高檔豪華住宅應首先開征物業(yè)稅

一、物業(yè)稅改革勢在必行

    “物業(yè)”一詞來源于香港和東南亞，特別是東南亞地區(qū)，物業(yè)幾乎等同于房產。其一般的含義是已建成并投入使用的各類房屋以及與其配套的設備、設施和場地等。物業(yè)是房地產(不動產)的別稱。在各國稅制實踐中，不動產保有課稅的具體稱謂并不完全相同，主要稱“財產稅”或“地產稅”，有的國家（如美國、加拿大、新加坡等）稱之為財產稅（property tax）；有的國家（如波蘭、巴基斯坦、塞浦路斯等）稱之為不動產稅（real estate tax）；有的國家（如英國、新西蘭、馬來西亞、博茨瓦納等）稱之為地方財產稅（local property tax）或差餉（rates）等等。目前，我國城鎮(zhèn)對房產、地產征稅辦法不規(guī)范、不統一，現行房地產稅收政策還存在許多問題：一是計稅依據、稅率設置不科學，從開發(fā)期間征納的各種稅費所占比重看，前期稅費是最大的；二是房地產稅費名目繁多，包括從前期獲取土地產生的前期稅費、報建稅費、建設期產生的稅費和銷售期產生的稅費等，不利于房地產市場健康發(fā)展；三是不同階段和環(huán)節(jié)的稅費負擔不公平，房地產稅制中諸如流通環(huán)節(jié)稅費高、保有環(huán)節(jié)稅費少、征稅范圍狹窄等；四是收入規(guī)模過小且占全部稅收比重較低。

    “實施城鎮(zhèn)建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關稅費”，已被明確寫入黨的十六屆三中全會發(fā)布的《關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》。”由此可見，對現行房地產有關稅費的改革已經勢在必行。

（一）   出于防范金融風險的考慮

    我國現行的城市土地使用政策是土地“批租制”，根據土地的不同用途，批租的期限從40年至70年不等，而大部分稅費，用地者需在取得土地使用權時一次性支付。盡管這種方式可以使政府在短時期內集中大筆建設資金，但是從長遠看，這種地方政府 “一次性獲得大筆的土地出讓費用”，是用未來土地升值來支付現在的建設需求，是一種超前集中消費。由于是大進大出，一旦房地產市場發(fā)生逆轉，政府資金鏈將產生斷裂，持續(xù)發(fā)展將無法維系，整個經濟都要出問題。

（二）   開征物業(yè)稅是公平稅負的需要

    現代稅收制度的精神是“多收益者多納稅”，按照過去土地批租的方式，對于物產增值部分的價值，沒有稅收調節(jié)機制，使政府無法對其進行調控，使財富流向物產保有者，物產升值越多的業(yè)主受到的保護越多，導致了炒樓盛行，貧富差距拉大。“物業(yè)稅的開征，將有望改變原有的體制，將現行購房者在購買階段一次性繳納的房地產稅費，轉化為在房產保有階段統一收取，也就是說，把現在買房子前一次性繳納的稅費，放到買房子后，由房屋所有者按年繳交。

    物業(yè)稅改革的基本框架是，將現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并,轉化為房產保有階段統一收取的物業(yè)稅.基本原則是，科學預測現行房地產稅和房地產開發(fā)建設環(huán)節(jié)收費總體規(guī)模,使物業(yè)稅的總體規(guī)模與之保持基本相當。這就意味著將過去一次性征收的各種稅費，在房產保有期內分批交納。作為一種針對不動產征收的稅種，它每年征收的稅金會隨著不動產市值或租金的變化而變化。

    在改革房地產稅制的時候,應該廢除(合并)那種與房地產有關的現有稅種, 以確保不重復征收，例如：哥倫比亞將4種房地產相關稅種合并為一種，印度尼西亞將7種房地產相關稅種合并為一種。

二、  與國際接軌，開征物業(yè)稅大勢所趨，越早開征越好

    世界各國對房地產的課稅主要有三種情況，有的國家只征收轉讓房地產的行為稅，以流轉額為計稅依據；有的國家對保有房地產課稅（以加拿大為代表），以房地產的評估值為計稅依據；有的國家對轉讓房地產的收益課稅（以香港為代表），以所得額或收益額為計稅依據。就我國而言，我們所說的物業(yè)稅應該屬于第二種情況。近兩年，全國大部分地區(qū)房價漲勢明顯，部分地區(qū)過快過猛，甚至影響到社會公平與和諧。研究合并房產稅和土地使用稅等稅種，建立統一的物業(yè)稅，以調控房地產市場，穩(wěn)定房價。

    首先，來自國家稅務總局的信息顯示，房地產業(yè)是惟一一個連續(xù)3年被列為稅務專項稽查的行業(yè)，房地產企業(yè)偷稅漏稅的手段越來越復雜，尋求公開保護越來越多，部分地區(qū)約有90%的房地產企業(yè)存在涉稅問題。

    其次，房地產業(yè)持續(xù)高速增長，房價暴漲飆升，理論界、經濟學者、國家高層和有關部門都寄希望于物業(yè)稅的開征能夠抑制或降低房價。

    第三，隨著經濟的發(fā)展和住房制度改革，越來越多的城鎮(zhèn)居民擁有了自己的住宅，家庭存量財富更多地體現在自有房地產上，基尼系數的不斷提高，社會貧富差距的日益擴大和危險程度的加劇，使人們已不滿足稅收僅僅在個人財富的取得環(huán)節(jié)，而要求在財富的保有環(huán)節(jié)發(fā)揮作用，那么物業(yè)稅無疑成為一個選擇。

    第四，無論普通老百姓還是各級政府，面對個人自有住房征收物業(yè)稅的傳聞以及將土地出讓金并入物業(yè)稅的猜測，都難以將自己置身事外。十六屆三中全會關于“在統一稅政的前提下，賦予地方適當的稅政管理權”的提法，以及對物業(yè)稅作為地方主體稅種的期盼，都增加了省市財政部門對物業(yè)稅改革的設想和熱情。

    第五，改革房地產稅制是我國加入WTO后的必然趨勢。WTO的一個基本原則就是國民待遇原則。但由于目前我國房地產稅制內外不統一，外資企業(yè)實際上享受了超國民待遇，導致內外資企業(yè)房地產稅負不均，不利于本國企業(yè)的生存和發(fā)展。

    第六，土地失控壓力也催生了物業(yè)稅的萌芽。現行的土地稅收政策在出讓土地時，各種稅收一次性繳納。對于地方政府來講，批地的收入是除國有資產外最大的一塊“金礦”。在短期看來，地批得越快，地方經濟就發(fā)展得越快。但這種急功近利的做法實際上是飲鴆止渴，其結果自然是土地失控、金融風險急劇攀升。

    近年來，一些地方政府將土地作為最重要的投資，不斷地擴大土地儲備規(guī)模，已經造成了許許多多農民失去土地。據有關統計資料顯示，在現行土地收益分配框架下，農民僅僅得到5%到10%的土地收益，村一級可以得到25%到30%，而各級政府則可以得到60%到70%的收益，近20年來全國農民最少喪失了3萬億元的土地增值收益。為此，現階段只有通過征收物業(yè)稅來解決中央和地方政府財產分配不公的問題，保證地方政府運行所必需的財政資金，才能從根本上控制地方政府“以地生財”參與房地產開發(fā)的利益需求，“越早開征越好”。物業(yè)稅最重要的是這種稅賦的結構性調整能均衡政府土地收入，實現政府的經常性收益，因為城市的土地價值會隨城市發(fā)展而不斷增長。三、物業(yè)稅調節(jié)社會資源再分配，調控房地產市場

    一般來說，稅收的主要功能有兩個，一是滿足政府的財政需要；二是對經濟及社會生活中的一些不合理的現象進行必要的調節(jié)。由于各個稅種的特點所決定，有些稅種以解決財政收入的需要為主要功能，如增值稅等流轉稅類，而有些稅種則以調節(jié)經濟生活及社會現象為其主要功能，如所得類及財產類各稅。對將要在我國開征的物業(yè)稅，應該明確它所要發(fā)揮的功能。就目前的情況來看，我國房產類稅收基本上都是地方稅，在營業(yè)稅、個人所得稅等成為中央與地方共享稅之后，房地產類的稅收對地方政府來說，其財政收入作用越來越重要。

    開征物業(yè)稅有利于限制房地產業(yè)的投機行為，規(guī)范房地產市場。在目前不規(guī)范的市場環(huán)境中，房地產的投機行為表現為兩種現象。一種是在房地產開發(fā)環(huán)節(jié)，“炒地”現象極為嚴重，許多好地塊基本上是轉了幾手才到開發(fā)商的手里，土地價格被人為放大，并轉移到初始房價中。另一種現象是被戲稱為“中國人的第五大發(fā)明”的“炒樓”。近乎瘋狂的“炒樓”行為導致這些城市房價飆升，增加了實際需求者的購房成本。無論是“炒地”還是“炒樓”，都掩蓋了市場真實的需求，導致供求關系失衡，從而引發(fā)市場大起大落。開征物業(yè)稅后，由于土地取得成本接近于零，在一定程度上可以抑制“炒地”行為。而初始房價下降后，老百姓購房成本也隨之下降，抑制了高價物業(yè)的轉手。此外，由于物業(yè)保有階段的成本增加，也加大了“炒樓”者的囤積住房的成本，有利于打擊“炒樓”者的“積極性”。

    開征物業(yè)稅有利于調節(jié)貧富差距。作為調節(jié)貧富差距的手段，物業(yè)稅通過制定不同稅率，對居住豪宅或擁有多套住房者課以重稅，對一般居住者確定一定條件的免征額從而減少征稅，對特別貧窮家庭居住劣房者實行免稅政策，可以有效維護社會穩(wěn)定。

    其現實必要性可以歸納為五個方面：

    第一，調整富人和窮人在資源占有上的利益關系，維護社會公平。

    第二，開征物業(yè)稅，抑制過度享受性、奢侈性的住房消費，鼓勵適度合理消費，促進節(jié)能省地型住宅和公共建筑的發(fā)展。

    第三，可以有效地推進現有住房資源的市場化流動，優(yōu)化城市土地資源的配置結構，提高城市住房存量資源的利用效率。

    第四，建立和完善針對實物資產持有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅，政府就可以通過物業(yè)稅與利息稅等財政手段、利率等貨幣手段的反向調整，實現對宏觀經濟運行狀況的有效調節(jié)。

    第五，讓公共利益有更多機會分享土地增值的收益。

    四、除了營業(yè)性的不動產外，高檔豪華住宅（獨立別墅）應首先開征物業(yè)稅

    物業(yè)稅的開征雖然可以帶來一系列良性影響，但是也伴隨著一些可以預見的需要解決的難題。對于自住物業(yè)，有的是幾十平方米的普通住宅，有的是幾百平方米的高級別墅。普通住宅與高檔豪宅的稅率應有所區(qū)別，對于已經一次性繳納土地出讓金的業(yè)主、購買經濟適用房的業(yè)主以及低收入者，應該有相應的變通政策。“居者有其屋”是不應該限制的，要限制的是對寶貴的土地資源的過度占用。對普通住宅和高檔豪宅應征收不同稅率的物業(yè)稅，這不是“殺富”，不同稅率所表達的將是社會“公平”的要求。

    所以，除了營業(yè)性的不動產開征物業(yè)稅外，首先被考慮覆蓋的應該是高檔豪華住宅，而且最好認定就是獨立別墅。