人民網(wǎng)：政府欲將房地產(chǎn)指引到何方？

原文：http://bbs1.people.com.cn/postDetail.do?view=2&pageNo=1&treeView=1&id=93664372&boardId=11

在關(guān)注房地產(chǎn)走向的人們——包括要買房的、不買房的、已經(jīng)買過房的和準(zhǔn)備賣房子的開發(fā)商，以及為開發(fā)商代言的專家學(xué)者，都在為房價是繼續(xù)攀升還是掉頭向下爭論得不可開交時，這種爭論已經(jīng)沒有什么意義了。因為，房價的走勢已經(jīng)不再是市場供求關(guān)系自發(fā)演變的結(jié)果，在國際經(jīng)濟危機的背景下、在宏觀經(jīng)濟政策已經(jīng)成為我國經(jīng)濟的決定性變量的前提下、在房地產(chǎn)事實上已經(jīng)綁架了銀行的情況下，房價的走勢已經(jīng)容不得它有任何自由漲落的空間了，它只能是一種選擇，一種政府意圖的選擇。
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王石說得好：房價往何處走，我聽政府的。言外之意有兩層，一是房價的升降開發(fā)商都可以承受，自由度很大。二是決定權(quán)是政府的政策，政策讓漲我就漲，政策讓落我就落。王石再一次表現(xiàn)出與政府積極配合的姿態(tài)。但是在過去的幾個月里，讓王石感到困惑的是：那些和政府唱對臺戲的開發(fā)商、那些綁架銀行，叫囂讓銀行先死的開發(fā)商大獲全勝了，房價再次在政策的刺激下沖高，已經(jīng)作好大幅度降價準(zhǔn)備的萬科集團白作了功課。王石終于領(lǐng)教了中國經(jīng)濟政策搖擺的根源：威脅和恐嚇能夠更有效的影響經(jīng)濟政策，不善此道的王石只能對未來的政策作兩手準(zhǔn)備了。
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那么，未來的房地產(chǎn)政策還能有什么選項呢？大致算起來，有三種選擇：一是硬著陸，二是軟著陸，三是不著陸，繼續(xù)往上飛。房價如何走，完全取決于政策如何選擇。
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選項一：硬著陸。

所謂硬著陸，就是嚴(yán)格限制投資性購房，不僅加大首付比例、實行區(qū)別更大的差別利率，而且征收高額房產(chǎn)交易和房產(chǎn)空置稅，使投資性購房比自住性購房至少要多付50﹪的成本，從而將房地產(chǎn)區(qū)分為兩個截然不同的市場，一個是自住房地產(chǎn)市場，另一個是投資性房地產(chǎn)市場，二者各司其職、互不干擾、并行不悖，最終使房地產(chǎn)走向健康發(fā)展的軌道。

然而，這樣作的結(jié)果極有可能在一段時間里使投資性資金迅速撤離樓市，造成一線城市房價下跌30﹪、個別房地產(chǎn)公司破產(chǎn)、一些已售商品房出現(xiàn)斷供的局面，在銀行的房地產(chǎn)貸款中，有可能出現(xiàn)10﹪的呆壞帳，大約為1200～2000億元。通過回收一部分房產(chǎn)，房地產(chǎn)貸款的凈損失可控制在5﹪之內(nèi)，大約為600～1000億元。及時推行此政策，銀行的損失并不大，是完全可以由各商業(yè)銀行自我消化的。但是，此政策會在短期內(nèi)因投資性資金的暫時撤離，使房地產(chǎn)成交量大幅度下降，從而影響上游產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇，但這個過程不會太長，房價下跌后，與自住房用戶的購買力逐漸接軌，用不了半年時間，房地產(chǎn)市場的調(diào)整就可基本完成，再有半年的時間，健康的、兩個并行的房地產(chǎn)市場就會全面建立起來。屆時，投資性住宅的銷售可恢復(fù)到最旺盛時期的50﹪以上，而自住性住宅的銷售卻可比歷史高點再提高50﹪！二者相加，無論是銷售面積還是銷售額，都會超過以往的記錄。

硬著陸的最大成果是：能在較短的時間里完成房地產(chǎn)行業(yè)的市場重建和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，使開發(fā)商明白兩個市場的不同點，將一味追求高檔豪華的房地產(chǎn)發(fā)展方向轉(zhuǎn)變?yōu)檫m當(dāng)提高土地利用率、降低土地成本、降低公攤率、追求優(yōu)化設(shè)計、提高單位面積的使用性能、將小戶型設(shè)計成大宅子、引人節(jié)能環(huán)保技術(shù)……的良性競爭，使房地產(chǎn)行業(yè)沿著競爭的軌道不斷提高技術(shù)和設(shè)計水平，不斷推出高品質(zhì)、少用地、低耗能、多得房的新產(chǎn)品，讓購房者從房地產(chǎn)的不斷升級和更新?lián)Q代中體會到新產(chǎn)品的魅力，而不是象過去那樣買一處房子就坐等升值。同時，也只有在房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型之后，才能擔(dān)負(fù)起解決廣大居民基本居住需求為本、改善性和投資性需求為輔的社會職能，這才是中國城市化進程中房地產(chǎn)行業(yè)的科學(xué)定位！明確這個定位，才能為中國的城市化進程開辟出可持續(xù)發(fā)展的高效率、少用地、迎合大多數(shù)人購買力的房地產(chǎn)之路，而這一切，都取決于浮躁瘋狂的房地產(chǎn)著陸在新的起點上、取決于房地產(chǎn)實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、改變服務(wù)的對象并在此基礎(chǔ)上重新確定正確的發(fā)展方向。
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當(dāng)然，硬著陸也必不可免地要付出一些代價，銀行要承受一定的損失，在短期內(nèi)，經(jīng)濟增長率可能會減少一個百分點，但在這個世界上還沒有不砸本的買賣，不這樣做，銀行和實體經(jīng)濟的損失將更大。我們只有在兩害之中選其輕，別無它法。尤其是已經(jīng)嚴(yán)重走偏甚至變形的房地產(chǎn)，讓它恢復(fù)健康狀態(tài)，不花點本錢、不支出醫(yī)藥費斷無可能！
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選項二：軟著陸。

軟著陸就是采用溫和一些的政策，試探性地將房地產(chǎn)與社會購買力對接。它包括：僅采用對第一套房和第二套房區(qū)別貸款的政策，而在短期內(nèi)不采用對投資性購房加大交易稅和征收房產(chǎn)稅的作法，使房價走穩(wěn)后向下微調(diào)，將一線城市房價的下降幅度控制在10﹪以內(nèi)，避免造成資金的恐慌性撤離，避免出現(xiàn)購房者持幣觀望、成交量急劇下降的情況，如果成交量下降過大，則適當(dāng)放松二套房貸，用微調(diào)手段穩(wěn)定房價和成交量。

固然，軟著陸可以在一段時期內(nèi)減少銀行的損失，對上下游產(chǎn)業(yè)也不會造成沖擊性影響，它看似一個不錯的解決方案。但是，軟著陸無法表達政策的取向性和確定性、不能有效地消除房地產(chǎn)泡沫，更重要的是：在房價微調(diào)的幅度內(nèi)是無法實現(xiàn)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的，這種政策執(zhí)行的結(jié)果要么是趨向于硬著陸，要么是趨向于不著陸，它本身是不可能為房地產(chǎn)走勢帶來明確的前景。可以說，軟著陸只是一種權(quán)宜之計，并不是要真正實現(xiàn)著陸，這種政策的指導(dǎo)思想是對房地產(chǎn)動態(tài)的觀望、是對已經(jīng)畸形變態(tài)的房地產(chǎn)是否可以拖延下去的心存僥幸。
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最近幾個月來，政府的房地產(chǎn)“新政”就屬此類，難怪人們對政府的房地產(chǎn)政策有那么多種五花八門的解讀，誰也看不清，誰也說不明政府的意圖究竟是什么，到頭來，似乎只有開發(fā)商讀懂了，政府根本沒有讓房地產(chǎn)市場實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的打算，他們看到了讓房地產(chǎn)重新飄起來的機會，用“銀行先死”的狠話威脅和影響政府，他們成功了。

由于希望軟著陸的政府人士并沒有把房地產(chǎn)行業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型當(dāng)作既定目標(biāo)，而更傾向于試探性的投石問路，幻想著通過政策的微調(diào)使房價略微下降后就穩(wěn)定住局面，找到一個讓銀行不受損失、開發(fā)商欣然接受、政府滿意的結(jié)果。在房價再次失控后，他們很難從中獲得足夠的的教訓(xùn)，再次選擇政策微調(diào)的可能性非常大了！他們?nèi)匀恍拇孢@樣的僥幸：讓房地產(chǎn)在基本格局不變的情況下迎來柳暗花明的那一天。
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遺憾的是，上述愿望惟獨沒有考慮房價與大多數(shù)人的購買力如何接軌的問題，沒有考慮中國的房價大大超過了人均收入3～6倍的世界公認(rèn)的正常水平，而這個畸形變態(tài)的房地產(chǎn)不從老根上解決問題，它遲早會成為埋藏在中國經(jīng)濟中的一枚定時炸彈，遲早會引爆一場類似于美國次級貸款那樣的危機。

軟著陸還是硬著陸，看似僅僅是一個政策力度的區(qū)別，而本質(zhì)上卻有天壤之別！我們看到的疑似軟著陸和聽到的關(guān)于類似于軟著陸的種種想法，實際上就是不著陸！因為在疑似軟著陸的意圖中根本就不存在房地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的目標(biāo)！而轉(zhuǎn)型的問題不解決，房地產(chǎn)將永無寧日，中國經(jīng)濟將永遠坐在火藥桶上！
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選項三：不著陸。
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所謂不著陸就是這樣一種政策取向和價值判斷：由于中國的城市化進程不可阻擋，在未來20年內(nèi)還會有3億農(nóng)村人口轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘腥丝冢褪遣豢紤]人口的自然增長，平均每年也將有1500萬新增城市人口需要住宅，加上原有住宅的自然更新和居民的改善性需求，平均每年將有2000萬人需要住宅，如果將未來20年人均居住面積提高到40㎡，則每年必須有8億㎡的新增住宅才能滿足需要。而8億㎡的住宅假定容積率為2，則需要占用400平方公里的土地，再加上配套設(shè)施、生產(chǎn)性設(shè)施占用的土地，每年的城市擴容占用土地將達到2000平方公里以上，相當(dāng)于三個上海市建成區(qū)的面積！如果不加限制甚至濫用土地，這個數(shù)字完全有可能翻一番！
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方興未艾的城市化進程和我國人均耕地面積的稀缺性構(gòu)成了尖銳的矛盾，在這個背景之下就形成了房價必漲的預(yù)期，無論中國的房價高得多么離譜，某些專家仍然企圖讓人們相信：房價永不停歇地漲下去具有鐵打鋼鑄的理由——土地作為不可再生資源將趨向于枯竭！基于這種判斷，開發(fā)商集團所雇傭的文人竭力宣揚第三種政策選項：中國的房地產(chǎn)既不需要硬著陸，也不需要軟著陸，因為它根本就不會著陸，反而會一路飆升、永無止境。因此，國家的相關(guān)政策應(yīng)該是讓房地產(chǎn)不停地飛、護著房價一路走高。

如此之高的房價賣給誰呢？ 素以大炮著稱的那位開發(fā)商大言不慚的說：中國的房地產(chǎn)就是賣給富人的，不可能讓所有的人都買得起房。那么中低收入者如何解決居住問題？開發(fā)商們認(rèn)為那不是他們的事情，而是政府的事情。但是當(dāng)國務(wù)院宣布大量增加用于經(jīng)濟適用房和保障性住房的投資時，開發(fā)商們又坐不住了，叫嚷著保障性住房搶走了他們的生意。開發(fā)商這個群體從極端自私的立場出發(fā)是不可能給出房地產(chǎn)行業(yè)的解決方案的，只想自己活得有滋有味，不管別人的死活，開發(fā)商根本不具有社會理性，但這并不是最重要的，最重要的是：他們完全不知道正是他們最希望實現(xiàn)的這個方案恰恰是把自己送進墳?zāi)沟姆桨浮?BR>
不著陸的房地產(chǎn)市場絕對不會永遠飛下去，房價攀升得越高，徹底毀滅的危險系數(shù)就越大，最希望房價無限攀升的開發(fā)商，實質(zhì)上正在加速走向自己的滅亡，他們的天真想法和慘酷的現(xiàn)實背道而馳，企圖永遠飛下去的夢幻最終將以摔得粉身碎骨而告終。只所以得出這樣的結(jié)論，是由于如下分析：

① 過去30年中國的城市化進程，走了一條高消耗的道路，無論大小城市，都卷人了奢侈使用土地的競賽，興建大量的城市廣場、綠地、寬闊的馬路，一味追求歐美式的城市模式，一些縣級市的10車道馬路上跑著寥若晨星的拖拉機，忽視了土地的使用效率，造成了一定的土地浪費。同時，城市化并沒有為轉(zhuǎn)移到城市的農(nóng)民工以合法的身份和容身之地，使大量工作在城市的農(nóng)民工在其家鄉(xiāng)仍然保留著自己的宅子和承包地。以上兩點是我國城市化進程中存在著最大問題，這些問題不解決，每增加一個上海當(dāng)量的城市人口，就會占用3～5個上海當(dāng)量的土地，中國的城市化進程就不可能持續(xù)下去。因此，城市化進程本身也面臨著戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，不轉(zhuǎn)型的話中國的城市化就會嘎然而止，也就談不上對房地產(chǎn)的旺盛需求了，一旦需求變?nèi)酰績r就會失去支撐，永遠上揚的房價就只能是一廂情愿了。

國家正在加強對土地開發(fā)和改變用途的監(jiān)管，城市化進程必須納入高效使用土地的軌道，由于在客觀上城市對土地使用的集約程度成倍提高，只要將長年在城市工作的農(nóng)民工轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘腥丝冢顾麄兙哂泻统鞘芯用裢瑯拥纳矸荩诔鞘腥丝谠黾拥耐瑫r幾乎等額減少了農(nóng)村人口，只要規(guī)劃合理，城市化不僅不會減少耕地面積，還會使耕地面積有所增加，這種情況已經(jīng)在新鄉(xiāng)市的新農(nóng)村建設(shè)中得到了證實。這就是今后若干年內(nèi)我國城市化進程必須探索的一條新路，沿著這條新路，中國的土地資源趨向枯竭的論調(diào)就是一個偽命題，房價永遠漲下去的判斷就是別有用心的杜撰。

②無論對政府、購房者、投資者、還是開發(fā)商來說，任何一種商品的價格都不可能永無止境地攀升，一旦某種商品形成價格長期趨漲的預(yù)期，這個商品就不是一般的商品了，它就會立刻變身于投資獲利的對象，甚至?xí)兂少€博的工具，它的使用價值就無足輕重了。然而，無論是哪一種商品變身為投資獲利的符號還是變身為賭博的籌碼，都只有通過轉(zhuǎn)手才能漁利，任何一個賭徒和投資人都不可能持有這種商品永不脫手，而轉(zhuǎn)手獲利所需要的最重要條件就是跟風(fēng)者眾多，這一特征使任何一種投資品都不可能無限追高，因為在投資品的價位走高的同時，風(fēng)險也隨之增加，而有支付能力的購買力卻隨之下降，跟從者的數(shù)量必然遞減，最后趨向于零，毀滅性的那一天必然到來，這就是普洱茶的軌跡。如果房地產(chǎn)成為社會瘋狂追捧的投資品，也不可能擺脫同樣的命運！房價可以沖高到每平方米3萬元、5萬元甚至10萬元，但是絕對不可能沖高到每平方米100萬元！總有掉鏈子的那一天，將房價炒得越高，它最后的崩潰就越慘。按照開發(fā)商的邏輯，讓房價一個勁的漲下去，但那絕對不會是好事情，房地產(chǎn)就會變成普洱茶，最后的結(jié)果就是粉身碎骨，連他們自己也死無葬身之地。
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③還有一部分專業(yè)的研究者希望找到讓房地產(chǎn)市場永遠保持在高位的另一種解決方案，就是不區(qū)分一套房和二套房的相關(guān)政策，盡量吸收手有余錢的投資人進入樓市，讓房地產(chǎn)市場永遠保持亢奮狀態(tài)，最大限度的吸納社會資金。與此同時，對中低收入家庭可采用政策性補貼的方式解決這部分人的住房需求。這個看似兩全其美的好主意實際上還是一個自毀前程的壞主意。因為讓投資需求毫無顧及的進入房地產(chǎn)市場、而將住房保障完全推給政府，只有在政府完全不會作生意的時候才有可能——政府從土地拍賣市場賺到的錢，根本無法填平完全滿足中低收入者需要的保障性住房的大窟窿，政府會干這種虧本的買賣嗎？

即使政府為了房地產(chǎn)的繁榮干了這筆虧本的買賣，最后的結(jié)果仍然是死局！因為當(dāng)政府用住宅投資市場賺的錢加上凈補貼大規(guī)模興建保障性住房時，投資市場的人氣就頓然缺失了，當(dāng)大部分人都可以通過政府的保障得到住房時，投資市場就只剩下投資客的寥寥身影了，這樣的市場還熱得起來嗎？
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因此，開發(fā)商的如意算盤是：既讓投資需求無阻礙地進入樓市，政府又不要大量興建保障性住房，讓保障性住房永遠保持稀缺狀態(tài)，他們更希望保障性住房以廉租房為主，住夠五年就必須搬出，這樣的話，在開發(fā)商的門外，將永遠擁擠著成群結(jié)隊的無房戶，利用投資客的錢和無房戶的人氣和焦急心情，他們就可以任意強奸民意、掠取暴利了！這就是開發(fā)商雇傭一些專家學(xué)者為房地產(chǎn)描繪的強奸有理、助紂為虐的藍圖！也就是他們向政府舉薦的房地產(chǎn)路線圖！然而，即使是這個傷天害理的路線圖被政府采納了，開發(fā)商的如意算盤照樣會落空！

當(dāng)投資需求成為房地產(chǎn)市場的主角時，房價的確會不斷地沖高，但是上漲是有邊界的，當(dāng)房地產(chǎn)商品被投資客買去20﹪時，后市肯定極其光明，會有更多的投資客加入進來；當(dāng)房地產(chǎn)商品被投資客買去40﹪時，房地產(chǎn)市場已經(jīng)相當(dāng)火暴，價格將一路走高，一部分自住戶將被關(guān)在門外，但投資客還會蜂擁而入；當(dāng)房地產(chǎn)商品被投資客買去60﹪時，房地產(chǎn)已經(jīng)瘋狂了，大部分自住戶都不得不黯然離去，而投資者還會往里擠；當(dāng)房地產(chǎn)商品被投資客買去80﹪時，人們將會看到：夜晚來臨時，在建成的小區(qū)里，80﹪的房間都漆黑一團，全國將有超過20億平方米的住宅無人居住！此時的投資客突然會意識到，房地產(chǎn)已經(jīng)失去了后市，不會有人再接盤了，瘋狂的購買轉(zhuǎn)瞬之間就會變成瘋狂的出貨，但是為時已晚，大量的閑置房在10年之內(nèi)都不可能消化完。開發(fā)商不僅毀滅了自己，也毀掉了中國經(jīng)濟，日本的10年經(jīng)濟衰退將在中國重演。

三個選項，兩種前途，唯有實現(xiàn)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、重建自住和投資兩個不同的房地產(chǎn)市場、讓自住商品房市場與大部分人的購買力接軌、走一條集約用地和可持續(xù)發(fā)展的城市化道路，中國的房地產(chǎn)才能走出危局。從長期來看，貪婪和自私不僅不會給開發(fā)商帶來好運，還會使其自取滅亡，真正聰明的開發(fā)商，也應(yīng)該思忖一下，自己如何實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型了！

政府作為擔(dān)負(fù)著國家責(zé)任的機構(gòu)，擁有著政策制定和選擇的至高權(quán)力。但是任何一個政府都不能擔(dān)保自己不犯錯誤，在人類歷史上還沒有過從不犯錯誤政府的先例。因此，多方傾聽來自各個渠道的意見，是政府避免犯錯誤的最好途徑。我們欣喜的看到，政府已經(jīng)將問計于民作為決策程序的重要一環(huán)，它將極大地調(diào)動民間智慧的積極性，在智慧是最重要的財富的當(dāng)代社會，政府汲智將大有可為！房地產(chǎn)牽動著國民經(jīng)濟的全局，將房地產(chǎn)行業(yè)納入到健康發(fā)展的軌道已經(jīng)刻不容緩了，而房地產(chǎn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型是關(guān)系到這個行業(yè)生死存亡的關(guān)鍵步驟，是我們必須要作的功課，讓房地產(chǎn)著陸到新的起點上，房地產(chǎn)才能獲得新生。當(dāng)然，無論是采用較為激烈的手段，還是采用逐步逼近的手段，讓房地產(chǎn)實現(xiàn)市場重建、戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型都是不可放棄的選擇——這就是一個沒有任何背景的獨立研究者的忠告。

（本文作者：深海巖石） 2009-8-7

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