邋遢道人：縱有廣廈千萬間，難庇天下寒士俱歡顏

縱有廣廈千萬間，難庇天下寒士俱歡顏　　

看到兩則消息，一是央視新聞?wù)f北京等地房屋空住率上升，二是中國社會科學(xué)院今日上午舉行“2009年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍皮書》發(fā)布會”，藍皮書稱，中國經(jīng)濟目前呈現(xiàn)出向好跡象，但還存在著變數(shù)，房地產(chǎn)市場也存在著不確定性。但從總體上來看，房價上半年總體下行，下半年有望回暖。　　

房地產(chǎn)現(xiàn)在是熱門話題，房地產(chǎn)不僅牽涉建筑業(yè)，還牽涉黑色金屬、有色金屬、水泥、煤炭、化工、建材、家具、家用電器，大約影響GDP有15-20個百分點。最主要的是，房地產(chǎn)業(yè)還能將本來不值幾個錢的土地變成幾十萬幾百萬一畝，憑空增加上萬億的GDP。因此，房地產(chǎn)一下來，整個國民經(jīng)濟都出問題。　　

不過，各人操心的事不同。中央政府操心的是房地產(chǎn)交易量，地方政府操心的是地價是否跌，房地產(chǎn)商和前些時投資房產(chǎn)的人操心的是房價是否漲，剛畢業(yè)打算結(jié)婚的大學(xué)畢業(yè)生操心的是房價啥時候降。貧道不操心房子問題，就站在打算結(jié)婚的大學(xué)畢業(yè)生和中央政府角度考慮一下。　　

社科院藍皮書說：“總體來看，中國房地產(chǎn)價格出現(xiàn)深幅大調(diào)的可能性不大。這主要是因為中國房價泡沫累積有限。特別是在房價快速上漲期間，國家采取了限制外資炒房、抑制投資和投機性需求等政策措施，房價泡沫并未大范圍顯現(xiàn)。據(jù)國外研究顯示，房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期后，首先是量減價升，之后是量價齊降，之后會出現(xiàn)房市回暖現(xiàn)象，大概需要兩年時間。中國房地產(chǎn)市場調(diào)整至2009年下半年也到了兩個年頭，房市回暖存在著可能性。”　　

貧道覺得，社科院顯然沒站在中央政府立場上說話。　　

首先，中國房地產(chǎn)業(yè)與西方房地產(chǎn)的運行機理就不一樣。西方人買房是做什么？多數(shù)是為了住，其次是為了投資，所謂投資，就是出租。西方根本沒有買一大堆房子既不住又不出租的情況。為什么呢？因為西方有財產(chǎn)稅，主要就是房產(chǎn)收稅。房子越大越好稅率越高。你買了房子就要繳稅，買了不出租就只能計算每天賠多少錢。因此，西方不會出現(xiàn)所謂“空住房”，也就是買了就沒打算住的房子（西方人的第二套房往往是假期住房，是為了住，因此不算空住房）。　　

中國就不一樣，中國沒有財產(chǎn)稅，因此就為打算通過儲存房源來使資產(chǎn)增值或者投資開了一個方便之門。于是，從2003年以后，空置率（蓋了沒賣）降低了，但空住率（買了不住不租）上去了。2005年以來，很多房地產(chǎn)發(fā)展快的城市新房空住率超過50%，很多樓盤超過90%。也就是說，大部分銷售的房子不是為了住，而是為了“儲蓄”。記得06年前后，中國精英們還都喊叫房地產(chǎn)本來就應(yīng)該有投資功能。可這些人從來不想想把房子囤積起來投資，與西方把房子出租來投資有什么差別，最終會導(dǎo)致什么結(jié)局。　　

西方房產(chǎn)市場所謂泡沫，無非是房價漲了，抵押貸款借錢多了，負債能力提高了，因此在房價不漲或者跌的時候部分次級信用者無能力歸還，形成所謂次貸問題。由于房價漲多高只與借貸能力有關(guān)，形成真正投資收益，因此漲幅不會高。美國到2006年房價泡沫最高時期，6年房價平均上漲73%，一些大城市漲得高的無非140%左右。　　

中國房產(chǎn)泡沫與美國完全兩回事。由于中國買房是一種投資或者儲蓄行為，房價越漲買家越多。房價漲意味著增值速度快，或者儲蓄利息高。而買家越多房價越漲，房價越漲買家越多，形成一種正反饋激勵。因此，中國房價即使增幅比較慢的城市從2001到2007年平均漲幅也有200%，高的地方漲幅300%的也不少見。　　

社科院說“房價快速上漲期間，國家采取了限制外資炒房、抑制投資和投機性需求等政策措施”，不知道是自己不懂還是裝孬。因為當(dāng)時國家出臺的正常政策，基本是抬高房價。限制批地，土地供應(yīng)減少，抬高地價；停止別墅審批，供給緊張，別墅漲價；增加房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)商成本增加，抬高房價；限制房地產(chǎn)商貸款，房地產(chǎn)商資金成本提高，抬高房價。只有第二套房按揭限制，禁止外資炒房才是抑制房價政策。但當(dāng)時大多數(shù)買房者不是為了賣出增值，而是為了儲蓄增值，因此效果很小。所以，這種奉旨表揚的手段顯得很可憐。　　

中國房地產(chǎn)泡沫是真泡沫。中國是以空住房為代表的過剩，如果房價下跌，空住房會反過來投入市場成為二手房，沖擊一手房市場。也就是說，只要房價不溫不火，空住率降低空置率就提高，空置率降低空住率就提高。因此，這個套很難解。最近關(guān)于房子銷售量“小陽春”的說法，伴隨著的就是空住率上升，就是個證明。　　

中國房市有兩個。一個屬于金融經(jīng)濟的住房，這就是2003年以后中國的住房市場。這個市場中，主要買房者不是為了住房，而是為了儲蓄和投資。基本運行方式是買漲殺跌，越漲越買，越買越漲，沒有機制限制，封頂只與中產(chǎn)階級儲蓄有關(guān)。一個屬于消費市場，這個市場的主體是30歲左右，在城市工作的大學(xué)畢業(yè)生，他們因為在本市沒有家，結(jié)婚需要住房。這是中國最大的城市住房需求者。這些人也會越漲越買，因為眼看著房價在漲，不買不知道漲到什么水平。限制機制是他們的支付能力。這些人除了原來家里比較富裕外，到2005年前后已經(jīng)無力依靠收入購買房子。這種現(xiàn)象無論在房價上萬的大城市還是五六千的省會城市都一樣。　　

2007年為什么開始有價無市，2008年下半年出現(xiàn)房價和銷售都下降呢？原因是各地房價都高出了第二種市場購房者的最高線，同時由于2006-2007年由于房地產(chǎn)的暴利和高土地出讓金使各地房地產(chǎn)開發(fā)暴增。2003年至2005年新開工住宅面積年增長12.2%，2006年增長16.7%，2007年增長22.3%，是2000到2005年的2倍。當(dāng)供給速度超過高收入群體收入增長幅度時（城鎮(zhèn)40%高收入群體收入增長在這兩年為12%左右），依賴購房儲蓄的能力下降，銷售下降，房價趨穩(wěn)。而購房儲蓄的動力來自房價上漲，由此2008年進入一個殺跌階段。　　

但是，房地產(chǎn)市場主要是地方政府管轄的。由于在2005年土地出讓金占地市財政收入比重已經(jīng)超過50%，市縣政府一定對此極度緊張。貧道在2008年房價開始下降時寫了一個帖子，題目就是“政府不會救股市，政府一定救樓市”，就是基于這個判斷。果然，一個月后，從重慶到西安，從深圳到貴陽，各地市縣政府黃忙不迭地開始救房市。最終中央也卷了進來。因為中央政府看著黑色金屬、有色金屬、水泥、家電都是兩位數(shù)的負增長，知道問題大了。　　

房價漲時政府說是抑制房價，出臺政策實際是促進房價。現(xiàn)在擺在中央政府面前的是兩條路：究竟救哪個房市，是救儲蓄房市，還是救住房房市。顯然，政府在救儲蓄房市。　　

如果政府想救住房市場，那么在房市交易量萎縮，房價下降情況下，政府采取隔岸觀火，房產(chǎn)商會因流動性枯竭而選擇大幅降價以求生存。即使賠本也不得不賣。這樣，到年底會有一半以上房地產(chǎn)商破產(chǎn)，房價會跌50%以上。政府如果再火上澆油，對已售房開征房產(chǎn)稅，會促使大量儲蓄房擁有者將空住房投入市場，一手房價格繼續(xù)受壓，最終會下降60%以上，可以探到住房市場的高線。這樣，雖然房地產(chǎn)商破產(chǎn)了，一些中產(chǎn)階級損失了，但房價這時會探底到真正需要住房的群體。這個群體數(shù)量非常大，包括這些年來留城大專畢業(yè)生和青年技工，以及在城市已經(jīng)就業(yè)的農(nóng)民工。總數(shù)需求不會小于2500萬套（2003年以來畢業(yè)大專和中專留城畢業(yè)生不小于4000萬），是2007年開工面積的2.5倍。這時，房地產(chǎn)交易量上升，房價一樣被限制（因為有房產(chǎn)稅或財產(chǎn)稅），最終黑色金屬、有色金屬、水泥、建材、家具、家電的銷售都會上去。最主要的是，當(dāng)空住房變成實在的住房，才恢復(fù)為真正的GDP。　　

但是，政府選擇了信貸支持房地產(chǎn)商以維持其生命，使房價趨穩(wěn)。政府放開第二套房按揭，使選擇購房投資者條件充裕，增加了銷售量，也使房價趨穩(wěn)。問題在于，在經(jīng)濟蕭條時期，無論用什么政策，都難以使房價恢復(fù)上漲局面。而房價只要不明顯上漲，就不會回到原來的儲蓄-投資市場中，銷售量照樣上不去。　　

也就是說，房價上漲銷售量會上去，房價大幅度下跌銷售量也會上去。中央政府本來關(guān)心的不應(yīng)該是房價，而是銷售量。要么采取飲鴆止渴手段放開外資進來購房，讓房價上升以恢復(fù)儲蓄-投資市場；要么采取逼迫房地產(chǎn)商破產(chǎn)，開征房產(chǎn)稅，讓房價大幅下滑。房價與房市的關(guān)系就是這個道理，難道還有別的解釋嗎？但政府的政策是讓房價“趨穩(wěn)”。只要房價趨穩(wěn)，就不會有大的交易量。這不是找死嗎？　　

貧道真想不明白的是：政府為什么總是政策錯配，難道是不懂市場經(jīng)濟的基本規(guī)則嗎？真讓貧道又想起去年寫的一個帖子，題目是“中國最后怎么死的？——笨死的”。　　

中國房地產(chǎn)市場最大問題是，無論目前這種空置率變?yōu)榭兆÷蔬€是空住率變?yōu)榭罩寐剩偸琴I房的不住房，住房的買不起房。真應(yīng)了：　　

縱有廣廈千萬間，難庇天下寒士俱歡顏　　

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