房價成本清單曝光 項目回報率近100％
2006年09月27日 09:27
房價
昨日，一位杭州的房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向本報記者傳遞了一份房產(chǎn)開發(fā)成本清單（表一）。從這份清單上看出，該開發(fā)商憑借該項目共賺取了5.8億元的毛利潤，相對其6億的成本來說，回報率近100%。
據(jù)記者了解，這位業(yè)內(nèi)人士曾經(jīng)從事于南都房產(chǎn)，后來離職獨自創(chuàng)業(yè)，并以咨詢公司的名義繼續(xù)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。
但是該人士拒絕透露這個成本清單屬于杭州哪個房產(chǎn)樓盤。
從這份成本清單可以看出，開發(fā)商的拿地成本只有區(qū)區(qū)165萬/畝。專家告訴記者，按照這樣的拿地成本推算，該開發(fā)商是在2001年左右拿到的土地，折合成地面價格是每平方米2475元。
而當該樓盤于兩三年后建成時，樓價已經(jīng)飛漲至7000元至8000元。在其銷售一欄里可看到，其多層公寓銷售價格為7800元/平方米以上，高層公寓則賣到了8000元/平方米以上，加上商鋪與車位的銷售，回報率驚人。
與此同時，本報記者還從有關(guān)渠道獲得了兩家開發(fā)商對各自項目的預(yù)算規(guī)劃。這兩家開發(fā)商，一家是上海的ZH房產(chǎn)（表二），一家是杭州的ZT房產(chǎn)。從這兩家開發(fā)商的項目預(yù)算中，可以看出房產(chǎn)成本與利潤之間的懸殊差距。
上海的ZH開發(fā)商所開發(fā)的項目，位于上海市閘北區(qū)某街道，項目總面積103畝，項目總建筑面積20.6萬平方米（商鋪及配套3.05萬平方米），一期47畝、建筑面積10.25萬平方米，目前已劃分為面積大體相等的A、B兩塊，將分步拆遷并開發(fā)。
在ZH的“如意算盤”中，A區(qū)的動遷成本、建安成本、配套費用加一起，總成本是4.284億，折合每平方米的成本是8400元，而該開發(fā)商的預(yù)計賣價則是住宅1.5萬元/平方米、商鋪3萬元/平方米。從成本到售價翻了一倍，該開發(fā)商的理由是，周邊的樓盤售價，綠洲雅賓利一期：2006年4月開盤，均價18000元/㎡，已售75%；蒙特利名都城：2006年下半年開盤，均價16000元/㎡。
如果項目建成并成功銷售，該開發(fā)商的毛利將達4.416億元，項目的毛利回報率超過100%。
杭州ZT房產(chǎn)的項目雖是拆遷安置用房，但該項目成功開發(fā)的話，開發(fā)商將得到14.6億的收入，相對于其11億元的成本，毛利回報達30%以上。
打開“商業(yè)秘密”
房地產(chǎn)清單，這組本該透明、公開的數(shù)據(jù)卻是記者通過復(fù)雜的途徑輾轉(zhuǎn)得到的。
國務(wù)院辦公廳2005年6月轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》第八條曾明確：完善市場信息披露制度，要求各有關(guān)部門加強信息溝通與整合。而時至今日，除了鹽城、福州等部分二線城市開始了信息公開試點外，北京、上海、杭州等城市無一效仿。
在該不該公開成本的對峙中，一線城市開發(fā)商的利潤居高不下，這和穩(wěn)定房價的初衷開了一個不小的玩笑。
在本報得到了上海、杭州兩地的房地產(chǎn)成本清單的同時，廣東省建設(shè)廳近日以“容易造成對（房地產(chǎn)）企業(yè)商業(yè)秘密的侵犯和對公平競爭環(huán)境的影響”為由，否決了該省朱列玉等8位人大代表提出的公布房價成本的要求。
房地產(chǎn)業(yè)界表示，目前各樓盤的各項銷售指標通過網(wǎng)絡(luò)很容易查到，如果再公布成本，房地產(chǎn)商將沒有任何秘密可言，這對于房地產(chǎn)企業(yè)不公平。
在房價中，一般包括地價、建筑安裝成本、配套設(shè)施費用、貸款利息、稅收以及開發(fā)商中間利潤。從政務(wù)信息公開的角度講，政府公布其中由自己控制的那一部分，無可厚非。
房地產(chǎn)業(yè)界人士還表示：“即使公布了房價成本清單，對降低房價也不會起到多大作用。當市場供大于求時，房價自然下降。而供不應(yīng)求時，即使是把所有的成本清單都公布了，房價高低仍不受影響。”
專家指出，房地產(chǎn)的價格主要是由市場供需關(guān)系決定的。房價成本是否公開，表面看并不會對商品房市場價格產(chǎn)生實質(zhì)性影響。但是，這種公開是根治高房價的一個突破口，政府公布房價中的社會成本，尤其是土地成本，可以為社會和媒體對開發(fā)商的價格行為進行監(jiān)督創(chuàng)造有利條件，最終有助于一個有效的商品房價格監(jiān)督機制的形成。專家認為，公布房價成本的關(guān)鍵是如何使之法律化、制度化、科學化，肯定會逐步改變住房價格機制扭曲的現(xiàn)狀。
由此可見，公布房價成本清單，還購房者知情權(quán)，是非常有意義的。這樣消費者就能根據(jù)真實、全面的信息作出理性判斷，形成的房價也會更趨理性。
易憲容：市場經(jīng)濟需要信息公開透明
市場經(jīng)濟的一個基本原則就是信息的公開化、透明化，這樣才能把相關(guān)信息體現(xiàn)到商品的價格上。如果一個市場的信息既不公開也不透明，或是公開而不透明，將會導(dǎo)致商品定價系統(tǒng)殘缺，交易將在不平等的情況下達成。而市場交易的不平等，或是會導(dǎo)致交易市場的萎縮，或是市場中的一部分人利用信息優(yōu)勢對另一部分人進行掠奪。”
表1：杭州某樓盤成本清單
項目名稱計算式金額（萬元）一土地面積（出讓面積）141.19畝（94133平方米）二可建房面積（主要部分）
多層公寓94560平方米占62.78％小高層公寓40000平方米占26.56%沿街商鋪4000平方米占2.66%半地下汽車庫17280平方米
小計167890平方米三容積率1.6四銷售額多層公寓7800*9456073756.8小高層公寓8000*4000032000沿街商鋪
12000*40004800汽車庫8100小計118656.8五項目成本（萬元）1、地價投標價165萬/畝241362、配套費3793
3、建安工程造價171984、建設(shè)與準備費19625、財務(wù)費用26886、銷售廣告費118656.8*2.5%2966.427、營業(yè)稅
118656.8*5.85%6941.428、不可預(yù)見費54831*1%548.31項目成本合計60232.84六利潤
118656.8-60232.8458423.96七所得稅58423.96*33%-19279.9八凈利潤58423.96-19279.9
39144.05表2：上海ZH房產(chǎn)成本清單一期A塊利潤測算：一期A塊建筑面積5.1萬元/㎡：商鋪7000㎡，住宅：44000㎡
（1）成本：動遷成本：2.5億元，樓面價4900元/㎡；建安成本2000元/㎡配套費用
1500元/㎡（組成：規(guī)費：300元/㎡、設(shè)計、環(huán)境費：100元/㎡、管理費用：200元/㎡、廣告費用100元/㎡、資金成本600元/㎡、小區(qū)配套100元/㎡、不可預(yù)見費用
100元/㎡）成本=(4900/㎡+2000元/㎡+1500元/㎡)×5.1萬元/㎡=4.284億元
（2）銷售收入：商鋪售價3萬元/㎡；住宅售價1.5萬元/㎡.銷售收入=7000㎡×3萬元/㎡+44000㎡×1.5萬元/㎡=8.7億元
（3）毛利：8.7億元-4.284億元=4.416億元
來源：上海證券報 記者李雁爭
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房價成本公開的阻力在地方政府
2006年09月27日 09:56
據(jù)報道，江蘇省悄然出臺了首個“官方版”房價構(gòu)成清單，涉及鹽城市自2004年以來開盤的97個樓盤。與此同時，鹽城市還對普通住宅商品房實行政府指導(dǎo)價———以基準銷售價格為基數(shù)，鹽城市區(qū)允許上浮8%，下浮不設(shè)限。
值得注意的是，鹽城市公布房價成本，在受到公眾歡迎的同時，并沒有遭到開發(fā)商的反對。這透露出幾個信息：第一，公布房價構(gòu)成后，“百姓關(guān)于房地產(chǎn)價格的投訴變少了”，這說明，公布房價成本，保障公眾的知情權(quán)，有利于緩解消費者與開發(fā)商之間的矛盾。第二，房價成本公開，使房價運行圍繞成本進行，有利于避免房價的大起大落，有利于穩(wěn)定房價。其三，如果政府想公開房價成本，開發(fā)商一般是愿意給予配合的———哪怕有點不情愿，他們也會配合。
這說明，房價成本公開的真正阻力并不全在開發(fā)商方面，而主要在于地方政府，有幾個現(xiàn)成的例子為證。今年廣東省“兩會”期間，廣東省人大代表朱列玉建議通過開發(fā)商公開房屋成本價等方式來控制地產(chǎn)行業(yè)的暴利行為，但建議被廣東省建設(shè)廳全部“否決”；2005年8月，福州市物價局在全國率先公布該市商品房的社會平均成本，但不久，由于來自各方面的“壓力”而停止披露房價成本數(shù)據(jù)；曾經(jīng)承諾公布房價成本的城市，由于地方政府的阻止未能兌現(xiàn)。
地方政府或相關(guān)部門為何反對公布房價成本？首先，地方政府不希望土地出讓利潤被公眾所知。有專家曾指出，建安成本、配套設(shè)施成本浮動不大，能夠決定房價的最重要因素是土地成本，而土地價格和相關(guān)利潤是地方政府最忌諱的話題之一。許多發(fā)達地區(qū)的財政被稱為“土地財政”，地方政府本能地不想讓公眾知道他們所獲的這部分利潤的豐厚程度，因為他們擔心公眾有可能因此把對房價非理性上漲的不滿從開發(fā)商身上轉(zhuǎn)移到自己身上。
其次，公布房價成本將把地方政府的各種稅費大白于天下。據(jù)報道，在我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中，各種收費項目多達100余種，有“頭稅輕，二稅重，三稅、四稅要了命”的說法，所謂三稅、四稅指的就是各種收費。這些收費常常是違規(guī)征收的，如果公開房價成本，勢必會把地方政府悄悄收取的各種費用拉出來曝曬，地方政府自然不愿意干。
最后，公布房價成本將大大壓縮權(quán)力尋租的空間，減少一些官員的灰色收入。房地產(chǎn)行業(yè)與醫(yī)療藥品行業(yè)、零售業(yè)，被稱為商業(yè)賄賂的三大高發(fā)領(lǐng)域。商業(yè)賄賂貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，任何一個環(huán)節(jié)的權(quán)力擁有者都可以通過權(quán)力尋租獲取部門或個人私利，由此增加的成本被轉(zhuǎn)嫁到了公眾身上，早已引起公眾的不滿。在中央加強反腐的今天，如果公布房價成本，不僅權(quán)力尋租的空間變小，一些腐敗分子過去的一些灰色收入也有可能露出馬腳，因而，他們會強烈反對公布房價成本。
地方政府阻止房價成本公開，有著種種難言之隱，而這些難言之隱是與中央宏觀調(diào)控政策和公眾的利益相背離的，我們需要進一步努力，力促地方政府以大局為重，公開房價成本，促使房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展，這于國于民都是有益的。
來源：上海證券報 呂青
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