曹建海：謹防鼓勵購買高價房透支未來

謹防鼓勵購買高價房透支未來

    名義上為了滿足人民改善居住需求的二套房政策，本質上還是鼓勵炒房，希望能夠通過包括投機在內的住房需求把房地產市場拉動起來，促進資金進入房地產市場。

    曹建海發表于《南風窗》2009年第2期

    2008年11月10日，國務院總理溫家寶重申房地產業是國民經濟的重要支柱產業，對于拉動鋼鐵、建材及家電家居用品等產業發展舉足輕重，對金融業穩定和發展至關重要，對于推動居民消費結構升級、改善民生具有重要作用，要求出臺政策促進房地產市場平穩健康發展。

    12月21日，國務院辦公廳發布《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，其中最具“震撼性”的政策，一是加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度，二是對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策。

    那么，這些政策對于拉動內需刺激消費，從短期和長期究竟能起到多大作用呢？

    房價與拉動內需

    國家頻頻出臺刺激房地產市場的政策，為什么刺激經濟一定要刺激樓市？從中國的情況看，住房和汽車這應是消費中的兩大熱點，一旦消費這的這兩個部分熄火，我國的消費增長將出現巨大的滑坡。2007年，我國商品房的銷售總額是2.96萬億元，其中絕大部分是住房銷售。2007年我國國內生產總值（按支出法計算）為26.2萬億元，其中消費占49%，大約是12.8萬億元，購房款占到消費的20%左右，應該是一個很大的比重；另外一個部分是汽車消費，2008年以來在我國批發零售業的銷售總額中，汽車銷售占了28%，成品油消費占了12%，這兩個部分加起來占到了批發零售業銷售額的40%。在中國的出口成為經濟增長拖累，住房和汽車這兩大熱點一旦熄火，那對中國的經濟增長的打擊，將是非常明顯的。

    然而，在房地產價格虛高、嚴重脫離城鄉居民家庭收入水平的條件下，要想保證住房消費增長的可持續性，從理論上看幾乎是不可能的。如果剔除住房消費中的投資和投機需求，真實的住房消費遠沒有近3萬億之高。住房需求的不真實表現在兩個方面：一方面是商品房價格虛高，2007年全國商品房平均銷售單價為每平方米3885元。這個價格相對于2006年的3367元，上漲了15.4%，且是包含了全國縣鎮、經濟適用房和限價房之后的價格水平。另一方面，在房價大幅度上漲的2003-2007年，我國商品房的交易量是虛高的。原因在于商品房需求中包括較多的投機需求，不屬于真實需求。對于這些炒家而言，買房的目的是為了賣房，房屋從開發商手里轉到炒家手里，并沒有實現真實的消費，所以這種占全國消費20%的購房支出是不可持續的。從這個意義山說，拉動經濟擴大內需，不能依靠刺激國內居民購房。在現有房價虛高的情況下，鼓勵老百姓買得太多，必然會擠壓了其他的消費，并且透支了未來的消費；所以，我認為不應該鼓勵現在購房，除非房價是合理的。

    房價回落到一個什么樣的水平，才有可能是真實的？我認為真實的價格水平，是要剔除掉房地產價格中的各種暴利，包括政府土地出讓中的暴利、開發商的暴利以及炒房暴利。我認為經濟適用房的價格屬于真實的商品房價格。按此計算，全國城鎮平均房價應是2000元左右。如果全國房價能降到這個水平，肯定會促進住房需求量的大幅度提高。

    房價下跌到合理水平將刺激兩部分需求：一部分是人們改善住房的需求。因為價格比較合理，原來不準備買房的現在也準備買了；另外一個可能就是刺激那些中低收入的群體加入到購房隊伍中來。不管采取怎樣的刺激消費方式，一個根本的原則是，必須在公平交易中實現公眾的消費；反過來，簡單地把公眾的錢從銀行驅趕出來，盡管短期擴大了需求，但是這個消費需求是不可持續。因此，一定要在公平交易的基礎上擴大內需，絕對不能欺騙消費者，這是一個原則；否則必然會加劇政府和公眾之間的矛盾。

    二套房政策可能埋下按揭隱患

    國家出臺針對房地產業的優惠政策，尤其是二套房信貸政策和免征營業稅等政策，固然可以減輕購房者的負擔，但這些政策對于房價回落的推動作用有限，而且可能由此引起按揭問題。

    從政府對于房價調控的各種手段效果來看，對房價壓力最大的是擴大經濟適用房的供給，并且越是在在好的地段建設經濟適用房，房價下降的效果越明顯。這也是一直以來政府和房地產開發商之間的博弈所在。但是目前地方政府為了防止地價和房價下跌，有的干脆停建了經濟適用房，保留經濟適用房的，則將其建在了偏遠地段，嚴重削弱了經濟適用房的應有作用。

    現在的問題在于，國家放松了對房地產開發商的銀根，包括開發貸款和消費按揭貸款兩個部分都出現了明顯松動，對開發商降房價的壓力就明顯不夠了。消費按揭貸款的放松就表現在二套房政策等出臺政策上。在房地產信貸環境已發生根本變化的情況下，鑒于降價會給開發商帶來巨大經營風險，國家的倡議對房地產開發商是否有效，并沒有一個必然的結果。相反，如果國家強硬出臺打壓房價的措施，則開發商傾向于通過合法和不合法手段從銀行融資，將經營負擔轉嫁給商業銀行。

    但是當救市政策變成了開發商綁架銀行體系的籌碼時，政府要實現房地產調控目標，就困難重重了。現在，擺在房地產商面前有兩個選擇：一是獲得信貸喘息機會并將包袱轉給商業體系的開發商集體不降價，房屋銷售不暢，未來發生金融危機的可能性大大增加；二是房地產商集體競相降價，推動一些比較樂觀的白領群體踴躍購房。但當這些樂觀的白領群體都已成為有房族和多房族之后，房地產開發商所面對的，就是那些即使降價一半也買不起房、數量龐大的低收入群體，房屋嚴重過剩、賣不出去的風險仍存，等待絕大多數開發商的，仍然只有一條絕路，銀行體系自然也不能幸免。

    筆者認為二套房政策出臺和二手房減免稅政策的出臺，開發商集體應當是滿意。但是，這種信貸松動的最大風險在于，2009年將成為房地產開發商集中做假按揭的一年，2010年由于假按揭案件爆發，房價將出現真正大幅度的回落。房價崩盤反而不能刺激消費，老百姓會認為房價還會回落，繼續持觀望態度，真正刺激消費要到2011年、2012年之后。

    名義上為了滿足人民改善居住需求的二套房政策，本質上還是鼓勵炒房，希望能夠通過包括投機在內的住房需求把房地產市場拉動起來，促進資金進入房地產市場，在房價走勢已呈“勢如破竹”的條件下，自然難以達成預期政策效果。

    應依靠發展經濟適用房拉動內需

    在國家出臺的刺激房地產發展的意見中，也有一些政策是針對保障性住房的。這些政策對于拉動內需總體是有什么好處的，但在具體執行措施上仍然存在著各種問題。

    根據國務院的部署，保障性住房的發展主要有兩個方法：一是投資收購房地產商的存量住房；二是新建。目前很多地方政府都在實施收購方式，但是這種方式成敗的關鍵是到底用多少錢收購。如果收購的目的是做經濟適用房的，我認為收購價格一定不能超過經濟適用房的定價；超過這個價格，等于貼補開發商了，新建顯然優于投資收購。

    此次出臺的政策中也有發展廉租房的建議，但應切忌把廉租房搞成面積狹小的窮人失業人員社區。如果廉租房比例過太，糟糕的社區文化可能無助于居民生活水平的改善。我認為，中國應當參照新加坡模式大力推動經濟適用房建設，依靠經濟適用房的生產和消費拉動中國住房需求的真實增長。

    只要保障房在正常地段正常建設，那么對擴大內需的拉動作用將是非常明顯的。從房屋形態的最終層面看，剔除土地位置引起的價格差異，商品房和經濟適用房在使用價值上并無任何不同，差的是后者不能為地方政府和房地產開發商提供不勞而獲的“暴利”。由此看來，以商品房投資為絕對主體的房地產開發業所創造的GDP，本質上是通過排斥居民自建、單位自建、政府保障性住房等形態而獲得的不當得利，不僅對城鄉居民消費，而且對農工商等經濟實體發展，都形成了嚴重的透支。

    經驗證明，以盈利性房地產開發為支柱產業的做法，雖然在拉動建材、鋼鐵及家電家居用品等產業方面發揮著重要作用。但是，以下兩個方面的負面影響，可能抵消上述積極作用：一是住房價格遠遠超過居民家庭收入水平及其增長，導致房屋大量積壓過剩；二是房地產的過度開發及其過度拉動的鋼鐵、建材等產業，對土地等自然資源和環境形成了嚴重的危害。

    相對而言，非盈利性或微利性住房開發按照相當于或略高于房屋建設開發成本核定房地產銷售價格，可以大大降低局面購房的支出成本，為居民在獲得住房的同時，同時合理安排吃、穿、用、行、教育、醫療等消費支出，實現生活水平的均衡提高；同時，非盈利性或微利性住房開發由于具有明確的使用指向性，不僅節約了營銷費用、利潤等不必要的支出，更避免了商品房銷售的過剩問題。由于非盈利性住房開發同樣帶動鋼鐵、水泥、工程機械、建筑業等產業，因此大力發展非盈利性房地產產業對于當前我國具有重要的現實意義。具體而言，目前應著力發展經濟適用房、廉租房等住房形態，同時為開放居民自建房、集體土地房屋平等流轉等創造條件。

    借鑒國外經驗

    奧巴馬新政出臺之后，并沒有特別明顯要拉動房地產經濟的舉措。美國新政府的政策說明，房地產不能成為拯救經濟的工具。美國的房價本來就是很低的，目前美國中位數的房價-家庭收入比只有3倍。美國的房地產泡沫為何易破？也是因為他有一個參照價格——自建房的成本。在我國農村，自建一套住房只要幾萬人民幣，但農村房屋不能辦理產權證，不可抵押；而位置相鄰的開發商開發的商品房動輒百萬元以上，要回落到接近農村自建房成本的價格，還遙遙無期。美國無論城鄉，不管是建筑商、居民自建的房屋，都擁有統一的、合法的產權。在允許自建的體制下，如果自建成本為每平方米為800元，商品房價賣到1000元，就可以判定出現房地產泡沫了。

    進入本世紀以來，房地產和金融作為美國經濟增長的重要支柱產業，支持了美國眾多消費者的收入。現在這些人的收入突然沒了，美國家庭擺脫債務的欲望又非常強烈，勢必導致美國消費銳減。在我看來，美國要挽救經濟必須振興制造業，依靠房地產價格上漲拉動經濟成長的時代，將一去不復返了。

對于中國而言，依靠住房和汽車消費，其增長的潛力是有限度的。因為消費者只有在住房方面減少支出，在吃、穿、用等方面才能增加支出、擴大消費，才能為其他行業提供一個發展的空間；否則，包括服裝工業、食品工業、農業等產業，都很難發展起來，占中國人口絕大部分的中國農民很難富裕起來，依靠消費拉動中國經濟增長，仍然只能是一句空話。

    最終，要實現中國經濟的健康發展，一定要有好的政治環境，根據德才兼備原則任用干部，杜絕官商勾結和經濟建設中的豆腐渣工程；要擠干存在于經濟中的各種泡沫，包括股市泡沫和房地產泡沫，大力發展農工商業，通過提高產業的競爭力擴大就業，提高國家的競爭力；擴大內需的重點就是要轉向民生，轉向三農，轉向社會保障，轉向醫療。只有很好地解決了這三個問題，中國經濟的全面振興才有希望。

    （作者為中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任、研究員，經濟學博士）

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