再駁取消經濟適用房的謬論
時寒冰
《取消經濟適用房背后的陰謀》一文發出后，引發一些爭論，幾位作者先后撰文與筆者商榷。有爭論是正常的，所謂理越辯越明，但是，一些以謬誤遮掩謬誤的混亂邏輯，可能會產生誤導。因此，再次撰文就一些問題進行闡述。
第一，我沒有否認茅于軾先生是一位有良知的學者，但是，有良知的人未必就不被蒙騙，未必就不發生異變。從2007年年初起，茅于軾先生開始露骨地為開發商鼓吹，與開發商手牽手，共同呼吁取消經濟適用房。沈曉杰先生曾經茅于軾與任志強等開發商的關系進行研究。事實上，一些媒體的報道早已經將相關利益聯系公之于眾。
2007年1月16日，《中華工商時報》披露了如下事實（以下內容每一個字都引自報道原文）：在日前為富平基金舉行的募捐會上，華遠集團董事長任志強自我辯護：我是在為窮人說話，為此，他呼吁開發商為茅于軾創辦的富平基金捐款……為了湊足政府要求的2000萬元注冊資金，任志強大概前后發了10封信，為茅于軾化緣。任志強強調，為什么主張大家捐款？是希望通過學者，就是茅于軾、吳敬璉這些人，用他們的嘴去做地產的宣傳，可能要比我們自己去做這種宣傳好得多，可以讓社會知道我們并不是單獨追求暴利……
筆者不屑于以小人之心猜度茅老先生，但是，茅老先生有關地產的言論，無不體現著以開發商的最大利益為出發點，而以損害民生為代價——但愿這是巧合。
在任志強為茅于軾籌資后不久，2007年2月5日，《南方人物周刊》刊發了徐梅對茅于軾的采訪（以下內容每一個字都引自報道原文）：
人物周刊：您與任志強先生私交如何？
茅于軾：我們一起開過很多會，交情是有的。我籌建一個2000萬的基金會，任志強出了100萬。
文中，茅于軾說：“任志強才是真正關心群眾。”
兩篇報道，時間相差不足一個月。作為此前一直敬重茅于軾先生的人，不得不對這種“連貫性”深表遺憾。
第二，空出一個夾心層讓開發商肆意掠奪，乃是茅于軾地產言論的核心思想。
茅于軾先生極力反對經濟適用房，但贊成發展廉租房，其理論是“幫助社會上最困難的那部分人群。因為我們的財力有限，只能先解決最困難的人，然后才能幫助中等收入的人。”
在最初的時候，我也被茅老先生的觀點說服（或者是蒙蔽），但是，當我深入研究房地產問題的時候，我發現，這無非是強化夾心層，讓占人口主體的人群游離于保障住房之外的幌子罷了。
反對我觀點的人，甚至沒有弄明白經濟適用房與廉租房、限價房的根本區別，就盲目地替茅老先生搖旗吶喊。
簡言之，經濟適用房是政府出地、減稅費，建筑成本+政府限定的利潤由購房者承擔；廉租房是由政府出地、出錢、免稅費；限價房是打折的商品房。
現在的地方政府建設經濟適用房的動力本身就嚴重不足，讓它出錢又出地來建設廉租房，還會有哪怕起碼的動力嗎？不幸的是，這正是殘酷的事實。根據原建設部的通報，截至2006年4月，全國尚有70個地級以上城市尚未實施廉租住房制度。2007年2月14日，原建設部再次通報的 檢查結果顯示，仍有“4個地級城市”，“141個縣級市”沒有建立廉租住房制度，除此，“絕大多數城市還沒有開始將土地出讓凈收益實際用于廉租住房制度建設”。
問題來了：經濟適用房取消，廉租房地方政府又不愿意建，空出的這一龐大人群將面臨嚴重的住房問題，其中的相當一部分將無奈地接受開發商的盤剝。問題的微妙之處恰在這里！利用政府不愿意建設廉租房的心理作擋箭牌，不僅留下可以享受廉租房的困難戶，也留下無緣廉租房又買不起商品房的龐大群體，送到既得利益集團的嘴邊。何其妙也！
退一步說，地方政府愿意建設廉租房，但是，根據國際慣例，廉租房所能涵蓋的人群，也只能占城鎮人口的10%到15%左右，占據中國人口主體的龐大的夾心層，既無緣享受廉租房，又買不起商品房，他們的住房問題難道可以置之不理嗎？——這才是困擾中國住房問題的一個最大的炸彈！畢竟，發達國家有一個穩定且富足的中產階級，而中國卻是一個貧富嚴重分化、中產階級缺失的社會結構形態。
第三，不用政府花錢即可解決絕大部分夾心層的住房問題。
批評我觀點的人認為，政府根本無力承擔經濟適用房的建設費用，認為“這種想法只會使絕大多數人陷入水深火熱之中”。這成為那些要求取消經濟適用房者的最堅固的理論。在最初的時候，我也曾有此困惑，但是，隨著研究的深入，我恍然開悟。解決中國絕大部分夾心層的住房問題，根本不需要政府花錢，或者，只需要政府花小錢。
對于大多數人的住房問題如何解決，目前，有兩種比較具體的解放方案。一是住房和城鄉建設部部長姜偉新所言，中等收入家庭根據各地實踐采取限價商品房和經濟租用房的辦法解決。二是國務院參事、全國政協常委任玉嶺向中央提交的建議：政府應為占居民人口70%-80%的工薪階層提供經濟適用房，少數高收入家庭可以購買商品房，對商品房的管理則可以完全放開。
從表面上來看，這兩種住房保障體系，都把中等收入者納入了其中。但是，兩者之間卻存在著本質的不同，區別之大可用天壤之別來形容。
實施限價房只是相當于在商品房的基礎上給出一個折價，政府仍然在獲取收益，只是獲取的收益比商品房略微少一點。而經濟適用房則完全不同。根據國家規定，經濟適用房的建設用地采取行政劃撥方式供應；免收各種行政事業性收費和政府性基金；經濟適用住房項目外基礎設施建設費用由政府負擔……政府基本上沒有收益。而既然是保障，政府就不應從中獲取收益。顯然，面向中等收入者的保障體系中，經濟適用房應被被作為主體。
那么，我國能否承擔起中等收入者的住房保障呢？回答這個問題之前，我們不妨先看看農村的情況。眾所周知，農民的收入狀況遠遠比不上城市（若將城鎮居民的一些隱性福利和優惠折算成收入，中國城鄉居民的收入差距可能達到6:1），并且，農民不能享受住房公積金和廉租房、經濟適用房制度，建房也沒有補貼，但是，我國廣大農村卻在國家不花費財力的情況下完全解決好了住房問題。
原因是什么？筆者通過研究發現，地方政府不從中獲取收益正是農民自行解決好住房問題的最重要原因。在農村，政府根據農民家庭成員的數量分配宅基地，并不從中征收土地出讓金；在農民建房過程中，也不征收名目繁多的各種稅費；當然，農民也不必去賄賂個別政府官員，這又減少了隱性成本。也就是說，農民只需自行承擔建筑成本即可在國家不花一分錢的情況下，解決好住房問題。
城鎮與農村雖然有很大區別，但農村住房問題的解決仍具有參考價值，它至少提供了這樣一種思路：只要地方政府劃撥土地，不征收各種稅費，除此之外的建筑成本等費用由民眾自己承擔，不需國家另外花錢，即可解決中等收入者的住房保障問題——而這不也正是國家對經濟適用房建設的明確規定嗎？眾所周知，建筑成本在商品房成本中所占的比例遠遠低于土地出讓金和各種稅費，每平方米一千元左右的成本（普通磚混結構的房屋每平方米只需700元——900元）在全國都相差不大，這樣算來，一套80平方米的房子，建筑成本也不過8萬元左右，即使加上相關費用及通過征稅方式解決績差地租問題（中心地段的購房者補貼外圍的購房者），在北京、上海這樣的城市，也僅僅相當于現在商品房價格的零頭而已。政府只需拿錢建設廉租房，解決低收入者的住房保障即可。只要占人口主體的人群的住房問題通過自力更正加以解決，低收入者的住房問題就水到渠成。
有人擔心這樣做會影響到相關產業的發展，我需要說明的是，房地產業跟建筑業是兩個完全不同的概念。經濟適用房面向中等收入者并不意味著不再建房了，只是經濟適用房不再經過開發商這一環節而已，住房建設對鋼材、水泥等等的消耗一如既往，相關產業的發展一如既往。相應的，中國經濟也不會受到負面影響，甚至還可能受到好的影響。因為當住房保障做好，房價就不可能失控，房地產領域就不可能受到泡沫的困擾，像日本和我國香港地區那樣的房價崩盤情況就可以避免。民眾不為住房問題憂心忡忡，可以更好地用心工作、奉獻社會。更重要的是，被高房價吞噬的購買力可以釋放出來，拉動中國內需，解決困擾中國經濟發展的這一根本問題，促使中國經濟更健康地向前發展。
第四，關于茅于軾廉租房不建廁所富人不愛的荒誕邏輯，竟然得到了一些人的叫好。我已經在上文中分析過了，富人占據廉租房是為了居住嗎？不，這太小瞧富人的生活標準了！他們占據廉租房是因為可以通過出賣或出租廉租房獲取利潤，問題的癥結在這里。廉租房的分配現在是暗箱操作的，如果對所有要求獲取廉租房的家庭信息進行公示，利用公眾的監督力量，就可以逐步解決這一問題，而不是弱智或陰暗到通過不建廁所來反腐的地步！要知道，廁所早就是很普通的生活設施了，其造價對于住房的建筑成本而言，是非常之低的。茅于軾身為知名經濟學家，被一個廁所蒙蔽雙眼，真的令我遺憾。而且，廉租房有別于建筑工地民眾居住的臨時居所，以這種臨時居所來論證廉租房無廁所的論點是非常荒謬的。
第五，還有一種觀點認為：“土地資源是有限的，投入搞經濟適用房，勢必減少商品房的土地供應。這也是抬高商品房價格的一個因素。”我們要弄明白兩點：一，房價的競爭在產品的供應層面，即不動產已經形成的層面。當市場中，形成經濟適用房占據絕對主體，廉租房次之，商品房再次之的格局，商品房決定房價的地位將不復存在。二，在這種情況下，由于商品房已經退居為次要地位，其價格即使高漲，已經與民生無關。就好比新加坡，“占住戶總數3%的富人由開發商提供住宅，收取很高的土地出讓金，入住后收取高額物業稅”，這樣的商品房價格即使漲到天上，又有什么關系？又與民眾何干？
而且，土地資源與耕地資源完全是兩個不同的概念，我在此前的文章中已經對此做了說明。中國可耕地資源有限，并不意味著蓋房子的土地資源也緊缺！不能耕種的土地卻能蓋房子，這是一個被忽略的常識。說到土地的稀缺性，中國的土地再稀缺也稀缺不過日本。日本人多地少，而且有三分之二以上是山地和丘陵，人口密度是每平方公里339.3人，我國是130多人，而且，日本的城市人口占其總人口的比例高達75.9%，我國只有37％左右。但是，日本仍然解決了住房問題。
以所謂土地資源的稀缺性打耕地的主意，以不惜危害糧食安全滿足開發商的歡心，即使算不上茅于軾老先生的本意，至少在客觀上，他的確達到了這樣的效果。茅于軾認為，中國的糧食自給就不存在糧食安全問題。問題是，中國13億多人口，全國年產糧食5萬億噸，只能基本保證國民的用糧，即使在連續五年豐收的情況下，我國小麥、水稻、玉米等主要糧食品種也僅有1%多一點的凈出口，而油料2/3依靠進口。中國的糧食安全是非常脆弱的。一旦遇到災荒，后果不堪設想。茅于軾認為，可以通過市場解決糧食安全的想法是天真的，如果他計算一下國民的實際糧食需求與國際上能夠供應的糧食數量，就會感知到那種通過市場解決糧食安全的設想是多么危險，這種無視風險存在的樂觀態度已經不是“無知”二字所能形容得了的——原諒我用這種字眼。
第六，有批評者反對我所說的經濟適用房對商品房的替代作用，認為，“一間商品房的替代作用，完全可以是另一間商品房”，這牽涉到房地產的壟斷問題，我此前已經用較長篇幅論述這一問題，這里不再多言。對同一壟斷羽翼下的商品大談替代性是可笑的，在壟斷不打破的情況下，商品房的供應增多并不足以降低房價。這些年來，商品房的快速發展已經充分證明了這一事實。以北京為例，從2001年到2007年，北京市投資保持房地產開發投資比重過半的格局。2008年上半年，房地產開發投資占全社會投資比重仍然高達49.8%，而其中商品房占據市場的絕對主體。在商品房供應迅猛增長的同時，房價同樣迅猛增長，這不正是市場失靈，替代性商品喪失的結果嗎？以商品房替代商品房的謬論，只會進一步強化商品房的壟斷地位，進一步抬高房價。恰恰是在政府加大保障性住房供應的大環境下，房價應聲調整。微妙之處正在這里。房地產市場的研究，是一個系統的工程，絕非簡單的依靠文字游戲就可以搪塞得了的。
還要強調的是，“決定住房供應量的核心”絕非簡單指“土地的供應”，而是指住房的有效供給，因為，政府這些年來供應的土地是超量的，而大量土地被囤積在開發商手中。現在最急迫的問題不是增加新的土地供應，而是勒令開發商加進開發進度，加快住房的有效供給。單純加大土地供應的建議只會進一步滿足開發商等既得利益集團囤積居奇的欲望，使中國房地產市場進一步扭曲。
被開發商囤積的土地(包括未被統計在內的)和被各地土地儲備中心儲備的土地量加總在一起，足可以滿足未來至少10年以上的房地產開發。
僅被開發商囤積的土地，有三份報告清晰地反映了這一點：(1)，2007年8月，建設銀行研究部發布的《下半年經濟金融形勢分析與預測》報告顯示：2001年初至2007年5月份，房地產開發商累計購置土地面積21.62億平方米，但實際僅開發完成12.96億平方米，不足購置面積60%，相當數量的土地被囤積和倒賣；(2)，國務院發展研究中心于2007年9月16日發布的《中國房地產企業競爭力研究報告》披露，房地產企業土地購置面積越來越大，全國最大的“地主”是碧桂園(企業專區,旗下樓盤)(企業專區,旗下樓盤)，截至2007年7月末，總土地儲備量已經達到了驚人的4500萬平方米；(3)，北京師范大學金融研究中心撰寫的《中國房地產土地囤積及資金沉淀評估報告》于2007年12月4日發布，報告估測：到2007年底，房地產開發商囤地約10億平方米。
這些囤積的土地量是什么概念呢？僅以碧桂園囤積的4500萬平方米土地計算。根據北京市公布的“十一五期間住宅建設規劃”，“十一五”期間，北京將新增商品住房建筑面積約9250萬平方米、約90萬套，4500萬平方米土地即使是建筑面積，也已經相當于北京市“十一五期間住宅建設規劃”的近一半！4500萬平方米土地如果是平面面積，假設容積率為2.5，其建筑面積總和則已超過北京市“十一五”期間新增商品住房建筑面積總和！這僅僅是囤積在一個開發商手中的土地面積！
經濟適用房落入官員、富人之手，錯不再經濟適用房，而在于暗箱操作，其實，商品房鏈條何嘗不是如此？經濟適用房是解決中國住房問題的唯一有效路徑，我們需要的是完善制度，使經濟適用房真正落到需要它的人手中。
有人認為，搞經濟適用房就回到了計劃經濟的老路，這是混淆民生實質。只要有利于民生，是計劃經濟還是市場經濟重要嗎？我們要的是內容還是形式？其實，我們有真正意義上的市場經濟嗎？市場不是萬能的，醫療市場化的結果是許多人看不起病，遇到重病坐而等死；國企市場化改革的結果是，一些人被從工作崗位上冷酷地驅趕走，而另一些人中飽私囊，一夜暴富；教育市場化的結果是許多家庭供養不起孩子讀書；住房市場化的結果是無數人為住房問題憂慮，甚至，一個民族都在為住房問題牽腸掛肚，年輕一代早早地把擁有一套住房作為人生奮斗的目標。一個不倫不類的市場的幌子，欺騙了人們太久太久！如今，當一些人再次舉起市場化的棋子，剝奪人們的住房權，把他們趕向開發商貪婪的血盆大口時，我們難道不能提出質疑嗎？民生不問姓社姓資，凡損害民生的，不管他舉起的市場化的牌坊多么光彩照人，都應給他擊碎！
筆者堅定地擁護改革，堅持改革與科學發展觀，是我們這個民族實現偉大復興的唯一出路。但是，改革的初衷和終極目標是為了造福于民，民富國強，實現民族復興，當改革成為少數既得利益集團掠奪弱者的幌子或工具的時候，我們必須重拾民生路線，以民生的路標，指引改革，防止走偏。
本文的寫作，有言辭過激之處，望指正，下次當改進。
于2009年4月7日晚上
相關文章
「 支持烏有之鄉！」
烏有之鄉 WYZXWK.COM
您的打賞將用于網站日常運行與維護。
幫助我們辦好網站，宣傳紅色文化！
歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉網刊微信公眾號
