時(shí)寒冰：２００９年，房地產(chǎn)業(yè)的洗牌之年

時(shí)寒冰：２００９年，房地產(chǎn)業(yè)的洗牌之年

　　導(dǎo)語: 房地產(chǎn)業(yè)坐享暴利的時(shí)代，正為10多年來的過度透支而付出代價(jià)

　　2009年，注定是房地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)洗牌的開始之年。房價(jià)的下跌將是房地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)洗牌的巨大推手，一些開發(fā)商存活下來，而另外一些開發(fā)商則可能被淘汰。

　　供應(yīng)與需求(購買力)，是判斷未來房價(jià)漲跌的最重要最本質(zhì)最核心的因素。如果對(duì)世界經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境與中國國內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況的內(nèi)環(huán)境進(jìn)行綜合評(píng)估，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，2009年的樓市，供應(yīng)與需求是嚴(yán)重脫節(jié)的，而房價(jià)與購買力又是嚴(yán)重脫節(jié)的。也就是說，房價(jià)已經(jīng)成為無源之水、無本之木。

　　需求和購買力決定房價(jià)走勢。過去，富人的住房消費(fèi)、投機(jī)性購房，掩飾了中國樓市的一個(gè)非常恐怖的危險(xiǎn)，那就是建立在民窮基礎(chǔ)上的內(nèi)需不足，以及中等收入階層的大幅縮水。曾有開發(fā)商說，他們是為富人建房。這種說法即使算不上愚蠢，至少也是一種無知。事實(shí)上，作為購房主體，中等收入群體應(yīng)該是決定房價(jià)走勢的關(guān)鍵。而中國的中產(chǎn)階層遲遲不能形成，始于2007年的這波股市大跌，又讓原本有限的中產(chǎn)階層損失慘重，很多人因此重新退回到低收入階層。

　　如果沒有中產(chǎn)階級(jí)作為依托，中國的房價(jià)只能是少數(shù)人的游戲。這種游戲在2007年走到了盡頭，當(dāng)王石提出拐點(diǎn)論，并斷然掉頭的時(shí)候，幾乎所有的開發(fā)商都在嘲笑他，一如當(dāng)年巴菲特拋掉中石油引發(fā)的嘲弄，最終，嘲弄者被置于被動(dòng)地位。中國房價(jià)以蕭條驗(yàn)證了王石作為商人的英明。

　　從這個(gè)角度也可以看出，中國房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)洗牌，乃是中國經(jīng)濟(jì)大調(diào)整的一個(gè)縮影。

　　許多人已經(jīng)開始承認(rèn)，如果沒有購買力支撐，中國房價(jià)是不可能繼續(xù)保持上漲勢頭的。開發(fā)商、地方政府官員長達(dá)十幾年對(duì)房地產(chǎn)的透支，已經(jīng)達(dá)到了極限，現(xiàn)在是為過度透支接受市場報(bào)復(fù)的時(shí)候。當(dāng)房價(jià)過高的時(shí)候，高房價(jià)與人們的收入嚴(yán)重背離，就會(huì)出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象——相對(duì)于購買力而言。加之供應(yīng)本身的不斷膨脹， 房價(jià)的下跌在所難免。

　　來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至12月15日，北京尚未銷售的新建商品房加上現(xiàn)房，還有35.7745萬套房子沒有銷售出去，其中住宅15.1664萬套。對(duì)此，多位業(yè)內(nèi)人士作出了這樣的判斷：“2005到2006年，上海是樓市調(diào)控重災(zāi)區(qū);2007年，深圳是樓市調(diào)控的重災(zāi)區(qū);而從目前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，2008年北京將板上釘釘?shù)爻蔀闃鞘羞@輪調(diào)控中下調(diào)最厲害的重災(zāi)區(qū)。”

　　受次貸危機(jī)影響，許多企業(yè)倒閉，人們的整體收入水平下降，而全國許多地方的房價(jià)并未出現(xiàn)像樣調(diào)整，這樣，導(dǎo)致房價(jià)偏離民眾的實(shí)際購買力越來越遠(yuǎn)，商品房空置面積日益嚴(yán)重。2008年11月25日，華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)在“2008年第三季度房地產(chǎn)市場形勢REICO報(bào)告會(huì)”上指出：“按目前這種銷售量下滑速度，2008年全國商品房空置率有可能將升至1.5億—2億平方米左右。”而此前來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，截至2008年10月末，全國商品房空置面 積1.33億平方米，同比增長13.1%。中金公司在最近發(fā)布的2009年宏觀經(jīng)濟(jì)展望研究報(bào)告中也認(rèn)為，在目前的成交量下，北京、上海、深圳、廈門、南京、杭州、重慶、哈爾濱等全國15個(gè)城市現(xiàn)有的商品房庫存，需要約27個(gè)月才能消化。

　　高房價(jià)對(duì)中國購買能力的透支，已經(jīng)到了無法修補(bǔ)的地步，房價(jià)下跌是必然也是唯一的趨勢，任何外力都無法阻止或改變這種趨勢，試圖阻止的結(jié)果只會(huì)使下跌的能量以更具毀滅性和殺傷力的方式釋放出來。

　　房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)洗牌并非壞事。只有經(jīng)過殘酷的洗牌，競爭才能重新回到這個(gè)以暴利著稱的行業(yè)中來，注重品質(zhì)、注重服務(wù)質(zhì)量的現(xiàn)象也才能回歸到這個(gè)傲慢的行業(yè)中來。中國房地產(chǎn)業(yè)需要一次劇烈而徹底的洗牌，2009年，就是一個(gè)開始。

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