時寒冰：近期房價上漲真相--假按揭騙局

近期房價上漲真相：假按揭騙局
       時寒冰

    春節過后，全國樓市突然出現了成交大幅反彈的“小陽春”行情。在中國指數研究院重點監測的30個城市中，有24個城市2月住宅成交面積環比上升，有10個城市環比增幅超過50％。住房與城鄉建設部全國房地產市場調研結果也顯示：今年前兩個月，全國住房成交量同比增長6.1%。。
    而且，在成交量放大的同時，這些地方的房價也呈現上升態勢，顯得非常詭異。那么，住房成交量為何突然放大？是否意味著樓市已經結束調整，步入上升軌道？
    首先，我們應該弄明白住房成交量為何突然上升。
    房價的下跌幅度，遠遠沒有達到擠出泡沫的程度，也遠遠沒有達到與民眾實際購買水平相對接的程度。包含巨大泡沫的房價，還遠沒有到讓民眾“搶購”的地步。
    那么，住房成交量為何突然在1月和2月放大了呢？有三個原因：
    一是保障性住房占比增大。通過交易數據可以看出來：在近期新樓盤的交易中，保障性住房占據著比較大的比例。
    二是在國家減少交易環節的稅收后，為投機大開綠燈，二手房交易被激活，
    第三個原因最重要，這是筆者調查得出的結論，也是許多開發商最心知肚明的原因：此次房屋成交量的回升，很大一部分乃是假按揭套現的結果。
    什么是假按揭？它是指開發商為資金套現，將手中的存量住房以虛構的買房人（內部職工或開發商親屬或素不相識的人）的名字購買，從銀行套取購房貸款。程序一般如下：開發商通過給身份證持有人一定數額的報酬，有償使用對方身份證，并由身份證持有人在按揭貸款合同上簽字，簽字完成，銀行即根據合同向開發商放款，開發商提前收回投資。開發商和身份證持有人之間還會有一個協議，包含開發商承諾不需要身份證持有人承擔任何債務以及保密條款等內容。
    顯然，假按揭是一個風險轉嫁過程。開發商通過假按揭，提前收回成本，變現利潤，把包袱和風險悉數丟給銀行，自己進退自如，完全占據主動。由于房價估值越高，假按揭從銀行套取的資金越多，開發商自然傾向于提高價格。這正是房價與房屋成交量同步上升的根本原因。
    這一點，可以從銀行新增貸款的大幅增加中清晰地感知到。今年1月份，我國新增貸款達到了令人瞠目的1.62萬億，同比多增8141億元，接近今年預期新增貸款5.4萬億的30％；今年2月份，新增貸款再超1萬億元，達到1.07萬億元。前兩月新增貸款規模達到2.69萬億元，同比多增1.64萬億元，完成了今年計劃“新增貸款5萬億”的一半還多。
    如此龐大的貸款資金注入到市場，再加上此前已經解除絕大部分對房貸的限制，為開發商套現提供了天然的便利條件。開發商既然要搞假按揭，自然房價定的越高，套取的資金量越大，這正是近來成交量回升且房價上漲的內幕所在。
    如果仔細對照一下相關房屋成交的數據，就會發現一些有趣的現象：
    其一，誠如北京大學房地產研究所所長陳國強所言，當前北京樓市的這種“回暖”還是局限于部分樓盤，并沒有成為市場普遍現象，就是熱銷現象沒有普遍出現。這一點，不正是假按揭的典型特征嗎？只是部分假按揭嚴重的樓盤熱。如果樓市真正回暖，應該是整體性的回暖，至少是大部分樓盤回暖。許多人做過股票，在股市行情熱的時候，垃圾股與績優股往往是一起漲的。
    其二，房價并沒有明顯回落，這意味著，在民眾對房價的下跌預期依然存在的情況下，這種泡沫依然嚴重的房價，是很難被消費者認可并接受的。更何況房屋成交量的上升，是與房價上漲同步進行的？
    顯然，對于住房成交量的上升，我們不僅不能樂觀，還應報以高度警惕。一旦開發商通過假按揭完成套現過程，高估值的房屋落到銀行手里，銀行就不得不承擔種種巨大風險。
    應該認識到，由于連續10多年的大規模投資（以北京為例，其房地產投資一直占總投資的一半），產生了大量的存量住房（北京2008年上半年賣掉3.9萬套住房，而截至2008年底，北京存量住房已達35.8萬套，供大于求現象明顯），而房價的過快增長，又逐漸脫離了民眾的購買力，從而使得中國房地產步入了一個萬分尷尬的境地：托住房價不下跌，絕大部分人買不起，開發商只能玩假按揭的把戲；讓房價下跌，開發商與地方政府又不甘心，他們希望做到兩全其美，即有成交量又能保住高房價。但現實往往與構想中的目標存在著巨大反差，在經濟危機的大背景下，要做美夢，很容易陷于一場騙局之中。
    目前，輿論已經被開發商等強勢既得利益集團控制，許多媒體的樓市版塊，都因屈服于開發商的誘人廣告而出賣靈魂，幫助開發商鼓吹，為公眾編織陷阱。當那些開發商為高房價拼命鼓吹的時候，看看他們770多萬的年薪，看看他們價值上億元的股票占市值，就不難理解他們何以如此執著如此狂熱了。是的，與這些強勢利益集團相比，我的聲音是微弱的，弱小得起不到任何作用。開發商既有地方政府撐腰，又有媒體這個工具，又有無良經濟學家們幫助鼓吹……一句話，他們有權又有勢！
    作為一位長期為民生呼吁的人，面對現實，我很無奈，很悲傷……
    如果一個國家窮得只剩下房子，如果一個國家的人民起早貪黑地操勞就是為了擁有一套房子，如果一個國家窮途末路到只有靠掠奪性十足的房地產才能維持增長，支撐這個國家經濟發展的能夠持續的能力在哪里？民眾失去的歸宿感又將在何時才能找回？
    我只想說：高房價對民眾財富的掠奪，是導致我國內需不振的重要因素之一，高房價是制約中國經濟向前發展的枷鎖，是吞噬民眾幸福的最大障礙。高房價持續維持的結果，是中國經濟復蘇機會的進一步喪失。
         于2009年3月19日 發表于3月20日

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