曹建海：給中國(guó)現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)商畫像

給中國(guó)現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)商畫像

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社科院 曹建海博士

   中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商都說自己是造房子的，但是如果我們把這些人的團(tuán)隊(duì)分別放逐到建筑材料豐富但同樣狼群出沒的荒島上，估計(jì)他們中的絕大部分都會(huì)淪為野狼的美餐。即使是知名如潘石屹、張寶全、任志強(qiáng)、王健林等，野狼也不會(huì)因?yàn)樗麄兊淖彀秃檬咕头诺羲麄兊纳眢w。原因何在？他們根本不會(huì)造房子！造房子的事對(duì)他們而言根本不是什么“小兒科”，反過來，“造房子”是大人才會(huì)干的事！所以從此以后奉勸中國(guó)式的房地產(chǎn)開發(fā)商，千萬(wàn)不要說自己會(huì)造房子了，更不要說什么“建外SOHO”、“蘋果社區(qū)”、“世紀(jì)城”這些房子是我造的啦！
    中國(guó)式的房地產(chǎn)開發(fā)商說到底不過是以房屋建設(shè)為載體的房地產(chǎn)投機(jī)商，他們把自己扮演成物質(zhì)財(cái)富的創(chuàng)造者，至少說是對(duì)社會(huì)公眾的不誠(chéng)信！房地產(chǎn)投資商和投機(jī)商有什么區(qū)別呢？前者以投資房地產(chǎn)為從事某項(xiàng)實(shí)業(yè)的固定資產(chǎn)，通過固定資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)獲得投資回報(bào)；后者則低價(jià)買進(jìn)住房高價(jià)賣出。和買成品房的投機(jī)商有一點(diǎn)不同，中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商投機(jī)買進(jìn)的是土地和建筑活動(dòng)，賣出的是經(jīng)過一段時(shí)間之后剛剛封頂?shù)陌氤善贩亢鸵呀?jīng)完工的新房。可見，把簡(jiǎn)單的“投資”過程掩飾為“勞動(dòng)創(chuàng)造”過程，對(duì)于公眾而言，實(shí)在是一個(gè)欺騙！道理十分簡(jiǎn)單，如果讓一個(gè)農(nóng)民雇請(qǐng)建筑隊(duì)蓋房子，他自己在建設(shè)期間被馮小剛拉到《天下無(wú)賊>劇組演那個(gè)傻根了，農(nóng)民回來后發(fā)現(xiàn)，房子設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量都超過了北京的“建外SOHO”水平，你問問農(nóng)民他這個(gè)蓋房子的“業(yè)主”,他自己創(chuàng)造了多少財(cái)富呢？他一定會(huì)一頭霧水！因?yàn)樵谒磥恚w房子不過是把自己貨幣形式的財(cái)富轉(zhuǎn)換成為房屋形式的財(cái)富而已。蓋的房子好沒有什么值得炫耀的，因?yàn)榉孔硬⒉皇撬约荷w的，他的房子比別人的蓋得好，關(guān)鍵是花的錢比別人多。這個(gè)例子告訴我們：不管是房地產(chǎn)投資還是投機(jī)過程，本身不可能創(chuàng)造任何價(jià)值，因?yàn)橥顿Y過程僅僅是財(cái)富形態(tài)的轉(zhuǎn)移過程，投機(jī)過程不過是在不同買賣主體之間的財(cái)富轉(zhuǎn)移而已。
    中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商是一個(gè)沒有錢的投機(jī)商！現(xiàn)在我們看到那么多超級(jí)富豪，他們沒有錢嗎？有，有很多！但是他們的企業(yè)往往沒有錢，因?yàn)樗麄兓旧喜恍枰X。在中國(guó)，只要從銀行搞到了首筆房地產(chǎn)開發(fā)貸款，就可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)過程資金的啟動(dòng)。因?yàn)橥恋馗?jìng)賣的資金可以分期付款，而建筑商的墊資和房屋預(yù)售，可以使開發(fā)商在項(xiàng)目竣工以前就賺得盆滿缽滿。對(duì)建筑商的墊資和工程款往往要等到開發(fā)商在其他項(xiàng)目上的多次周轉(zhuǎn)之后，才會(huì)考慮如何分期分批歸還。所以我們的建筑民工經(jīng)常拿不到工資，很大程度上要拜我們的房地產(chǎn)開發(fā)商“空手套白狼”的手段所賜。我們的溫總理曾經(jīng)親自為四川一位女性農(nóng)民討要建筑工錢，把扳子打到了建筑商的屁股上了！今年溫總理又在公眾對(duì)房?jī)r(jià)和開發(fā)商的巨大爭(zhēng)議中，直接授予房地產(chǎn)開發(fā)商“國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”榮譽(yù)稱號(hào)，實(shí)在是沒有看到開發(fā)商體制對(duì)建筑業(yè)和農(nóng)民工的殘酷剝削。
    房地產(chǎn)策劃的本質(zhì)是什么？自從王志綱出世以來，“策劃創(chuàng)造財(cái)富”成了很多有志青年人追捧的話題。看看中國(guó)大陸，最具有策劃能力的機(jī)構(gòu)莫過于美國(guó)的麥肯錫公司了，但麥肯錫公司沒有成為最富有的公司，而許多根本沒有聽說過麥肯錫的縣級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)商，他們經(jīng)過自己的“土法”策劃，創(chuàng)造了麥肯錫公司想都不敢想的財(cái)富神話。這些策劃的秘訣何在呢？我舉一個(gè)例子，伊拉克和科威特地下油層相連，兩國(guó)共同蘊(yùn)藏了豐富的石油資源，后來科威特請(qǐng)了一個(gè)中國(guó)知名的房地產(chǎn)策劃工作室，提出通過掏空地層的手段把科威特的儲(chǔ)油層下沉20米，從而幫助科威特從伊拉克那里獲得了大量的石油資源，增加了國(guó)民財(cái)富——這大概就是中國(guó)策劃家的真實(shí)本領(lǐng)吧！為什么在中國(guó)不論是開發(fā)商還是作為開發(fā)商寄生蟲的策劃?rùn)C(jī)構(gòu)，敢如此大言不慚號(hào)稱自己是財(cái)富的創(chuàng)造者呢？關(guān)鍵是有以下三個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)可以運(yùn)作和策劃：一是在土地征用和拆遷安置的過程中，通過自己整合“腐敗”資源的能力，開發(fā)商可以把每畝1000萬(wàn)元的土地以50萬(wàn)元的代價(jià)拿到，房屋拆遷過程中本該每套房子補(bǔ)償100萬(wàn)元，被開發(fā)商以10萬(wàn)元的價(jià)格就拿下了；二是通過運(yùn)作政府和規(guī)劃部門，可以通過改變土地用途、改變?nèi)莘e率和建筑覆蓋率的手段獲得財(cái)富；三是通過開發(fā)商壟斷銷售的機(jī)會(huì)，通過取名“瑤池宮”、“華清池”、皇家園林”等名字，把國(guó)外只能賣2000-3000元/平方米的房子，直接賣到了1萬(wàn)元以上。這些能力是那些國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)商根本就不具備的，甚至想都不敢想的！我在這里說明一下，我們的社會(huì)把這種財(cái)富“收集”叫做財(cái)富創(chuàng)造的習(xí)慣和規(guī)則，應(yīng)當(dāng)直接歸入“八恥”之列！而像中國(guó)那樣的整合黑社會(huì)性質(zhì)的拆遷隊(duì)，在任何法治社會(huì)都是要冒殺頭危險(xiǎn)的，而在我們這里竟然成了慣例！
    和郵票商人一樣，中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商說到底是一個(gè)倒騰房地產(chǎn)、從事房地產(chǎn)買賣的貿(mào)易商。房地產(chǎn)開發(fā)尚所說的所謂程序集成和專業(yè)化服務(wù)，在郵票商人那里甚至還可以再細(xì)化和神話100倍，從而證明郵票投機(jī)商的偉大。和任何流通環(huán)節(jié)一樣，商業(yè)的價(jià)值在于減少物質(zhì)生產(chǎn)部門的流通費(fèi)用，所以這個(gè)部門在全社會(huì)中不可能而且不應(yīng)該做大做強(qiáng)。把一個(gè)貿(mào)易業(yè)列為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的國(guó)家政策，在歷史上只有歐洲的“重商主義”可以相比。但是，在“重商主義”時(shí)代，“貿(mào)易”是一個(gè)國(guó)家征服另外一個(gè)國(guó)家從而獲取“金銀”的重要工具；而我們的開發(fā)業(yè)呢？是通過地方政府和開發(fā)商的密切合作，征服農(nóng)民、被拆遷者和住房消費(fèi)者之后，獲得巨大的利益，成為國(guó)家不可或缺的“支柱產(chǎn)業(yè)”。所以，我們的這個(gè)“支柱產(chǎn)業(yè)”比不得歷史上西班牙政府的那個(gè)“貿(mào)易業(yè)”，后者可以為國(guó)家?guī)碚鎸?shí)的黃金白銀，而我們的這個(gè)以開發(fā)經(jīng)營(yíng)為名的貿(mào)易業(yè)，不可能為我們從國(guó)家之外拿到一分錢的財(cái)富，反而讓那些外國(guó)的開發(fā)商從我們這里拿走了不少真金白銀。
    也許，開發(fā)商可能會(huì)承認(rèn)他們不會(huì)造房子，但仍然信誓旦旦他們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)改變了中國(guó)城市的面貌。我一直不能理解開發(fā)商所說的“高風(fēng)險(xiǎn)、高收益”中的高風(fēng)險(xiǎn)在哪里？因?yàn)槿绻麕缀醪恍枰ㄗ约旱囊环皱X，即使項(xiàng)目失敗，虧掉的是銀行貸款、建筑商墊資和消費(fèi)者預(yù)付款，開發(fā)商幾乎可以毫發(fā)無(wú)損全身而退，那里有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？所以目前的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)是一個(gè)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)超級(jí)回報(bào)的行業(yè)。開發(fā)商的這種超級(jí)回報(bào)不僅僅侵犯了社會(huì)公眾的現(xiàn)有物質(zhì)利益，而且損害了我們的子孫后代的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。現(xiàn)在我們習(xí)慣了的攤大餅的水泥城市、高樓大廈、小區(qū)式管理，這些由地方城市政府和開發(fā)商主導(dǎo)下的城市建設(shè)，被瑞士洛桑國(guó)際管理學(xué)院在國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)力“污染和城市規(guī)劃”項(xiàng)目排名中列入驚人的61名，而全部的樣本國(guó)家只有61個(gè)。
    在我們的現(xiàn)實(shí)生活中，房地產(chǎn)開發(fā)商普遍成了超級(jí)富豪和新聞明星，很多人獲得了“全國(guó)勞動(dòng)模范”稱號(hào)，甚至進(jìn)入了全國(guó)人大和政協(xié)，他們?cè)谏鐣?huì)的贊譽(yù)和光環(huán)下生存，接受來自社會(huì)各界的膜拜。批評(píng)開發(fā)商的學(xué)者往往不得人心，“策劃大師”王志綱有一句名言：現(xiàn)在的文化領(lǐng)域和學(xué)者，只要捆綁上開發(fā)商，對(duì)他們進(jìn)行放大一千倍的批評(píng)和攻擊，就可以迅速成名成家。我這個(gè)沒有任何戰(zhàn)友的家伙，到現(xiàn)在還在自言自語(yǔ)地批判開發(fā)商，也是一種“臭名”模式吧。
    是讓現(xiàn)代人說明白，還是等到毀滅的那一天，讓歷史來說話，我確實(shí)有些迷惘了！

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