時寒冰：“地王”風險將轉嫁給投資者

“地王”風險將轉嫁給投資者
        時寒冰

    人們猶記得，2007年，全國“地王”一個接一個的出現，成為房價與地價的一個重要推手，而最終買單的，無疑是廣大民眾。一方面，他們的購房成本更加高昂，另一方面，人們對未來住房問題難以解決的憂慮日益加重。前者，直接影響當下的消費，后者，則影響人們的消費預期。這兩大因素，是導致中國內需長期萎靡不振的根源。
    2009年，“地王”狂潮再次席卷大江南北，成為加劇民眾恐慌心理，助推房價上漲的推手。
    對比之下，2007年的“地王”，基本上都是上市公司充當主角，而2009年6月至今的“地王”，基本上都是央企在充當主角。
    為什么出現這種情況？接下來，情況又將如何演繹？
    2007年，全國房價飛漲，這種極其明確的狂熱趨勢，不僅給公眾也給房地產企業帶來了房價將進一步上漲的預期。在這種情況下，誰儲備的土地越多，就越能夠在未來分享土地增值的收益。而在當時，能夠一擲千金，充當“地王”的只能是上市公司。當然，廣大投資者為此付出了巨大代價，地產類股票的一路狂跌，使得許多家庭的財富大幅縮水。
    而到2009年，情況發生了非常大的變化。受到次貸危機的影響，中國房價在2008年走出了一波跌勢，人們的預期發生了非常大的變化，加之股市持續暴跌，股市的融資功能幾乎喪失，上市的房地產企業，許多都飽受資金鏈隨時可能斷裂的威脅之苦，自顧不暇，哪里還有實力去充當“地王”？
    在出口下降、內需不振、投資缺少資金的大背景下，賣地是政府首選的解決財政困局的措施。對政府而言，要把地賣出一個好價錢，就需要抬高房價，通過房價拉升地價，而要做到這一點，需要兩股力量。一種是宏觀政策，引發人們對未來通貨膨脹的擔憂，改變對房價趨勢的預期。這一點，通過天量信貸投放及信貸門檻的降低完成了。另外一條，就去通過一些企業，踴躍拿地，通過重塑“地王”，制造土地供應緊張的氛圍。央企充當了這一主角。他們首先在北京等一線城市，勇敢地拿下“地王”的桂冠，最終，掀起了推升地價的狂潮。
    據報道，今年上半年，各月成交總價排行前10名的地塊中有60%的高價地塊由有國資背景的企業獲得。近兩個月內，國企陸續競得近20個熱門地塊，涉及土地款超過265億元。其中，刷新單價和總價的地塊達到13宗，直接導致地價的爆發式上漲。
    等到地價與房價上漲的預期形成，央企的歷史使命已經完成。
    那么，接下來的“地王”，將由上市公司來承擔——也只有上市公司，才能接過接力棒。
    首先，房地產類上市公司現金流較為寬裕，而土地儲備不足。央行發布的第二季度貨幣政策執行報告顯示，商品房銷售大幅回升，增速超過2007年的歷史同期最高水平。上半年，全國商品房累計銷售面積為3.4億平方米，同比增長31.7%，上半年全國商品房累計銷售額高達1.6萬億元之巨。
    上市公司有錢了，加上信貸資金的持續天量投放，上市房企的資金變得更加充沛。但是，鑒于2008年房價下跌給市場帶來的影響，很多房企拿地很少。以萬科為例，2009年上半年，萬科銷售金額首次突破300億，達到307.6億元，實現銷售面積348.8萬平方米，兩項指標繼續處于行業首位，同比分別上升27.5%和31.2%。但是，從2008年10月到2009年4月底，這段長達7個月的時間里，萬科只是新增了廣州以及西安兩幅地塊。在央企挑起“地王”大戰后，5月至7月中旬，萬科迅速在全國32個城市快馬加鞭拿下19塊地，其中，僅7月份就斥資22億拿下4塊地，總建筑面積約117.6萬平方米。
    其次，上市公司充當“地王”，風險都輕松轉嫁給了廣大投資者，它們沒有“負擔”。
    早在2007年9月26日，《人民日報》就發表長篇報道，剖析上市公司推高地價、房價的循環鏈條：房價上漲——地產股升值——巨額融資圈地——土地儲備充足抬高股價、高地價拉高房價……
    在牛市當中，房地產企業獲得了便捷的融資渠道。誠如該報道中所言：相比到銀行貸款的嚴審查，高成本而言，從股市融資成本低廉、無須還本、不用付息，風險被分散轉嫁到地產股投資者身上，大地產商當然非常樂意為之。于是，在房地產宏觀調控嚴管的“信貸”和“土地”兩道閘門外，地產巨頭們能比較輕松地融資圈地。
    問題是，一旦情況逆轉，所有風險都將由投資者承擔，這是否公平？不負責任的高價拿地行為，一方面，助漲了房價，加劇了民生痛苦。另一方面，又加大了投資者的風險。上市公司積極充當“地王”的做法，實際上是在拿民眾的利益作賭注。
    同時，這也意味著，“地王”不僅與金融機構緊密聯系在了一起，也和資本市場緊密聯系在了一起，這將為經濟的可持續發展埋下巨大的安全隱患。一旦土地的預期收益與實際成本脫節，上市房企可能再次陷于資金鏈斷裂的危險邊緣。到那時候，將是多輸的局面。這是需要特別警惕的。
             寫于2009年8月13日

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