房地產(chǎn)藍皮書站在了開發(fā)商的立場
這篇文章寫了半月有余，源于兩個因素：一是外事活動較多，包括美韓政府、摩根大通、摩根斯坦利、高盛、索羅斯等機構對我的約見和訪問；二是對于本院機構研究報告的批評，的確需要慎重和深思熟慮。最終，我決定將此文發(fā)出，借以表明一名學者應有的立場和觀點。
站在市場供給者——企業(yè)的立場編寫行業(yè)研究報告，從常識看是無可厚非的。但是，由于忽略了產(chǎn)業(yè)生存環(huán)境的變化，特別是忽略了對市場需求的深層研究，這樣的研究報告無論從方法上還是從深度上都會存在致命硬傷，其判斷自然很難符合實際。
這里我們剖析的行業(yè)研究報告，是我所在的中國社會科學院下轄的城市研究中心組織編寫的房地產(chǎn)藍皮書。該書由城市研究中心發(fā)起，聯(lián)合社科院其他研究所、清華大學、北京大學、中國人民大學等高校及相關單位的專家學者形成的關于中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢的一本年度研究報告，2004-2009年一共出了六本。從2005年起，這本報告每年召開一次新聞發(fā)布會，發(fā)表對當年房地產(chǎn)市場的趨勢預測，形成了一定的品牌知名度。
不過，2009年由北京市社科院社會學研究所副所長戴建中主編《北京社會藍皮書》中有關房價趨勢的分析，吸引了媒體和公眾的眼球，令苦心營造“小陽春”假象的房地產(chǎn)開發(fā)商集團如梗刺在喉、坐立不安，由此獲得了極高的社會聲望。
由于出版周期的因素，今年的社科院藍皮書，自然受到了北京市社科院報告的較大沖擊，社會影響與往年相比已不可同日而語；而尤其令其編者心情不佳的，則是網(wǎng)絡普遍對其核心觀點的抨擊。
根據(jù)2009年4月23日社科院《房地產(chǎn)藍皮書》發(fā)布的觀點，中國樓市將在下半年回暖，中國房價深幅大調(diào)可能性較小。截止到5月11日的網(wǎng)絡調(diào)查，顯示這個觀點不符合絕大多數(shù)消費者的預期。
新浪網(wǎng)投票：我國房地產(chǎn)下半年有可能回暖嗎？
共有31,435人參加
你是否贊同社科院房價泡沫累積有限的說法？
選項 比例 票數(shù)
1．反對 68.2% 21,414
2．贊同 25.7% 8,091
3．不好說 6.1% 1,927
你認為下半年房地產(chǎn)市場會回暖嗎？
選項 比例 票數(shù)
1．不會 83.6% 26,278
2．會 10.4% 3,283
3．不好說 6.0% 1,871
筆者曾經(jīng)撰寫過不少研究報告，也作過不少行業(yè)趨勢預測。根據(jù)我的經(jīng)驗，判斷研究報告的水平高低，不是看它是由什么部門主編的，主要要看其作者隊伍的質(zhì)量，特別是他們的預測是否被實際的運行所驗證。
從房地產(chǎn)藍皮書的作者構成看，不少是全國各地各部門的專家，一些研究報告擁有較高的研究水平，這是不容否定的。人們對藍皮書有意見的，還是這本書的核心觀點。如果去除對權威的迷信，對照社科院藍皮書的核心觀點與現(xiàn)實實際的發(fā)生，則我們很少發(fā)現(xiàn)符合實際的情況。
2004年社科院房地產(chǎn)藍皮書是這本皮書系列的NO.1，這本研究報告認為，改革開放以來，中國房地產(chǎn)業(yè)有了迅猛發(fā)展，已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。2003年中國房地產(chǎn)業(yè)投資達10106億元，占固定資產(chǎn)投資的18.3%。2020年中國城市化水平將提高到55%，城鎮(zhèn)人口將凈增加2億人以上。隨著中國城市化進程的加快和人民生活水平的不斷提高，中國的房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中的地位將更加突出。上述觀點與官方觀點完全一致。我認為，這里的關鍵是如何界定房地產(chǎn)業(yè)。如果將房地產(chǎn)業(yè)界定為排斥政府福利開發(fā)、單位自建房、城鄉(xiāng)個人建房等形式的、主要由嗜血的房地產(chǎn)開發(fā)商構成的行業(yè)，則上述“支柱產(chǎn)業(yè)”不僅沒有可能，反而可能因其過于貪婪、殘酷掠奪而引爆整個實體經(jīng)濟和金融體系。從房地產(chǎn)藍皮書的一貫觀點看，他們是房地產(chǎn)開發(fā)商為主體的房地產(chǎn)業(yè)的積極擁護者。由于上述預測嚴重違背民意，不可能獲得消費者的積極支持，因此中國房地產(chǎn)業(yè)未來時期的實際運行，不可能按照他們的預測和諧發(fā)展。
2005年的《房地產(chǎn)藍皮書》的主要觀點是：供不應求是未來幾十年中國房地產(chǎn)市場的主導趨勢。如果對照房地產(chǎn)商任志強今年2月的一段話：“截至（2009年）2月底，商品房空置量已經(jīng)從去年的1.36億平方米（注：應為1.64億）增長至2億平方米，今年（2009年）年底有可能將達到2億-3億平方米，如果沒有切實利好的刺激政策出臺，極有可能會達到4億平方米。”這個數(shù)據(jù)印證了房地產(chǎn)藍皮書對長期趨勢的錯誤判斷。當然，在他們眼中，如果這個需求不受價格的影響，即所謂“剛性需求”，不管價格漲到多高，需求依然保持不變甚至上漲，那么他們的長期判斷依然擁有正確的小概率。
2006年4月24日，《房地產(chǎn)藍皮書》預測全國房價將長期上漲，在消費者當中引起極大恐慌。所謂長期，一般認為5年以上的周期。按照《房地產(chǎn)藍皮書》的預測，至少在2006-2010年期限，中國城市的房價將是持續(xù)上漲的。然而，房價在2008年初出現(xiàn)了拐點并持續(xù)下跌將近1年，只是在今年3-4月出現(xiàn)了摻雜了造假因素的“小陽春”，此后又一蹶不振了，由此導致《房地產(chǎn)藍皮書》的預測落空。
2007年，房地產(chǎn)藍皮書預計，當年中國整體房價漲幅有望回落到5%以下。但實際上2007年卻是我國房價有史以來最瘋狂的一年，全年房屋平均銷售價格每平方米3885元，較2006年的3367元上漲15.4%。其中北京上漲39%，深圳僅在上半年就上漲70%。這樣一個波瀾壯闊的一年，被藍皮書作者描述為房價漲幅回落的一年，出入實在太大。
2008年4月27日，由中國社科院《房地產(chǎn)藍皮書》指出，今年（2008年）中國房價上漲幅度將大大低于去年，但出現(xiàn)房價拐點的可能性不大。關于2008年會不會出現(xiàn)房價拐點，主編牛鳳瑞在藍皮書發(fā)布儀式上的發(fā)言如下：“要出現(xiàn)拐點，首先基本面要發(fā)生改變，比如說供大于求，或者說供求基本平衡了，在這個時候，才能談拐點，比如說幾十年以后，中國基本完成了城市化進程，完成了工業(yè)化進程，那個時候我們可能出現(xiàn)拐點，所以我想在幾十年內(nèi)，全局性地出現(xiàn)房價整體走低的這種概率是非常小的。”
事實無情地再一次驗證了這本藍皮書作者的錯誤判斷。從2008年3月開始，中國樓市正式進入了降價通道，到2009年2月份大約一年間，北京樓市的價格下跌了16.8%，深圳下跌了30%，上海下跌了8.6%。如果不是美國金融危機爆發(fā)堵塞了中國經(jīng)濟高速增長的通道，對房地產(chǎn)業(yè)情有獨鐘的中央政府借“保增長”之名對房地產(chǎn)實施救市，則實際的跌幅顯然要大得多，房地產(chǎn)商也可能出現(xiàn)大面積的破產(chǎn)。
這樣的一本報告，雖然已經(jīng)出到第六期了，但核心觀點依舊充滿爭議。在2009年4月23日中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍皮書》發(fā)布會上，藍皮書主編牛鳳瑞發(fā)表觀點，他認為房地產(chǎn)業(yè)具有舉足輕重的地位，某種程度上中國的高房價是一種“共贏”的局面，高房價能進行有效的資源配置，政府應大膽放開房地產(chǎn)市場，價格交給市場。牛鳳瑞同時與任志強遙相呼應，否定房價-家庭收入比的經(jīng)驗數(shù)據(jù)：世界通常的房價收入比為4-6的平均值和租售比200的平均值缺少資料支撐，相關資料中找不到，而且也不明確是否包括發(fā)展中國家，還是僅指歐美等發(fā)達國家。他表示，中國房價為什么高，是引用國外的一些數(shù)據(jù)，有論者以世界通常的房價比和收入比來判斷我國當前的房價水平，我認為目前尚缺少全面的數(shù)據(jù)支撐。
在北京社科院的藍皮書獲得消費者稱贊之后，中國社科院姍姍來遲的藍皮書，卻得到了廣大網(wǎng)友的無情炮轟。我想，第六期藍皮書的錯誤將會很快得到驗證。
根據(jù)我的判斷，藍皮書屢犯錯誤，與其主編、前社科院城市發(fā)展研究中心主任牛鳳瑞研究員的立場和房地產(chǎn)觀點有密切關系。舉一些近期的例子：2008年6月6日，在由新浪房產(chǎn)、中國房地產(chǎn)報以及北京國際城市發(fā)展研究院聯(lián)合發(fā)起的“民生地產(chǎn)樂居中國城市評選”啟動儀式上，牛鳳瑞提出了“不能以房價高低評判北京是否樂居”觀點；2008年11月接受瞭望東方周刊采訪時，牛鳳瑞認為“所謂（房地產(chǎn)）泡沫，不是隨便說的，我認為，市場形成的價格是真實的價格。”根本否認中國房市中存在泡沫現(xiàn)象；2009年3月26日，在成都舉辦的中國房地產(chǎn)高峰論壇上，牛鳳瑞再拋驚人觀點：“讓窮人買得起房子其實是美國政府在推卸責任”，贊美高房價形成的“共贏”利益鏈。
牛鳳瑞的觀點在網(wǎng)上遭受了猛烈抨擊，贊美的聲音仍然存在，地產(chǎn)小丑、房地產(chǎn)開發(fā)商陳保存在其博客中稱“社科院終于有了地產(chǎn)領域明白人”，認為牛鳳瑞的觀點屬于“ 很有見地的認識”，大贊牛的睿智。
在中國社科院內(nèi)部，研究房地產(chǎn)的部門很多，如財貿(mào)經(jīng)濟研究所有房地產(chǎn)研究室，經(jīng)濟研究所有數(shù)個房地產(chǎn)知名專家，城市研究中心則是每年一度的房地產(chǎn)藍皮書作為主要成果的，金融所有易憲容、尹中立等人，我則在工業(yè)經(jīng)濟研究所。總的立場和觀點是好的，實事求是的，但也不排除一些學者惟國務院的觀點是瞻，出賣良心，被利益集團所收買。所以，不能因為一些學者的觀點，就否定了中國社科院的整理立場。
我想，社科院能發(fā)出截然不同的聲音，一定程度上標明了其學術獨立性和自由性，也必然成為中國甚至世界的重要學術殿堂。我一直在思考的一個問題是：作為中央和國務院研究智囊的中國社會科學院，究竟是應該站在黨和政府的立場，還是最廣大人民的立場，我的觀點是，關鍵要看兩者是否保持一致：如果黨和政府的觀點代表了廣大人民群眾的呼聲，則應該堅定不移地支持黨的方針政策；反過來，如果黨和政府的政策方針不被廣大人民所擁護，說明黨犯了歷史階段性錯誤，應該堅決站在人民的一邊，幫助黨和政府糾正政策性錯誤。當然，冒犯高層是有個人風險的，但只要堅持下來，歷史很快會證明，不惟上、不惟書的科學研究，將永葆青春；而堅持真理的學者，自然會為自己贏得應有的尊重。
我的觀點是，高房價不能獲得成交量的支撐；中國如果希望借助城鄉(xiāng)居民對住房的消費需求拉動經(jīng)濟增長，必須實施低房價的政策。不管中央的政策是不是能夠體現(xiàn)民意，在經(jīng)濟規(guī)律的大勢壓迫下，中國城市房價將在兩年后，具體說應在2012年滑入谷底，跌幅可能達到現(xiàn)價的一半；而竭力托市的政府官員和學者，不管其位于什么樣的高位，終將成為歷史的笑料。
4月經(jīng)濟失衡加劇 房價仍會下跌
4月份，居民消費價格總水平同比下降1.5%。其中，城市下降1.7%，農(nóng)村下降1.0%；食品價格下降1.3%，非食品價格下降1.5%；消費品價格下降1.5%，服務項目價格下降1.4%。從月環(huán)比看，居民消費價格總水平比3月份下降0.2%；食品價格下降0.8%，其中鮮菜價格下降4.9%，鮮蛋價格上漲2.7%。
4月份，工業(yè)品出廠價格同比下降6.6%；原材料、燃料、動力購進價格下降9.6%。在工業(yè)品出廠價格中，生產(chǎn)資料出廠價格同比下降8.1%。其中，采掘工業(yè)下降21.5%，原料工業(yè)下降10.3%，加工工業(yè)下降5.4%。生活資料出廠價格同比下降1.7%。其中，食品類價格下降2.7%，衣著類價格下降0.1%，一般日用品類價格下降0.4%，耐用消費品類下降2.7%。
就此，騰訊財經(jīng)博客電話聯(lián)系了中國社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任、經(jīng)濟學博士曹建海，對4月經(jīng)濟數(shù)據(jù)進行解讀。他認為四月份CPI與PPI的繼續(xù)雙降是由供給過剩，需求不足引起的。目前，大規(guī)模的貨幣投放到股市與房地產(chǎn)領域，對實體經(jīng)濟并無支撐，而且百姓的收入沒有增加，百姓的消費需求沒有提振，所以虛擬經(jīng)濟與實體經(jīng)濟的結構失衡加劇。
那么，央行會否采取降息等相應貨幣政策嗎？曹建海認為，目前還不具備降息條件，降息會使股市更加火爆。
曹建海認為目前的樓市回暖只是暫時的，購房者的心理恐慌導致樓市交易量的短暫回升，下半年樓市還會下跌。
相關文章
「 支持烏有之鄉(xiāng)！」
烏有之鄉(xiāng) WYZXWK.COM
您的打賞將用于網(wǎng)站日常運行與維護。
幫助我們辦好網(wǎng)站，宣傳紅色文化！
歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉(xiāng)網(wǎng)刊微信公眾號
