樓市泡沫究竟有多大?

樓市泡沫究竟有多大?
2009年08月29日 來源：金融時報

　　買，不買？漲，不漲？答案只有兩個，卻難以抉擇。
　　如果根據今年房價走勢來尋求這個問題的標準答案，將會徒勞無功。對比8月份和今年初廣州、北京、上海、南京、杭州、西寧、銀川、蘭州各地樓盤價格，這個問題將更難回答。
　　從南到北、從東到西，這些城市留給我們無數表象和亂象。與高房價并駕而行的是天量成交量。統計顯示，1至7月，全國商品房銷售面積達41755萬平方米，同比增長37.1％。但在量價齊升的背后，開發商刻意捂盤、投資性需求膨脹、空置率升高的情況也屢見不鮮，諸多令人困惑的現象讓人對當前樓市難窺其實。
　　怎樣看待當前的樓市？樓市到底有沒有泡沫？要不要調控？專家的觀點也許會給我們一些啟示。
 
　　房價上漲是否會延續？
　　據國家統計局公布的數據，7月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.0％，漲幅比6月份擴大0.8個百分點，環比上漲0.9％，漲幅比6月份擴大0.1個百分點。
　　房價的上漲速度已經超過了很多人的預期。在一線城市，甚至有人用瘋狂來形容這種漲勢。在經濟復蘇速度、居民收入提高未跟上房地產業復蘇速度的背景下，這種非常態的房價上漲能否持續？
　　中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇認為，從全國范圍來看，不同的城市可能會有所區別，如居民收入水平、居住偏好可能會有所差異，但是房價的上漲并不具有持續性。“換句話說，就是從總體來看，房價持續上漲的可能性很小。”
　　中國銀河證券公司研究所執行總經理苑德軍也贊同這樣的說法。他認為，這次房價上漲主要是由于國家政策支持引起的。如果沒有政策支持，房價就不會出現持續性的上漲。目前政府對政策進行了回調。從這點上看，全國房價缺乏持續上漲的支撐因素。
　　持同樣觀點的還有中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海。“9、10月份樓市很可能進入一個‘滯脹期’，到11月份滯脹可能更嚴重，形成有價無市的狀況。”曹建海表示，滯脹就是房價可能還在緩慢上漲，但成交量卻在萎縮，然后房價很可能會在12月份回落。
　　“現在8月份的成交量已經在大幅下滑，9月份的成交量肯定又會更小。根據經驗，一般樓市滯脹期在3個月左右，然后房價就會出現拐點，2007年就是這樣的情況。”曹建海表示。
　　那么，這些專家普遍認同房價上漲不會延續的理由是什么？
　　“未來貨幣信貸增長速度不會像上半年那么快。”郭田勇說，在上半年樓市復蘇中，銀行對房地產業的信貸支持起了重要作用，開發商很容易獲得資金。“但是，這種大量的信貸投放下半年不可能繼續。因此，樓市價格和成交量盡管這段時間出現了明顯上漲，但是不會持續。”
　　據統計，1至7月，我國房地產開發企業本年資金來源為28639億元，同比增長28.7％。其中，國內貸款6524億元，增長42.7％；在其他資金來源中，個人按揭貸款為3628億元，增長78.9％了。
　　曹建海也認為，這輪房價上漲主要是由上半年貨幣信貸的投放量過快、流動性偏大，以及普通民眾對通脹的預期引起的。"房地產領域大量的資金，比如國企買地的錢，很多來自工商業的貸款，還有很多私人企業主一次性置業的資金，也是來自于實體經濟甚至是工商業貸款，我判斷進入房地產領域的所有資金加起來最少占到上半年信貸投放的三分之一。"曹建海表示，"但是這種狀態難以持續，下半年房地產領域的資金流入不可能這么大。"
　　7月份的信貸數據佐證了兩位專家的觀點。央行公布的數據顯示，7月份新增人民幣貸款為3559億元，這一數字甚至不到6月份新增信貸1.53萬億元的四分之一。
　　可見，專家主要從上半年房價上漲的原因分析未來的走勢。郭田勇表示，上半年主要是流動性偏大、對通脹的預期所推動購房的需求比較多，或者說有錢人為了規避通脹，利用房子作為一種投資手段，形成了房價短期的上漲。但是就絕大多數人的收入和購買力來看，并不支持這種上漲的房價。
　　"居民收入水平沒有出現大的上漲，就總體的購買力而言并沒有出現一個整體的提高，這樣就決定了房地產短期上漲不可能持續下去。"郭田勇認為。
　　當然也有地產老總不同意這樣的看法。聯達四方房地產經紀公司總經理楊少峰就預測，這輪房價上漲將持續2年的時間。"雖然現在已經不是抄底的最佳時機，但是如果想買房的話，還是盡早買吧。"
　　他這樣認為的理由是目前房價大幅度上漲的效果，已經被通脹所抵消了。"雖然房價上漲得很厲害，主要因為錢不值錢了，這樣看來，實際房價并沒有漲多少。"
　　中原地產華北區總經理李文杰則認為，單從市場的角度看，房價上漲的這種趨勢可以延續到今年年底，但是明年的不確定性因素有很多。宏觀經濟是否見底，特別是世界經濟能否復蘇、拉動中國經濟增長，對樓市有很大影響。"如果整體經濟回暖，那么國家對于房地產業的支持措施可能會減弱，帶來信貸上的相對緊縮，那時樓市的走勢就很難判斷。"

    樓市泡沫究竟有多大？
　　量價齊升、地王頻現，顯示出當前樓市的火熱程度。但在投資客的大舉殺入和普通百姓的抱怨聲中，總讓人覺得有泡沫的影子。那么樓市到底存不存在泡沫？泡沫究竟有多大？在這一點上爭議最大。
　　"價格漲得過快就會產生泡沫，現在來看，房價跟購房人的整體收入水平已經有一定的偏離，存在虛高的情況。"郭田勇認為，但是現在還不能完全定義為泡沫。
　　李文杰也持相同的觀點，他認為，從目前來看，樓市成交量正在逐漸地回落，整個市場相對來講有理性回歸的成分，憑市場短期的變化來判斷樓市是否存在泡沫還為時尚早，應該從長期的趨勢來看。
　　不過，有很多專家對此觀點卻是迥然不同。曹建海就認為，現在的房價已經是高度的泡沫化，而且肯定會破滅。
　　"房價跟租金的比例已經完全脫鉤了。發達國家一般房價是月房租的100倍，但北京平均已經達到了500倍，個別的房子已經達到了800倍。"曹建海說，這一數據能充分反映當前樓市泡沫的嚴重程度。"現在開發商為追求低成本，許多房子質量都比較差，一般三十年就破敗了，如果說要靠租金來收回房價，那么破敗以后也只能收回一半左右的折舊成本，而且還不算利息、家電家居消耗、空檔期、稅收等成本。"
　　房價收入比嚴重不合理、空置率升高成為眾多專家判斷樓市存在泡沫的重要理由。
　　"按照國際慣例，房價收入比在3至6倍之間為合理區間，如考慮住房貸款因素，住房消費占居民收入的比重應低于30％。"苑德軍指出，但是現在我國很多城市這個比值都要達到20倍以上，這說明樓市泡沫已經是很嚴重了。
　　就空置率而言，"統計局公布的空置率跟實際情況有所出入，他們統計的只是開發商沒賣掉的，我們要看那些租都沒有租出去的房子。現在好多人買了房子也不裝修，不住進去只等著升值了，加上這個因素全國的空置率在15％左右，這個比例已經很高了。"曹建海表示。
　　以銀川為例。去年以來銀川的房價漲幅曾經連續10個月在全國70個大中城市位居第一，形成鮮明對比的是，截至6月末，銀川商品房累計空置面積達185.8萬平方米,同比增長17％，商品住房供銷比也由去年同期的0.91∶1升高至目前的1.23∶1。
　　"這些因素決定了現在樓市是極度的泡沫，而且泡沫主要在地價里面。目前地價包含了很大程度的暴利和不合理的腐敗成本，事實上在許多一、二線城市，造價只占了不到房價的10％。"曹建海認為，泡沫破裂主要是地價的回落和崩盤，"這是必然的趨勢，地價一落所有房子的價格也就落下來了。"
　　樓市存在大量泡沫的危害是顯而易見的，如果泡沫破裂，不論對房地產市場還是整體經濟無疑都會產生不利影響。多位專家均對此表達了不同程度的的擔心。
　　"我們現在的情況有點像1985年到1990年的日本，這段時間日本的房價上漲了好幾倍，在外部需求不斷下降的背景下，日本加大基礎設施投資，企圖帶動經濟的發展，結果在國際炒家獲利后，日本的房價和股市崩盤了。"苑德軍認為，如果中國的房價照現在的趨勢再漲下去，這樣的泡沫遲早要破。
　　曹建海也認為，"樓市現在的泡沫是建立在實體經濟不振的基礎上的，這種泡沫的危害最大。"
　　進入樓市的部分資金本來應該拿來擴大投資、擴大就業、拉動社會消費，但是一些國有企業把實體經濟的自有資金和銀行貸款都拿來炒地皮了，這說明實體經濟領域投資渠道不多，非常脆弱。曹建海判斷，樓市的深幅調整很可能就在明年年初，"如果下半年信貸投放繼續加大力度可能會延緩到明年三、四月份，這次調整應該是深幅調整或者是長期調整，之后就很難再恢復了。"
　　中國社科院金融研究所研究員易憲容也表達了相同的看法，他認為，對當前的房地產市場泡沫，中央政府不僅要密切關注，而且要采取堅決有效措施來治理并擠出泡沫。否則，舊的危機沒有解決，新的危機又來了，中國經濟所面臨的問題就大了。
　　"由于國內房價沒有出現真正的向下調整，那么國內房地產市場也就沒有出現過周期性調整。在沒有向下調整的情況下，房價突然上漲，這對國內房地產市場發展是相當不利的。"易憲容說。
　　另外在樓市是否有泡沫觀點之外，還存在一種觀點。央行金融研究所研究員、經濟學家鄒平座認為，現在的樓市還不能算是泡沫，但是有很多結構性問題，比如說信息的充分程度、不合理的行政干預等，其中最大的問題是腐敗問題，這說明房地產市場的效率有待提高。 
    

    樓市應采取什么方式調控？
　　房地產是我國國民經濟的支柱產業之一，可以拉動六七十個行業的發展。但是如果房價高到老百姓買不起房、開發商賣不出去房，也就談不上拉動經濟的發展。那么應怎樣對當前樓市進行調控呢？
　　"調控現在的樓市，我覺得基本上可以無為而治。"郭田勇認為，政府只要保持宏觀政策的穩定性，房價就算繼續上漲，也很難再沖太高。但是如果房價與居民收入出現更大的偏離或者更大的泡沫的話，就應該采取一些調控手段。
　　而更多的專家則認為，對于目前國內樓市泡沫不能僅僅是關注了，應該采取嚴厲的措施進行調整。
　　"如果不調控，那么樓市就只能自動崩盤了。"曹建海認為，尤其是上海、北京的樓市，現在就應該采取措施，"上海城區特別是人民廣場和陸家嘴的房價現在跟日本東京中心五區的房價基本上相當，但東京的GDP是上海的10倍，而且東京的單位土地產出超過上海近30倍，說明上海的房價泡沫最大，如果泡沫破裂，上海必是首當其沖。"
　　在專家提出的調控建議中，提到最多的就是銀行信貸。中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌認為，在目前情況下，既要保增長，又要平抑房價，最好的辦法就是增加房屋的供應量和銀行部門的信貸投入。
　　"在需求旺盛的情況下，要防止房價過快上漲，主要是加大供應量，這就少不了資金的支持，讓開發商手里有足夠的資金去搞開發。"顧云昌說，"銀行把錢借給開發商，把風險把握住，就會出現多贏的局面。現在來看，世界經濟的泡沫不是把錢借給開發商造成的，而是把錢借給買房者造成的。"
　　曹建海卻對此表示了極大的異議。"最有效的調控方式應該是控制銀行信貸，這是調控的重中之重和最直接的因素，而不應該再增加信貸投放。"他認為，上半年信貸投放規模過大，引發了通脹預期的擔憂，所以整體對房地產業都產生了影響。要平抑房價，銀行一定要嚴格執行第二套房信貸政策，包括利率上浮10％、嚴格限制首付的條件等。
　　"還有一個有效的措施就是盡快出臺物業稅，必須提高持有多套住房的人的持有成本。"曹建海強調，"如果在控制信貸和物業稅方面沒有合適的調控措施，那么其他所有的調控都是無效的，比如土地集約利用，這些措施作秀的成分比較大，甚至會推動房價更快地上漲。"
　　易憲容也認為，出臺物業稅是樓市調控的重要措施之一。既要對房地產過度消費者征收一定的稅收，又得對滿足基本住房消費者給予一定的稅收優惠。因此公平公正的物業稅，一定會起到調節住房財產公平持有的作用，從而減少房地產過度投機與過度消費、遏制房價瘋漲。
　　郭田勇則建議，真正鼓勵自住型需求，抑制投資、投機性需求對抑制房價過快上漲是有幫助的。
　　除去銀行信貸和物業稅，多位專家表示，應該通過加大保障性住房的建設來抑制房價的上漲。"我覺得保障性住房在地方政府的開工面積里不應低于40％，但是現在可能10％都不到。"曹建海指出，一定要把政策落實到位，才能達到預期的效果，現在的實際情況是許多城市的保障性住房建成了類似商品房，其中開發商的利潤特別大。
　　"政府應該大量建設廉租房。"鄒平座則認為，現在中國的兩限房和經濟適用房管理水平不高，在現有的監管效率能否達到應有的目標值得懷疑，"但是廉租房通過透明、公開公正的管理，不僅僅能解決房價問題，還能為地方政府解決經濟問題，而且廉租房可以作為政府的住房儲備，成為市場調控的手段，用廉租房影響市場租賃價格，進而影響房價。"