取消開(kāi)發(fā)商的觀點(diǎn)經(jīng)得住歷史考驗(yàn)
——與《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》記者章劍鋒對(duì)話
章劍鋒：曹先生，您好。由您提出來(lái)的取消開(kāi)發(fā)商的觀點(diǎn)引起的爭(zhēng)論眼下還沒(méi)有止歇，通過(guò)一段時(shí)間觀察后，我決定對(duì)此加以關(guān)注，并想與您就相關(guān)的問(wèn)題進(jìn)行進(jìn)一步的溝通與探討。我的第一個(gè)問(wèn)題是，在您提出取消開(kāi)發(fā)商的觀點(diǎn)之前，您對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有否進(jìn)行過(guò)系統(tǒng)考察？我們想從粗淺的層面了解一下，什么是開(kāi)發(fā)商？開(kāi)發(fā)商是干什么的？
曹建海：是的，我對(duì)房地產(chǎn)業(yè)做過(guò)比較系統(tǒng)的考察,對(duì)于有關(guān)理論問(wèn)題也有一定程度的熟知,有自己的見(jiàn)解。我的基礎(chǔ)知識(shí)主要來(lái)自于以下幾個(gè)方面：第一，我的碩士階段在中國(guó)人民大學(xué)投資經(jīng)濟(jì)系基本建設(shè)經(jīng)濟(jì)專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)方向，指導(dǎo)教師是龔維麗教授；第二，我碩士畢業(yè)后回到河北財(cái)經(jīng)學(xué)院工作，曾經(jīng)在石家莊藍(lán)天律師事務(wù)所做兼職非訴訟律師，在1991-1992為河北省司法廳開(kāi)設(shè)了為期兩年的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與律師提供法律服務(wù)》的全省律師培訓(xùn)課程，并撰寫(xiě)了三萬(wàn)字的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的律師服務(wù)》文章；第三，1991-1994年我擔(dān)任了石家莊市拆遷安置辦公室的法律顧問(wèn),對(duì)政府拆遷安置和法院判決比較了解；第四，我在1991-1993年與當(dāng)時(shí)受當(dāng)時(shí)擔(dān)任《河北日?qǐng)?bào)》書(shū)刊發(fā)行部主任、現(xiàn)為卓達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)、總裁的楊卓舒委托編寫(xiě)圖書(shū)，對(duì)楊卓舒及卓達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的發(fā)家秘訣和歷史有了解；第五，1998-2000年我在北京師范大學(xué)資源科學(xué)研究所從事博士后研究，研究方向是中國(guó)城市土地高效利用，2002年在經(jīng)濟(jì)管理出版社出版了《中國(guó)城市土地高效利用研究》，此后介入土地問(wèn)題研究，成為國(guó)土資源部多個(gè)部門(mén)的專(zhuān)家，參加過(guò)多次國(guó)內(nèi)最高等級(jí)的土地研討會(huì)；第六，2000年起，我成為以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為主業(yè)的浙江東洲實(shí)業(yè)集團(tuán)公司的首席顧問(wèn)，發(fā)現(xiàn)中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是一個(gè)“什么也沒(méi)有做”、一切增值環(huán)節(jié)都由供應(yīng)商提供了的特殊企業(yè)；第七，我對(duì)英國(guó)、美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了認(rèn)真的研究，沒(méi)有從中發(fā)現(xiàn)中國(guó)意義上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而在中國(guó)從事開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的外國(guó)公司在國(guó)外更多的是房地產(chǎn)信托投資類(lèi)公司，不是真正意義上的開(kāi)發(fā)企業(yè)，我由此認(rèn)為除香港地區(qū)外世界上并不存在中國(guó)意義上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。
關(guān)于什么是開(kāi)發(fā)商？首先要搞清楚“開(kāi)發(fā)”的含義。《現(xiàn)代漢語(yǔ)詞典》指出開(kāi)發(fā)有兩層含義：一是以荒地、礦山、森林、水力為勞動(dòng)對(duì)象，達(dá)到利用的目的；二是發(fā)現(xiàn)或發(fā)掘人才、技術(shù)等供利用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)顯然是指第一個(gè)含義，可見(jiàn)開(kāi)發(fā)一定是一種直接改造土地的實(shí)質(zhì)性物質(zhì)生產(chǎn)勞動(dòng)，絕不是現(xiàn)在沒(méi)有一件施工工具、沒(méi)有一個(gè)施工工人的中國(guó)式開(kāi)發(fā)商所干的那種“眼光式開(kāi)發(fā)”的白領(lǐng)工作。在美國(guó)的開(kāi)發(fā)程序中，還逐步分離出一個(gè)專(zhuān)業(yè)化意義的土地開(kāi)發(fā)商環(huán)節(jié)，土地開(kāi)發(fā)商的主要內(nèi)容包括：項(xiàng)目融資、土地購(gòu)置（主要?jiǎng)趧?dòng)是市場(chǎng)調(diào)查、信息透明化，不存在價(jià)值多少價(jià)值創(chuàng)造）、需求分析（屬于咨詢(xún)性質(zhì)的勞動(dòng)）、切塊分區(qū)（咨詢(xún)勞動(dòng)）、規(guī)劃設(shè)計(jì)（物質(zhì)生產(chǎn)勞動(dòng)）、平整場(chǎng)地和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（物質(zhì)生產(chǎn)勞動(dòng)）。這與《現(xiàn)代漢語(yǔ)詞典》對(duì)開(kāi)發(fā)的定義基本相同，可以看出國(guó)外的土地開(kāi)發(fā)商屬于建筑行業(yè)性質(zhì)的企業(yè)。看看我們的一級(jí)開(kāi)發(fā)商，他們竟然從來(lái)沒(méi)有經(jīng)歷包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、平整場(chǎng)地的勞動(dòng)，而只是雇傭相關(guān)建筑施工企業(yè)從事具體的物質(zhì)勞動(dòng)，但開(kāi)發(fā)商在整個(gè)成本（包含了建筑企業(yè)的正常利潤(rùn)）的基礎(chǔ)上進(jìn)行加價(jià)，完全是一個(gè)多余的中間環(huán)節(jié)。
可以簡(jiǎn)單地分析，在發(fā)達(dá)國(guó)家，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式是多元化的，我沒(méi)有辦法相信一個(gè)自己沒(méi)有自有資金、不會(huì)規(guī)劃、不會(huì)建筑生產(chǎn)的企業(yè)，如果完全采取市場(chǎng)化的方式借貸資金、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、委托建筑施工之后，以一個(gè)很大的加價(jià)把土地或房地產(chǎn)兜售出去。根據(jù)我的研究，美國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有三種模式：一是消費(fèi)者在自己的土地上建設(shè)房屋，可以是自己早就擁有的土地，可以到市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)土地，然后委托設(shè)計(jì)商、建筑商開(kāi)發(fā)建設(shè)，這是一種最自然意義上的商品經(jīng)濟(jì)，是絕大多數(shù)國(guó)家從來(lái)沒(méi)有限制過(guò)的基本生存權(quán)利。這種開(kāi)發(fā)方式絕不是像范小沖說(shuō)的那樣屬于“計(jì)劃經(jīng)濟(jì)”或“產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)”，更不是什么“自然經(jīng)濟(jì)”，只有消費(fèi)者親自蓋房才稱(chēng)得上是“自然經(jīng)濟(jì)”。第二種是由建筑商構(gòu)成的專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)商，這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流，后來(lái)又從中分化出土地開(kāi)發(fā)商，在土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)之間進(jìn)行社會(huì)分工，土地開(kāi)發(fā)商的土地可以賣(mài)給個(gè)人，也可以賣(mài)給用作固定資產(chǎn)的各類(lèi)企業(yè)，也可以賣(mài)給建筑開(kāi)發(fā)公司，由建筑開(kāi)發(fā)建成房屋后銷(xiāo)售，當(dāng)然建筑開(kāi)發(fā)過(guò)程也可以通過(guò)分析細(xì)分，如設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)制定、施工、房屋銷(xiāo)售等，值得注意的是，國(guó)外的大型建筑開(kāi)發(fā)公司一般都同時(shí)經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，這顯然是一種為了促進(jìn)房屋銷(xiāo)售的消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，是一種自然的選擇。第三種是由不動(dòng)產(chǎn)信托投資公司通過(guò)運(yùn)用不動(dòng)產(chǎn)基金投資房地產(chǎn)。注意這里不動(dòng)產(chǎn)基金從事的是不動(dòng)產(chǎn)投資，包括委托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)資產(chǎn)兩種方式。委托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是通過(guò)基金出資購(gòu)買(mǎi)土地、委托建筑開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售房屋或租賃經(jīng)營(yíng)房屋獲取回報(bào)；購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)資產(chǎn)既包括購(gòu)買(mǎi)可以直接用于租賃經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)，也包括購(gòu)買(mǎi)銀行不動(dòng)產(chǎn)信貸資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理。這兩種方式的房地產(chǎn)投資，在本質(zhì)上沒(méi)有什么區(qū)別。關(guān)鍵是這種所謂的基金“開(kāi)發(fā)”只是一種委托開(kāi)發(fā)，基金只是經(jīng)歷而不是“參與”了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程，與購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)成房屋等待升值沒(méi)有任何區(qū)別，基金獲得回報(bào)的依據(jù)是因?yàn)樗某鲑Y，是資金的機(jī)會(huì)成本。
在上面三種意義的房地產(chǎn)形成模式并存的條件下，一個(gè)資金靠貸款、建設(shè)靠委托的不勞動(dòng)的“開(kāi)發(fā)商”，或者頂多提供了較低水平的咨詢(xún)勞動(dòng)（與麥肯錫相比）的企業(yè)，如何能通過(guò)大幅度加價(jià)把產(chǎn)品順利地賣(mài)出去呢？顯然除了用武力或欺騙，別無(wú)他途！估計(jì)這種開(kāi)發(fā)商在歐美只能存在于“黑社會(huì)”當(dāng)中。
那么，什么是開(kāi)發(fā)商呢，就是通過(guò)商業(yè)模式的規(guī)劃、建設(shè)和銷(xiāo)售房地產(chǎn)的企業(yè)模式。至于不動(dòng)產(chǎn)信托投資公司、不動(dòng)產(chǎn)基金、不動(dòng)產(chǎn)抵押銀行等，都屬于以不動(dòng)產(chǎn)為經(jīng)營(yíng)對(duì)象的房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)，不是什么“開(kāi)發(fā)商”！中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商顯然只是一種“房地產(chǎn)投資商”，而且是一個(gè)沒(méi)有自有資金的房地產(chǎn)投資商，要命的是這個(gè)“什么也沒(méi)有”、“什么也不會(huì)做”的“皮包公司”，其利潤(rùn)回報(bào)之豐厚，在世界歷史上絕無(wú)僅有。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上，中國(guó)意義上的開(kāi)發(fā)商與美國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)信托投資公司比較相似，不同的是后者的經(jīng)營(yíng)方式更加靈多樣，更不同的是美國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)信托投資公司在委托開(kāi)發(fā)后獲得的回報(bào)分成中，基金要占70%，信托公司只能拿到30%的管理傭金，至于利潤(rùn)就更低了。所以他們紛紛跑到中國(guó)大陸來(lái)淘金了，這就是楊樂(lè)渝先生說(shuō)的外國(guó)“開(kāi)發(fā)商”，他們是披著開(kāi)發(fā)公司外衣的中介公司而已！
章劍鋒：我們的社會(huì)需要開(kāi)發(fā)商么？他們的存在是否合理？
曹建海：我們需要生產(chǎn)意義上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，投資商只有在提供資金并只獲得資金機(jī)會(huì)成本回報(bào)上有意義；但是前提是政策必須允許居民自己建房，開(kāi)發(fā)商只有在提供比居民自己建房?jī)r(jià)格更便宜、質(zhì)量更好的條件下才會(huì)被社會(huì)接受。
也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商一定是一個(gè)以勞動(dòng)而且只有靠勞動(dòng)獲取報(bào)酬的商業(yè)機(jī)構(gòu)，它們的勞動(dòng)應(yīng)該比公眾自己建房更專(zhuān)業(yè)，在相同建造質(zhì)量下，開(kāi)發(fā)商要求的價(jià)格應(yīng)該比公眾自己建房投入的各類(lèi)不變資本和可變資本的價(jià)值還要低，公眾可以在用貨幣和開(kāi)發(fā)商之間的交換中獲得“消費(fèi)者剩余”，公眾才會(huì)自覺(jué)地選擇開(kāi)發(fā)商。
章劍鋒：我注意到，您在文章中稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商是一個(gè)社會(huì)“腫瘤”，為什么這樣說(shuō)？
曹建海：我如同街上的飯店和婚介公司一樣，他們的存在是建立在公眾可以自己做飯和自己搞對(duì)象的強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)基礎(chǔ)上，這些機(jī)構(gòu)如果提供了更貴的價(jià)格、比公眾自己做更低的質(zhì)量，必然遭到公眾的拋棄。但是如果政策不允許公眾自己做飯，都必須到政府特批開(kāi)設(shè)的、不會(huì)做飯、不了解婚姻心理的“吃飯開(kāi)發(fā)商”、“婚姻開(kāi)發(fā)公司”以每頓飯1萬(wàn)元的價(jià)格拿到一張“吃飯?jiān)S可證”，“戀愛(ài)許可證”則被開(kāi)發(fā)商炒到每張100萬(wàn)元，相信所有的公眾都會(huì)崇拜和害怕這些開(kāi)發(fā)商，這些開(kāi)發(fā)商一定可以發(fā)大財(cái)，他們?cè)贕DP上的貢獻(xiàn)和上繳的稅收一定可以遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)煙草公司和現(xiàn)有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，國(guó)家的稅收也一定更離不開(kāi)他們，他們甚至可以威脅總理如果不滿足他們進(jìn)一步提價(jià)的要求就拒絕交稅，迫使總理每天到企業(yè)哀求稅收，并把他們定為一萬(wàn)年不變的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。這樣的開(kāi)發(fā)商到底是經(jīng)濟(jì)支柱呢？還是腫瘤呢？他們的存在是合理的嗎？結(jié)論不言而喻的。
章劍鋒：取消開(kāi)發(fā)商是個(gè)比較大膽的主張，您是從什么時(shí)候開(kāi)始有這樣的主張的？
我在今年2月14日發(fā)表在《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》的《房地產(chǎn)企業(yè)下一步的方向何在》，屬于我真正介入房地產(chǎn)討論的第一篇文章，之前我的大部分經(jīng)歷在工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究。我在第一篇文章中提到了這樣一段話：“房地產(chǎn)業(yè)是什么？傳統(tǒng)的觀念甚至認(rèn)為其是一個(gè)生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)。但是真正的生產(chǎn)環(huán)節(jié)在建筑（港臺(tái)地區(qū)稱(chēng)為“營(yíng)造”）領(lǐng)域，房地產(chǎn)企業(yè)其實(shí)幾乎什么都沒(méi)做！所有的價(jià)值增值環(huán)節(jié)，例如產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建筑施工、裝修裝飾、房屋銷(xiāo)售、產(chǎn)籍登記、物業(yè)管理等等，都分別由供應(yīng)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)承擔(dān)了。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)剩下的，就只有資金和理念了。這個(gè)金融業(yè)有什么區(qū)別呢？所以我認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)充其量是一個(gè)運(yùn)用資金進(jìn)行資源整合的管理型、服務(wù)型企業(yè)，或者說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)以房屋土地產(chǎn)品為平臺(tái)的金融企業(yè)，是金融服務(wù)業(yè)的一個(gè)衍生行業(yè)。從這個(gè)意義上說(shuō)，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)如果連融資能力都不具備，是沒(méi)有資格在這個(gè)行業(yè)生存的。”這篇文章是關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的建設(shè)性文章，目的是為了這些企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。我隨后開(kāi)始注意房地產(chǎn)大腕的文章，發(fā)現(xiàn)他們大部分精力都在夸夸其談，幾乎不花時(shí)間進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作，我開(kāi)始懷疑這個(gè)行業(yè)是不是根本就不需要經(jīng)營(yíng)管理呢？隨后在與《工人日?qǐng)?bào)》記者楊兆敏的交談中，我開(kāi)始提出“房地產(chǎn)企業(yè)什么都沒(méi)有做，地產(chǎn)大亨憑什么暴富？”的觀點(diǎn)，我說(shuō)“成為中國(guó)的房地產(chǎn)老板太幸運(yùn)了，關(guān)鍵是在超額市場(chǎng)需求的條件下，企業(yè)家只需要憑借關(guān)系很便宜地就能從農(nóng)村土地這個(gè)無(wú)人看管、無(wú)窮無(wú)盡的寶藏中獲取資源，然后通過(guò)房屋建造,輕易地在房屋市場(chǎng)變現(xiàn)、致富。”“按照能量守恒定理，或者經(jīng)濟(jì)學(xué)的一般均衡原理，既然有人歡喜就會(huì)有人愁，有人暴富就必然有人被掠奪！我們是不是更應(yīng)當(dāng)關(guān)注一下房地產(chǎn)大亨們金粉世界的后面呢？”這篇專(zhuān)訪在《工人日?qǐng)?bào)》3月1日發(fā)表以后，引起了強(qiáng)烈的社會(huì)反響，社會(huì)上的“房地產(chǎn)暴利占到全部利潤(rùn)的90%以上”就是從我的文章中引用來(lái)的。3月23日我參加了兩個(gè)重要的論戰(zhàn)：一是上午的央視對(duì)話節(jié)目中，以一敵多，與王健林、王志綱、胡堡森、范小沖等在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行激烈交鋒，這場(chǎng)交鋒對(duì)我的觀點(diǎn)形成影響很大；二是下午的《2006新浪中國(guó)地產(chǎn)創(chuàng)新峰會(huì)》的“網(wǎng)絡(luò)終極PK”，代表經(jīng)濟(jì)學(xué)家與茅于軾、易憲容一道，與開(kāi)發(fā)商代表潘石屹、張保全、盧求等就“房地產(chǎn)是否有暴利”的題目進(jìn)行了激烈辯論，現(xiàn)場(chǎng)十分火暴刺激，由于有上午的辯論做鋪墊，我在辯論上表現(xiàn)得比較成熟，PK結(jié)果以我們的獲勝而告終。
在央視對(duì)話中，我的核心觀點(diǎn)是中國(guó)的開(kāi)發(fā)商只是消費(fèi)者房屋建設(shè)的一個(gè)代理機(jī)構(gòu)、管理機(jī)構(gòu)，他們付出的勞動(dòng)幾乎是看不到的，但為什么要這個(gè)中間代理環(huán)節(jié)“如此強(qiáng)大”、獲得與其勞動(dòng)投入明顯不符的超額利潤(rùn)呢？由于在現(xiàn)場(chǎng)特別批評(píng)了王志綱，其后我和王之間的開(kāi)始發(fā)生看不見(jiàn)的戰(zhàn)爭(zhēng)。王志綱授意他的一位跟隨者程康平描述了《對(duì)話》過(guò)程，發(fā)表在他的博客上。程文說(shuō)，“而社科院那個(gè)所謂的工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究室主任，我不知道是否有這個(gè)職位，也十分懷疑這個(gè)人是不是真的在里面，他發(fā)言很多，但唯一出彩的一句發(fā)言就是：‘我認(rèn)為房地產(chǎn)商作為一個(gè)代理機(jī)構(gòu)為什么需要那么強(qiáng)大？完全可以不存在，居民直接跟建筑業(yè)打交道，中間的利潤(rùn)消除了，居民的負(fù)擔(dān)自然下去了。’他唯一出彩的這句話實(shí)際上是站不住腳的。如果他是一個(gè)學(xué)生或者其他普通觀眾，發(fā)出這樣的質(zhì)疑尚可原諒，但作為堂堂社科院的學(xué)者，出此言論著實(shí)丟了社科院的臉。”雖然氣憤，但我不能和王志綱直接對(duì)罵。我認(rèn)為要想擊倒王志綱最有效果的辦法，就是從理論上澄清王志綱的一些錯(cuò)誤言論。我寫(xiě)了《王志綱算不算地產(chǎn)商》，后來(lái)發(fā)表在《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》理論版，指出王志綱在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈中的實(shí)際定位和對(duì)社會(huì)產(chǎn)生的影響，我的結(jié)論是：“商人就是商人，不能一只手?jǐn)?shù)著從掠奪者手中分到的錢(qián)，另一只手還要標(biāo)榜自己多么體恤民情、心系蒼生。”以這篇文章為主要觀點(diǎn)的《工人日?qǐng)?bào)》專(zhuān)訪《房地產(chǎn)業(yè)：一個(gè)畸形行業(yè)》3月31日發(fā)表，很多媒體以《地方政府是中國(guó)最大的地產(chǎn)商房地產(chǎn)企業(yè)是行業(yè)壟斷者》為題進(jìn)行了轉(zhuǎn)載，社會(huì)反響強(qiáng)烈。
和王治綱在對(duì)話上的辯論對(duì)我影響很大。對(duì)于我在對(duì)話中提出的我削弱開(kāi)發(fā)商這個(gè)代理環(huán)節(jié)的觀點(diǎn)，王志綱和他的工作室的人認(rèn)為屬于一種想當(dāng)然的創(chuàng)新，是退回到原始社會(huì)和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的“憤青”之舉。經(jīng)過(guò)一段深入研究，我發(fā)現(xiàn)中國(guó)意義上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不是社會(huì)主義的建設(shè)者，現(xiàn)有的房地產(chǎn)業(yè)特別是開(kāi)發(fā)業(yè)根本不能成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其主要構(gòu)成是中國(guó)最大的倒賣(mài)商、皮包商、中間商，是社會(huì)財(cái)富的掠奪者和經(jīng)濟(jì)社會(huì)建設(shè)的破壞者。我由此提出了停止地方政府賣(mài)地生財(cái)、取消開(kāi)發(fā)商和打擊炒房的系統(tǒng)性解決方案，我認(rèn)為這是唯一可以解決中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題的方案，否則中國(guó)可能陷入混亂。這個(gè)觀點(diǎn)在4月19日的《工人日?qǐng)?bào)》以《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：一個(gè)應(yīng)該取消的行業(yè)》為體發(fā)表，在業(yè)內(nèi)和公眾領(lǐng)域引起了巨大的沖擊波。此后在《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》和《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》上，我又連續(xù)發(fā)表了《中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)該走一條什么道路？》、《以科學(xué)精神研究我國(guó)房地產(chǎn)理論和政策——駁董藩先生關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)的十個(gè)觀點(diǎn)》，系統(tǒng)地闡述了我的理論觀點(diǎn)。
我的觀點(diǎn)并沒(méi)有停止下來(lái)，5月11日我應(yīng)邀參加中國(guó)政策科學(xué)研究會(huì)與《樓市》雜志舉辦的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控研討會(huì)上，我提出土地儲(chǔ)備中心也是中國(guó)意義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的觀點(diǎn)，做了《降低房?jī)r(jià)惟有砍掉開(kāi)發(fā)商和土地儲(chǔ)備中心》的現(xiàn)場(chǎng)演講，現(xiàn)場(chǎng)反響熱烈，焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)友反響很多。
章劍鋒：是不是當(dāng)前房地產(chǎn)的根源性問(wèn)題就在開(kāi)發(fā)商？也就是說(shuō)，一旦取消開(kāi)發(fā)商，就可以實(shí)現(xiàn)民眾的居住愿望？
曹建海：我如果把土地儲(chǔ)備中心也納入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，就是說(shuō)從廣義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商角度上說(shuō)，開(kāi)發(fā)商制度是中國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)的根源性問(wèn)題。中國(guó)有全世界最低的工程造價(jià)，但是卻讓老百姓享受了世界上最貴的住房?jī)r(jià)格！是在房屋銷(xiāo)售價(jià)格和建筑造價(jià)（含征地價(jià)或者城市土地拆遷補(bǔ)償成本）之間，存在著的一個(gè)巨大的價(jià)差。這個(gè)價(jià)差由地方政府的土地儲(chǔ)備中心和土地開(kāi)發(fā)商、房屋開(kāi)發(fā)商共同瓜分了。所以,如果我們的調(diào)控不能正確地指向開(kāi)發(fā)商這個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)腫瘤,調(diào)控很可能會(huì)變成"空調(diào)"。
單純?nèi)∠_(kāi)發(fā)商或者單純讓建筑商進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并不能解決當(dāng)前的問(wèn)題，關(guān)鍵是要通過(guò)修改法律鼓勵(lì)公眾自己建房，讓公眾建房成為人們的第一選擇，加上取消不勞動(dòng)的中間環(huán)節(jié)后的房地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式，兩種方式同時(shí)存在將從根本上解決民眾的居住愿望問(wèn)題。
章劍鋒：可是有人會(huì)問(wèn)，取消了開(kāi)發(fā)商，誰(shuí)來(lái)為我們蓋房子呢？是建筑公司還是個(gè)體集資？有人認(rèn)為這也是另一種形式與意義上的開(kāi)發(fā)商，那時(shí)市場(chǎng)狀況可能仍不會(huì)得到改觀。您怎么看？
曹建海：我我們需要明確的一個(gè)概念是，中國(guó)意義上的開(kāi)發(fā)商從來(lái)沒(méi)有為我們壘過(guò)一塊磚，蓋過(guò)一個(gè)平方米的房子，他們不會(huì)設(shè)計(jì)、不會(huì)蓋房，還沒(méi)有資金，是一個(gè)專(zhuān)門(mén)尋租獲得批文的不健康機(jī)構(gòu)。取消了現(xiàn)在意義上的開(kāi)發(fā)商，需要我們大力發(fā)展以提供物質(zhì)勞動(dòng)為業(yè)務(wù)主體的建筑開(kāi)發(fā)企業(yè)，這樣既避免了中間商，又可以解決房屋質(zhì)量問(wèn)題。因?yàn)樵陂_(kāi)發(fā)商體制下，房屋質(zhì)量是一個(gè)永遠(yuǎn)也不能解決的問(wèn)題。
可見(jiàn)，未來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是一個(gè)面臨公眾自主建房強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)的、以規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑、房屋銷(xiāo)售為營(yíng)業(yè)內(nèi)容的生產(chǎn)型企業(yè)。這樣的企業(yè)要想生存，只能提供比消費(fèi)者自己建房質(zhì)量更好、收費(fèi)更加便宜的房子，同時(shí)政府通過(guò)合理的稅收政策嚴(yán)格打擊房屋炒賣(mài)，這樣住房問(wèn)題對(duì)于所有人而言都是一個(gè)非常輕松的事，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只能獲得社會(huì)平均水平的利潤(rùn)，不會(huì)存在暴利。這將是一個(gè)對(duì)于所有人都是公平的、理想的狀態(tài)。
章劍鋒：我注意到有一些反對(duì)意見(jiàn)。我想問(wèn)的是取消開(kāi)發(fā)商是否具有可操作性？在當(dāng)前的制度構(gòu)架與市場(chǎng)結(jié)構(gòu)下，您認(rèn)為是否現(xiàn)實(shí)？
曹建海：我反對(duì)我的意見(jiàn)大概有四種：
一是說(shuō)讓建筑商直接蓋房子是一種倒退，是退回到產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)時(shí)代。這種觀點(diǎn)如果成立的話，英美普遍存在的消費(fèi)者自主建房就屬于產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)時(shí)代，英美國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)化水平就遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于中國(guó)，所以持有這種觀點(diǎn)的人顯然屬于無(wú)知者。值得我們注意的一個(gè)現(xiàn)象是，在中國(guó)，一些機(jī)構(gòu)開(kāi)始把人們最基本的生活、人們最自主的交往通過(guò)不合理的法律市場(chǎng)化了，這是對(duì)人們生存權(quán)利的嚴(yán)重剝奪。如果有一天政府規(guī)定自由戀愛(ài)非法，一切男女關(guān)系都必須通過(guò)政府特別核準(zhǔn)的“男女關(guān)系開(kāi)發(fā)公司”環(huán)節(jié)，我們真的有理由恐懼了；還有，如果出于節(jié)約糧食的考慮，成立政府特別核準(zhǔn)的“糧食開(kāi)發(fā)公司”，把現(xiàn)在每近1元的糧食推高到黃金價(jià)格每斤5萬(wàn)元，政府可以通過(guò)收取“糧食出讓金”支持奢侈的開(kāi)銷(xiāo)，我們大家完全有理由絕望而死！
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為我是要把住房開(kāi)發(fā)“國(guó)營(yíng)化”，顯然沒(méi)有看懂我的觀點(diǎn)，我的觀點(diǎn)是政府不能把這么重要的事情交給追求利潤(rùn)最化化的開(kāi)發(fā)商，政府也不應(yīng)該通過(guò)把全民所有的土地賣(mài)給全體人民牟取利益作為自己的工作，政府要遵循民意制訂和嚴(yán)格執(zhí)行城市建設(shè)規(guī)劃，成立專(zhuān)門(mén)的住宅發(fā)展機(jī)構(gòu)協(xié)助公眾自主建房、合作建房活動(dòng)，并作好對(duì)商業(yè)開(kāi)發(fā)模式的建筑開(kāi)發(fā)商的成本監(jiān)督、信息監(jiān)督工作，這與住房開(kāi)發(fā)“國(guó)營(yíng)化”有什么關(guān)聯(lián)呢？
第三種觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)是一種高度智慧的系統(tǒng)集成工作，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下社會(huì)分工的發(fā)展形式，取消他們是回到?jīng)]有分工的落后經(jīng)濟(jì)時(shí)代。這種觀點(diǎn)關(guān)鍵是沒(méi)有認(rèn)清中國(guó)意義上的開(kāi)發(fā)商的真實(shí)勞動(dòng)，不能正確評(píng)估他們的價(jià)值增值，我不知道哪家開(kāi)發(fā)公司的策劃水平可以高過(guò)麥肯錫公司，但以咨詢(xún)?yōu)橹鳂I(yè)的麥肯錫的利潤(rùn)水平與中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商相比，顯然屬于九牛一毛；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是社會(huì)分工的自發(fā)結(jié)果嗎？顯然不是，我們看到所有的房子都是建筑商建設(shè)的，而且大部分的房子都是建筑商墊資建設(shè)的，而且建筑企業(yè)的工程款被壓倒了極低水平、長(zhǎng)期被拖欠，建筑企業(yè)為什么那么下賤呢？關(guān)鍵是現(xiàn)在的法律不允許他們直接開(kāi)發(fā)建設(shè)房屋，可見(jiàn)是不合理的法律發(fā)展了現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商。可以設(shè)想，如果法律允許建筑企業(yè)直接開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房屋，我不知道中國(guó)的開(kāi)發(fā)商還能不能活下一家。
第四種觀點(diǎn)認(rèn)為取消了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，就取消了政府拍賣(mài)土地獲得收入的下游，政府不能建經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房了，所以不同意我的觀點(diǎn)。這種觀點(diǎn)是我強(qiáng)烈批評(píng)的，我認(rèn)為如果政府把解決經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的資金來(lái)源寄托在對(duì)農(nóng)民土地的低價(jià)掠奪上，實(shí)際上就是讓貧窮的農(nóng)民免費(fèi)或者低價(jià)交出自己祖祖輩輩賴(lài)以生存的耕地，由政府拍賣(mài)成錢(qián)以后，建造那些可以體現(xiàn)恩德的、專(zhuān)門(mén)為城市中下層居民提供的住房，用以消除已經(jīng)非常激化的社會(huì)矛盾。那么，我就不清楚了，這些房子是農(nóng)民支援的，還是政府通過(guò)精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)、節(jié)約經(jīng)費(fèi)支持的呢？讓最窮的農(nóng)民支持比較窮的城市中下層居民，能平衡社會(huì)分配和消除社會(huì)矛盾嗎？
我的解決方案有三點(diǎn)，這些建議是在現(xiàn)有《憲法》框架下提出的。當(dāng)然，如果站在現(xiàn)有的《土地管理法》和《房地產(chǎn)管理法》的立場(chǎng)，我的觀點(diǎn)就不能實(shí)施。所以實(shí)施我的方案必須改革不適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)要求的上層建筑，這是馬克思主義的基本觀點(diǎn)。解決當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)體制及其存在的問(wèn)題？我認(rèn)為主要應(yīng)著眼于三個(gè)方面：
第一，必須立刻停止地方政府基于增加收入目的在商業(yè)用途的土地上的低買(mǎi)高賣(mài)行為，徹底切斷地方政府在土地交易中的牟利機(jī)制。政府應(yīng)當(dāng)搞清楚什么是自己應(yīng)該干的？什么是自己不該干的？甚至是根本不能干的！政府在房地產(chǎn)管理的責(zé)職是執(zhí)行通過(guò)立法形式通過(guò)的土地利用規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃，管理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和辦理土地交易的各種手續(xù)，征收相關(guān)稅收等。建議延長(zhǎng)土地使用權(quán)為無(wú)限期，土地使用權(quán)就真正變成了一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)，而且房地合一，成為真房屋成為居民真正的私有財(cái)產(chǎn)。這樣可以從根本上激活當(dāng)前已經(jīng)異常龐大的房地產(chǎn)存量市場(chǎng)，在很大程度上抑制目前難以控制的建設(shè)開(kāi)發(fā)活動(dòng)。政府應(yīng)鼓勵(lì)農(nóng)村土地與城市具有永久使用權(quán)的土地和房地的交易和置換，落實(shí)農(nóng)村土地建設(shè)的房地產(chǎn)的合法權(quán)益，從城鄉(xiāng)一體化的角度優(yōu)化全國(guó)的土地利用。
第二，改革城市建設(shè)開(kāi)發(fā)體制，取消房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商這樣一個(gè)中間商環(huán)節(jié)，恢復(fù)建筑企業(yè)房屋生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的地位。試想，土地和房子都是由建筑企業(yè)自己墊資勞動(dòng)開(kāi)發(fā)的，房地產(chǎn)公司只是用理念、策劃和眼光進(jìn)行開(kāi)發(fā)。如果不是現(xiàn)行法律不允許真正的房地產(chǎn)生產(chǎn)企業(yè)——建筑企業(yè)開(kāi)發(fā)并銷(xiāo)售房屋，我不知道有哪家建筑企業(yè)愿意墊資給這些專(zhuān)營(yíng)剝削的皮包公司！如果真是這樣，即使不宣布取締現(xiàn)行意義上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，它們離死也不遠(yuǎn)了！建議通過(guò)立法的形式，規(guī)定只有具備房屋生產(chǎn)功能的企業(yè)才能從事房地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，不再批準(zhǔn)以單純的以“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)”為主業(yè)的企業(yè)設(shè)立。地方政府不再以任何形式向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供土地，并限定時(shí)間對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行主營(yíng)業(yè)務(wù)整改。現(xiàn)有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有整改為以房地產(chǎn)設(shè)計(jì)和建筑、不動(dòng)產(chǎn)抵押銀行、房地產(chǎn)信托投資、房屋銷(xiāo)售和租賃經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、創(chuàng)意策劃等為主業(yè)的業(yè)態(tài)才允許營(yíng)業(yè)；除房地產(chǎn)設(shè)計(jì)和建筑企業(yè)外，其他任何形式的房地產(chǎn)企業(yè)不得獲得開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，不得以自己為委托方組織管理以營(yíng)利為目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售活動(dòng)。對(duì)于已經(jīng)獲得土地正在實(shí)施傳統(tǒng)意義上開(kāi)發(fā)企業(yè)，原則上允許企業(yè)完成收尾項(xiàng)目，對(duì)于沒(méi)有開(kāi)發(fā)能力的由政府出面強(qiáng)制收回土地，堅(jiān)決打擊開(kāi)發(fā)企業(yè)借土地轉(zhuǎn)讓牟取暴利的行為。政府規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃應(yīng)處理好自然人建房（含合作建房）和商業(yè)性建筑開(kāi)發(fā)用地的關(guān)系，必須堅(jiān)持自然人建設(shè)優(yōu)先的原則，為建筑開(kāi)發(fā)公司提供有價(jià)廉物美的房屋提供一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
第三，通過(guò)各種措施建立居民財(cái)產(chǎn)和收入統(tǒng)計(jì)調(diào)查制度，完善房地產(chǎn)稅收制度對(duì)房地產(chǎn)私人占有的調(diào)節(jié)作用。基本的原則是，對(duì)于擁有多套住房的自然人，對(duì)于多出社會(huì)平均水平的部分應(yīng)征收適度水平的不動(dòng)產(chǎn)稅，提高其持有多套房屋占有較多社會(huì)土地資源的擁有成本，充分發(fā)揮稅收在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)資源合理配置上的作用。
章劍鋒：最后一個(gè)問(wèn)題是，您認(rèn)為您的主張能否經(jīng)得起檢驗(yàn)？隨著社會(huì)分工的明細(xì)和專(zhuān)業(yè)要求，當(dāng)前社會(huì)真正能夠拋棄開(kāi)發(fā)商，使人民自己蓋自己的房子么？會(huì)不會(huì)成為評(píng)論家嘴里的一種歷史倒退？
曹建海：我以我所能看到的、所能學(xué)到的所有的知識(shí)，以及一個(gè)中國(guó)人所有的一個(gè)基本的道德良知，認(rèn)定我的觀點(diǎn)是能夠經(jīng)得住歷史考驗(yàn)的。從人的基本權(quán)利看，老百姓在衣食住行的任何方面都有權(quán)利自主選擇自己認(rèn)為合理的方式；如果政府認(rèn)為只有通過(guò)政府的安排才能解決好中國(guó)人的衣食住行問(wèn)題，要么超高估了自己的執(zhí)政能力，要么是打者關(guān)心國(guó)計(jì)民生的幌子與民爭(zhēng)利、掠奪公眾財(cái)富。后者的政府無(wú)論是從理論上還是實(shí)踐上都是不應(yīng)該、不能長(zhǎng)期存在的政府！因?yàn)樗麄兺耆`背了廣大人民群眾的根本利益，是自私自利的社會(huì)吸血蟲(chóng)！
隨著社會(huì)分工，新興行業(yè)會(huì)越來(lái)越多，但這些行業(yè)存在的前提是比分工前更有效率、價(jià)格更低！這里應(yīng)該注意，新興行業(yè)效率改進(jìn)和價(jià)格降低，往往一個(gè)都不能少。如果只是效率改進(jìn)了，但比分工前價(jià)格高得多，人們是不會(huì)接受這個(gè)新生事物的；同樣的，只有價(jià)格便宜了，但效率更低了，人們也會(huì)拋棄這個(gè)專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)。就好象我們大部分人現(xiàn)在都在家里做飯，為什么餐飲業(yè)還能如此興旺呢？關(guān)鍵是它們?yōu)榇蟊娞峁┝烁牢兜馁|(zhì)量、更低廉的價(jià)格（注意，消費(fèi)者的做飯成本包括了時(shí)間成本）。如果只是政府強(qiáng)制規(guī)定不許家庭開(kāi)伙只能購(gòu)買(mǎi)高價(jià)飯菜，這樣的新興行業(yè)壯大和社會(huì)分工，屬于絕對(duì)意義上的社會(huì)退步！
看看我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，他們?yōu)樯鐣?huì)提供了什么優(yōu)質(zhì)的服務(wù)呢？他們收取了什么低廉的價(jià)格呢？現(xiàn)在我們的城市建設(shè)和城市改造實(shí)際上是以開(kāi)發(fā)商的意愿為主導(dǎo)的，我們大家都習(xí)慣了這種高樓大廈林立、交通擁堵的城市生活方式，認(rèn)為開(kāi)發(fā)商為我們的城市面貌改變做出了不可磨滅的貢獻(xiàn)。但是這樣的城市建設(shè)是合理的嗎？瑞士洛桑國(guó)際管理學(xué)院2006年評(píng)價(jià)中國(guó)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力由去年的39位提高到今年的19位，但中國(guó)的城市規(guī)劃水平在所有參加評(píng)價(jià)的國(guó)家當(dāng)中是倒數(shù)第一！這是一個(gè)觸目驚心的評(píng)價(jià)，我們搞了這個(gè)多的建設(shè)，但耕地越來(lái)越少、氣候越來(lái)越熱、生態(tài)環(huán)境日益惡化，這些都是拜我們的地方政府和開(kāi)發(fā)商所賜啊！我們習(xí)慣的這個(gè)由鋼筋混凝土構(gòu)成的攤餅子式的城市，是在極度的逐利過(guò)程中對(duì)公眾擁有的環(huán)境和土地的巨大破壞！明明是最恐怖的城市環(huán)，卻被我們的政府當(dāng)成光輝業(yè)績(jī)大加宣傳。政府官員為什么這個(gè)熱衷于鋪攤這種由建筑垃圾構(gòu)成的城市建設(shè)呢？我看不外升官發(fā)財(cái)兩個(gè)原因。官員可以由于所謂城市面貌改善而升官，更重要的是，官員可以和其利益共同體在城市建設(shè)過(guò)程中獲得巨大的經(jīng)濟(jì)利益。在大量的城市建筑群和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中，究竟有多大比例的投資真正投在了材料、人工上，我看不會(huì)達(dá)到40%，而其余的部分被我們的官員、有關(guān)系的建筑商、開(kāi)發(fā)商等利益共同體以管理費(fèi)、利潤(rùn)等方式提走了！這個(gè)比例在我這里是一種懷疑，是一種假說(shuō)，我希望政府提供依據(jù)駁倒我的懷疑，讓我心服口服！
我認(rèn)為，社會(huì)應(yīng)該取消那些不勞動(dòng)而獲得利益的機(jī)構(gòu)，應(yīng)該堅(jiān)決鏟除那些依靠政府尋租結(jié)成利益共同體、提供了很少的勞動(dòng)而獲得暴利的行業(yè)，不管這些行業(yè)的存在是不是“改革的成果”。我們的改革屬于“摸著石頭過(guò)河”，錯(cuò)了就要退回來(lái)，知錯(cuò)不改顯然屬于錯(cuò)上加錯(cuò)！從1980年到現(xiàn)在，開(kāi)發(fā)商這種“皮包公司”、“中間包銷(xiāo)商”的模式已經(jīng)實(shí)施二十多年了，他們以“城市建設(shè)者”的名義掠奪了社會(huì)上的一大部分財(cái)富，給我們的生活帶來(lái)了災(zāi)難，這是一個(gè)不容忽視的歷史事實(shí)！判斷一個(gè)行業(yè)是否應(yīng)該存在的前提是它有沒(méi)有效率？是不是改善了社會(huì)生活水平？絕對(duì)不能以意識(shí)形態(tài)上的“改革”、“社會(huì)主義”、“中國(guó)特色”變相褻瀆！
國(guó)外發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家解決公眾住房問(wèn)題的經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)當(dāng)為我們借鑒和學(xué)習(xí)。我的關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)，很大程度上借鑒了英美國(guó)家的成功經(jīng)驗(yàn)。在我設(shè)計(jì)的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)中，建筑公司是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的專(zhuān)業(yè)公司，這種建筑開(kāi)發(fā)過(guò)程可以通過(guò)社會(huì)分工進(jìn)一步細(xì)分，但每一部分只是根據(jù)提供的勞動(dòng)獲得響應(yīng)的報(bào)酬；同時(shí)政府大力發(fā)展消費(fèi)者自主建房、合作建房、集資建房等建房方式，這些屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)；下游的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)主要是為建筑業(yè)和消費(fèi)者服務(wù)的，包括建筑管理公司、不動(dòng)產(chǎn)信托投資公司、不動(dòng)產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)中介交易機(jī)構(gòu)、租賃經(jīng)營(yíng)、產(chǎn)權(quán)代理等等。
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