邋遢道人：房價飛漲的原因真的是存在“剛性需求”嗎？

房價飛漲的原因真的是存在“剛性需求”嗎？　　

有網友分析房價飛漲的原因：“如果大家都想在頭十多年內買到房子，擠上買房的頭班車，那必須把一部分人擠下車，把誰擠下車？那就是窮人，讓房價漲起來，漲到窮人買不起為止，逼著窮人坐下班車、下下班車，這就是市場規律。”也就是現在房子太少，建設速度趕不上住房需求，價格自然會高。那么供求關系大致是什么樣子呢？他說：“認為還需要20-30年，在不斷地、大量地建房的條件下，城市的住房供給量才能與人們的需求平衡。”很多專家也說，房價漲是因為供需不平衡，住房的剛性需求造成的。　　

貧道覺得這個網友沒有看到中國住房問題的本質。中國房價飛漲的原因不是住房市場供求關系緊張，而是國家政策使“住房市場”變成了“投資市場”或者叫賭博市場。　　

2007年，建設部一位副部長宣布："到了2006年年底，全國城市居民人均住房面積達到27平方米。"同時，說中國農村人均住宅面積達到29平米。統計年鑒顯示，2007年中國建筑企業銷售的城鎮商品住宅70136萬平米，人均1.2平米。如果算上小產權房，人均增加1.5平米。農村建住宅72674萬平米，人均增加1平米。也就是說現在城鎮人均住房已經超過31平米，農村達到32平米。從統計年鑒數字看，2000年以來中國城鎮住宅銷售面積大約為每年每人1平米，2007年后擴大為1平米多。這意味著在2000年前后，中國城鎮人均住宅面積已經在18-20平米之間。　　

中國現在這樣的人均住房面積是不是還很小，因此住房需求很旺盛，導致房價飛漲了呢？　　

住房是否緊張，與收入水平有關。收入水平低，住房需求也低。收入水平提高了，住房需求也會提高。從全球情況看也是這樣，收入高的國家人均住房面積大，低的就少。下面我們按購買力平價法計算不同國家2007年人均國內生產總值和人均住房關系：　　

低收入國家人均收入1522國際元，人均住房面積大約　8平方米　；　　

中低收入國家人均收入4968國際元，人均住房　17.6平方米　；　　

中國人均收入5345國際元，人均住房28.5平米。　　

中等收入國家人均收入6018國際元，人均住房20. 　1平方米　；　　

中高收入國家人均收入12116國際元，人均住房　29.3平方米　，　　

高收入國家人均收入36017國際元，人均住房46. 　6平方米　（美國60、英國38、法國37、日本31）。　　

中國人均收入略高于中低收入國家的4968國際元，低于中等收入國家的6018國際元，處于兩者之間36/64位置。如果換算到住房上，大約為18.5平米。也就是說，中國目前人均收入情況，如果人均住房達到18.5平米，應該處于住房市場供求平衡區，不該存在嚴重、持續的供給緊張。　　

住房商品化大致開始于90年代初。1993年到2000年的7年中，我國商品房銷售面積年增長15.5%。這個時候，中國人均住房已經在18-20平米，處于供求平衡的“略好”狀態。從1997年到2003年，城鎮商品房價格基本沒多大漲幅，也反映出市場供求情況。　　

2000-2007年的7年中商品房銷售速度突然加快，年增長22.9%，是經濟增長速度的兩倍多，使中國從中低收入國家住房需求水平，一下子越過中等收入國家，躍升到中高收入國家水平，也就是人均GDP翻一番還多時的住房需求水平。到2009年底將超過日本，4年內超過法國，5年超過英國。當然，達到美國水平還要20年。　　

這樣看，中國居民住房不是供給少了，存在什么“剛性需求”，而是多了，多得不像話。理論上講多了67.6%！（31與18.5）　　

那么，為什么房子多了這么多，房價還在飛漲呢？原因很簡單，是因為有錢人把房子作為投資或增值物品而不是居住物品對待了。有錢人發現買房子增值速度不僅遠遠高于儲蓄，還高于股票等投資市場。即使按國家統計局公布的不太反映實際情況的數字，近年來房價漲幅也在17%左右。而且自2003年以來是個持續增長過程（除了2008年略跌）。投資市場的規則是買漲殺跌。房價越漲買家越多，買家越多房價越漲。雖然缺少統計，但從2005年以后新售房的空房率基本在50%以上，很多地方高達70%，就可以看出大量買房者并沒有居住需求，純粹是一種投資行為。也就是說，自2003年后，中國與其說是新建了一批住宅，不如說是新建了一批賭博的籌碼，一片沒有使用價值只有交換價值的“商品房”。中國實際住房市場，還是人均20-22平米水平。　　

是不是真的存在“剛性需求”呢？應該說一定意義下是有的。到各城市城鄉接合部的農村看看，擁擠的多層樓里住滿了從農村到城市就業的年輕人，沒結婚的幾個合住，結婚的租個一二十平方多的是。他們大部分到了談婚論嫁或已經結婚生子，是最需要住房的人。他們在老家人均擁有的住房甚至達到30-40平米，但是他們不得不擠在一起。即使家里給補貼，絕大部分年輕人買一套60平米左右的住宅都是沒希望的。他們甚至不算“窮人”，多數人在北京上海這樣地方月收入已經達到3000元左右，在鄭州這樣的城市中達到1500元左右。但是，前者房價已經到了均價1.2萬元每平米（五環以外），后者達到5000元左右。迫切需要間遮風避雨、養家糊口的人沒房子，早就住得很寬敞的人閑置幾套等著漲價的空房子，這就是中國目前住房情況。貧道早在2007年初就以“縱有廣廈千萬間，難蔽天下寒士俱歡顏”來形容。　　

問題還在于，少數富人的房子大部分是自有資金買的。即使房市不好，出現大批割肉拋售的情況也不會多。這與美國次貸情況會不一樣。因此，房價大幅下跌到讓他們騰出這多余的68%的房子是沒希望的。而且只要房價漲，他們還會繼續買房，像黑洞一樣吞噬新房，繼續抬升房價，吞噬年輕人的希望和夢想。　　

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