曹建海：與牛鳳瑞、鄒東濤PK中國房市

2009年5月25日于和訊網演播室

曹建海：公布的少。（17: 33）
鄒東濤：我認為要做調研，我們不是說偏著誰、向著誰，要客觀、公正、理智的分析問題。《房地產藍皮書》發布了以后我找了幾個方面了解情況，一、找了畢業幾年的學生怎么看待房地產價格低，他們堅決反對房地產價格過高。我前天找了湖北省中下層的一個領導，他對房地產的形成過程一目了然，我詳細了解了房地產商價格形成機制。從這個來看，確實我們房地產商價格太高有政府政策問題、體制問題等等，但是不能把這些都說成是官商勾結。（17: 33）
曹建海：世界各國房價很少超過造價一半的，但是比如說北京這樣的房價造價就一千塊錢，但是都賣到一萬多，其中絕大部分是地價，占到了80%、90%。（17: 33）
和訊網：地價占了80%、90%是占整個成本價而不是整個房價。（17: 34）
曹建海：因為你說利潤、稅收，由各個環節的暴利構成的，包括地方政府的稅收，還包括一些行賄的成本，如果允許自建房就是一個地價，但是現在各個部門、各個政府都要從中獲取暴利。（17: 34）
鄒東濤：企業的行為特點就是利潤最大化。（17: 34）
曹建海：但是如果房價過高，只是從供給的層面來考慮，供給的房價構成非常不合理，供給的價格固定了所以價格降不下來，這樣最大的問題就是房子賣不出去，最近有所反彈但是也是不正常的。（17: 34）
鄒東濤：房價過高基本面是供給結構，還有需求結構。住房既是消費品也是投資品，當許多消費者買房的時候也盯著市場想做房生意，我認識許多不太富裕的家庭自己買了房子還借錢買第二套、第三套的房子，所以房地產的特點造成了它的復雜寫。所以供給有泡沫、需求有泡沫，兩種泡沫造成了房地產價格的暴漲，其中房地產商就認為有暴利。這個要抑制國家要綜合治理。（17: 34）
和訊網：我們現在房地產很多人是自住需求，但是更多的可能是投資需求。（17: 34）
牛鳳瑞：少部分是投資需求。（17: 35）
曹建海：現在是投資需求減少了，因為房價上漲不明，在03到07年在一些城市，比如說深圳07年的暴漲絕大部分是投資性需求。投資性需求不能跟自住需求并列，因為投資買房人是供應商，跟我們從工廠進貨的商店是一樣的，并沒有構成真實的需求。（17: 35）
鄒東濤：需求拉動不是房地產價格上漲的主要因素。（17: 35）
曹建海：從開發商角度來看也是需求，但是從社會來看不構成需求，只是從廠家到商家的短暫流通，最終還是要賣給消費者，如果消費者買不起，我想最終還是消費市場說了算，不是地方政府、開發商說了算。因為無論是什么價格過高，買不起就不買，所以價格過高肯定是抑制了需求，我想高房價已經成為中國經濟發展的死局，所以我才預測房價長期要回落。（17: 35）
牛鳳瑞：怎么解這個死局？（17: 35）
曹建海：就是降價。（17: 35）
牛鳳瑞：但是是誰說了算？（17: 35）
曹建海：我們現在要向中央高層呼吁，如果繼續維持高價房，下一步就要造成死局。（17: 36）
鄒東濤：我還是按照直接各國的共同規律，政府推進結構性住房政策來解決這個問題，而中國政府現在要以更大的精力和支出來支持中低收入者的購房政策，賣地收了這么多的稅要首先關注低收入者的住房問題。比如說北京市城區里面大片的舊房改造，把舊房拆掉蓋新房再讓你搬回來，國家現在正在推進這個政策，推進低收入家庭住房政策，比如說經濟適用房的比例，低收入者的住房貸款問題，正在推進，我們要不斷的提建議完善政策，只有這樣才能使得政策不斷完善。要是使房價降到很低的水平，交給市場這是壞事。（17: 36）
曹建海：農村收入比城市低收入的還要低，但是農民都有住房，這就是說城市的住房體制存在重大的缺陷，這個體制是推高房價的主要因素。結構性的因素主要是放開住房，因為世界各國都能自建房，只有中國不允許。中國只要把這個放開房價回落非常容易，但是現在的問題是高房價已經綁架了銀行，開發商有龐大的話語權，開發商大量的進入政協、兩會這就不正常了，然后在里面有話語權與公眾為敵，這是不正常的。我對城市改造的這個是有看法的，現在為了維持房地產的適度增長很多城市都在進行舊城改造，我剛從青海回來，商業廳那里也一個宿舍才蓋了3年就要拆除，這是一個巨大的浪費，把這個毀掉了，建了新的房子毀掉的部分進行抵扣。另外住戶的回遷要求很強，但是普遍是陰面的，把陽面賣給消費者。現在土地變成了地方政府、開發商通過改造分取利潤的手段。（17: 36）
牛鳳瑞：那個宿舍是國有土地還是集體土地？（17: 36）
曹建海：70年的產權是他的，地方政府和開發商就是看中它的位置，公眾從陽面變成陰面的痛苦，包括容積率的提高導致的交通擁堵，這種社會負效應就變成了政府和開發商的利潤了。很多地方都在做，想變成被動性的市場。（17: 36）
牛鳳瑞：咱們最好是就事論事，不要籠統的說，這是為了保證投資速度的一個政策。（17: 36）
鄒東濤：中國房地產市場還不完善，但是通過改革房地產市場的市場正在逐步形成，目前國家要調控和完善。但是是不是把全國所有居民都推向房地產市場呢？對中低收入不要盲目的推向房地產市場，美國次貸危機是綁架低收入者帶來的災難，而美國把這個災難推給全世界人民買單。（17: 37）
牛鳳瑞：有人說美國這次金融危機是因為次貸，證明美國的金融監管不利，這句話、這個結論是過于簡單。這次美國金融危機之所以產生是因為次貸危機引起的，次貸之所以形成危機是美利堅合眾國的失敗。（17: 37）
鄒東濤：中國不能把低等收入者綁架到房地產市場上，要關愛低收入者。（17: 37）
牛鳳瑞：現在國家恰恰是逃脫了自己的責任，我就讓窮人買房子貸款給你。（17: 37）
曹建海：讓窮人買擴大的需求，把房價拉起來了。（17: 37）
牛鳳瑞：世界人民買單。（17: 37）
曹建海：美國的金融危機可以警示中國的高層，從來沒有不破的房地產泡沫，中國由地價80%、90%的構成的泡沫只有崩盤一條路，只有讓它迅速回落，又能擴大需求，我想這是中國未來增長唯一的一條道路。如果繼續維持高房價，形成死局賣不出去，最后必然崩盤，看了美國危機就要看中國未來。（17: 37）

和訊網：現在貸款的放松，二套房都放松了。（17: 38）
曹建海：這些都是短暫的，關鍵要看老百姓的自住需求。（17: 38）
鄒東濤：老百姓里面分不同層次的。（17: 38）
曹建海：高收入如果房價不漲也不會買房，原來在上海炒房掙錢的人他們現在也不買房。（17: 38）
鄒東濤：已經是高收入的人早就已經買房了。（17: 38）
曹建海：擁有多套房的人是拋出而不是買進。（17: 38）
和訊網：人口也是一個很大的問題。（17: 38）
曹建海：如果僅僅考慮城市人口的話，年輕人的比例在減少，老年人、長輩空下來的房子在增多，從這個方面來說房子是在增多。但是我們還要看到2億多的農民工，他就是免費獲得住房，也要裝飾、裝修、買家電，支付物業費、購買零售商品，所以這種拉動是巨大的，所以要讓這部分人以合理的價格獲得住房。（17: 39）
鄒東濤：近一兩年國家正在出臺很多關于保護和關愛低收入者的住房問題，包括金融政策、其他的保障政策等等，這個政策還不完善，正在進一步推進當中，我們可以提出建議。關于基本層面上房地產價高和低收入對接起來，我們應該這樣思考以人為本的科學發展觀要關注全體人民，一個觀點是剛才牛老師說開發商是整個社會的一部分，開發商房價太高了我們要想辦法解決，但是我們不能說把它滅掉，開發商做一個產業關系到大量的就業者、關系到大量的建材行業，開發商一垮臺，建材行業垮臺，就業者的失業也會帶來很多負面效應。（17: 39）
和訊網：我們不是讓開發商全部死到，而是不能讓開發商一家壟斷住房市場。（17: 39）
鄒東濤：比如說牛鳳瑞教授和鄒東濤都是開發商的走狗，走狗是壞人、敵人。（17: 39）
牛鳳瑞：學者做誰的走狗都不是好事，你做別人的走狗在別人后面搖尾乞憐那你還是一個學者嗎？（17: 39）
鄒東濤：我非常贊賞小曹的以民為本的思想，要關注人民、立足人民，學者研究改革，他的這個思想我很贊賞。但是我馬上想到，以人為本非常重要，我們長期要實現以人為本的科學發展觀是一個方向。我們的學者要有更多的以人為本的思想，要少一些民粹主義，民粹主義是反面的會帶來更大的危害。（17: 39）
牛鳳瑞：你們可以看一下十七大報告，第一句話發展是第一要務核心是以人為本，最后那句話，根本的方法是統籌兼顧。像剛才咱們說的這個，都只是說了一個方面，要從統籌兼顧來考慮我的話更多。（17: 39）
鄒東濤：制定結構性住房政策就是統籌。（17: 40）
曹建海：這就說明我們現在還是以增長為第一要義，增長不一定是發展，建筑面積是擴大了但是大家買不起。（17: 40）
牛鳳瑞：在城市化加速的過程中，首先我們的馬路也好、城市建成區也好首先得有規劃建成了才能進人，這種階段性的現象是必然的，不可能是人口和占用的土地同步增長，那只是一個理論上的。（18: 00）
曹建海：建成區不包含正在施工的項目，這是統計局的數字。（18: 01）
牛鳳瑞：咱都用統計局的數據可以得出不同的結論來。（18: 01）
曹建海：但是建筑面積和人口數這是最簡單的除法。（18: 01）
牛鳳瑞：人均居住面積要增加這是住房改善的基本標志之一。（18: 01）
曹建海：好多人買不起只有少部分人買多套這是沒有意義的。（18: 01）
牛鳳瑞：比如說我們處于社會主義初級階段我們可能多數人買得起房嗎？（18: 01）
曹建海：應該讓多數人住得起房？（18: 01）
牛鳳瑞：住什么樣的房子？是50平米還是20平米，70年代我結婚的時候單位給了我一套12平米的房，時代不同了我們的期望值也在變。（18: 01）
曹建海：現在人均面積很高了，已經接近30平米了。（18: 02）
牛鳳瑞：北京市多少？（18: 02）
曹建海：北京市早就超過20了。（18: 02）
牛鳳瑞：這個書我搞了這么多年了，我認為這個書的立場沒有違背學者的良心，這是第一，第二歡迎諸位進行批評，但是你們以往的批評沒有達到我這個書的水平。（18: 02）
曹建海：從另外一個角度說，我們過去的行業研究都是站在企業的角度來做的，牛老師這本書從另外一個角度說就是方法問題，是站在企業立場還是社會公眾的立場去研究，這可能是一個方法、立場的問題。（18: 02）
鄒東濤：我有一個感覺，咱們做了一百多種藍皮書，現在各個行業都有，不敢說每篇文章都做的非常優秀，起碼從大多數文稿來說，作者沒有專門站在企業立場上來考慮，是站在社會立場上來考慮的。我想整個社會在發展，學者、思想者怎么看待社會的發展。（18: 03）
牛鳳瑞：我跟廣大的公眾說，你想以比較低的價格買到房子嗎？那你要鼓勵多建房，建好房，增加有效供給，你想買到真正價廉物美的房子，你就不能夠反對所謂開發商所謂的暴利，因為只有較高的利潤回報才有更多的住房供給。（18: 03）
曹建海：只要向世界各國一樣放開自建暴利立刻消失。（18: 03）
和訊網：為什么現在只讓開發商來建呢？（18: 03）
牛鳳瑞：這是政府的事。（18: 03）
曹建海：咱們這種體制是不合理的。（18: 03）
牛鳳瑞：你們講政府和開發商進行壟斷，跟咱們整個國家的體制是有關系的。（18: 03）
曹建海：這個需要深化改革，繼續這種體制房子建的再多也沒有用，現在房子開發量速度增長非常快，但是房價還沒有下來，因為我們現在是托市政策，沒有這次金融危機的話中國房價還不知道降了多少。（18: 04）
牛鳳瑞：我恰恰不這么看，恰恰是美國的金融危機與中國前幾年政策調控發生了共振，只是從去年下半年我們宏觀政策才發生了重大調整。（18: 04）
曹建海：我們現在完全回到原來的政策，就是鼓勵高房價。（18: 04）
牛鳳瑞：增加供給恰恰是抑制房價上漲的釜底抽薪之策，只有限制投資、占地才能刺激房價上漲。（18: 04）
曹建海：如果放開二套房、放開信貸，房價不一定是下降的。（18: 04）
牛鳳瑞：你用語不準確，1到4月份是最近幾個月嗎？統計數據房價是上漲嗎？（18: 04）
曹建海：三四月份的情況。（18: 04）
牛鳳瑞：你看北京還是全國的？（18: 04）
曹建海：全國的。（18: 05）
牛鳳瑞：全國咱們1到4月份房價是下降了1.4%，咱們不能用個別城市這個月漲了，這個月降了，證明全局是這樣的。（18: 05）
曹建海：我們的房地產統計方法為什么是錯誤的？比如說我們去年開發的房子在三環，今年開發的是在四環，但是今年統計的是三環的，去年統計的是四環的。（18: 05）
牛鳳瑞：統計局的數據是同地段的房子。（18: 05）
曹建海：那就不會出現08年房價是上漲的結論了。（18: 05）
牛鳳瑞：你可以說統計局統計的不正確，你說不正確你拿出正確的道理來，不能憑感覺。（18: 05）
曹建海：我們可以找各個地方的例子，08年的房價到底是漲還是降。（18: 05）
牛鳳瑞：哪個城市都可以找樓盤出來證明，可以找出同樣的樓盤說明今年的價格比去年高，這個事并不難。（18: 06）
曹建海：應該多找一些例子。（18: 06）
牛鳳瑞：還有一個是正確的統計方法，平均值就是平均值。（18: 06）
和訊網：這個不是很好爭論的，我們下放一下這個話題。現在關于到底什么是合適的房價？房價收入比有人覺得不適合中國，有人覺得中國要比世界要求更低一點才合適，這個怎么看？（18: 06）
牛鳳瑞：房價收入比是很多學者用的一個重要的參數證明中國房價高，他說世界平均水平、合理水平是4—6，我就要問這個4—6是哪國、哪個時代的房價收入比？好像到目前為止沒有一個學者能給我一個準確的答復。第二、我們算房價收入比比如說算全國的，07年全國的城市人均收入是1.5萬，三口之家就是4.5萬，07年全國商品房平均價是3000多，我算了一下房價收入比，如果你買60平米是5.6%，買120平米就是11.2%，這就看你取什么參數。如果我買60平米的住房是在4—6之間，如果買120平米就上去了。實際上你內心的期望值是什么，這非常重要。（18: 06）
曹建海：三口之家90應該是標準。（18: 06）
牛鳳瑞：90是標準，但是咱們國家標準是90、70，那我們就按照90平米算。（18: 06）
曹建海：北京的房子現在平均新房是1.4萬，90平米是多少錢？北京的家庭收入不到7萬，我算了一下是20倍的房價收入比。（18: 07）
牛鳳瑞：所以要看你在哪買房，買多大的，買90平米在二環以內。（18: 07）
曹建海：就不是這個價格了，要看平均價格。（18: 07）
和訊網：平均工資、平均價格都要算，像西方國家社會保障體系比較健全，人們在自己的收入里面能拿出來購房的比例要高于中國，中國能拿出購房的部分更少，房價收入比更低才更合理。（18: 07）
曹建海：收入當中有多大百分比是用于購房的。（18: 07）
牛鳳瑞：中國跟國外有很多不可比性。比如說收入，現在中國住房的支出僅僅占城鎮家庭支出的百分之幾，國外發達國家是占百分之二十幾。買房是按照投資算的，如果把買房的從投資里面扣除，投資就下來了。（18: 07）
曹建海：炒房、倒房要扣除，其他的是消費。這個統計是不真實的，我們再次質疑國家統計局的數字。（18: 07）
牛鳳瑞：同樣的住房你的租金是多少，我計算你的家庭支出比例，這個也可以。（18: 08）
曹建海：住房支出不僅僅是包括租金、水暖電。（18: 08）
和訊網：我租金是占我收入的20%以上，而且住的不是很好。（18: 08）
牛鳳瑞：一般是百分之二十幾。（18: 08）
鄒東濤：我覺得現在談的非常細了，作為一個研究者、思考者來說要從整體上分析。（18: 08）
曹建海：要為國家的住房戰略提供思路。（18: 08）
和訊網：保障性住房、經濟適用房高低是該建還是不該建。（18: 08）
曹建海：茅于軾是為任志強說話的，因為任志強給他錢，茅于軾的房地產觀點跟任志強是一模一樣的，所以我有文章批評茅于軾是開發商真正的既得利益集團的走狗。（18: 08）
和訊網：從今天來看，到底如何來看經濟適用房的問題？（18: 09）
曹建海：土地是公共土地，政府只是看門狗，他有什么理由把土地高價賣給老百姓錢自己拿走，這等于是稅收上的附加，這跟侵略沒有什么區別。（18: 09）
牛鳳瑞：你的觀點太偏激了。政府不應該成為主人，就應該成為老百姓的敵人嗎？如果這樣的話我們的政府就該打倒了。（18: 09）
曹建海：房地產制度就要打倒，官商一體壟斷經營不許老百自建，我們房地產根本上錯就錯在這。（18: 09）
牛鳳瑞：我們如果把政府打倒了重新組織一個政府行嗎？（18: 09）
曹建海：房地產制度要推倒。（18: 09）
牛鳳瑞：我們制度要完善這個可以。（18: 09）
曹建海：我認為公共土地應該是要劃撥的，共有的土地憑什么再賣給老百姓一次？我們把土地當成掙錢的機器了，當成斂財的手段了，政府把土地賣給開發商，開發商賣給老百姓，政府和開發商共同獲取暴利，這是否定了公有制、老百姓的權利，不允許自建房，我認為這是房地產制度最大的錯誤。我認為這個房地產制度注定既得利益集團掠奪公眾財富的斂財模式，這個模式導致房價節節升高，所以中國的房價在全世界屬于高位，但是我們的收入在全世界屬于低位，這樣的話我們的市場供需一定要考慮真正的需求者，不是簡單的投機者、投資者。如果房價這樣持續下去，最后不可能有好的結果，想保銀行反而是保不住的，反而把銀行拖累下去，會引起巨大的金融危機，這樣下去是看得見的，我認為中國未來地方家才是唯一的選擇，要控制好風險中國的內需才能拉動。從目前來看消費不能拉動中國經濟增長是沒有希望的，所以中國經濟能不能回暖就要看房價，如果持續在高位而且持續上漲不要指望中國經濟有什么回暖。現在我們的統計數據跟能源消耗都是有矛盾的，工信部甚至判斷工業下半年要回暖、上升，我想如果在高房價下沒有新的增長點，中國經濟回暖根本就不可能。這樣高房價下中國經濟是沒有希望的，經濟是繼續下行的。（18: 09）
鄒東濤：經濟適用房由政府出面關注弱勢群體和低收入者。（18: 10）
牛鳳瑞：經濟適用房是作為住房保障體系的一個環節，任何一個政策都需要執行的條件和執行的成本，經濟適用房也不例外。在這里邊我認為應該把握幾個統籌兼顧問題，第一、我們的經濟適用房與廉租房的統籌兼顧、合理比例問題，因為面向的是不同群體，要有合理的比例關系。第二、我們的住房保障體系與其他的社會保障體系的統籌兼顧問題，因為我們除了住房保障以外我們的就業、養老、醫療，社會保障需要的太多了。第三、就是我們的社會保障體系與社會建設的統籌兼顧問題，我們的教育、衛生、環保等等。第四、我們的社會建設與其他建設的關系，比如說經濟建設、文化建設、政治建設的統籌兼顧。我為什么講這四個層次？這四個層次的建設都需要政府的公共財力的支持，沒有這個都是畫餅充饑。在一定的財政能力的約束條件下，先做什么、后做什么，哪個集中力量干、取得主動權，這里面有政府領導的智慧問題，不是一兩句話能說清楚的。住房保障體系也是這樣的，包括廉租房建設都需要政府拿錢的，剛才說政府不用拿錢，但是他少收土地開發稅費，這就等于他拿錢了。政府拿錢以后再搞其他的保障體系建設，這是政府的基本職能。我們關注的是你財政增收了，你的錢怎么花的，花到哪了？（18: 10）
曹建海：財政主要是來自于稅收，土地這個地方如果額外增加一筆收入。（18: 10）
牛鳳瑞：土地是社會再分配的一個重要杠桿。（18: 10）
曹建海：這樣分配是不合理的。（18: 10）
和訊網：西方國家在這方面是怎么做的？（18: 10）
牛鳳瑞：不動產稅，咱們現在沒有。（18: 10）
曹建海：西方國家政府是不能賣地的。（18: 11）
牛鳳瑞：他的土地所有制有的是公用地、有的是政府地，中國所有的土地是國家所有。（18: 11）
曹建海：實際上是全民所有的。（18: 11）
牛鳳瑞：既然是全民所有為什么你占這一塊地方就可以白占呢。（18: 11）
曹建海：但是13億人總該占有這一塊土地吧？（18: 11）
牛鳳瑞：要具體到每一個使用者身上，你使用這一塊土地你有使用權就應該交稅，只有你交了稅以后取得你的使用權，然后用那個稅收來惠及全體人民，這是一個再分配的問題，所以說它是再分配的杠桿和重要的媒介。不是簡單的說我也是人民，所以我用這一塊地就可以白用。（18: 11）
曹建海：但是應該占到人民的份額，這個占比應該是免費提供的。（18: 12）
牛鳳瑞：如果政府公共服務水平提高的受益是全民的。（18: 12）
鄒東濤：我想學者、研究者，中國社科院的學者、研究者怎么樣思考問題、怎么樣關注人民問題。思考每個問題都要從全國的大局著眼，不是從某一個人、某一個層面，社會有很多階層、很多東西都有存在的價值，怎么綜合治理、綜合配套、協調管理，要關注各個方面的利益，不能關注一面否定另一面，有問題要協調，要注重結果是否和諧。每一個階層都是人民的一個組成部分。你說我們關注老百姓、關注弱收入階層，實際上政府正在加強這方面的制度建設，還不完善，制度是一個國家最根本的東西還不完善要治理。但是我們的著眼點關注老百姓、關注窮人，我們要給國家出點子關注。但是我還要說反民粹主義思想，用民粹主義說話是危害老百姓。（18: 12）
曹建海：不能把絕大部分的老百姓說法說成是民粹主義。中央如果要托房價的話跟老百姓的呼聲是相反的。（18: 12）
鄒東濤：我贊同各種意見都要平等對待，不要說誰對、誰錯，但是學者思考問題要全面考慮不要偏鋒，現在偏鋒思考雖然也存在，但是還要爭取全面思考，而且思考國家問題立足點，不能我們的全是官商勾結、數據全是假的，這就沒有討論基礎了。（18: 12）
曹建海：方法有問題，討論就有問題。（18: 12）
鄒東濤：這個問題是出版社的書引起的，我感謝小曹和各位對折對我們的關注。（18: 12）
和訊網：今天時間已經拉的很長了，這樣的爭論首先肯定是有益的，各種觀點不同的碰撞，當然各種觀點很難達成統一這也是很正常的，我們這次討論只是想了解中國房價對中國到底意味著什么，到底高不高？其實最想知道的是中國經濟發展這么多年，怎么才能讓更多的老百姓享受到經濟發展的成果，這才是我們根本的目的。非常感謝三位老師作客和訊網，也感謝各位網友關注和訊網！（18: 12）
牛鳳瑞：我歡迎不同的意見。（18: 13）
和訊網：有意見跟我們聯系也可以，跟三位老師聯系也可以。（18: 13）
鄒東濤：感謝網友們對我們出版社的關注。（18: 13）
和訊網：今天的訪談到此結束，謝謝大家！（18: 13）