一個“偽預測” 3年后房價下跌

　　買房，還是租房，這是個問題，而且是個讓人難以很快給出答案的問題。

    新浪房產博客的編輯王彩霞小姐給我出了一篇命題作文，讓我分析一下現在該買房還是租房。無法拒絕，只好硬著頭皮寫了一篇，知道肯定要挨板磚。這年頭，預測房價是個受累不討好的差事，不僅網友打悶棍，鐘偉教授也要說這是“偽預測”。您就當作是基本面分析吧，至少給您一個扔板磚的靶子。

    如果將租房還是買房，看作是一個人在生命周期里的決策，那么他要考慮的不僅是財務成本，還要對諸如生活方式、財產觀念進行選擇。關于長期租房的話題說起來會很長，這里無法細講，我主要就短期內該是買房還是租房，談談看法。

    對于短期決策而言，選擇租房還是買房，主要考慮的是財務成本，也就是說，選擇哪種方式更合算。

    如果從財務角度看，就是把租房成本和買房成本進行比較。我讀過中金公司經濟學家哈繼銘在去年寫的一篇文章，他提供了一個計算財務成本的簡單算式，應該說比較實用。他用了兩個指標，一個是買房資金成本與租金比率，一個是買房月供與月租金比率。

    中金公司在對19個樣本城市進行調查后得出的結論是，平均買房資金成本和月供分別是租金的1.1倍和1.3倍。也就是說，以19個城市的平均數字來看，買房比租房的資金成本要高。

    哈繼銘最后給出的結論是租房比買房合算。

    如果說，哈繼銘去年4月份所提供的成本數據是準確的，那么，時隔一年后的今天，買房的成本更應該大于租房成本。

    理由主要有二。

    其一，房價大幅上漲，而租金相對平穩。今年以來，全國70個城市的房價均出現上漲情況，而比起房價的瘋漲，租金比較平穩。

    租金無法與房價同時高漲的原因在于租房供給大幅增加。租房供給增加的來源在于，住房銷售增長，市場提供了新的出租房源。出租房供給的增加部分包括主動供給和被動供給。主動供給包括兩類，一類是投資者購買住房后專門用于出租；另一類是自住者購買新的住房后，將舊房投進出租市場。而被動供給則是一部分投機客在宏觀調控形勢下無法轉售住房，只好出租。

    其二，宏觀調控導致購房資金成本增加。由于房價瘋漲誘發了新一輪宏觀調控，特別是經濟過熱促使央行將貸款基準利率提高了0.27個百分點，這使得買房者的利息支出增加。而無法預計的是，央行是否會在隨后的幾個月繼續加息。從房價和利息成本看，買房者的資金成本肯定是增加了。

    一方面是房價高漲和利息成本增加，一方面是租房市場供給增加租金相對平穩，二者相比，租房自然比買房合算。

    但決定是否買房，不僅要看目前的買房租房成本比，還要看到未來房價、租金的走勢，以及收入預期。

    因此，談論買房問題，不得不預測房價的走勢。

    我以為，在可以看到的一兩年內的時間里，房價不會瘋漲，但也不會大幅下跌。其主要原因有兩個，一個是我多次強調的“政策底”問題，一個是通貨膨脹問題。

    所謂“政策底”，就是指中央政府在調控房價時，顧及到銀行利益，擔心房價下跌會增加銀行的呆壞賬，進而引發金融危機，所以在調控時只能以穩定房價為目標，這就導致市場產生房價不會跌破當前市場價格的預期。由于，“政策底”的無形支撐，使得房價短期難于打破穩步向上的狀況。

    所謂通貨膨脹問題，是指普通居民認識到通貨膨脹的潛在威脅，不得不購買住房，以進行保值。如果撇開造成房價居高不下的制度性因素，單純從供給角度看，是資金過剩導致了房地產市場需求旺盛。

    資金過剩的原因在于貨幣政策存在問題。從銀行角度看，因為外資大量流入，央行被迫發行基礎貨幣，以穩定人民幣匯率，造成貨幣供給大幅增加。而商業銀行迫于自身的流動性壓力，同時在追求高額利差和稀釋不良貸款的動機驅使下，主動大量放款。

    而從居民角度看，由于房價不斷上升，而存款利率卻保持不變，那么為了預防通貨膨脹，進行資產保值，也就不得不把資金從存款轉投到資產市場。事實上，央行近日所做的問卷調查顯示，以北京、上海為代表的10個大城市居民的購房意愿自去年四季度企穩回升，今年二季度更是由上季的15.5%升至17%，上升了1.5個百分點。與此相伴的是，5月份全國房價繼續上漲，據國家統計局數據，5月份70個大中城市新建房屋價格同比上漲了6.1%，而北京房價更是上漲了10%。

    從當前經濟形勢看，買房實際成為居民進行資產保值的一種手段。

    不過，房價上漲的狀況不會持續很長時間。3年后，房價應該進行大幅調整，當然，也不排除特殊原因導致房價提前進行調整的情況。

    導致房價3年后可能調整的因素是多方面的。

    一個是供給的增長。對城市住房進行規劃的效果會在一年后出現，那時，市場住房供給會顯著增加。同時，開發商囤積的住房也會因為信貸政策緊縮而被迫放量進入市場。

    一個是需求的分化。自住者會等待規劃房，進而減少原有的市場需求，投機活動無法裹挾一般性住房需求。

    一個是資金因素。貨幣政策會逐漸偏緊，人民幣也會加快升值步伐。一旦人民幣匯率改革進展到一定程度，就有可能出現國際游資變現流出的情況，市場中的流動性泛濫局面將得到緩解，房價就會面臨調整。

    一個是政治因素。3年后，國有商業銀行全部完成改制，銀行圈錢結束，應付呆壞賬的能力增加，中央政府對銀行的擔心要小得多。另外，奧運會已經結束，政府不會擔心因為房價下跌，“負翁”可能引發不安定因素。

    總之，無論從經濟因素，還是從政治因素看，3年后的房價很可能要經歷一次大的調整，至于幅度有多大，那就要看房價現在敢漲多高了。

    如果現在要對買房還是租房進行選擇的話，那么我選擇租房。因為，盡管買房可以進行資產保值，但同時也會讓生活受到約束。不如瀟灑點，將手頭的錢一部分購買其他可以保值的資產，一部分進行消費。人生自古誰無死，何必緊衣縮食做房奴。

    3年后房價還漲，那只好一輩子租房啦，因為70年后，留下的房子與己無關。那時的社會已經大變了，現在的“鴿子窩”，70年后還能值幾個錢？