發(fā)，還是公共利益要求。由于混淆了公共利益與商業(yè)開(kāi)發(fā)之間的關(guān)系，地方政府成為城市土地供給的唯一壟斷者、經(jīng)營(yíng)者。政府不僅以“國(guó)家征用”的借口壓低農(nóng)民集體征用價(jià)格，而且通過(guò)“招拍掛”的方式，盡可能高地獲取土地收益。

在住房開(kāi)發(fā)方面，基于所謂“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)”的要求，地方政府又將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為土地唯一的需求者。例如，在現(xiàn)行政策下，政府嚴(yán)格限制居民個(gè)人和集體自住建房，禁止非開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)開(kāi)發(fā)住房，而將房屋建設(shè)開(kāi)發(fā)的權(quán)利賦予房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，使得開(kāi)發(fā)商可以充分利用其壟斷經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)，哄抬地價(jià)和房?jī)r(jià)，造成房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)升高。由此產(chǎn)生的土地升值部分為地方政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商瓜分。

根據(jù)現(xiàn)行土地政策，城市周邊的集體用地，只能作為城市政府土地征用的儲(chǔ)備，土地城市居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民宅基地受到嚴(yán)格禁止，廣大的農(nóng)村房地產(chǎn)，不能對(duì)城市的高房?jī)r(jià)形成平抑。例如在我國(guó)一些城市外圍，存在著大量的由農(nóng)民集體組織建設(shè)開(kāi)發(fā)的樓房，稱(chēng)為“小產(chǎn)權(quán)房”。由于沒(méi)有經(jīng)過(guò)地方政府征用和開(kāi)發(fā)商的“合法”開(kāi)發(fā)，這些房屋盡管在品質(zhì)、使用價(jià)值上與商品房相差無(wú)幾，但不能獲得合理產(chǎn)權(quán)，也就不能對(duì)高價(jià)的“大產(chǎn)權(quán)”商品房市場(chǎng)形成有效平抑。

按照土地所有制的本來(lái)含義，集體所有制土地由農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，供集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的農(nóng)民占有、使用和處分；國(guó)有土地本質(zhì)上屬于全民所有制性質(zhì)，土地應(yīng)當(dāng)通過(guò)合理配置供全體人民無(wú)償使用。但由于政策制定上的問(wèn)題，集體土地只能被政府“國(guó)家征收”，政府收儲(chǔ)土地則通過(guò)“招拍掛”的方式批發(fā)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，再由開(kāi)發(fā)商以售房的方式賣(mài)給城鄉(xiāng)居民。地方政府、開(kāi)發(fā)商通過(guò)轉(zhuǎn)售土地，層層轉(zhuǎn)移了社會(huì)財(cái)富，這是造成中國(guó)城市地價(jià)節(jié)節(jié)升高、房?jī)r(jià)居高不下的重要制度原因。

在我看來(lái)，囤地是開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)盈利的根本方式，也是中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的行業(yè)本質(zhì)。根據(jù)我的研究，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的基于從事購(gòu)買(mǎi)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、監(jiān)理服務(wù)、房屋銷(xiāo)售等所謂“管理”的勞動(dòng)，其盈利大約只能占到全部盈利的不到10%，而其余90%以上的盈利，則來(lái)自土地的升值。為了實(shí)現(xiàn)土地升值，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍傾向于直接囤積土地，“圍而不建”；或者借口由于資金、規(guī)劃變更、拆遷進(jìn)度慢等原因，有意通過(guò)“分期開(kāi)發(fā)”、“政府公關(guān)”等方式，延長(zhǎng)土地開(kāi)發(fā)周期，借以最大限度地以少量資金獲取超級(jí)暴利。

在我們現(xiàn)有的規(guī)定中，對(duì)土地閑置現(xiàn)象是有明確懲罰措施的。比如，超過(guò)約定期限一年不開(kāi)發(fā)的，政府征收土地出讓金的20%；超過(guò)兩年的，政府可以無(wú)償收回。有這樣的規(guī)定，囤地現(xiàn)象為何禁而不止?某些地方政府是不是也有責(zé)任呢？答案是肯定的。由于土地是地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源，雖然說(shuō)“地方政府是土地的批發(fā)商，開(kāi)發(fā)商是土地的零售商”，不僅在市場(chǎng)上，而且在私人關(guān)系上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與地方政府之間，已經(jīng)形成了密切的戰(zhàn)略聯(lián)盟。于公于私，地方政府都有縱容開(kāi)發(fā)商的理由。

怎樣解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤積土地的問(wèn)題，可以從短期和長(zhǎng)期兩個(gè)方面解決。從短期看，可以因循現(xiàn)有的土地政策，堅(jiān)決依法收回房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤積的土地，將其用于經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等“保障房”供給，用于滿足特殊科技人才、中低收入居民的住房需求；從長(zhǎng)期來(lái)看，應(yīng)該徹底改變現(xiàn)行不合理的土地制度，除了用于“公共利益”的，應(yīng)禁止地方政府用于商業(yè)開(kāi)發(fā)用途的土地征收。政府應(yīng)在主要負(fù)責(zé)土地利用規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)通過(guò)農(nóng)民集體與土地使用單位的市場(chǎng)交易，實(shí)現(xiàn)土地資源的高效配置；應(yīng)通過(guò)征收不動(dòng)產(chǎn)稅、土地閑置稅、土地增值稅、資本利得稅等稅收政策，解決地方政府財(cái)政收入不足問(wèn)題，同時(shí)抑制企業(yè)和個(gè)人炒作房地產(chǎn)牟取暴利的發(fā)生，建立一個(gè)統(tǒng)一城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地權(quán)利的、持續(xù)健康發(fā)展的房地產(chǎn)秩序。

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