鄒濤:中國樓市再次面臨暴漲暴跌
本文為7月13日《鄒濤房產信托理財俱樂部www.zoutao.com 》會員內部交流研討會發言材料。
[核心觀點]：市場有一個永恒的規律：漲就預示著跌的開始。2009年上半年的樓市與股市的大幅上漲已經清楚地告訴我們一個真實的現狀：至少有50%的信貸資金已經通過各種渠道堂而皇之的進入了股市與樓市并迅速將其推高。政府玩火，百姓遭殃，資產膨脹，中國房市面臨暴漲暴跌已不可避免。為了讓老百姓"買得起房",政府對個人購房者采取了降低首付，延長貸款年限至30年、減免部分稅費的模式來增加老百姓的“購買能力”這一治標不治本的自毀式方法。筆者深感憂慮，這無疑是類似美國次級貸的翻版，將給中國經濟和民眾帶來更為嚴重的災難。而2009年原本可以讓中國房地產市場理性回歸健康發展的良機因金融危機原因在決策者采取的非常寬松的貨幣政策下被再一次徹底錯失.中國樓市被政府再一次玩火。
2008年底，我個人曾建議一些有能力買房的市民可以考慮根據自己的實際經濟狀況選購自住房。時至今日，很多市民問我，現在買不買房，我個人的建議是：如果你現在手上有房，倒是該考慮高賣的時候。
早在1998年7月3日，“國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知”公布實施，以取消福利分房為特征的中國住房制度改革從此拉開大幕。文件的一個最基本也是最重要的核心，就是“建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系”。整個23號文特別強調：“對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房”。按照23號文新給出的住房供應體系，城市80%以上的家庭應該是由政府向他們供應政策保障房，而不是開發商搞的商品房。但就在“十五”計劃才執行到一半、中國市民的住房水平離“初步小康”(人均30平米)還差一大截之時，2003年8月12日，由建設部起草的“關于促進房地產市場持續健康發展的通知”(國發[2003]18號，簡稱18號文)出臺了。在這份文件里，經濟適用房由“住房供應主體”被改為“具有保障性質的政策性商品住房”。
根據統計，1998年至2003年全國商品住房每平方米的價格只增加了343元。而到了全面實施“促進房地產市場持續健康發展”的18號文的第一年—2004年，每平方米的房價就比上年暴漲了352元。在房改10年后的今天，老百姓不僅很難聽到要把“讓老百姓買得起房”的口號，作為住房政策的“根本目標和出發點”的基本承諾，而且住房模式和房地產市場實際導向的結果，使中國的高房價和住房問題，成為公認的城市社會中“最大的民生問題”。一項本意是要為民造福的“改革”，在歷經了“十年抗戰”后，竟然成了制造社會不公的“非和諧因素”，可以說，數以億計的城市居民從住房要靠“公家買單”到走向市場自己買房，國家和政府提供的以經濟適用住房為主的城鎮住房供應體系，既是他們接受住房改革的基礎和條件，也是政府推行城鎮住房制度改革時對城市居民所作的基本承諾，是新房改的“政策底線”。
誰令中國房市暴漲暴跌
但到了2003年，一些地方急著想通過抬高房價來提高GDP和為城市的形象工程增加“資本”。甚至早在18號文件之前，大部分城市的經濟適用房就已經“失蹤”。2003年發布的“房改新政”(18號文)在把房地產業作為“促進消費，擴大內需，拉動投資增長，保持國民經濟持續快速健康發展”的“國民經濟的支柱產業”的同時，各地房價開始逐年瘋狂上漲，投機炒做行為日益嚴重，一直到2007年9月，在社會各方強烈的民意呼吁下，國家對房地產政策進行了調整，其中包括推行政策保障房，提高個人購買第二套房首付至40%等金融政策，房價開始應聲下降，深圳樓市暴跌，樓價泡沫一度擠去30%，此后，抑制了房價的瘋狂上漲,一直到2008年底。
然而，到了2009年，為了應對國際金融危機的影響，自2008年政府推出了大規模的經濟刺激政策。今年1-6月份，國家的信貸資金就已經超過6萬億之巨。在短時間里投資和貸款增速過快帶來的嚴重流動性過剩，已經為一個房地產市場超級資產泡沫的滋生和膨脹提供溫床。果然隨之而來的是，在國家降低了購房的首付要求至20%，甚至把房地產商的項目資本金從35降低至20%后，各大銀行基本上取消了第二套房的貸款限制，各地久違了“地王”再次開始頻頻出現，房價又開始連續暴漲，原本可以讓中國房地產市場理性回歸健康發展的良機因金融危機原因在決策者采取的非常寬松的貨幣政策下被再一次徹底錯失.中國樓市被政府再一次玩火。
事實上中央的本意是把巨額的貨幣信貸注入到實體經濟而不是直接流到股市和房地產市場，而現實呢？2009年上半年的樓市與股市的大幅上漲已經告訴我們一個活生生的事例：至少有50%的資金已經通過各種渠道堂而皇之里進入了股市與樓市并迅速將其推高。筆者認為，只要貨幣信貸總量寬松，即便是信貸主要是發放給投資或生產項目的，本著資本逐利的原則，這些信貸資金最終依然也會通過多種渠道(如融資、工資、利潤、分紅等)滲透到股市和房市。從經濟指標來看，2009年投資、新開工項目投資、銀行信貸、貨幣供應量M2、股票和房地產市場等關鍵指標已經達到十多年來最強的，甚至堪比1992~1994年“超級經濟過熱”時期。這些指標表明，當前的投資和貨幣增速都已經達到十多年來罕見的水平，而國內資產價格的上升速度和幅度已經相當驚人。這預示著中國經濟可能很快會步入偏熱和過熱的區域。中國樓市在接下來的1~2年里所擔心的根本不是過冷的問題，而是偏熱或過熱的問題。在如此長時間的高度寬松的流動性環境下，房地產價格膨脹的預期將很難控制，而房地產泡沫的再度膨脹幾乎不可避免，而且從泡沫持續的時間和規模來講都很可能超過2007年。
防范當前樓市暴漲暴跌
在如何做到讓平民百姓買得起房這個大是大非的問題上，政策保障房依然得不到有效的落實。為了讓老百姓"買得起房",政府對個人購房者采取了降低首付，延長貸款年限至30年、減免部分稅費的模式來增加老百姓的“購買能力”這一治標不治本的自毀式方法。筆者深感憂慮，這無疑是類似美國次級貸的翻版，將給中國經濟和民眾帶來更為嚴重的災難。新一輪的經濟過熱，催生大量資產泡沫，而且因這一政策所催生的大量資產泡沫的規模似乎還在繼續增加。
我們很快會看到，而一旦房地產泡沫破裂，勢必會對企業、銀行、家庭和政府部門資產負債表造成損害，并對實體經濟造成難以估計的負面影響。可以預期的是，未來中央銀行為避免大量爛尾工程和銀行壞賬的出現，會被迫在2010~2011年繼續對房地產執行寬松的貨幣政策。未雨綢繆，現在到了必須嚴格控制對房地產行業的信貸的時候。筆者認為，政府應該果斷采取措施，調整對房地產業的宏觀經濟政策，以防止房地產泡沫的再度惡性膨脹。具體來講，我們認為可以采取以下措施：
第一，嚴格執行二套房的信貸政策，防止金融次貸隱患，限制短期投機炒作房地產價格行為。
第二，嚴格控制對房地產業新增貸款總規模，必要時可重新啟動貸款額度管理，房地產業的總貸款不能超過國家所有貸款額的10%。
第三，在當前房地產價格再次出現泡沫和炒作苗頭的初期，及時地向市場釋放一些政策調控的信號，比如向銀行進行窗口指導、要求各地方政府適度控制投資規模和節奏、明確宏觀經濟政策從寬松轉向中性、提醒投資者關注資產泡沫所帶來的風險、在條件成熟時及早加息、對房地產價格的快速上漲表示關注等等。這些信號應該可以延緩資產泡沫的膨脹，盡管它們不可能阻止泡沫的進一步擴大。
普通老百姓該怎么辦？
普通老百姓最大的問題是追漲殺跌的恐慌.2008年底，我個人曾建議一些有能力買房的市民可以考慮根據自己的實際經濟狀況選購自住房。時至今日，很多市民問我，現在買不買房，我個人的建議是：如果你現在手中有房，正是該考慮高賣的時候。考慮到房子變現較慢，周期產，手中持有現金，是有備無患的選擇，把二分之一的資金可以投入股市靜待增值，一般來說，股市會先于樓市3-6個月進行調整。等到股市調整的時候，抽出資金，再選購自己合適的房產,如果有閑置資金,不妨通過專業團隊做房產信托理財獲取長期穩定增值收益避免資產貶值。
住房和糧食一樣，是生存基本而必須的需求，它們一旦在市場上出現較大的供不應求，價格就會暴漲到難以控制的地步。但所有的暴漲之后一定會有暴跌。歷經10年房改之后，壓在中國老百姓身上的新三座大山之一的“住房貴”這一基本民生問題依然成為催生中國社會不公的嚴重和諧隱患。而2009年原本可以讓中國房地產市場理性回歸健康發展的良機因金融危機原因在中國執政者采取的非常寬松的貨幣政策下被再一次徹底錯失.中國樓市被政府再一次玩火。在這一輪即將來臨的經濟過熱過程中，貨幣信貸增速的過快增長所帶來的流動性過剩，將帶來房地產價格進一步的惡性膨脹，老百姓再一次遭殃！
筆者始終堅信:綜觀歷史,世界上沒有任何一個國家靠建樓和賣地成為經濟強國。發展高端服務業和高科技產業才是一個城市，一個國家的強國正道。
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責任編輯：heji
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