《瞭望》：房地產泡沫邏輯

房地產泡沫邏輯

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繼2006～2007年的那一輪房地產泡沫之后，當前國內一些大城市的房地產市場，又以令人瞠目結舌的房價新高，制造了更為可觀的資本泡沫。
人們還記得2007年10月之后，深圳房價整體下跌超過30%的那場泡沫蒸發(fā)，大批炒房客淪為“裸泳者”，樓市震蕩令人心悸。
如今，深圳又成為新一輪泡沫的領跑者。今年9月，深圳新房成交均價達到創(chuàng)紀錄的20940元/平方米，較深圳官方公布的2月份10770元/平方米的低點，上漲94%，7個月內房價幾近翻番。
上海、南寧、長春等一些大中城市不甘落后，房價同樣創(chuàng)出新高。各大城市傳來的信息表明，迅速躥升的房價有可能脫離了中國經濟的基本面，對此須保持高度警惕，并采取積極的應對之策。
當前中國實體經濟仍處于回暖恢復期，尚未完全擺脫國際金融危機的影響。新一輪房地產泡沫，從外部環(huán)境來看，在很大程度上可被視為這一場金融危機之“賜”。中國這個“世界工廠”一旦失去足夠的外需支撐，其內部資本必然要另擇途徑，這時，房地產又一次成為熱錢的獵物，境外炒家也隨風而至。
壟斷行業(yè)及上市公司，以一擲千金之勢，制造著一個又一個“地王”，將“高地價→高股價→更高地價”的故事演繹至極，其背后是中國經濟的巨大尷尬：當這個國家已擁有足夠的金融資本，無須像十多年前那樣苦求外資相助的時候，它是否有能力把錢用到安全的地方？
以中國經濟目前的發(fā)展階段來看，房地產業(yè)在今后較長時間內，仍擁有巨大增長空間。國際國內的經驗告訴我們，一個健康的房地產市場不是靠投機拉動的。住房雖具有資本屬性，但它更是人民大眾遮風避雨、安身立命的場所，一個文明的社會必須為公民最為基本的住房需求提供“免于匱乏的自由”。在這方面，發(fā)達國家已探索出一條金融政策路徑：將保障性住房設計成一個能夠大規(guī)模吸納流動性，并提供穩(wěn)定回報的中長期投資品。這個思路必須進入決策者的視野。
《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》在2007年已經提出了，這項工作的現狀，正如近日全國人大常委會的報告描述的那樣——今年國家下達的保障性住房建設計劃，全國共需投入1676億元，其中，中央投入493億元，占29.4%；地方配套1183億元，占70.6%，落實困難。截至8月底，保障性住房建設完成投資394.9億元，完成率為23.6%。一些地方由于配套資金不到位和征地、拆遷等前期工作準備不足，可能難以完成今年的建設計劃。
這邊廂，商品房市場“高燒”；那邊廂，保障房建設之乏力。這表明，中國還需要更多智慧，將人民大眾的住房需求，化作推動經濟良性發(fā)展與社會和諧的真實動力。□（文/王軍）

房價逆勢飆升玄機

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“2007年大家口袋還有些錢的時候，北京、上海、深圳等標桿性城市的房價漲過萬元大關，2009年金融危機下很多人沒錢了，房價反而要漲破2萬元，這不能不讓人感覺有些黑色幽默”

文/《瞭望》新聞周刊記者
彭勇孫曉勝鄧華寧李美娟

脫離經濟基本面之嫌
深圳國土房管部門的數據顯示，8月份深圳新房成交均價為18830元/平方米，環(huán)比上漲約24%，而深圳房價此前的歷史最高峰是2007年10月的17350元/平方米。這意味著，目前深圳房價已經超過2007年房價巔峰水平。
據易居中國的數據顯示，8月份，上海商品住宅成交均價達到了18502元/平方米，創(chuàng)出了歷史新高。其中，8月份，新建商品住宅平均成交價格達到18126元/平方米，同比上漲14.6%。
同時，國內一些二線城市的房地產價格也迭創(chuàng)新高。據長春房地產管理和住房保障局統(tǒng)計，今年1～7月，長春商品住宅成交均價3590元/平方米，同比上漲13.3%，同樣創(chuàng)歷史新高。南寧市房產管理局的統(tǒng)計顯示，今年前5個月，南寧新建商品房成交均價為4500元/平方米，也創(chuàng)出歷史新高。
而北京、廣州、杭州等熱點城市的房價經過今年以來的幾輪飆升，目前也處于非常高的位置，離歷史最高峰僅僅一步之遙。根據廣州市國土房管局的統(tǒng)計，今年7月廣州全市十區(qū)一手住宅成交均價漲至10004元/平方米。地產界人士認為，廣州未來樓價很有可能突破2007年11000元/平方米的房價最高峰。
深圳大學國際金融研究所所長國世平等專家認為，這些城市的房價有脫離經濟基本面之嫌。首先，目前我國經濟還處于復蘇階段，并未全面回暖，上半年GDP增長7.1%，而房價的增幅遠遠大于GDP的增長，呈現過熱勢頭。比如，與今年1月的房價相比，8月深圳房價上漲64.3%，而現在深圳的出口、制造業(yè)等都很困難，沒有從危機中擺脫出來，整體經濟形勢很難支撐其如此高漲的樓市。
其次，這些房價創(chuàng)出新高的城市，成交量普遍出現較大幅度萎縮。數據顯示，8月深圳新房成交套數、面積分別為4114套、38.6萬平方米，環(huán)比分別下降了約20%和25%，延續(xù)了今年5月以來的下滑走勢。8月，深圳市福田區(qū)更是出現了破天荒的15天零成交。
北京房地產交易管理網統(tǒng)計數據顯示，8月期房網上簽約套數為16015套，環(huán)比降6%，期房住宅簽約套數為11817套，環(huán)比降8%。成交量的萎縮表明購房者開始認為房價過高，陷入觀望。
豪宅熱銷推高房價
據本刊記者了解，這些城市房價之所以能在當前經濟仍在爬坡的時候創(chuàng)出歷史新高，一個重要原因就是近期豪宅市場的火爆。
數據顯示，8月10日至16日這一周，深圳市新房成交均價達到了21682元/平方米，首度突破2萬元大關。其中，東部華僑城天麓、純水岸七期和幸福里雅居的成交量占6成以上，這些樓盤項目都是高端豪宅，如純水岸、幸福里開盤均價4萬多元/平方米，天麓別墅均價超過8萬元/平方米。
據相關數據統(tǒng)計，目前北京別墅銷售量正進入熱銷階段。盡管7月并非傳統(tǒng)的銷售旺季，但在今年7月，北京市別墅銷售套數為719套，比6月份大幅上漲72.42%；成交面積為25.06萬平方米，比6月份上漲71.06%；成交總金額達39.85億，環(huán)比上升62.45%。
本刊記者采訪中獲悉，這些高檔樓盤在銷售過程中無一例外打出的是“投資牌”，即所謂的“稀缺性”帶來的投資價值是主要賣點。
深圳一家公司的行銷總監(jiān)蔣先生近期正在準備買房，在深圳看了不少樓盤，他告訴本刊記者，很多深圳的私營老板最近都在買房，一是因為受金融危機影響工廠生意不好做，手上的資金無處可去；另外，出于防御通脹的目的，這些私營企業(yè)主都希望買房能夠保值增值，他們把房子當作國外名車、名表、黃金珠寶一類的奢侈品來收藏，開發(fā)商也就看準了這種需求，此時推出大量豪宅項目發(fā)售。
對于當前由投資支撐的市場形勢，受訪的業(yè)內專家均表憂慮。深圳大學國際金融研究所所長國世平認為，未來貨幣政策有變向可能，一旦貨幣政策從緊，大批投資者手中的房子可能以比預期低的價格沖向市場，高位買房的購房者將會面臨財富的損失，同時銀行會積累巨大的風險。
中原地產深圳總經理李耀智分析，目前深圳樓市投資比例已經接近30%，一旦這個比例超過50%，市場就非常危險。他認為，如果未來每月二手房的成交量繼續(xù)下跌的話，就可能出現有價無市的局面，市場各方會再次發(fā)生2008年那樣的博弈。
國企大規(guī)模制造“地王”
在房價逆勢上漲之時，江蘇、江西的多位基層國土部門干部向本刊記者反映，近期多個城市土地拍賣中頻頻出現國企制造新“地王”現象，地價紛紛超過2007年的歷史最高位。大規(guī)模出現的地價新紀錄不僅短期內會拉動周邊房價上漲，在未來多年內還會因自身成本過高而不斷刷新房價紀錄，應引起足夠重視。
“近期南京市要拍賣7幅地塊，浦口區(qū)打算拿出2塊地，但是現在有多家國企來爭。今年南京市已經進行的幾次土地拍賣中，國企抬價的現象很普遍，搶地搶得像瘋了一樣”，南京市浦口區(qū)國土局一位不愿透露姓名的干部告訴本刊記者。
這名干部說，“業(yè)內流傳國家4萬億投資計劃中，有2萬億經過國企下屬的房地產公司流入了土地市場。一些國企拿地不計成本，今年拍出的新‘地王’可能會導致未來5～8年內房價成本居高不下。民營企業(yè)經過2007年的泡沫后拿地普遍比較理智。其實國土部門并不希望土地價格越高越好，那樣只會拖累一個區(qū)域房地產的健康發(fā)展。”
這名干部向本刊記者介紹了今年南京市的幾塊新“地王”——
9月8日，南京市河西新城區(qū)金沙江地塊拍出了15.92億的“天價”，其樓面地價高達7553元/平方米，雙雙創(chuàng)下今年住宅類用地的新高，該區(qū)今年一季度有的住宅售價還不到7500元/平方米。搶下該地塊的保利地產是由中國保利集團控股下的一家大型國有房地產企業(yè)，自7月份以來已經斥資63億元在全國5個城市拿地，9月8日是該企業(yè)進入南京的“揭幕戰(zhàn)”。
9月16日舉行的南京國土拍賣會上，江寧區(qū)九龍湖區(qū)域誕生了新“地王”，央企中冶置業(yè)經過66輪爭奪，斥資3.42億拿下了一幅地塊，樓面地價達到3910元/平方米，比萬科2007年拿下同區(qū)域一幅“地王”的價格還高了632元，成為今年江寧地塊拍出的最高價。業(yè)內人士估算，項目建成后的成本會超過7000元/平方米。
新一輪房地股融資擴張
華泰證券房地產行業(yè)研究員張馳飛說，今年的土地市場像2007年一樣“地王”頻出，“北京地王”、“上海地王”、“深圳地王”、“廣州地王”……一路刷新歷史紀錄。但有所不同的是，今年央企手里錢多，而2007年是民企上市公司唱主角。他向本刊記者舉例——
6月30日，中化方興以40.6億元競得北京廣渠門一地塊，成為北京“地王”；9月10日，中海地產以70.06億奪下了上海長風地塊，平均樓板價為22409.3元/平方米，一舉奪下“中國地王”稱號。這比兩周前華潤置地35億在嘉定剛剛創(chuàng)造的地王價整整翻了一倍。
同樣在9月10日，兩家國企招商地產和深圳華僑城聯手，以5.3億總價拍得深圳寶安尖崗山一塊居住用地。該塊地以樓面價為1.89萬元/平方米成交，刷新紀錄，成為深圳新“地王”。
國企四處購地、一擲億金的同時，引發(fā)上市房地產企業(yè)快速跟進，股市上出現新一輪融資擴張。張馳飛介紹，保利地產近期融資78億元，金地集團也完成股市融資40億，萬科112億增發(fā)計劃剛剛通過股東大會，綠城也有相應融資計劃。9月22日，民企再度創(chuàng)造“地王”，杭州綠城集團首次進軍蘇州，便以61億的天價拿下了蘇州金雞湖大道沿線兩個地塊。其中以36億的總價拍得6號地塊，樓面價28057元/平方米，預計該地樓盤價格將突破5萬元/平方米，成為江蘇新“地王”。
“高地價→高股價→更高地價”
南昌市土地交易中心主任錢友庚說，今年2季度以來，南昌市的土地交易明顯活躍，現在每一宗地都有7～8家競爭，“南昌市沒有有意地抬高地價，但是開發(fā)企業(yè)的行為確實缺乏自律。不斷涌現新‘地王’對行業(yè)并不是什么好事”。2007年南昌市出現了一批“地王”，可是到2008年底，有的地價只剩下原來的二分之一。今年有2007年拍賣的三幅地塊被退回來，有的開發(fā)商寧愿損失訂金，因為承受不了高昂的土地成本。
錢友庚認為，今年許多城市的房價出現了“跳躍式上漲”，迅猛的漲勢是難以維持的，這也表明市場沒有進入健康的循環(huán)。“地王”頻出不是好現象，有的比周邊房價還要高，除了制造房價上漲外，過多的資金沉淀在房地產業(yè)對宏觀經濟的損害很大。
他認為，土地市場和房地產市場都有潛規(guī)則在內。國有企業(yè)不怕地價高，因為資產在賬上，拿到地就可以再去融資再去搞項目，這里虧損那里能賺回來。上市公司需要相應的業(yè)績來維持股價，反過來又迫使開發(fā)商以更高的價格去追逐更多的土地。房地產上市公司進入一種“高地價→高股價→更高地價”的惡性循環(huán)。“國企現在不差錢，上市公司可以圈股民的錢，但是地價和房價高企帶來的巨大系統(tǒng)風險最終要金融機構和股民承擔，最終埋單的是老百姓。”
住房租售比超過400倍
中國工商銀行資產管理部研究員張興勝說，中國的房價收入比是發(fā)達國家的3～6倍，住房租售比（每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值）超過400倍，而國際上公認的正常范圍為200～300倍。目前，上海市已有13家樓盤銷售價格突破10萬元/平方米，周邊杭州、蘇州、南京等城市價格達到3萬元/平方米以上的項目比比皆是。這些都反映出房地產泡沫的嚴重程度。
江蘇銀監(jiān)局局長于學軍認為，比泡沫本身更嚴重的，是我國缺少抑制泡沫膨脹的有效機制和社會動力。抑制房地產泡沫主要依靠政府對市場投機活動的抑制，新加坡、英國、瑞典等國均有卓有成效的措施抑制房價。我國一些地方片面理解“增加居民財產性收入”的政策，鼓勵居民直接進行住房投資，將房地產作為社會投機工具使用，推高房價遂成為地方政府增加非稅收入的基本途徑，因而抑制房地產泡沫就一直缺少出臺相關政策的社會動力，導致1993年、2006～2007年、2009年出現周期性的房地產泡沫。
專家們表示，資產泡沫總會破裂的，世界各國概莫能外。從美國發(fā)生的互聯網泡沫和房地產泡沫情況看，泡沫持續(xù)的時間往往比人們預想的要長，但泡沫破裂的速度遠遠快于人們的預期。當前經濟尚未企穩(wěn)，全球經濟還在蕭條期的情況下資產泡沫膨脹，對中國而言絕非福音。泡沫加速膨脹后一旦貨幣政策調整、社會預期改變，泡沫隨時可能破裂，將動搖市場信心，居民財富損失和金融機構資產損失都會嚴重影響經濟復蘇。
觸動貧富差距敏感神經
這些城市房價創(chuàng)出新高，引來普通百姓一片怨言。深圳網友“查博士”說：“面對如此高的房價，你將做何感想呢？是不是有被這座城市拋棄的感覺？那么多高樓大廈與你有什么相干呢？”
濟南市民魏毅東說：“2007年大家口袋還有些錢的時候，北京、上海、深圳等標桿性城市的房價漲過萬元大關，2009年金融危機下很多人沒錢了，房價反而要漲破2萬元，這不能不讓人感覺有些黑色幽默。”
中國人民大學土地管理系博士生導師林增杰說，房價在當前經濟形勢下創(chuàng)出歷史新高，顯示樓市泡沫在增加。從宏觀經濟形勢來看，今年前幾個月我國經濟“三駕馬車”中的出口仍然是負增長，CPI仍然下降，居民收入也沒有得到太大改善。目前主要是因為樓市投資炒作的風潮非常濃厚，這不可能支撐太久。
專家認為，房價這種逆勢創(chuàng)新高的走勢，必然會對民生的改善產生較大擠壓，這可能會進一步觸動貧富差距這根敏感神經。特別是近期豪宅熱銷、炫富式的廣告、動輒幾萬元的售價、富裕階層一次幾千萬的出手，可能會造成社會弱勢群體的反彈，這種動向尤其值得特別關注。
專家認為，從目前的情況看，國家有關部門應該進一步加強二套房貸的監(jiān)管，防止銀行呆賬壞賬增加；同時，應該在全國范圍加強房地產市場秩序的整頓，打擊投機炒作風潮，加大保障性住房建設力度，增加維穩(wěn)工作針對性，才能讓房地產行業(yè)在發(fā)揮保增長作用的同時，著力改善民生，切實維護社會的和諧穩(wěn)定。□

被越炒越大的貧富差距

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一定意義上講，“炒房”者與那些偏離主業(yè)進軍房地產行業(yè)“淘金”的大企業(yè)相比，沒有本質的區(qū)別

文/《瞭望》新聞周刊記者
任會斌鄧華寧李美娟

本刊記者近日在北京、上海、南京、南昌等地調研了解到，今年二季度以來，一些城市房價“跳躍式”上漲，數月間漲幅超過高峰期的2007年。業(yè)內人士反映，本輪房價上漲中，一些銀行濫用優(yōu)惠政策，捆綁購房者獲利，多房產者資產大幅增值，但須謹防房價上漲帶來新的貧富差距。
東中部城市差距擴大
本刊記者采訪了解到，2000年前后，我國東部與中西部城市房地產紛紛開始市場化改革，2002年至2007年，房地產市場進入快速發(fā)展時期。在這個過程中，東部城市的房價上漲速度高于中西部城市。
南京與南昌分別作為東中部城市，2002年兩市普通商品住宅均價都在1000～2000元/平方米之間。到2009年，據兩市房管部門統(tǒng)計，南京市住宅銷售均價接近7000元/平方米，南昌市的住宅銷售均價為4200元/平方米，差距明顯拉大。
本刊記者走訪了兩市多個城區(qū)，發(fā)現實際房價的差距比統(tǒng)計數據要大得多。南京市“河西新城區(qū)”與南昌市的“紅谷灘區(qū)”都是政府重點開發(fā)的新區(qū)。目前“河西新城區(qū)”的房價平均達到1.5萬元/平方米，“紅谷灘區(qū)”的住宅價格為5000元/平方米，相差一萬元。在兩市中心城區(qū)，南京市多個普通商品住宅項目單價已經達到3萬元/平方米，南昌市最高價在1萬元/平方米，相差兩萬元。
“房價快速上漲的東部城市，對資本的集聚效應大于中西部的城市。因為房價漲得快，房產保值增值屬性被放大了，中部城市高收入階層往往選擇到東部去買房，最有錢的去上海買房，其次就去杭州、南京等城市買房。另一方面，金融資本也向東部城市傾斜，這也造成了東部與中部城市貧富差距的拉大。”南昌市土地交易中心主任錢友庚說。
購買力出現四個層次
本刊調查了南京、南昌兩市多個商品住宅項目，發(fā)現購房者的購買力差距大。
上海綠地集團南昌事業(yè)部綜合辦主任虞伯樂說，公司今年6月份推出“中央廣場”項目108套高檔住宅，單套面積在230～330平方米之間，均價l.11元/平方米，單套最便宜也要250萬元。不料2個月內銷售一空，有7成購房者是現金一次性支付。而公司推出的另一個中檔房小戶型項目，均價僅4000元/平方米，單套的總價不過十幾萬元，有7成購房者是靠貸款買房。
南京市“頤和南園”項目銷售處李祥說：“我做樓盤銷售已有8年多，感覺購房者的差距越拉越大。新開盤的二期項目，有一購房者一次拿600多萬元現金買了兩套別墅，另有一購房者買了5套公寓。有實力的壟斷行業(yè)從業(yè)者購買高檔房的多。中檔房主要是普通百姓和年輕人在購買。”
“如果從房地產市場的購買力上來劃分，可以說有四個層次。”南昌市房管局長周光華說，在購買力頂端的是企業(yè)經營者和明星，買一套上千萬元的別墅連價都不問。各地富人在房地產市場上購買高檔房吃差價，就像“割韭菜”一樣，割了一茬又長出一茬。第二個層次是一些帶壟斷性質的高收入行業(yè)，一些人手上有好幾套房子。第三個層次是普通老百姓，靠全家湊錢及銀行貸款買房。第四個層次是城市里的最低收入階層、打工者和進城農民。他們根本買不起商品房，只能購買小產權房和拆遷復建房，或者其他住房。
交通銀行研究發(fā)展部高級分析師唐建偉說：“現在高收入階層的購買力越來越強大，現金買房的比重在增加，不僅拉高了整體房價，也迫使中低收入階層很難買到像樣的房子。”
據央行公布的貨幣政策執(zhí)行報告，2007年我國房產銷售規(guī)模為2.96萬億元，當年新增購房貸款為7622億元。如果按平均3成首付計算，貸款買房的總房款是1.092萬億元，扣除少數公積金貸款外，則2007年有6成的購房款是現金支付。到了2009年一季度，在5558.6億元的房產銷售規(guī)模中，新增按揭貸款為1149億元，銀行貸款僅占銷售額的l/4，現金買房的比例從2007年的6成提高到了2009年一季度的7.5成左右。
“鉆了適度寬松貨幣政策的空子”
多位房地產業(yè)內人士反映，今年以來，地方相關部門與金融機構為促進交易而執(zhí)行的二套房政策過于寬松，“二成首付、90平方米以下交易零成本、高檔房返還契稅”等優(yōu)惠政策，促使二套房購買比例大幅增加。有房者可以套取住房公積金、通過抵押貸款來投資和投機，而銀行的錢大多數是老百姓的存款。隨著房價快速上漲，有房者資產快速升值，中低收入階層距離高價房越來越遠。
南京市房管局局長陸春林說，“目前，南京、常州等多個城市的住房公積金存貸比達到了100%，有的甚至從銀行貸款注入公積金蓄水池。公積金貸款原本是為自住性初次置業(yè)者提供的，而現在的公積金貸款者中，二次置業(yè)比重很大，其中有3～4成是超標準的二次置業(yè)，這實際是套取公積金的行為。對于有房者來說，房子越多，越容易從銀行貸款，催生出了買房游戲。現在是需要房子的人買不起，不需要房子的人手里有多套房。”
據南京規(guī)模較大的房屋中介“我愛我家”公司統(tǒng)計，目前購買第二套以上住房的消費者占60%，剛性需求僅占30%。這家公司經理舒莉莉說，二套房過度寬松的政策導致貸款風險很大。根據南京奧體板塊的統(tǒng)計數據，今年1～8月，這里78%的購房者都有銀行貸款，套均貸款高達73萬元，且逐月上升。目前南京市64%的購房者需要貸款買房，套均貸款54.3萬元。
本刊記者9月初咨詢中信銀行南京分行、建設銀行南昌分行、招商銀行洪都支行等多家銀行網點獲悉，銀行之間為搶奪客戶依然暗中執(zhí)行首付二成、利率7折的貸款政策。銀行內部普遍認為購買二套以上住房者比初次置業(yè)更加保險。
“本輪房價猛漲，很大程度上是銀行與開發(fā)商合謀的結果。開發(fā)商鉆了適度寬松貨幣政策的空子，制造房價將大漲的市場預期。同時，銀行通過二成首付、一成首付甚至‘零首付’，將原本不具備買房能力的人提前2～3年拉入購房隊伍，造成市場需求短期內強勁爆發(fā)，同時囤積房源制造供不應求假象，拉動房價‘跳躍式’上漲。”一位知情人士說，“銀行并沒有把主要精力投入到服務實體經濟方面，而是不遺余力為房地產輸送流動性，銀行不僅從房貸中獲得高額回報，也套牢了大批‘房奴’在今后30年為其打工。應當警惕銀行業(yè)‘金融道德墮落現象’。”
他們?yōu)槭裁闯捶?BR>上海綠地集團南昌事業(yè)部綜合辦主任虞伯樂說，從政府部門統(tǒng)計數據看，2008年上海市人均可支配收入2.67萬元，而今年8月上海商品住宅平均銷售價格已經突破l.8萬元/平方米，普通老百姓無論如何是買不起的。
工商銀行江蘇省分行公司業(yè)務部副總經理李錦彪說，目前東部的房價似乎和供求關系脫離了，不是按照現在收入水平來定價，而是按照未來收入水平和對城市的總體評價來定價，商品住宅似乎偏離了生活必需品的屬性，越來越偏向高檔奢侈品。
四處奔走的“炒房團”，被認為是房價持續(xù)上漲的推手之一。部分“炒房”者近日接受本刊記者采訪時說，目前我國人多地少、城市化加速的國情，決定了住房是稀缺資源。在無物業(yè)稅、遺產稅等稅種支出，以及低存款利率、高通脹預期、投資渠道少等背景下，“炒房”現象必然產生，短期內也難以消除。
記者在內蒙古、山東等地了解到，近年來節(jié)節(jié)攀升的房價，已讓部分人形成了房價“只漲不跌”、“買房只賺不賠”的心理。
依托豐富的煤炭、油氣等資源，“十五”以來內蒙古鄂爾多斯市經濟發(fā)展迅猛，民間積蓄了大量資金。由于當地投資房產的居民較多，加上買房時為增強談判能力、增添談判砝碼，往往親戚朋友結伴行動，遂由此有了“鄂爾多斯炒房團”一說。
鄂爾多斯市東勝區(qū)的常住居民目前不足50萬人，但據鄂爾多斯市房產管理局等部門掌握的情況，東勝區(qū)近70%的常住居民家庭有兩套或多套住房，其中異地購房的居民為數不少。近幾年來，北京、山東、海南等地的開發(fā)商時常到東勝區(qū)推介項目，有些甚至專門設立了辦事處。
“現在存款利率低，出現通貨膨脹的可能又大，錢哪能捏在手上。”鄂爾多斯市東勝區(qū)居民郝女士說，她投資房產，看重的就是近幾年來房價“只漲不跌”、房產能“保值增值”。
本刊記者了解到，郝女士一家三口人，現已在內蒙古鄂爾多斯市東勝區(qū)、呼和浩特市和山東威海市購置住宅六套、商鋪一處。其中，東勝區(qū)有住宅四套，面積分別為88平方米、132平方米、150平方米、218平方米；呼和浩特市有120平方米的住宅一套，另有一處300平方米的商鋪；在威海市有“海景房”一套，面積68平方米。近期，她還萌生了在北京買房的念頭。
“這幾年生活用品貴了多少？如果錢捏著不放，得縮水多少？”據郝女士介紹，除去一套回遷房，其他房產都是她近五年內買的，住宅購買價格從每平方米2000元至4500多元不等，商鋪買價為每平方米9800元。目前除了那套“海景房”價格沒怎么漲外，其他房產每平方米少則漲了近1000元，多的已漲了近3000元。
低廉的“捂房”成本
鄂爾多斯市有15年房地產從業(yè)經驗的劉先生，是一位獲利豐厚的房產投資者。2005年，他以每平方米6000元的價格，在北京市朝陽區(qū)立水橋附近購買了一棟面積近5000平方米的商用樓。目前，這棟樓每平方米價格至少翻了一番，這還沒算改造成賓館后每年可觀的房費收入。然而，與這棟樓巨額的增值相比，維護這處房產所需的投入卻很低，只有水電費、取暖費和物業(yè)管理費等日常開支。
鄂爾多斯市東勝區(qū)一位不愿公布姓名的居民告訴本刊記者，2004年以來，她家陸續(xù)在東勝區(qū)、呼和浩特市買了5套住宅，面積小的為116平方米，最大的為156平方米，買價從每平方米1700多元至4500元不等。目前，增值最大的一套每平方米已漲了近2000元，這幾套房子每年的養(yǎng)護費僅1萬多元。
一些房產投資者分析說，持續(xù)上漲的房價、低廉的“捂房”成本，加上規(guī)范、調控房產投資的政策規(guī)定較少，為“炒房”者留下了足夠大的操作空間。如果國家以家庭為單位，對投資性住房開征物業(yè)稅、遺產稅等稅種，“捂房”成本會成倍提高，“炒房”賺差價的難度也將驟然增大，“炒房”現象也就會大幅減少。
近年來，呼和浩特市銷售的商品房中，有10%～20%左右為外地人所購；包頭市銷售的商品房中，約有27%為外地人購買；在山東省日照市，外地人所購房產已占當地商品房銷售量的40%左右。一些人異地買房的目的，就是獲利。
日照市房地產交易中心主任范洪、內蒙古社科院經濟研究所所長于光軍等人分析說，當前，部分社會階層積累了一定的財力，有很強的資金保值增值愿望。與此同時，在我國，安全、開放、收益好、門檻低的投資渠道卻很少，在一些人眼中，價格不斷上揚的房產顯然最具投資價值。
他們認為，大部分房產投資者并不是富商巨賈，主要是有些閑錢的城鄉(xiāng)中產階層。這些“炒房”者的資金量，大多在幾十萬元至幾百萬元之間，資金超過千萬元的很少，因此大多夠不上其他產業(yè)項目的投資門檻。加上國際金融危機影響下眾多行業(yè)不景氣，“炒房”也就成了一種“無奈”的選擇。一定意義上講，“炒房”者與那些偏離主業(yè)進軍房地產行業(yè)“淘金”的大企業(yè)相比，沒有本質的區(qū)別。□

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