由黃金價(jià)格的波動(dòng)看房地產(chǎn)價(jià)格的未來(lái)走向
中國(guó)銀河證券有限責(zé)任公司研究中心 研究員 田書華
2006年6月20日
現(xiàn)在很多人關(guān)注房子價(jià)格，房?jī)r(jià)的上漲已經(jīng)引起民憤！我認(rèn)為如果再繼續(xù)上漲 而國(guó)家有關(guān)方面不加以干預(yù)有可能危機(jī)目前政府的執(zhí)政地位！！！有下臺(tái)的可能。尤其是建設(shè)部官員不是站在廣大老百姓的利益上而是站在房地產(chǎn)開發(fā)商的利益上，已經(jīng)引起極大地民憤！！！
最近，北京的門戶、房地產(chǎn)大亨劉曉光被審查關(guān)押，這標(biāo)志著房地產(chǎn)價(jià)格暴跌的來(lái)臨！！！
另外，要謹(jǐn)防“高價(jià)買來(lái)豆腐渣房子”！ 近年來(lái)由于房地產(chǎn)的虛假繁榮，房子不愁賣，因此導(dǎo)致很多房地產(chǎn)商在房屋建造中的豆腐渣工程，很多房子是偷工減料、以次充好、用不合格的偽劣材料建造而成，據(jù)一位在一家知名品牌房地產(chǎn)上供職的朋友說(shuō)“現(xiàn)在房地產(chǎn)建造房子時(shí)用的材料大多時(shí)很便宜的次料”，知名品牌的房地產(chǎn)商如此，那么不知名的小的房地產(chǎn)上怎么建房子就可以想象啦！”很多國(guó)家重點(diǎn)工程還存在不少豆腐渣工程，那么購(gòu)房如潮的房地產(chǎn)建造就不會(huì)豆腐渣工程！！！
黃金是世界通用貨幣,黃金列五金之首，黃金保存萬(wàn)年不會(huì)變質(zhì)，很難磨損，黃金的價(jià)值是全世界公認(rèn)的，黃金是最具儲(chǔ)藏價(jià)值的寶貝，但是，就是這樣的好東西，其價(jià)格卻會(huì)有大幅度的變動(dòng)。附件可以看到黃金80年代以來(lái)的走勢(shì)圖。黃金的價(jià)格波動(dòng)性也比較大，例如在上個(gè)世紀(jì)80年代初國(guó)際黃金價(jià)格曾經(jīng)超過(guò)每盎司800美元，而在上個(gè)世紀(jì)末國(guó)際黃金價(jià)格曾下跌到每盎司二百多美元。
由黃金價(jià)格的變化，我們可以想到中國(guó)的房地產(chǎn)，且不說(shuō)房子會(huì)變舊，會(huì)倒塌，房子有一定的壽命周期，還不說(shuō)目前中國(guó)坑人的人情很多（豆腐渣、偷工減料、以次充好等等），也不說(shuō)目前中國(guó)房產(chǎn)權(quán)的70年，更不說(shuō)目前房地產(chǎn)商人為地炒作房?jī)r(jià)（怎么炒作？例如：一開盤開發(fā)商故意說(shuō)“賣完來(lái)，沒(méi)剩幾套啦，故意制造搶購(gòu)氣氛”，等幾天后再給欲買房的人打電話，說(shuō)“有房啦，快來(lái)交錢，沒(méi)剩幾套”，結(jié)果拿出8套房子，而通知50個(gè)人甚至更多的人去搶這8套房子，其目的還是制造搶購(gòu)氣氛，再等幾天再如法炮制，。。。）即使是完好（比如說(shuō)是用黃金蓋成的房子）產(chǎn)權(quán)1萬(wàn)年的房子也會(huì)隨黃金價(jià)格的變動(dòng)而變動(dòng)，可是目中國(guó)的房子價(jià)格一天一個(gè)價(jià)，天天漲價(jià)，這正常嗎？稍有一點(diǎn)辯證法常識(shí)的人就會(huì)辨明未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)怎么走！！！
在20世紀(jì)70年代以前實(shí)際上是不存在黃金市場(chǎng)價(jià)格的，因?yàn)槟菚r(shí)黃金有價(jià)格，但是那時(shí)的價(jià)格是官方規(guī)定的，不是市場(chǎng)形成的；20世紀(jì)70年代由于國(guó)際金融體系的變化導(dǎo)致黃金管制的廢除，黃金開始進(jìn)入市場(chǎng)自由交易，因此開始了黃金的市場(chǎng)價(jià)格，黃金價(jià)格的起伏不定也就從20世紀(jì)70年代開始了。
附表：近30年來(lái)世界黃金價(jià)格走勢(shì)
說(shuō)明：下面這些文章都不是本人寫的，而是別人的文章，只是交流，因?yàn)楝F(xiàn)在很多人關(guān)注房子價(jià)格，房?jī)r(jià)的上漲已經(jīng)引起民憤！
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劉曉光從首都機(jī)場(chǎng)被中紀(jì)委帶走 事件震動(dòng)北京地產(chǎn)界
2006-6-21 2:37:05 【記者陳雪根20日北京報(bào)道】
6月16日從首都機(jī)場(chǎng)被中紀(jì)委帶走摩根中心引起關(guān)注，據(jù)接近劉曉光的北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)（簡(jiǎn)稱首創(chuàng)）高層人士證實(shí)，北京首創(chuàng)董事長(zhǎng)劉曉光6月16日，在首都機(jī)場(chǎng)被中紀(jì)委來(lái)人帶走，接受中紀(jì)委的調(diào)查，中紀(jì)委的調(diào)查可能與土地交易有關(guān)。目前，進(jìn)一步的細(xì)節(jié)尚不明朗。劉曉光是北京市副市長(zhǎng)劉志華被免職以后，第一位接受中紀(jì)委調(diào)查的房地產(chǎn)界人士。
房地產(chǎn)宏觀調(diào)控除了經(jīng)濟(jì)手段之外，同時(shí)還借助于行政手段，去年“國(guó)八條”就曾提出，省級(jí)政府要為當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)失控負(fù)責(zé)，今年“國(guó)六條”細(xì)則出臺(tái)后，一改從前新政出臺(tái)，開發(fā)商眾聲喧嘩的局面，出現(xiàn)集體失聲，直到最近才有人出來(lái)唱贊歌，原因就在于這次參與實(shí)施“國(guó)六條”的部門增加了監(jiān)察部。
在地產(chǎn)界，劉曉光一直比較低調(diào)，但兩年前開始有所不同。據(jù)了解，劉曉光生于1955年，當(dāng)過(guò)兵，上過(guò)學(xué)，做過(guò)工人，干過(guò)商貿(mào)，1978年畢業(yè)于北京商學(xué)院（現(xiàn)為北京工商大學(xué)），獲商學(xué)士學(xué)位。在1982年至1995年期間，劉曉光先后擔(dān)任北京市計(jì)劃委員會(huì)處長(zhǎng)、委員、總經(jīng)濟(jì)師、副主任、北京首都規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)副秘書長(zhǎng)等職，現(xiàn)任北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司總經(jīng)理，新資本國(guó)際投資有限公司董事局主席，首創(chuàng)置業(yè)有限公司董事局主席，北京首創(chuàng)股份有限公司董事長(zhǎng)等職。
1995年，原來(lái)隸屬于北京市財(cái)政局、市計(jì)委和市政府辦公廳的17家難以為繼的國(guó)有企業(yè)組成了北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)，這一年，40歲的劉曉光從北京市計(jì)委副主任兼總經(jīng)濟(jì)師的位置上調(diào)任首創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理。首創(chuàng)集團(tuán)當(dāng)年資產(chǎn)總額高達(dá)97億元，但營(yíng)業(yè)收入只有兩個(gè)多億，凈利潤(rùn)才2000萬(wàn)元。目前，首創(chuàng)集團(tuán)主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域涵蓋金融、房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工業(yè)與高科技、旅游和酒店以及商業(yè)和貿(mào)易六大板塊，總資產(chǎn)400多億元，土地儲(chǔ)備量400多萬(wàn)平方米，其中95％以上位于北京的黃金地段，被稱為“北京地主”。
劉志華出事前，正負(fù)責(zé)處理爛尾樓，其中，位于奧運(yùn)村邊上的摩根中心是被收回后第一個(gè)接受處理的項(xiàng)目。該地塊屬于北京市朝陽(yáng)區(qū)大屯鄉(xiāng)，曾因一地兩賣，有過(guò)糾紛，后來(lái)幾經(jīng)周轉(zhuǎn)，最終落入文茂公司即后來(lái)的摩根公司手上，由于地處顯要位置，原來(lái)一個(gè)整體的長(zhǎng)條型建筑，被一刀切成了三段。由于工程款等問(wèn)題，摩根與承建方北京建工發(fā)生糾紛，項(xiàng)目已停工兩年多。
2005年北京市建委、市發(fā)改委、市規(guī)委、市國(guó)土資源局等四部門聯(lián)合對(duì)北京“半拉子”工程進(jìn)行了調(diào)查。結(jié)果顯示，截至2005年4月26日，北京城八區(qū)內(nèi)因建設(shè)單位自身資金不足，或違規(guī)建設(shè)等原因造成停工超過(guò)一年，復(fù)工無(wú)期限的“半拉子”工程共有26項(xiàng)。2006年1月16日，北京市發(fā)改委、市規(guī)委、市建委、市國(guó)土資源局聯(lián)合在市國(guó)土資源局網(wǎng)站發(fā)布公告，稱取消摩根中心等5個(gè)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)等批準(zhǔn)文件，并依法對(duì)有關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行審計(jì)。
摩根中心被收回后，原開發(fā)商曾四處活動(dòng)。記者今天在電話采訪摩根公司董事長(zhǎng)林強(qiáng)時(shí)，林并不諱言他們?cè)疫^(guò)國(guó)家有關(guān)部門和北京市主要領(lǐng)導(dǎo)，其中包括劉志華，但劉志華非常強(qiáng)硬，堅(jiān)持要收回。同時(shí)，他們也向北京市高院提起行政訴訟，北京市高院指定二中院受理。一周前，還開過(guò)一次庭。
摩根指控政府違法行政拿走屬于他們的項(xiàng)目。林強(qiáng)表示，他們從未放棄努力，但當(dāng)記者問(wèn)到海外媒體報(bào)道，說(shuō)劉志華是他們弄倒的，林強(qiáng)對(duì)此未置一詞，問(wèn)到是否知道劉曉光被中紀(jì)委帶走時(shí)，林強(qiáng)很肯定地表示，他當(dāng)天就知道了，但再問(wèn)他具體是哪天時(shí)，他又說(shuō)自己也是從網(wǎng)上看到的。對(duì)劉曉光是否與劉志華案有關(guān)，他說(shuō)，對(duì)他們之間的內(nèi)幕并不清楚。
摩根中心被收回后，北京市將這塊肥肉重新掛出，當(dāng)時(shí)有四家公司參與競(jìng)標(biāo)，但最終為首創(chuàng)和廣西陽(yáng)光股份有限公司組成的投標(biāo)聯(lián)合體以17．61億元“一次性付款”競(jìng)得，陽(yáng)光股份在其公告中稱，將與首創(chuàng)置業(yè)共同成立項(xiàng)目公司，3個(gè)月內(nèi)正式開工建設(shè)該項(xiàng)目，2008年6月底之前完工。陽(yáng)光股份擬占該項(xiàng)目公司的股權(quán)比例為30％。
就在此次競(jìng)標(biāo)開標(biāo)后不久，劉志華出事，不久劉曉光也出事，也許這只是巧合。
據(jù)記者了解到的最新情況，近日北京的多家房地產(chǎn)開發(fā)公司受到有關(guān)部門的問(wèn)話。
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香港房地產(chǎn)是怎樣崩潰的
stnirvana 發(fā)表于 2006-5-5 23:20:00
從二戰(zhàn)結(jié)束1945年算起到今年，香港房地產(chǎn)發(fā)展正好60年，1974年是分水嶺。前30年相對(duì)發(fā)展比較慢，出現(xiàn)過(guò)1945-1951年、1952- 1958年、1959-1968年和1969-1074年四個(gè)周期。但是這些周期基本上是受外向型經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)本身影響，與泡沫沒(méi)有多少關(guān)系，房?jī)r(jià)最大下跌幅度也只有20%左右。后30年房地產(chǎn)突飛猛進(jìn)，創(chuàng)造了“東方之珠”一個(gè)又一個(gè)奇跡，成為僅次于日本的全世界房?jī)r(jià)最高和房?jī)r(jià)收入比最高的城市，并爆發(fā)了 1982-184年和1998-2004年兩次泡沫破裂。前一次持續(xù)3年，房?jī)r(jià)最大下跌幅度超過(guò)30%，后一次持續(xù)6年，最大下跌幅度達(dá)到60%。
1974年伴隨西方經(jīng)濟(jì)從石油危機(jī)中全面復(fù)蘇，香港經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)重新走上“快車道”。1974-1983年房地產(chǎn)持續(xù)8年快速增長(zhǎng)。這段時(shí)間里，香港成功完成了從輕紡、成衣、塑料、鐘表等制造業(yè)為主向金融、咨詢、公用、電訊、海陸空運(yùn)輸、旅游等高附加值服務(wù)業(yè)為主的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，香港經(jīng)濟(jì)得益內(nèi)地改革開放，與華南經(jīng)濟(jì)融為一體，獲得巨大發(fā)展空間和能量。
1977年李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)擊敗置地集團(tuán)，獲得“金鐘”和“遮打”兩個(gè)地鐵物業(yè)的興建權(quán)，并入主和記黃埔董事局。1980年包玉剛成功“上岸”，收購(gòu)九龍倉(cāng)轉(zhuǎn)戰(zhàn)房地產(chǎn)。這些都標(biāo)志著香港的華資企業(yè)超過(guò)英資成為市場(chǎng)主角。同時(shí)香港十大房地產(chǎn)公司也已先后公開上市，通過(guò)發(fā)行股票和債券獲得開發(fā)需要的巨大資金。香港經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步崛起更是吸引了內(nèi)地、日本、東南亞和澳大利亞資金蜂擁而入，推動(dòng)房地產(chǎn)一派繁榮，也造成房?jī)r(jià)和地價(jià)急劇上升。
1981年和1997年是香港樓市最繁榮的年份，但是也正是此時(shí)吹響了泡沫破裂的前奏曲。1981年香港房?jī)r(jià)已是世界第二，十年前僅為加拿大的50%，十年后反超加拿大三四倍。從1974年房地產(chǎn)開始復(fù)蘇到1981年，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)以及房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)7年強(qiáng)勁增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)中位線高達(dá)居民收入中位線的17倍。雖然辦公樓空置率高達(dá)20%，住房貸款利率高達(dá)18%，香港房地產(chǎn)仍然表現(xiàn)出嚴(yán)重的供不應(yīng)求，炒樓現(xiàn)象蔚然成風(fēng)，結(jié)果以泡沫破裂告終。1984年中英聯(lián)合公報(bào)公布，一切不確定因素息數(shù)掃去，香港房地產(chǎn)再次進(jìn)入“快車道”。
1995年已經(jīng)連續(xù)十幾年強(qiáng)勁發(fā)展的香港樓市出現(xiàn)強(qiáng)烈回調(diào)現(xiàn)象，房?jī)r(jià)曾一度下跌20%以上。但是只有一年多時(shí)間，嚴(yán)格的控制剛剛過(guò)去，同時(shí)在“九七”回歸“利好”下，各方一致看好后市和香港未來(lái)，買家涌入，房?jī)r(jià)不跌反而再次上攻，制造了又一個(gè)泡沫奇跡。
造成香港房地產(chǎn)泡沫破裂的原因很多，主要有三點(diǎn)。第一，比重長(zhǎng)期太大依賴性太強(qiáng)，同時(shí)又受到強(qiáng)烈的地域限制。四分之一居民住在填海造地上“彈丸之地”的香港房地產(chǎn)長(zhǎng)期在經(jīng)濟(jì)中“獨(dú)占鰲頭”，與制造業(yè)和金融服務(wù)業(yè)“三足鼎立”。財(cái)政收入長(zhǎng)期依靠土地批租收入，1980年為36%，加上其他房地產(chǎn)相關(guān)稅收高達(dá)45%。同年建筑業(yè)產(chǎn)值占生產(chǎn)總值的23%，加上設(shè)計(jì)、律師、測(cè)量、中介和物業(yè)管理等服務(wù)性收入，物業(yè)交易和出租收入占ＧＤＰ30%。房地產(chǎn)投資長(zhǎng)期占固定資產(chǎn)總投資的三分之二。房地產(chǎn)股歷來(lái)是第一大股占總市值三分之一，股票和房地產(chǎn)價(jià)格“互相拉扯，榮辱與共”。房地產(chǎn)和銀行業(yè)也互相依賴，開發(fā)商和居民貸款始終占銀行貸款總額的30%以上。
第二，長(zhǎng)期采取高地價(jià)政策，造成地價(jià)和房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲太快。1960-1980年香港工業(yè)、商業(yè)和住宅用地批租價(jià)格分別上漲了281倍、74倍和82倍。1984-1997年香港房?jī)r(jià)年平均增長(zhǎng)超過(guò)20%，其中1990-1994年“豪宅”猛漲了6倍，甲級(jí)辦公樓猛漲2.5倍，沙田等非市中心的中檔樓盤猛漲近3倍。房?jī)r(jià)中位線長(zhǎng)期是居民收入中位線的8倍以上，不少年份為14倍甚至更高。房?jī)r(jià)大幅度上漲后，居民還貸壓力巨大，很多居民從每月收入40%用于還貸上升到60%甚至80%。上世紀(jì)年代初期，中環(huán)灣仔尖沙咀等中心區(qū)域每平方米房?jī)r(jià)已經(jīng)高達(dá)十幾萬(wàn)港元，元朗屯門等新鎮(zhèn)地區(qū)也要3-4萬(wàn)港元，而大部分居民年薪只用十幾萬(wàn)甚至不到十萬(wàn)。新界一套280萬(wàn)港元的房子只有63平方米，100萬(wàn)港幣的只有25平方米（都是建筑面積）。
第三，房?jī)r(jià)上漲太快形成巨大的財(cái)富效應(yīng)，炒樓成風(fēng)。房?jī)r(jià)上漲太快之時(shí)必是炒樓成風(fēng)之日，炒樓越烈也就說(shuō)明離泡沫崩潰不遠(yuǎn)了。由于地少人多資本集中，香港房地產(chǎn)投資回報(bào)率長(zhǎng)期比世界其他主要城市高2-3倍。在房?jī)r(jià)狂漲的時(shí)候短期炒作更加有利可圖，轉(zhuǎn)手之間就可以賺個(gè)20萬(wàn)50萬(wàn)港元。上世紀(jì)年代最著名的案例金門大廈20個(gè)月里四次轉(zhuǎn)手總價(jià)從7億港元炒到17億港元。炒樓為生的佳寧集團(tuán)空手倒賣，又通過(guò)上市籌措資金進(jìn)一步炒樓，三四年里資產(chǎn)過(guò)百億躋身十大房地產(chǎn)企業(yè)，最終因泡沫破裂清盤破產(chǎn)，董事長(zhǎng)被捕入獄。
香港樓市就是典型的土地嚴(yán)控型樓市，再配合外來(lái)資金的炒風(fēng)把樓一路炒高而去，就連唱戲的都加入了炒房團(tuán)，當(dāng)然金融股市配合得很好，
中國(guó)得樓市是1999年開始進(jìn)入炒作階段的，前段時(shí)間街頭巷尾湊到一起的都是談的你買房了嗎，你炒房了嗎。最離譜的是鋼琴教師也加入了，有機(jī)會(huì)賺錢想必就象蒼蠅聞到屎一樣人們會(huì)一窩風(fēng)撲去，就象麻風(fēng)病樣會(huì)傳染，如果你沒(méi)買房就象被社會(huì)拋棄的棄兒顯得很孤單，人人以有套象樣得房而發(fā)瘋，這還有很大部份并不是要炒房，而是靚房和顯赫在刺激人們得神經(jīng)，中國(guó)人都是為別人而活的，為了讓別人更看得起自己或讓別人羨慕，當(dāng)然房子又大又氣派又裝修豪華更是有錢有派成功得象征，是要面子得事，于是這欲望就一路被刺激，好象沒(méi)有套高擋商品房就白活了似的，當(dāng)然中國(guó)人已到了要住的好的時(shí)代了，原來(lái)的老公房沒(méi)有園林沒(méi)有會(huì)所沒(méi)有電梯沒(méi)有很好的物管，這些都大大地刺激了人們的神經(jīng)，所以需求一下被激活了。更主要的是花點(diǎn)首付就可住進(jìn)去了，這首付低則3－5萬(wàn)，高則10來(lái)20萬(wàn)，很多人已有了這筆錢的，于是信用被擴(kuò)大了 3－5倍！
日本房地產(chǎn)的“泡沫神話”帶給我們什么教訓(xùn)？
泡沫程度驚人
回顧日本出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫破裂的歷史也許對(duì)我們有所幫助。毫無(wú)疑問(wèn)，現(xiàn)在的美國(guó)與上個(gè)世紀(jì)80年代的日本有著天壤之別。其一，日本當(dāng)年的房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度更快、幅度更大。部分原因在于，投機(jī)者利用迅速上揚(yáng)的股市的賬面利潤(rùn)投資房地產(chǎn)，導(dǎo)致股價(jià)與房?jī)r(jià)全面飆升。
另一個(gè)區(qū)別是：在日本當(dāng)年的房地產(chǎn)熱中，最大的投機(jī)者是財(cái)力雄厚的公司。它們?cè)谔Ц呱虡I(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，也抬高了住房?jī)r(jià)格。
日本遭受了現(xiàn)代歷史上規(guī)模最大的一次房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂。在1991年房地產(chǎn)市場(chǎng)的巔峰時(shí)期，國(guó)土面積相當(dāng)于美國(guó)加利福尼亞州的日本，土地的總價(jià)值幾乎是美國(guó)的4倍。
后來(lái)，由于日本中央銀行升息力度太大，股市和樓市同時(shí)崩潰。隨著投資者拋售股票以填補(bǔ)土地市場(chǎng)的損失，或者拋售房產(chǎn)以彌補(bǔ)股市損失，日本的股市與樓市價(jià)格直線下降，跌入低谷。直到現(xiàn)在，才剛剛開始恢復(fù)。
泡沫背后的神話
日本的經(jīng)歷包含著許多警示。其一：避免受熾熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出的誘惑的吸引，特別是避免動(dòng)用高風(fēng)險(xiǎn)或外來(lái)貸款，進(jìn)行入不敷出的借債。其二：避免購(gòu)買一旦市場(chǎng)冷卻難以出手的房地產(chǎn)。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)日本的經(jīng)歷對(duì)美國(guó)決策者（比如即將于明年1月底出任美聯(lián)儲(chǔ)主席的本·伯南克）來(lái)說(shuō)還包含著教訓(xùn)。首先就是從日本中央銀行的失敗中吸取教訓(xùn)，放慢美國(guó)房地產(chǎn)和股市泡沫的上升速度；其次，要吸取日本未能緩和崩潰的教訓(xùn)。日本直到最近才終于找到了恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的辦法，即通過(guò)放寬限制，刺激新的房地產(chǎn)開發(fā)。
最重要的是，日本的經(jīng)歷告訴我們：必須對(duì)一切財(cái)產(chǎn)泡沫背后的神話持懷疑態(tài)度。那個(gè)神話就是價(jià)格會(huì)永遠(yuǎn)不斷地上漲。與當(dāng)今美國(guó)購(gòu)房者一樣，日本當(dāng)年的許許多多購(gòu)房者過(guò)度舉債，購(gòu)買了超出其支付能力的房產(chǎn)，因?yàn)樗麄円詾榉康禺a(chǎn)價(jià)值只會(huì)上升，不會(huì)下降。當(dāng)價(jià)格下跌時(shí)，很多購(gòu)買者在經(jīng)濟(jì)上遭受了重創(chuàng)，甚至破產(chǎn)。
日本泡沫問(wèn)題最知名的權(quán)威、早稻田大學(xué)教授野口悠紀(jì)雄說(shuō)：“日本最大的教訓(xùn)就是不要陷入曾經(jīng)有過(guò)的那種拒絕相信的狀態(tài)。泡沫期間，人們不相信價(jià)格會(huì)下跌。歷史已多次證明這是錯(cuò)誤的。但是，人的天性中總是存在一種令人無(wú)法吸取歷史教訓(xùn)的東西。”
他說(shuō)，上個(gè)世紀(jì)80年代，日本的投資狂熱已到了登峰造極的地步，即使毫無(wú)用處的土地，各個(gè)公司也全力爭(zhēng)奪。但現(xiàn)在的中國(guó)國(guó)與當(dāng)年的日本仍有著相似之處：購(gòu)買者居然感到別無(wú)選擇，只能現(xiàn)在購(gòu)買，以免房?jī)r(jià)升得更高。
專家還發(fā)現(xiàn)了其他相似之處。上個(gè)世紀(jì)80年代，由于對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格持上升預(yù)期，日本許多購(gòu)房者對(duì)大舉貸款感到心安理得。但是，當(dāng)日本房地產(chǎn)價(jià)格下跌時(shí)，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)自己背負(fù)的債務(wù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了房產(chǎn)的價(jià)值。很多人破產(chǎn)，特別是由于房地產(chǎn)價(jià)格下跌而引發(fā)較廣泛的衰退后出現(xiàn)的失業(yè)人員和減薪人員。
決策層的鏡鑒
現(xiàn)在，日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫本身的教訓(xùn)：那就是房地產(chǎn)價(jià)格一落千丈。
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索羅斯再看跌中國(guó)房地產(chǎn) 應(yīng)吸取日本教訓(xùn)
國(guó)際投資大鱷喬治-索羅斯近日在接受CNBC財(cái)經(jīng)頻道采訪時(shí)說(shuō)：“由于加息導(dǎo)致的流動(dòng)性減少，所有類別資產(chǎn)都承受著向下調(diào)整的壓力。”他說(shuō)，當(dāng)前最“脆弱”的資產(chǎn)就是房地產(chǎn)，而美元也將繼續(xù)貶值。大家可能都還記得索羅斯去年放出的看跌中國(guó)房地產(chǎn)的言論，他直言不諱地說(shuō)“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮堅(jiān)持不過(guò)三年”。
索羅斯看空中國(guó)房地產(chǎn)的觀點(diǎn)是否準(zhǔn)確，自然會(huì)由未來(lái)的事實(shí)作出判斷，畢竟只有實(shí)踐和時(shí)間才是檢驗(yàn)真理的雙重“試金石”。索羅斯的思維和理論充滿神秘色彩是人所共知，正如他的那本著名的《金融煉金術(shù)》書名一般獨(dú)特幽秘。索羅斯的“腰酸背疼”本能一直是傳說(shuō)中他的直覺(jué)來(lái)源：當(dāng)他開始背痛時(shí)就知道投資組合出了問(wèn)題，當(dāng)痛的地方接近腰部就是出了買超的毛病，若是左肩痛就是貨幣方面有麻煩等等。這是種很有趣的解釋，估計(jì)只是一種半開玩笑的說(shuō)法，卻也說(shuō)明了從蛛絲馬跡中辨別那些貌似平常的事件背后隱含趨勢(shì)的重要性。是什么蛛絲馬跡讓索羅斯看空房地產(chǎn)？或許從經(jīng)濟(jì)生活的細(xì)節(jié)中就能找到答案。
但房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的周期性是個(gè)客觀的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，不管開發(fā)商喜歡與否房地產(chǎn)市場(chǎng)也與其他市場(chǎng)一樣有其自身發(fā)展的規(guī)律性。世界經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響尤其不容忽視。在世界范圍，由房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)的案例都相當(dāng)慘痛，其中影響最大的非日本案例莫屬。
上世紀(jì)80年代后期，日本經(jīng)濟(jì)快速回升，出現(xiàn)了歷史上少有的繁榮期。日本中央銀行為了刺激經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，采取了非常寬松的金融政策，這些資金基本上都流入了房地產(chǎn)業(yè)，致使房地產(chǎn)價(jià)格暴漲。從1986年起，日本在短短5年間，地價(jià)上漲了2倍多。其中1987年，商業(yè)用地和住宅用地價(jià)格的年上升率甚至超過(guò)了76%。日本國(guó)土廳公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1985年，東京都的商業(yè)用地價(jià)格指數(shù)為120.1，但到了1988年就暴漲到了334.2，3年間暴漲近2倍。日本六大城市的地價(jià)指數(shù)，在上世紀(jì)80年代的10年間上漲了5倍，地價(jià)市值總額高達(dá)40001萬(wàn)億日元，相當(dāng)于美國(guó)地價(jià)總值的4倍，土地單價(jià)為美國(guó)的100倍。1990年，僅東京都的地價(jià)就相當(dāng)于美國(guó)全國(guó)的土地價(jià)格。
1991年，日本房地產(chǎn)泡沫破裂，致使日本經(jīng)濟(jì)十多年來(lái)一蹶不振。房地產(chǎn)價(jià)格的暴跌導(dǎo)致一些涉足房地產(chǎn)業(yè)較深的大、中、小企業(yè)紛紛倒閉。僅2000年，包括房地產(chǎn)商在內(nèi)的建筑行業(yè)就有6000多家公司破產(chǎn)，占當(dāng)年破產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的33.6%。2002年，日本有28上市公司倒閉，其中有三分之一以上是房地產(chǎn)公司，創(chuàng)戰(zhàn)后上市企業(yè)倒閉的最高紀(jì)錄。房地產(chǎn)泡沫破滅直接引發(fā)了日本嚴(yán)重的財(cái)政危機(jī)而且給金融業(yè)帶來(lái)了大量的呆壞賬。日本十大銀行中的日本長(zhǎng)期信用銀行、日本債券信用銀行以及北海道拓殖銀行相繼倒閉，中小金融機(jī)構(gòu)的破產(chǎn)更是接連不斷，金融體系劇烈動(dòng)蕩。房地產(chǎn)泡沫破裂把日本經(jīng)濟(jì)帶入了持續(xù)10多年的蕭條期。
客觀地說(shuō)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)多年高速增長(zhǎng)很大程度上是房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的結(jié)果。但這種繁榮到底能持續(xù)多久是個(gè)很大的問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性使它具備了牽一發(fā)而動(dòng)全身的效果，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著深遠(yuǎn)的影響。由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條較長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較高，上游涵蓋鋼材、水泥、物流等行業(yè)，下游包括建筑、裝飾裝修、物業(yè)等行業(yè)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，容易引發(fā)大量投資；此外，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，與金融業(yè)又屬于捆綁型關(guān)系，地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)會(huì)過(guò)分集中在商業(yè)銀行體系；需要指出的是，房地產(chǎn)具有實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)兼有的特性，同時(shí)兼有投資和消費(fèi)的功能，房地產(chǎn)商品的虛擬經(jīng)濟(jì)特性相對(duì)比較隱蔽。正是房地產(chǎn)這些屬性，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)成了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭羊，然而這只羊既能把經(jīng)濟(jì)引領(lǐng)到康莊大道，也能帶入泥潭和深淵。
有數(shù)據(jù)顯示，上海的房地產(chǎn)價(jià)格在2001年至2004年間上漲近70%，其房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模只占全國(guó)5%，但2003年至2004年的房貸總額卻占到全國(guó)的近20%。這與上世紀(jì)80年代末的日本東京有相似之處。此外，目前中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比(即一套住宅的總價(jià)格與家庭年收入的比例)大大高于世界平均水平。房?jī)r(jià)收入比是被世界廣泛使用的判斷房地產(chǎn)價(jià)格是否合理的重要指標(biāo)。世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)是5∶1，聯(lián)合國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)是3∶1。美國(guó)目前的比例是3∶1，日本則是4∶1。而在我國(guó)，這個(gè)比例大約是10∶1～15∶1。香港房地產(chǎn)在1997年跌落之前，房?jī)r(jià)收入比大約是14∶1。種種跡象表明，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)走到一個(gè)十分微妙的邊緣。
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