和諧社會(huì)需要新一輪房價(jià)調(diào)控
從去年兩會(huì)以來，抑制房價(jià)暴漲就成為全社會(huì)最關(guān)注的話題，兩會(huì)眾多代表委員的共同訴求，基層廣大民眾的反映聲浪，中央政府八大部委兩次聯(lián)手動(dòng)作，持續(xù)不斷的紅頭文件出臺(tái)，原以為房價(jià)會(huì)直線下跌，至少也會(huì)就此住腳。但不曾想到，就在這樣十二道金牌連連出招之下，房價(jià)居然逆勢(shì)飛揚(yáng)，最高的地區(qū)竟高達(dá)40%甚至更多，舉國上下嘩然。作為學(xué)者，筆者專門研究房地產(chǎn)，房價(jià)，關(guān)注之余，出離憤怒，覺得政府相關(guān)部門的政策搖擺不定、房產(chǎn)大佬們的搖唇如舌、媒體導(dǎo)向的見錢眼開、地方政府的公開叫板，這一切讓國務(wù)院關(guān)于抑制房價(jià)暴漲的政策措施化解于無助，松懈于無形，讓政府的威信受到極大損害。另一個(gè)，某些學(xué)者充當(dāng)富豪的馬前卒，置學(xué)識(shí)與良知于不顧，更讓人感覺恥辱、卑劣與不齒。而再不控制飛升的房價(jià)，于國計(jì)民生將大為不利。
記得2005年兩會(huì)上，溫家寶總理在回答記者的提問時(shí)，說了這樣一段話： “我想起了諾貝爾獎(jiǎng)金獲得者，一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家叫舒爾茨的一句話，他說世界大多數(shù)是貧困人口，如果你懂得了窮人的經(jīng)濟(jì)學(xué)，那么你就會(huì)懂得經(jīng)濟(jì)學(xué)當(dāng)中許多重要的原理。”溫總理提出的“窮人的經(jīng)濟(jì)學(xué)”，是一個(gè)關(guān)乎社會(huì)發(fā)展公平與和諧的問題，這表明黨和政府堅(jiān)持以人為本的科學(xué)發(fā)展觀，努力建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的政治主張，筆者衷心擁護(hù)，筆者最大的愿望是做一個(gè)窮人經(jīng)濟(jì)學(xué)家，那種一貫沉迷于以增長方式帶動(dòng)社會(huì)效率提升的“富人理論”應(yīng)該得到糾正。
一、理解“窮人經(jīng)濟(jì)學(xué)”才能理解政府調(diào)控房價(jià)的主旨
黨的十六大以來，黨和政府強(qiáng)調(diào)以人為本的科學(xué)發(fā)展觀，強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，胡錦濤總書記要求“情為民所系，權(quán)為民所用，利為民所謀”，國務(wù)院政府工作報(bào)告把降低城市房價(jià)作為近年來施政目標(biāo)之一，這是代表最廣大人民的根本利益的舉措之一。溫總理關(guān)注“窮人經(jīng)濟(jì)學(xué)”更說明了黨和政府關(guān)心人民疾苦，關(guān)于最廣大的中低收入階層的生活，充分顯示了黨和政府執(zhí)政親民、為政愛民、以民為本的政治理念，筆者認(rèn)為有這樣四個(gè)深刻含義：一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到了貧富差距的矛盾需要高度關(guān)注的時(shí)刻，需要縮小差距、幫助中低收入者提升生活質(zhì)量與擴(kuò)大發(fā)展空間；二是效率優(yōu)先是市場經(jīng)濟(jì)的法則，但效率優(yōu)先有“馬太效應(yīng)”的“惡”的一面，需要以“公平”來調(diào)節(jié)；三是關(guān)注富人如何更好致富過去一直是市場經(jīng)濟(jì)法則的主旨，現(xiàn)在需要把關(guān)注度轉(zhuǎn)向窮人，讓窮人盡快脫貧致富是政府施政的重點(diǎn)；四是和諧社會(huì)的工作重點(diǎn)應(yīng)該是一個(gè)政府關(guān)愛與扶助窮人、富人資助善事、低收入階層逐步減少、中等收入階層逐步擴(kuò)大，實(shí)現(xiàn)社會(huì)的穩(wěn)定的社會(huì)秩序與持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長。從這個(gè)意義上來講，調(diào)控房價(jià)是 發(fā)展的必然。
二、調(diào)控房價(jià)應(yīng)從三個(gè)方面切入主題
一是從觀念層面切入。這個(gè)問題人們爭議不休，各種觀點(diǎn)充斥輿論，其實(shí)極好理解。房地產(chǎn)開發(fā)商作為利益獲得者，部分權(quán)力部門與房地產(chǎn)開發(fā)商形成利益共同體、金融部門希望已經(jīng)放出的房貸安全、地方政府拉動(dòng)房地產(chǎn)成為稅收的主要來源之一，在地價(jià)與房價(jià)中間的大量灰色收入的利益鏈條上俘獲了一批政府官員、媒體為獲得房地產(chǎn)的巨額廣告費(fèi)收入將偏重于發(fā)表支持房價(jià)上漲的意見，一批理論功底不足、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)極少的學(xué)者用庸俗的市場需求導(dǎo)向的理論來解釋漲價(jià)合理的觀點(diǎn)，政府部門出臺(tái)的多個(gè)文件，相當(dāng)一些文件名為調(diào)控實(shí)際助漲，某些部門權(quán)力滋生官僚主義等等，而公平意味著放棄權(quán)力尋租空間，諸如此類，等等；由于種種原因，要求貫徹國務(wù)院文件精神、進(jìn)一步打壓房價(jià)的訴求被堂之皇之的托詞敷衍了事，房價(jià)在政府官員、房產(chǎn)大佬、媒體混雜的報(bào)導(dǎo)聲音中持續(xù)走高到了令人咋舌的地步。大是大非的問題，向國家政策叫板的問題，令不行禁不止的問題，不統(tǒng)一思想是不行的。怎么樣統(tǒng)一思想，答案是統(tǒng)一到以人為本的科學(xué)發(fā)展觀上來，統(tǒng)一到保持與努力實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長上來，統(tǒng)一到公平優(yōu)先兼顧效率上來，統(tǒng)一到建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)上來。要改變房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的錯(cuò)誤提法，要堅(jiān)定不移地優(yōu)先保證制造業(yè)、科技創(chuàng)新企業(yè)、農(nóng)業(yè)獲得更多的資金扶持，要保證廣大中低收入階層有能力購房，要把多年倡導(dǎo)的但數(shù)量極小且分配不公的“經(jīng)濟(jì)適用房”與“廉租房”真正的落到實(shí)處。
二是從政策層面切入，對(duì)現(xiàn)行文件進(jìn)行清理。要清理一切有利于房價(jià)上漲的政策文件，或者暫停執(zhí)行相關(guān)文件。特別是涉及到城市建設(shè)類指標(biāo)的考核、城市房地產(chǎn)開發(fā)、城市GDP考核文件。要出臺(tái)并考核制造業(yè)發(fā)展、科技企業(yè)數(shù)量與質(zhì)量考核指標(biāo)、考核居民人均收入、考核房價(jià)收入比的相關(guān)文件，考核中小企業(yè)貸款發(fā)放數(shù)量、考核企業(yè)創(chuàng)新產(chǎn)品的個(gè)數(shù)與總銷售額，考核工業(yè)企業(yè)效益指標(biāo)，考核就業(yè)率，用這些真正體現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)競爭力與老百姓生活小康指數(shù)相關(guān)的指標(biāo)代替那些過時(shí)的落后的有負(fù)作用的指標(biāo)，代之以包含真金白銀的GDP指標(biāo)，從政策層面糾偏矯正，回歸到轉(zhuǎn)變?cè)鲩L方式、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長上來。
三、出臺(tái)專項(xiàng)文件，堅(jiān)決扼制房價(jià)上漲勢(shì)頭，并使房價(jià)緩慢下降，回歸理性。
這些文件應(yīng)該包括四類：
第一類是指導(dǎo)性文件，對(duì)購房條件、房產(chǎn)類型、指導(dǎo)價(jià)格、調(diào)控方式的，主要是引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的方向，保障中低收入階層購房需求。
第二類是限制性規(guī)定，主要是針對(duì)買房人的，目的是防止投資者哄抬房價(jià)、專業(yè)炒房的、包括外資炒房的。
第三類文件，是規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、調(diào)整房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)，打擊房地產(chǎn)市場上惡意炒作、投資炒房和與各類違規(guī)行為，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的文件。
第四類文件，是禁止性文件，主要是防止房地產(chǎn)業(yè)商業(yè)賄賂的，防止官商勾結(jié)的，以及貪污瀆職的、違法亂紀(jì)的懲戒性規(guī)定。包括富人搶走窮人救濟(jì)糧的懲罰辦法。
四、關(guān)于制訂四類文件的建議
制訂上述四類文件無疑是特別困難的事。因?yàn)樯婕爸卮罄嬲{(diào)整，而許多制訂政策者已經(jīng)在利益關(guān)系人當(dāng)中，所以多個(gè)政策看上去狠話不少，狠招也有，但破綻很多，政策在實(shí)施中被化解為無形。結(jié)果是政策照樣出，房價(jià)照樣漲，嚴(yán)重削弱政策的權(quán)威性。作為筆者，雖然冒著被罵娘的風(fēng)險(xiǎn)，反對(duì)者利益受損固然恨之入骨，贊成者因利益有限也不滿意，但是，依然愿意拋磚引玉，仗義執(zhí)言，提出想法，引導(dǎo)思考。
關(guān)于第一類指導(dǎo)性文件。我國的房價(jià)為何超常上漲，主要是購房越遲、房價(jià)越高的心理作怪。一窩蜂購房、超前購房，超能力購房。文件要明確，只有在城市生活和工作的人群才是房屋的主要購買者與消費(fèi)者。應(yīng)將房產(chǎn)消費(fèi)分為三類：
一類是商品房，市場供應(yīng)，市場調(diào)節(jié)，政府控制總量，控制區(qū)位。從總量上看，應(yīng)占整個(gè)房屋供應(yīng)量的30%左右，不宜超過40%，供較高收入者、改善住房條件者和其它不符合購買保障類住房者購買。商品房的開發(fā)應(yīng)由于群體條件較好，應(yīng)有70%安排在市區(qū)的郊外。例如，北京市應(yīng)安排在五環(huán)以外。商品房，本市戶口，房貸可貸70%，國內(nèi)外來戶口，首付建議為50%。
第二類是保障性住房，以前的提法是消費(fèi)房（指作為居民生活必需品），簡稱保障房。從量上來看，我國是占世界人口1/5的大國，保障的條件只能參照新加坡與香港等國家和地區(qū)的情況，再根據(jù)城市的實(shí)際情況酌情有所調(diào)整。保障應(yīng)與國情國力相適應(yīng)。保障房的主要需求對(duì)象是中低收入群體，是公交車上班族，因此，保障房的70%應(yīng)安排市中心區(qū)。原則是城市人口一戶或一生只能享受一次，保障房不得轉(zhuǎn)讓、出租、不得閑置，如有能力購買商品房的，可退出保障房給政府、并獲得相同面積的補(bǔ)償，不得私相授受。外來人口在城市工作，應(yīng)當(dāng)納入城市保障房供應(yīng)范圍，但應(yīng)明確具體條件。以北京為例，年滿25周歲且無房的北京市居民、在北京工作的外來人口（常駐）均可獲得。條件是：外來人口在北京市就業(yè)滿5年、有勞動(dòng)部門的留存的企業(yè)職工名冊(cè)可查、并向所在地交納個(gè)人所得稅的人員，可擁有保障房購房資格。應(yīng)對(duì)北京市外來就業(yè)人口進(jìn)行登記，凡滿5年的即可列入保障房享受資格。關(guān)于保障房的標(biāo)準(zhǔn)，參照新加坡等城市的做法，建議單身戶為25平米、新婚戶為40平米、多人戶為50到75平米，（以上均以建筑面積為例，下同）。關(guān)于保障房價(jià)格，建議按市三人戶年均收入的6：1考量。依北京市2005年情況，3人戶50平米總價(jià)四環(huán)內(nèi)不超過30萬元，五環(huán)內(nèi)不超過25萬元。北京市相關(guān)部門應(yīng)對(duì)需購房戶進(jìn)行全面摸底登記，對(duì)總需求量進(jìn)行逐年排序，最長時(shí)間待房者不超過5年。保障類住房應(yīng)占房屋供應(yīng)總量的50%以上，房貸政策可貸30年80%。關(guān)于保障房的價(jià)位，政府應(yīng)在出讓金中少收一塊，建筑工程招投標(biāo)實(shí)行在資格合格的前提下最低價(jià)者得的辦法。其它相關(guān)稅收可一應(yīng)豁免。
其三是廉租房，供應(yīng)外來臨時(shí)性民工、城市特困戶，可分別對(duì)待。對(duì)待外來臨時(shí)性就業(yè)者，人均面積8~20平方，每平方月租金30~40元左右，鼓勵(lì)合住，統(tǒng)一管理。對(duì)本地戶口的城市特困戶，家庭的，以35~50平方米為宜，月租金不超過每平米10~15元，必要時(shí)政府可給予適當(dāng)補(bǔ)貼。廉租房應(yīng)由政府投資，總量應(yīng)不少于10%，且應(yīng)安排在市區(qū)較好位置，方便就業(yè)與生活。
關(guān)于第二類限制性文件。外國人買房可參照國外的做法，在工作居住三年內(nèi)不得購買住房，對(duì)外資不遵守規(guī)定變通購房的應(yīng)給予相應(yīng)的處罰。本國人民不在居住地（未在其它城市工作）而在其它城市購房者，需申報(bào)資金來源，應(yīng)苛以20%左右的消費(fèi)稅加以抑制。對(duì)炒房與資金來源不明的應(yīng)禁止購房。鼓勵(lì)重獎(jiǎng)舉報(bào)并查處違規(guī)購房。此外，國家應(yīng)參照英國的做法，控制第二套房消費(fèi)，政府可開征空置稅，建立全國第二處房產(chǎn)登記制，同時(shí)提高第二處房產(chǎn)的新交易稅率加以抑制。
第三類文件，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的文件。房地產(chǎn)市場應(yīng)平穩(wěn)健康發(fā)展，避免大起大落，目前的主要目標(biāo)要實(shí)現(xiàn)軟著陸。基于目前城市房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)情況，特別是大部分城市市區(qū)土地已經(jīng)被開發(fā)商拿地完畢，繼續(xù)如期開發(fā)無法緩解房價(jià)漲勢(shì)的特定情況，建議：政府與開發(fā)商協(xié)商，用原價(jià)回購其中70%土地用于保障房開發(fā)，或者政府用其它地段土地給予調(diào)換，其價(jià)款可相互抵沖，也可沖抵稅款，原有土地用于開發(fā)保障房，可免除新開發(fā)地段的所得稅。開發(fā)商開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其形象進(jìn)度只有完成房屋封頂工程時(shí)方可實(shí)施房屋預(yù)售。商品房開發(fā)，實(shí)行形象進(jìn)度貸款，完成基礎(chǔ)工程時(shí)可落實(shí)貸款指標(biāo)的20%，建筑物封頂時(shí)可發(fā)放貸款指標(biāo)的50%，到期貸款不能如期歸還的，可加大罰息力度的3-5倍。
第四類文件，關(guān)于禁止性規(guī)定。近幾年來，許多政策實(shí)施效果不佳，關(guān)鍵在于政策的破綻太多，規(guī)定不到位，容易變通破解。有的是政策本身不對(duì)路，或是懲罰性規(guī)定虛置。因此，政策的禁止性規(guī)定得不到落實(shí)，違規(guī)成本太低。在新加坡，政府明文規(guī)定，任何人在買賣組屋時(shí)，必須提供翔實(shí)的資料，如果一旦發(fā)現(xiàn)虛報(bào)，將面臨高達(dá)５０００新元的罰款或６個(gè)月的監(jiān)禁，嚴(yán)重者兩者兼施。在瑞士，政府通過稅收控制炒房。針對(duì)私有住房，政府根據(jù)房屋所在地段和價(jià)值估出一定數(shù)額，列入個(gè)人財(cái)產(chǎn)稅征收計(jì)算范圍，個(gè)人擁有的房產(chǎn)越多，財(cái)產(chǎn)稅越高。如將私房出租，包括出租私有樓房里的部分套間，租金也算作個(gè)人收入，需繳納所得稅。如私房自住，政府會(huì)估出相當(dāng)于月租的數(shù)額，也作為個(gè)人收入，列入計(jì)稅基數(shù)。所得稅比例是遞進(jìn)式的，收入越多，納稅比例越高。
鑒于我國處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，對(duì)個(gè)人收入無法統(tǒng)計(jì)，托關(guān)系、走后門、違法成本很低的實(shí)際情況，政府要加大舉報(bào)力度，必要時(shí)可將懲罰收入的1/3獎(jiǎng)給舉報(bào)人，不如此不足以遏制違法違規(guī)現(xiàn)象。在新加坡早期，組屋售價(jià)非常優(yōu)惠，購房者趨之若鶩。不少購房者購買了組屋后來轉(zhuǎn)手出租，直到政府給予高額罰款及牢獄之災(zāi)考令行禁止。針對(duì)我國目前在許多方面無法可依，有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)的情況，要加快制訂相關(guān)文件，明確保障性住房的購買條件，對(duì)違規(guī)購買的不僅要堅(jiān)決退房，而且要處以重罰，對(duì)購買保障性住房后閑置、甚至出租的，應(yīng)當(dāng)收回保障性住房，從重罰款，對(duì)獲得收益超過一定額度的應(yīng)用刑罰進(jìn)行懲處。其它罰處也一應(yīng)如此。如果相關(guān)規(guī)定得以完全實(shí)施，房價(jià)平穩(wěn)回歸，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展就會(huì)早日到來。但是，動(dòng)真碰硬的阻力很大，需要中央政府拿大主意，下大決心。
「 支持烏有之鄉(xiāng)！」
烏有之鄉(xiāng) WYZXWK.COM
您的打賞將用于網(wǎng)站日常運(yùn)行與維護(hù)。
幫助我們辦好網(wǎng)站，宣傳紅色文化！
歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉(xiāng)網(wǎng)刊微信公眾號(hào)
