牛刀：中國房價的拐點已經生成

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牛刀：中國房價的拐點已經生成

市場其實已經在用觀望的方式等待一個時機，這個時機不只是一個拐點，而是中國住房體制發生的巨大變革。中國房價的拐點在一線城市已經生成，二三線城市因為市場缺乏內在的調整機制，因此，不只是拐點的問題，而是泡沫轟然破滅。

中國房地產發生的過剩局面一直是非常嚴重的。今年上半年，在貨幣政策、財稅政策的猛烈刺激下，中國樓市開始去庫存化，遺憾的是剛剛進行了一半，在開發商和炒房者的貪婪面前，重新開始了一輪炒買炒賣哄抬房價，致使去庫存化功虧一簣。

昨天，深圳新房存量突破4萬套，宣告新的過剩局面的到來。深圳新房存量在正常推盤的情況下，保持2萬套是合適的，過了3萬套就是過剩，過了4萬套嚴重過剩，過了5萬套房價就要下降。今年6月，去庫存化后，深圳新房存量降至31000套，離去庫存化成功僅為一步之遙，但是，短短的3個月又沖上4萬套，嚴重過剩局面已經形成。

北京、上海的存量房同樣開始上升，從市場開始觀望就已經恢復了嚴重過剩的局面。不僅如此，上半年的銷售埋下了許多隱患，一是絕大多數買家都是以保值升值為目的的購房，因此，不會進行裝修、購買家電和日常生活用品，對刺激消費意義不大；二是一批支付能力不高的買家，已經造成了事實上的過高月供，一旦央行加息，這批人將首先被迫斷供。

其實，還不只是市場層面發生的這些情況，中國樓市正在推進社會的公平和正義。何謂公平？那就是物業稅的開征提上議事日程，在一線城市很快進入運作。對住宅開征持有稅，是全球各個國家的通行做法，重在建立對社會財富的調節機制，對持有多套物業的課以重稅，用稅收來完善對城市居民的公共服務，實現經濟繁榮和社會財富的共享。這叫公平。

那么什么是正義呢？從目前來說，那就是中紀委的官員住房報告制度。千萬不要小看官員報告住房的問題，在北京、上海、廣州和深圳、杭州、南京等有大量的房子是被全國各地官員買走的，在全國各個省會城市買房的大多是各地市官員。官員把買房作為洗錢的手段，不僅僅導致住宅空置，而且影響惡劣。因此，把貪官多占的住宅逼出來，這叫弘揚正義。

但是，市場的逆轉僅僅靠公平和正義還是不夠的，還要有市場的調節辦法和手段。對中國房價來說，今年上半年的上漲是因為錢放的太多，那么，房價下跌就要靠央行回收流動性了。從G20峰會傳來消息，美國人正在建立刺激經濟的退出機制，如果美國退出了刺激經濟的計劃，那么，中國再來加印鈔票就變成了一件很可笑的事。所以，最快，中國央行將在半年之內開始回收流動性，中國房價的大幅下跌的拐點才會真正出現。

如果我們不去過分關注拐點出現的時間節點，真正關注市場層面，其實，中國的房價拐點已經生成。從日均成交量的進入冰河，市場觀望氣氛開始形成并日益濃重，去庫存化半途而廢，房價已經脫離了購買力，就已經很能說明問題。

還有一個問題我們應該提醒市場，2007年927房貸新政后的房價下跌，是在宏觀經濟增長過程中的房價下跌，而今明兩年開始的房價下跌是在經濟衰退過程中的房價下跌，政策層面已經沒有任何能力還能推高房價，因此，指望房價下降后又很快漲起來的想法是不切實際的幻想。這一輪房價下降的調整時間可能比日本還要長，幅度還要大。

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