曹建海：房價(jià)，讓誰歡喜讓誰憂?

房價(jià)，讓誰歡喜讓誰憂? 
――訪中國社科院工經(jīng)所投資與市場研究室主任曹建海 
2009-8-29 中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào) 
本報(bào)實(shí)習(xí)生 劉念 張藝馨

　　近期房價(jià)上漲過快，高房價(jià)的擠出效應(yīng)嚴(yán)重影響到了居民的日常生活和消費(fèi)行為，社會各界關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的爭論日益激烈，保持房價(jià)穩(wěn)定甚至降低房價(jià)再次被有關(guān)部門提上議事日程。針對當(dāng)前的房價(jià)問題，本報(bào)專訪了中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場研究室主任曹建海研究員。
　　 “房價(jià)上漲的最大推手是投機(jī)資金”
　　 問：近期房價(jià)地價(jià)之間的口水戰(zhàn)愈演愈烈，眾說紛紜中您認(rèn)為究竟是哪些因素推動了房價(jià)的上漲？
　　曹建海：2009年的房價(jià)上漲，主要因素是投機(jī)資金，即寬松貨幣政策下的大規(guī)模信貸投放，特別是銀行大面積推出的住房貸款，這是房價(jià)上漲的最大推手。因?yàn)榉績r(jià)上漲速度明顯，很多家庭由于擔(dān)心通貨膨脹引起的貨幣縮水，紛紛拿出儲蓄購買住房，這也是今年房價(jià)上漲的重要推力。當(dāng)然，根本的原因還在于國家對于房價(jià)缺乏必要調(diào)控。目前，我國繼續(xù)把房地產(chǎn)業(yè)作為拉動國民經(jīng)濟(jì)增長的主導(dǎo)力量。但是歷史證明，任何國家的這種增長模式是注定要出問題的。即使是世界上經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的日本、美國，依靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)的最終還是會因?yàn)榉績r(jià)的回落，而導(dǎo)致嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)和金融危機(jī)。
　　 問：您覺得是什么原因造成了我國要依靠房地產(chǎn)來拉動經(jīng)濟(jì)的增長？
　　曹建海：因?yàn)槲覀儑揖用袷杖氩罹噙^大，居民消費(fèi)能力不足，所以我國主要經(jīng)濟(jì)增長力量是依靠外部需求，也就是出口，依靠美日、歐盟等國家對我國產(chǎn)品的進(jìn)口，而在國內(nèi)主要就得依靠房地產(chǎn)。
　　 問：您覺得房價(jià)上漲，地價(jià)在里面占有多大的比例？
　　曹建海：我覺得一線城市、二線城市都占到了90%，地價(jià)里含大量的暴利。比如說一套房子的成本是15000元/平方米，期中造價(jià)占到1500元/平方米，剩下的都是地價(jià)。其實(shí)在這里面一些地方的政府和開發(fā)商都成了“炒地皮的”，因?yàn)樗麄儾皇莿趧诱撸胤秸训卣鱽磙D(zhuǎn)手就賣了，開發(fā)商經(jīng)過一個周期開發(fā)，只是提供了一些資金和管理。對土地投機(jī)的放任，實(shí)際上是由一些地方政府開始的，然后到開發(fā)商，再到各個房屋投機(jī)者，他們的本質(zhì)其實(shí)都是在變相炒地皮。
　　 問：現(xiàn)在有些專家認(rèn)為土地是不可再生的資源，很稀缺，所以地價(jià)才會越來越高，您認(rèn)同這種看法嗎？
　　曹建海：我不這樣認(rèn)為，現(xiàn)在土地的供給是沒有問題的。例如北京市政府就儲備了幾千公頃的住房建設(shè)用地，只要向外擴(kuò)張，還有很多地。東京的GDP產(chǎn)出大約是上海的10倍，土地面積是上海的1/3，按理說其地價(jià)和房價(jià)應(yīng)該為我國上海市的30倍，但是目前上海市的中心區(qū)如陸家嘴的地價(jià)、房價(jià)已經(jīng)超過了東京中心5區(qū)價(jià)格水平，這說明泡沫有多么嚴(yán)重。即使在東京這個全球最富裕、寸土寸金的城市，地價(jià)在1991年的時候，曾經(jīng)超過了全美國的地價(jià)。當(dāng)時的理由就是土地具有稀缺性，在政府?dāng)U張性財(cái)政政策和寬松貨幣政策的刺激下，整個東京的地價(jià)在很高的基礎(chǔ)上又上漲了3倍左右。當(dāng)然最終還是崩盤了，東京的地價(jià)持續(xù)了20年的回落狀態(tài)。可見，地價(jià)上漲不是一個必然現(xiàn)象，更多的情況是政府政策、人為推動的。
　　 “房價(jià)將于今年年底回落并深度下行”
　　 問：我國房地產(chǎn)當(dāng)前是否存在“泡沫”？未來房價(jià)的走勢如何？
　　曹建海：判斷房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫有很多指標(biāo)，例如房價(jià)-家庭收入比、房價(jià)-租金比、房屋空置率等。但我認(rèn)為房價(jià)中地價(jià)所占比例，就是一個非常直觀的指標(biāo)。所謂房價(jià)中的地價(jià)部分，就是房價(jià)扣除施工造價(jià)之后的余額。一般而言，施工成本在房價(jià)中所占的比例低于50%，或者說地價(jià)在房價(jià)中的比重超過了50%，就可以認(rèn)定出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫。現(xiàn)在在我們的一些一線城市，地價(jià)甚至占到了房屋銷售價(jià)格的90%以上，可以說已經(jīng)出現(xiàn)了非常嚴(yán)重的泡沫。如果商品房的建造價(jià)格連售價(jià)的1/10都不到，可以肯定這是極度的暴利，也是極度的泡沫。目前很多人擔(dān)心“地王”對房價(jià)上漲產(chǎn)生推動，我認(rèn)為“地王”對房價(jià)的推動是暫時的，目前金融、貨幣政策是影響房價(jià)不正常上漲的關(guān)鍵因素。一旦信貸收縮，那些拿到“地王”土地的房地產(chǎn)公司將成為“裸奔”的笑話。
　　關(guān)于房價(jià)什么時候出現(xiàn)拐點(diǎn)，我認(rèn)為房價(jià)將于今年年底回落并深度下行。做出這一預(yù)測的原因有三：一是信貸微調(diào)和收緊二套房政策對房地產(chǎn)投機(jī)打擊非常大；二是中國經(jīng)濟(jì)長期不景氣的局面難以改善，三是全國城市房地產(chǎn)供過于求的現(xiàn)象非常嚴(yán)重。
　　 問：解決房價(jià)問題還是要從政府著手嗎？政府政策該如何轉(zhuǎn)變？
　　曹建海：是的，解鈴還須系鈴人。政府是推高房價(jià)的主要力量，降低房價(jià)、解決高房價(jià)問題主要還是要依靠政府。目前貨幣政策已經(jīng)失去了操作空間，事實(shí)證明大規(guī)模的信貸資金投放并未有效地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的實(shí)際增長，反而由于投機(jī)資金泛濫，使得政府債務(wù)和信貸資金風(fēng)險(xiǎn)大大增強(qiáng)，金融風(fēng)險(xiǎn)的危險(xiǎn)加劇。要解決高房價(jià)問題，需要政府對現(xiàn)有政策做大幅度調(diào)整。例如，應(yīng)該允許農(nóng)村的房屋跟城市一樣擁有同等權(quán)利，政府要做好城市規(guī)劃，多提供經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房，同時加強(qiáng)對棚戶區(qū)的改造。
　　 問：現(xiàn)在像北京、上海這樣的大城市，面對這么多的外來人口 ，您覺得怎樣去解決這樣的一種供需矛盾呢？
　　曹建海：每年都會有很多外來人口，但是這些涌入的外來人口只有少量的人有買房能力。我們假定有一半的人有買房能力，這個需求量也遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上新建項(xiàng)目的供給量。所謂的房屋緊缺其實(shí)都是炒作出來的，根據(jù)我的觀察，目前全國各地市場上的房屋供給量，完全能夠滿足消費(fèi)者的需求。
　　“消費(fèi)者要理性面對房市”
　　問：面對目前的高房價(jià)您覺得消費(fèi)者要如何應(yīng)對？
　　曹建海：兩個字――“理性”。目前在北京市的月租金和售價(jià)相比，有的達(dá)到了1/800，而國際水平一般在1/100左右，所以無論從哪個層面看，目前租房比買房便宜。在北京，如果你把一套房子買下來，除去一大筆首付，剩下的每個月的月供至少是租金的兩倍；但是同樣的房子，如果你一直租下來住上幾十年，你自然得到了房屋的全部使用價(jià)值，實(shí)際上是賺了。現(xiàn)在房子的供應(yīng)是很充足的，不是由于結(jié)婚、小孩讀書等必須要購買，就先不要買房；必須要住的話，也要優(yōu)先選擇租房而非買房。在一些城市，如果規(guī)模足夠大，我認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房也是個比較好的選擇。
　　問：但是中國人的傳統(tǒng)觀念認(rèn)為，要在一個城市落葉生根，一個必要的條件就是要有套屬于自己的房子，而且這是一個身份的象征，對于這種說法您怎么看？
　　曹建海：這種想法是不對的。我的朋友時寒冰從來就不買房，他一直是租房住的。因?yàn)樵谒磥恚绻I了一套房，遇到了不好的鄰居，就失去了它居住的選擇性和靈活性。人們之所以愿意持有住房，主要原因在于，2000年以來房價(jià)一路再漲，有些人認(rèn)為買了房子就可以“坐地日行八萬里”，跟著房價(jià)的上漲而使財(cái)富得以升值。假如說一個月跌兩萬，連續(xù)跌5年，我覺得他們誰都不會再喊著要買房子，也不會再說我就是想要個家，即使每月虧兩萬那也值。其實(shí)房價(jià)不斷上漲才是推動他們想要買房的一個最主要的原因。
　　 問：很多消費(fèi)者為了緩解經(jīng)濟(jì)上的壓力，都會把郊區(qū)作為買房的首選，您認(rèn)為哪些人群適合在郊區(qū)買房？
　　曹建海：雖然郊區(qū)的房子要比城區(qū)便宜些，但是如果不是急需用房，工作在市區(qū)的盡量不要在郊區(qū)買房，因?yàn)榻煌ê懿环奖恪＝紖^(qū)的住房比較適合就地工作，或是工作的地方離郊區(qū)很近的人群。比如說畫家啊，藝術(shù)家啊之類的，但是在郊區(qū)買房首先也要考慮是否靠近城鐵，交通是否便利等。政府應(yīng)大力發(fā)展公共交通，提高城市運(yùn)轉(zhuǎn)的機(jī)動性。
　　 問：對于被拆遷的原住民要如何應(yīng)對目前房市？
　　曹建海：因?yàn)樵【用袼麄冎熬陀凶》浚疬w后肯定還是得買房，所以房屋被拆遷者應(yīng)該在拆遷時一定要以集體協(xié)調(diào)的形式跟政府及開發(fā)商進(jìn)行談判。回遷必須是一個必要的條件，不要接受貨幣形式的安置或補(bǔ)貼，這就需要居民的集體意識，要團(tuán)結(jié)起來，都要求回遷，并且回遷所得的房屋應(yīng)跟商品房有同樣的質(zhì)量、朝向、樓層等，跟商品房應(yīng)該是無差異的，這樣才能受到最大的利益。
　　問：我們之前在我愛我家房產(chǎn)中介做了一些了解，在現(xiàn)在房價(jià)持續(xù)高升的情況下還是有一部分消費(fèi)者寧愿買房也不租房，您怎樣看待這種“追漲”心態(tài)？
　　曹建海：這是一種本能，是人逐利的本性決定的，他們買房的根本原因就是想要等著房子升值。人在心理學(xué)上有一個巨大的缺陷，就是容易受到“羊群效應(yīng)”驅(qū)使。大家都去追逐某一東西的時候，理性的人倒像瘋子了，其實(shí)“追漲”是種不理性的心態(tài)。如果現(xiàn)在房價(jià)在跌，買了房子是有損失的，他們肯定不會再這樣想。拿2008年來看，很多人都會選擇觀望的態(tài)度，就因?yàn)榇蠹叶寂沦I回來的房子轉(zhuǎn)眼就縮水了，所以二手房的成交量是非常少的。
　　 問:是什么原因?qū)е孪M(fèi)者堅(jiān)持認(rèn)為房價(jià)會居高不下？
　　曹建海：因?yàn)槿藗兊倪m應(yīng)性預(yù)期，就是根據(jù)過去來推導(dǎo)未來。如果所有消費(fèi)者都這樣看待未來的房價(jià)，那么大家都去買，房價(jià)肯定會一直保持這種上漲的態(tài)勢；反之如果大家買了房子都拋掉的話，房價(jià)就會降下來，就像股票一樣。
　　 問：您認(rèn)為投資房地產(chǎn)最好的時機(jī)是什么時候？現(xiàn)在已經(jīng)投資房地產(chǎn)的群體又該如何理性面對樓市？
　　曹建海：最好的時機(jī)已經(jīng)過去，目前來說根本不適合投資。短期的話什么時候都行，比如你今天買明天賣。但如果作為一個長期投資的話現(xiàn)在不是個好時機(jī)。我推斷在年底之前房價(jià)還會呈現(xiàn)緩慢上升的態(tài)勢，但房屋的交易將越來越難，最終必然出現(xiàn)房屋下跌。房價(jià)一旦下跌，就可能出現(xiàn)恐慌性拋盤，引起房價(jià)更深的回落。這次房價(jià)下跌將不僅限于北京、上海這樣的大城市，在全國都一樣，只是說在一些中小城市受的影響小一些而已。對此，消費(fèi)者一定要保持清醒的頭腦，否則到了后悔的時候就為時已晚。
　　 問：您對于消費(fèi)者目前存在的盲從心態(tài)有何建議？
　　曹建海：希望消費(fèi)者看到房價(jià)上漲時一定不要盲從，因?yàn)榉績r(jià)漲了肯定還是要落的。多數(shù)學(xué)者認(rèn)為房價(jià)還是要漲，但消費(fèi)者還是應(yīng)該多把投資放到家庭醫(yī)療保險(xiǎn)、孩子教育上去。而且像現(xiàn)在北京富余的空房很多，囤房現(xiàn)象也很嚴(yán)重，早晚要跌下去，所以目前消費(fèi)者最好還是不要去買房，不要急于擴(kuò)大住房面積，無房的盡量通過租房解決居住問題。