朱秦：最近有媒體報道說，目前重買輕租的住宅市場將變成租售并舉的市場。廉租房建設將被強化，經濟適用房將淡出歷史舞臺。對此建設部出面澄清廉租房不會取代經濟適用房，那么我們應該如何理解經濟適用房、廉租房和限價房三種住房政策，我們國家的住宅保障體系可能會朝著什么樣的方面發展？今天《時事對白》我們采訪了中國社科院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海，我們來聽一聽他的分析。
楊洪：中國社科院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海首先為我們明確了經濟適用房、廉租房和限價房這三個概念。
曹建海：經濟適用房、廉租房還有最近推出的限價房這三種形式都可以稱之為住宅保障體系的實物補貼。廉租房是一種租賃的方式，對家庭水平收入最低收入以來的住戶采取一個很低的租金租賃給他，使他有一個租賃方式的一種保障。經濟適用房我們過去一直采取的一種商品房購買的方式，但是價格比較低，一般來說國家減免了很多收費，并且免收了土地出讓金，基本上就是一個建筑成本，所以價格也是很低，是用購房的方式是用那些中低收入的家庭一般來講，就是低收入家庭，通過銷售住房方式來進行解決住房問題。
楊洪：除了經濟適用房和廉租房，今年初北京市建委傳出消息說打算在北京實行限價房的消費政策，那么現價商品房和經濟適用房又有什么樣的區別呢？
曹建海：限價房跟經濟適用房有它相似的地方，限價房里面包含了地價，但是政府通過對地價拍賣的限定以及房價售價的限定通過這個實際上壓低開發商環節的利潤，然后把房價整個壓低在一個低的水平，地方的土地出讓金又不會減少多少。
楊洪：在給政府這一部分不會減少多少，就是開發商的成本就會降低？
曹建海：這是一個政府的想法，如果把房價壓住地價可以根據建筑成本跟開發商的適當的利潤水平，其實能夠推進一個基本的地價，但是這個地價還是有可能盡量高的往上拍，這樣通過開發商之間的競爭壓低開發商的利潤。
楊洪：那開發商愿意開發這類限價房嗎？
曹建海：這對開發商來講，一般來說就有沒有消費風險了，就是銷售不成問題。
楊洪：它就是因為價格偏低了。
曹建海：因為價格偏低所以銷售絕對不成問題，所以開發商經營風險相對下來了，所以很多地方推出限價房已經，開發商仍然投標比較踴躍的。
楊洪：對于限價房什么人可以購買，這是老百姓最關心的問題了，北京市建委的人士透露說，目前對限價房的購買對象準備借鑒外地省市的做法，對購買對象的收入、戶籍以及購買的戶型做出限定。但是目前這些規定還都沒有最后的定下來，要等市政府認可之后才可以落實。那么無論是經濟適用房、廉租房還是限價房都是政府住宅保障體系實物補貼的一部分，最近有媒體傳出消息說，廉租房將會取代經濟適用房，經濟適用房將會漸漸的淡出市場，對于這樣的報道建設部已經出面表示廉租房不會取代經濟適用房，而租賃性經濟適用房可能會是未來發展的一個方向。中國社科院工業機械研究所投資與市場研究室主任曹建海分析說。
曹建海：過去經濟適用房跟出租說是沒有關系的，他的房子完全以銷售為一種供求方式，但是低收入家庭本身不是一陳不變的，你現在家庭是低收入家庭，并不以為著未來相當長的時間你都是低收入家庭，等你步入中年以后你可能就變成了中高收入家庭了。這個時候你還擁有你很便宜價格購買的經濟適用房，這里面就有不公平的因素了，當社會產生了新的低收入家庭之后政府可能還要新的開辟提供蓋房。
楊洪：由于一次性出售經濟適用房制度缺乏退出的機制，而且政府需要不斷的拿出土地來建設經濟適用房，經濟適用房的售價不包括土地的成本，僅包括一半的配套成本，政府甚至需要不斷在這個項目上投入資金，缺乏退出機制的出售型經濟房制度，逐漸的另政府不堪重負，所以很多專家建議，把出售型經濟適用房轉為租賃性經濟適用房。
曹建海：根據收入狀況，你符合低收入狀況，你申請租賃經濟適用房，一旦收入水平發生變化了，你就應該搬出去。你可能采取其他得更加市場化的方式進行住房，這樣看來，現在所謂新的經濟適用房的說法，可能比廉租租租金要高一些，這樣的租賃房，過去所謂經濟適用房更多轉化為現在的限價房，限價房和經濟適用房不同的地方就是包含了地價，它是可以完全的產權，將來把拆遷戶樓房戶所以他往往有一定的經濟基礎，可能向限價房這方面去引導。
楊洪：那這種出租的經濟適用房和廉租房將來會有一個什么樣的劃分，因為廉租房主要也是出租為主。
曹建海：可能在劃分上肯定是有一定的難度的，廉租房一般說的生活水平屬于最低生活之下的住戶，經濟適用房相對的是所謂低收入家庭，所以這個里面還需要進一步詳細的劃分，現在只停留在一些討論上。
楊洪：經濟適用房將來會朝著以租為主的方向發展，對于開發商來說他們是不是愿意投資這種租賃型的經濟房呢？現在蓋賣的話，資金回籠會很快，而且很快能見到利潤，如果將來轉到租賃的話可能十幾年、二十幾年他才能把成本收回來，對開發商來說可能是一個非常長的周期了。
曹建海：現在開發是一個不正常的體制，開發商出很少的錢，他就可以運作比較大量的資金，并且獲取暴利，這不是正常的現象，這樣開發體制下去，開發商獲利本身是大的，但是老百姓購房者經濟損失是太大了，所以這樣不利于財富公平的分配，所以就應該通過正常的經營，經營就應該可持續的，所謂可持續就是通過租賃型。
楊洪：其實說到租房子，前一階段也探討過這樣的話題，那個時候就在說租房子讓人感覺沒有安定得住，那么將來經濟適用房的租出，它可能會是一個什么樣的價格，現在我們所理解的這種租房的價格來租房嗎，或者說它能人們一種安定感嗎？
曹建海：現在為什么租房沒有安定感是因為我們大多數的住房，都是私人住房，私人住房帶有很大的確定性，比如說今天租到了，可能幾天之后原來計劃一年的，中途可能他要使用，或者他兒子要結婚，所以帶有很強的不確定性。如果將來經濟適用房租賃可能整個小區或者整棟樓是出租的，他整個出租是一般有一個專門的服務單位來負責出租，負責出租戶的經濟管理的，這個房子本身就是用來出租的，這個建議政府對這種出租經營業務進行管理，政府如果提供了很多的優惠政策，他相應對租金進行一個限價。
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