房地產的力拓現象

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陳真誠：房地產的力拓現象　　

文/陳真誠　　

（內容導讀：在房地產領域，一些外資的言行，在某種程度上，可能或多或少地存在著或與力拓案類似現象…本文內容系個人觀點，僅供參考，不構成任何人或任何機構、企業做出任何決策的依據，也不構成對文中提及的個人或機構的評價。）　　

房地產是否存在與力拓案類似問題　　

最近，在中國鋼鐵業發生了震驚世界、導致澳大利亞政府總理表示澳方將從最高級別交涉的力拓案：力拓這家主流500強外資公司、世界三大鐵礦石供應商之一，其在中國的雇員，因涉嫌竊取中國國家機密而被中國司法機關刑事拘留。國內一些機構、企業、個人牽涉在力拓案中，為了商業利益參與礦石炒作。　　

力拓案發生，在讓我們反思一些國內機構、企業、人士的作為的同時，也讓一些外資的公共形象、商業信譽大打折扣，其言行及其權威性被質疑。　　

在此說及力拓案，并非只是因為其所涉及的鋼鐵產業尤其鋼鐵價格與房地產市場進而與房價、市場預期相關，還因為在房地產領域不排除存在力拓案類似問題的可能。在房地產領域，一些外資的言行，在某種程度上，可能或多或少地存在著或與力拓案類似現象。只是，一些外資機構或其專家個人，可能并非為“間諜身份”，其行為也可能并沒到“商業犯罪”、“竊取國家機密”、“危及行業利益”、“危及國家利益”等程度。但應該說，為了其商業利益等目的，不能排除一些外資存在輿論說謊、誤導市場的可能。一些外資言行不一致的做法，雖不能定論說會否涉及房地產行業利益乃至國家利益，但不得不承認的是，如果外資真的是在利用其某些優勢、通過某些途徑操作房地產輿論，誤導市場，那么，其對房地產行業產生的影響也不容小視。　　

關于中國房地產市場的外資話題，《東方早報》不久前有報道稱外資一邊唱多一邊積極出貨。此前，《時代周報》也曾做出過類似報道。　　

從現實情況來看，房地產領域，從根本上來說，是否存在類似力拓案現象或相關問題？這個問題也許誰也難以一味否定。從一些外資的言行來看，盡管其表現形式與力拓案有不同，但本質上具有類似性……　　

外資一直在唱多中國房地產　　

從統計局發布的數據來看，今年1-5月，房地產銷售金額已超過2007年的同期水平,創下歷史最高值。　　

《東方早報》報道文章指出：由于業績驚人,地產股表現同樣一片大好。3月份以來,港股一路上揚30%的紅火表現引人注目,作為大盤的中流砥柱,地產股更是有上佳表現。幾乎所有在港上市的中資地產企業的股價都攀升到原價的兩到三倍。此時,外資投行開始大肆看多中國地產股。事實上，盡管中國房地產并沒有真正走出調整周期，但一些外資們一直在輿論上唱多中國房地產，有的甚至不排除是說謊的可能。　　

到了最近，越來越多負責任的學者、市場專家，開始關注、擔憂房地產泡沫問題，提醒政府、市場注意房地產泡沫問題。在這種形勢下,一些外資投行們，一方面依然在輿論上高調唱多、宣稱形勢一片大好，另一方面則已經將國內房地產資產悄然變現。其中典型代表，或當屬趁經濟危機將雷曼兄弟亞太區資產收入囊中的野村證券，以及摩根士丹利、瑞銀、摩根大通等。　　

在7月6日以前,野村證券和摩根士丹利、瑞銀、摩根大通等外資投行，都是中國房地產市場的積極鼓吹者、輿論唱多者。就在6月5日，野村證券還發布報告稱,內地房產市場會繼續強勁,預期2010年成交升至7.4億平方米的紀錄高位,今明兩年房價有10%及15%升幅,并預期大部分內房股上升空間有30%—50%。6月19日,瑞信發布報告指出,推薦買入受惠物業成交量的內房股。6月24日,摩根大通表示,基于經濟增長相對穩定,加上預期內地房價未來6-12個月進一步上升,內地開發商的毛利率有望提高,同時提升資產凈值(NAV),中期展望仍然正面。　　

奇怪的是外資在輿論唱多的同時卻在做空　　

事實上，自2007年9月27日后，房地產市場突然異變，外資及不少國內投資者，手頭有大量投資被套，苦于市場不緊氣而難以推高價格，不能按照預期利益目標及時出貨，使被套的投資解套，或盡可能放大其投資利益。而正在這些投資者發愁之際，中國各級政府一股腦地開始政策救市，給他們提供了難得的造市解套的機會。　　

為了自身利益，外資們及時抓住了政策救市這根救命稻草。在輿論上，外資們或以機構的名義發布報告，或以專家的名義通過新聞媒體發布觀點，利用房地產銷售數據，盡其所能地拼命唱多。外資們的真實目的，或就是為了通過輿論制造房地產繁榮氣氛，以推高房地產預期，改變市場心態，從而能找到買家接盤而順利地解套。事實上，一些外資們，在輿論唱多的同時，實際上卻在想方設法做空拋貨，干的是與其報告或觀點相反的事情，讓一些人深感奇怪。從一些外資的言行來看，盡管其表現形式與力拓案有不同，但本質上具有類似性……　　

說到這，一些人，或會跳出來說“需要證據”！那就看看野村證券等外資的言行吧，也許能在一定程度上說明一些問題。　　

根據安永會計師事務所透露的信息, 在7月6日突然一改之前唱多言論、第一個明確發出中國房地產市場泡沫信號之前,此前作為中國房地產市場的積極鼓吹者、“陰謀”唱多者的野村證券，已悄然將原雷曼兄弟在國內的房地產資產全部拋售。而其實，除野村證券外,還有更多的外資投行正緊鑼密鼓的進行拋售套現。如瑞銀，6月19日減持了731.21萬股富力地產,涉資1.28億元港元。其實，瑞銀、摩根士丹利、摩根大通在今年4月6日至5月7日期間已數次減持富力地產。其中，摩根士丹利在4月通過16次減持拋售富力2570.89萬股股票，在5月繼續拋售富力股票超過1400萬股。　　

外資說謊有著冠冕堂皇的數據依據　　

人們不免要問的是，對于作為投資者的外資們來說，既然在輿論上對中國房地產市場拼命唱多，在機構報告和專家言論中對中國房地產市場的現狀和未來充滿樂觀，按理應該繼續持倉乃至增持以待房價繼續再漲、成交更火后獲得更多利益才對，可為什么要在背后悄悄地拋售呢？要解釋其理由，也許外資們可以不斷發布大篇幅的報告說出N種理由，包括金融危機造成資金緊張等等理由。但實際上，其真正的理由只有一個，那就是，他們在說謊。而外資們說謊的依據，則是統計局公布的房地產銷售數據，而未必是竊取商業機密。　　

在政府救市思想及其他多種原因影響下，為了營造暖市氣氛，一些地方政府等采取了加工數據的辦法，發布被注水的房地產銷售數據，以改變市場預期，影響消費者心態，刺激房地產購買。只是，習慣了維護自身利益、習慣了商人思維、習慣了弄虛作假的政府，也許沒想到，也許已經想到但未必重視，那些被注水、被加工的房地產銷售數據，正給希望影響市場預期、市場心態來解套的外資們提供了說謊的依據和謀利的工具。　　

事實上，一直以來，一些中國人相信并樂于傳播、參照外資的報告，或其報告中的結論，或其專家的觀點。對于這些，外資們是知道的。外資們還知道，從統計局公布的房地產銷售數據來看，房地產市場已經一篇紅火，這正好給他們提供了發布虛假輿論、營造市場氣氛的依據。于是，這些外資們，及時抓住機會推高市場預期，既可為其利益目的營造市場氛圍，還可巴結政府，搏得政府高興。但另一方面，外資們知道統計局公布的房地產銷售數據可能被注水，知道市場的實際情況并非如統計數據那樣樂觀，也知道中國房地產并沒有完成調整周期，知道自己在說謊，于是，當市場氣氛被影響、房價預期被推高后，趕忙乘機拋售，而且是悄悄地拋售，以免影響到其商業目的實現。　　

國內投資者也在利用數據造輿論以求解套　　

實際上，除外資外，國內一些投資者、投資機構、研究機構、開發商等，也在紛紛通過研究報告、媒體輿論等渠道暖市，而其依據則主要是統計局發布的數據。　　

在說謊者中，不少是此前手握大量投資被套、等待解套、或為了高價拋貨的投資者。他們和外資一樣，希望依據數據和基于數據的輿論來改變市場預期，推高房價，找到接盤者，達到解套的目的。　　

今年以來，中國房地產市場的實際形勢，確實讓許多人看不懂。政府為了托市，開發商為了營造熱銷氣氛刺激消費者購買，于是紛紛利用數據，甚至人為加工數據，以建立暖市的依據、輿論的基礎。　　

從目前來看，由于通貨膨脹預期不斷高漲，政府一直以來對通貨膨脹的打擊不力，因此，房地產可能再次被通貨膨脹預期推向趨熱的方向，很可能再起泡沫。未來房價，很有可能超越于市場真實需求情況而再次出現階段性的真實性上漲。但應該說，在1-5月，房地產的實際形勢，可能并不如統計數據顯示的那樣樂觀，也沒有一些輿論認為的那樣形勢一片大好。　　

1-5月房市并沒有統計數據那樣樂觀　　

國家統計局發布數據顯示，1-5月，全國商品房銷售面積24644萬平方米，同比增長25.5%。商品房銷售額11389億元，同比增長45.3%。　　

事實上，誠然，近期以來，由于通貨膨脹高漲，確實在一定程度上改變了房地產預期，推高了房價預期，刺激了部分房地產銷售。如果政府不及時采取措施打擊通貨膨脹，如果央行不及時采取加息等措施，那么，不排除房價還可能再次出現階段性繼續上漲的可能。但應該說，在6月份之前，房地產市場其實并沒有數據顯示的那么火暴，并沒有統計數據那樣樂觀。本文作者陳真誠分析認為，其理由主要有六點：　　

一是，宏觀經濟形勢依然不樂觀，難以支持中國房地產市場一枝獨秀。　　

二是，房地產依然沒有走出調整周期，僅政府鼓勵自住性購買普通商品房政策，難以成為房地產在1-5月的突然火暴。　　

三是，除5月后新開盤銷售的樓盤外，1-5月份銷售的樓盤，大多是此前積壓待銷的即時可賣的樓盤，如果房地產市場真如統計數據顯示的那樣火暴，甚至超過了2007年，那大多數樓盤經過半年左右的旺銷后應該早已清盤賣光了，但事實上并非如此。　　

四是，由于統計數據顯示市場火暴，加上大量信貸投放、地方政府行為等因素，5月份以來在一些地區再次頻現“地王”，土地價格再次攀升。在這種土地形勢下，并沒有出現2007年前后開發商齊搶土地的盛況。除少數懷有目的的大型開發商和得國資之利的國資開發商之外，大多數開發商正在承受政府救市、數據回暖所帶來的痛苦。因為他們知道房地產市場的實際情況，可就在房地產形勢并非統計數據顯示的那樣樂觀的時候，土地價格再次瘋漲，就不得不擔心地價高漲之后房價能否承載那么高的土地成本，不得不擔心房市與地市之差可能帶來的后果，所以大多數開發商都不感輕易地拿地，所以大多數城市的土地市場依然低迷。　　

五是，大多數城市的房地產市場，其實并不是很火暴，有些城市甚至一直是價量齊跌或下降的幅度降低，甚至連廣州市進入6月份后成交量實際下降了10%以上。　　

六是，同一統計數據中的不同數據間本身可能存在自相矛盾的地方。盡管從最新修訂后、自2010年1月1日起施行的統計法來看，在出現政府有關部門的統計數據與統計機構的統計數據不一致的情況時，當以國家統計局公布的數據為準，但問題是國家統計局公布的數據本身存在漏洞。國家統計局發布數據顯示，1-5月，全國商品房銷售額11389億元，房地產開發企業本年資金來源17523億元中個人按揭貸款1983億元，這兩個數據之間本身自相矛盾。根據該數據，1-5月，房地產開發企業通過按揭貸款銷售商品房而取得、轉化為企業資金來源的個人按揭貸款是1983億元。通過按揭貸款數據的換算，就會發現，換算而來的房地產銷售金額，遠沒有統計數據公布的11389億元那么多。　　

政府應正面應對以消除質疑　　

今年以來，尤其在1-5月，所實現的房地產銷售中，其銷售對象主要是購買普通自住房、改善性住房的自住型消費者。在住宅地產銷售中，主要是首付20%的銷售，達到30%及以上的銷售并不太多。目前暴出在不少地區存在擅自放松二套房貸政策的現象，二套房甚至也能20%首付。還有一些樓盤客觀上存在直接或變相一成首付等低首付情況……再考慮到其他一些情況，通過合理的技術處理，取平均值意義，用1983億元這個按揭貸款數據除以0.7（即1-30%），而不是除以0.8（即1-20%），基本上可得出1-5月全國房地產市場通過按揭貸款銷售房地產的相對準確數據：1-5月，全國房地產通過按揭銷售的實際總量可能約為2832.857143億元（1983億元除以0.7）。　　

2832.857143億元這個數據，與國家統計局公布的1-5月全國商品房銷售額11389億元相差很大！即便在2832.857143億元基礎上，加上國家統計局發布數據顯示的房地產定金及預收款4158億元，其總數也只有約6990.857143億元，與11389億元相比，依然存在天量差值。　　

對此，盡管有造成統計數據可能失真的原因有很多，盡管國家統計局的方法是科學的，但客觀存在的天量數據差值，不能不讓人質疑1-5月房地產統計數據的真實性，不能排除房地產統計數據被注水的可能。　　

然而，當輿論上出現這種質疑的時候，統計局不但沒有及時做出合理解釋，或引導公眾、市場客觀地看待、依據、利用統計數據，而是按照大量媒體報道所說般進行所謂的“駁斥”，在官方網站上發表署名為“郭同欣”、標題為“不能簡單地用按揭貸款推算商品房銷售額”的署名文章，做出文章自身存在漏洞、難以服眾的雷人回應。難道他們就真的不知道房地產市場的真相到底如何？難道他們就不知道不少公眾一直對數據的真實性存有合理質疑？難道他們就不知道房地產數據如果被注水就可能助長房地產泡沫？難道他們不知道一些外資和國內投資者正在利用可能被注水的房地產數據在陰謀地謀利？　　

應該說，雖然出現數據存在水分的原因復雜，雖然數據可能被注水并非國家統計局的主觀意愿所致，但確已到了政府對一些問題進行反思、對一些工作進行改進的時候了。　　

由于統計方法的局限性，由于統計調查對象的有限性，在全世界，任何統計機構不能排除數據失真的可能。在許多國家，政府工作都可能存在這樣或那樣的不足，都可能在不同程度上面臨統計數據失真的可能，而公眾需要政府實事求是，需要誠實、可信賴的數據或政府行為。因此，本文作者陳真誠分析認為，當公眾質疑統計數據的真實性的時候，政府應該正面對待可能存在的問題，正面應對公眾對統計數據的質疑，并采取措施盡可能消除公眾對統計數據的質疑，而不是試圖一味地維護權威。即便由于多種原因而不能在短時間內解決統計數據可能失真實的問題，但政府應該將真實情況如實告訴公眾，提醒公眾客觀看待、利用數據，防止被輿論所誤導，尤其那些基于個人或局部商業利益而利用數據缺陷所營造的輿論。否則，由于數據很容易被人基于商業目的而利用，將對整個房地產市場建設乃至經濟建設不利。　　

事實上，很可能因某種原因而被注水的1-5月房地產銷售數據，可能正被一面輿論唱多一面做空拋貨的外資基于商業目的所利用，成為外資制造輿論、營造市場氛圍、人為抬高市場預期的依據。比如野村證券的言行，或是一個證明：　　

7月6日,在已悄然將原雷曼兄弟在國內的房地產資產全部拋售后，此前一直輿論上唱多行為上作空拋售的野村證券，不再繼續利用數據唱多，而是突然一改此前唱多言論,成為第一個明確發出中國房地產市場泡沫信號的外資機構，其最新報告稱房地產泡沫正在清晰顯現。野村證券首席經濟學家孫明春，在7月6日發布最新研究報告指出，中國樓市的驚人反彈和突然復蘇令人看到，房地產泡沫正在顯現，并預期泡沫不會很快破滅。隨著需求的集中釋放，預期房地產泡沫將會擴大，且可能會比2007年的泡沫更大。　　

市場不應盲從外資輿論　　

中國房地產市場，客觀上具有明顯的政策性、消息不對稱、容易被輿論引導、容易產生恐慌等特點，這甚至可說是中國房地產所客觀存在的軟肋。　　

被許多以所質疑卻不得不依賴的房地產統計數據，如果真的被注入水分，如果不能客觀反映房地產市場的真實情況，那么，不但客觀上可能在助長外資和國內投資者的房地產投資、投機行為，而且可能給市場造成誤導，給開發商、消費者的判斷、決策造成誤導。本文作者陳真誠分析認為，這對房地產市場建設本身來說，或得不償失。　　

尤其是，如果外資等投資者，利用中國房地產特點，利用明知道可能失真的統計數據，出于商業等目的而言行不一，通過機構報告、專家觀點等途徑說謊，人為營造房地產市場輿論，改變房地產預期，甚至直接影響到房價走勢，那么，就很難說一定不會影響到整個行業利益了，就很難說一定不會影響到國家利益了。　　

因此，市場各方，要客觀地看待統計數據，理性地依據數據來做判斷決策，而不應盲從于一些機構的研究報告等輿論，也不應盲從于外資輿論，不管是其機構發布的研究報告，或是其專家發布的預測觀點。　　

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