王小廣：我用名譽賭房價

王小廣：我用名譽賭房價

中央電視臺《新聞會客廳》5月17日播出“王小廣：我用名譽賭房價”，以下為節目實錄：

　　主持人：各位晚上好，歡迎您收看《新聞會客廳》。最近網絡上流傳著這樣一則模仿周星馳口氣的笑話，這樣說，說曾經有一個房子擺在我面前，我沒有買，但是幾天之后它漲了五百元，如果再有一次這樣的機會的話，我情愿買它一萬套。雖然說這是一個笑談，但是它多多少少反映了當下買房者的一種心聲。在眾說紛紜的關于房地產市場是漲還是跌的這種觀點聲中，有一個聲音引起了我們的注意。

　　對于近期的房地產市場，用眾說紛紜來形容再合適不過了。最近有一個名字，因為發表關于房地產的言論而熱了起來。他就是王小廣。王小廣先后發布了一系列有關房地產的文章，影響最大的一篇文章是《論房地產市場的十大謊言》。他的主要觀點是，目前房地產市場的價格高的太多，有點離譜。而在未來的幾年之內，房價一定會下跌。作為國家發改委經濟研究所的一名研究員，他的觀點影響不小，引起了一片反對之聲。反對者用當前的房價走勢來回應他，有的房地產商甚至干脆說王小廣是個房地產的外行。有人還要和他打賭房價在未來幾年到底會漲還是會跌。還有人覺得他挑戰強勢的房地產界，是一個自不量力的家伙，就像堂吉訶德。那么，面對種種來自地產商以及同行的質疑，王小廣是否仍然堅信自己的判斷，他又如何面對外界對他的種種說法，比如有人評價他的外行之說？

　　主持人：介紹一下今天演播室的嘉賓，國家發改委經濟研究所的研究員王小廣先生。剛才這個短片里說了關于您的種種信息，您先跟我澄清一個信息，今天您來到我們演播室是以什么樣的身份，是以專家的身份還是以官員的身份，因為您畢竟來自國家發改委。

　　王小廣：我從來都是以個人的、專家的身份，就是研究者的身份，因為我們也不是官員，研究人員不是官員。

　　主持人：前一段時間您主持撰寫了一個中國行業景氣分析報告，其中涉及到關于房地產的這樣一個章節，這個報告一出爐之后有一位房地產說，您寫的是外行寫的非市場化的文章，被這樣一位房地產商公開地被說為外行，有沒有臉上會有掛不住的感覺？

　　王小廣：我沒有，從來沒認為我是外行，是我精心研究的結果，因為我最早關注房地產應該說是在90年代，特別是1996、1997年，我1998年的時候還出本書，所以我不是外行。

　　主持人：你關注房地產市場大概多長時間？

　　王小廣：現在應該差不多快十年了吧，我還算是比較早。

　　主持人：您認為您對房地產市場的研究足以到專家的程度，或者說是不是足可以不被人稱為外行的程度？

　　王小廣：應該是。

　　主持人：你怎么看待由一位房地產商站出來說，您是一位房地產的外行呢？

　　王小廣：這個沒什么問題，因為跟他的利益不一致，跟他的觀點不一致，他就講我是外行，這沒有什么問題，評價的標準不在于自己認識怎么樣，我覺得在于以后歷史，就是你講的這些東西，是不是客觀、公正，是不是符合于真正的規律。

　　主持人：還有關于房地產商對您的一些觀點也有一些爭議，比如說您有一個觀點認為，房產的價格只漲不跌，這是一個神話，但是有些房地產商認為，從世界歷史發展的角度來看，歷史上驗證了這樣一個理論，就是只漲不跌的。

　　王小廣：沒這個事兒，我可以舉很多例子，第一個，日本在90年代初房地產泡沫破滅之后，到90年代末的時候，它的房價最低價比最高價的時候跌了80%，現在有所恢復，也不過就是跟當時的價格，只有相當于50%；香港也是如此，我們講彩電，我們的彩電、汽車、電腦，我們的電腦當時286賣兩萬多塊錢，現在286買不著，兩千塊錢都能買到一個奔騰，奔三、奔四，它不光講賣的絕對價格便宜，而且質量更高。

　　主持人：可房子能跟這些商品是一類的嗎？

　　王小廣：我覺得有相似之處

　　王小廣的主要觀點是房子的成本并不高，所以房價必然會下跌。而目前房價虛高的原因是地產商從中操控房價。他認為，地產商通過控制言論、囤積房源等各種方式來達到操控房價的目的。王小廣還認為房價居高不下的另一個原因是地產商要挾政府。地產商制造了一種說法，就是地產業是社會經濟的支柱，不能跌，否則就會對整個經濟產生重大的影響，以此來取得政府部門的某種保護。這種說法立刻遇到了地產商的反駁，以任志強等地產商為代表的一些人堅決反對操控房價說和要挾政府說。

　　主持人：您關于房地產市場，還有房價發表的一些觀點，應該說相當多的房地產商是不接納，也不大認可的。接下來我們就連線一位房地產商任志強，我們聽聽他有一些什么樣看法，任先生您好。

　　任志強：您好。

　　主持人：任先生有這樣的一種觀點，是來自專家學者的觀點，比如說他們認為現在的房價處在一個不是很合理的水平，其中一個重要的原因就是因為房地產商人在操縱著房價，比如說可以采取這樣幾種方式，他們可以囤積居奇，他們可以操控言論等等，我不知道您怎么看？

　　任志強：我根本不承認有這種現象，全國有5.9萬家房地產商，全國的房地產開發面積和銷售面積都超過了億，一個發展商能把全國的房價能炒上去嗎？完全是不懂行的人扣的莫須有的罪名。

　　主持人：任先生，比如說在五一期間有很多消費者買房，他們發現了一個非常奇怪的現象，就是售樓的小姐或者售樓的先生跟他們講，對不起，先生，您看中的這套住房我們已經售出去了，但是事后經過記者的調查，這套房根本就沒有售出去，而是開發商作為一種促銷的手段，您怎么看？

　　任志強：那是少量和個別的現象，也可能沒售出去的原因是前一個人訂貨完了以后他又不要了，所以各種情況都是有可能的。我們在網上銷售，要以網上銷售登記的為準，沒有登記的就是沒有銷售的，已經登記的就是銷售的，如果你在網上敲一敲，每個消費者都可以用很透明的信息去了解到，這套房子到底是賣了還是沒有賣。

　　主持人：任先生，您認為房地產開發商是不大可能去操縱房產的價格的。

　　任志強：根本就不可能，一點可能都沒有。
主持人：接下來還有一種觀點，有專家認為，只要是市場經濟有漲肯定是有跌的，為什么房地產業不能衰退呢？您怎么看？因為有專家認為，房地產商之所以持這樣的觀點，是以此來要挾地方政府。

　　任志強：你完全理解錯了，這些專家可能也說錯了，房地產行業的衰退是指它的總量關系，沒有一個國家可以永遠連續不斷的一個總量關系。比如說紐約最高的生產量可能是一億平方米，但是現在每年的開復工面積只有二百萬平方米，這是它的一個產業從高盛時期到衰退時期的，它和價格沒有任何關系，所以這種理解本身就是錯誤的。今天我們說我們的房價漲了，更多的應該說相對價格漲了，從美國30年代的房價指數情況看，絕對值都是一直上漲的，但是在某些年段是有跌和升的交叉，這是一定會出現的。但是總體在人們收入不斷增長，建筑材料不斷更新，設備和技術條件不斷增加的情況下，房價一定是只漲不會降，降只是一個相對的過程，而漲是一個結果的過程。

　　主持人：任先生，您已經說得十分專業了，您現在講話的時候，是把自己看作是一個房地產的專家，還是把自己看作一個房地產商？

　　任志強：我們可以嚴格地說，我們是善于學習的房地產商。我后頭有一個龐大的專家組，在按照國際慣例做這些研究，

　　主持人：您作為一個善于學習的房地產商，您覺得您的講話代表誰的利益呢？

　　任志強：我覺得我們代表的是社會的利益，這個社會利益既包括房地產商作為一個利益群體，我們也代表了消費者，因為我們知道消費者是我們的上帝，如果我們完全不知道，可想，這5.9萬個發展商生產的房子怎么能賣得出去呢？

　　主持人：如果說買的一方和賣的一方，買的一方可以代表賣的一方的利益，這個生意怎么做呢？

　　任志強：恰恰是因為買的一方代表了賣的一方的利益，賣的一方也代表了買的一方的意見，這個生意才能做成，如果兩方的利益達不到一致，怎么可能做成一個生意呢？

　　主持人：在任何一個領域內，就一個問題產生不同的看法和觀點是非常正常的事情，對一個問題持有自己的意見和觀點，應該說這是一個開放的社會，這是一個多元化的社會，開放的社會。

　　王小廣：有不同的利益，有不同的聲音。

　　主持人：出現不同的聲音是非常正常的事情，您覺得您的觀點跟王小廣先生的觀點本質的區別在什么地方？

　　任志強：本質的區別在于，第一，對房地產來說，中國的房地產是由兩個部分組成，第一個部分是非市場化的房地產部分，另外一個部分是我們可以看到統計數字，(市場化)房地產的部分，這兩個部分共同組合起來，是我們真正的中國的房地產業的部分。在這個問題上，我們認為過熱不過熱要把兩個部分綜合起來才能看出來，這是我和王小廣分析房地產市場是不是投資過熱的第一個差別。第二個差別就是對需求的認識，需求要根據什么來判斷需求，我們不僅僅是用房價收入比來判斷需求，而且還要根據我們政府的投資所形成的拆遷，這種強烈需求，發展商對舊樓改造形成的拆遷，這種強烈需求所造成的一個結果，這部分人是靠投資去買房子，而不是靠個人的收入去買房子，這塊需求占的量在國內統計中，曾經占到50%的市場銷售量。第三，我們的住房私有化率已經達到了百分之八十幾，按照建設部公布的也達到了百分之七十幾，這樣一個高度的私有化率說明沒有住房的人的數量是很少的，或者說沒有產權的擁有住房的人的數量是很少的，大約只有15%到25%左右，而不是說國家并沒有讓大家擁有住房，都住在大街上。另外一個我們認為，住房不是都要購買，而是既要有購買，也要有租賃。

　　主持人：任先生，曾經在前一段時間，您評價王小廣，說他是房地產業的外行，您為什么要這樣講？

　　任志強：因為他使用的和國際慣例相比的幾個統計數字的數，數據取值都錯了，比如說房價收入比，他用的不是中位數。

　　主持人：就是說他用的數據并不準確您認為，還有其它的原因嗎？

　　任志強：這個可能是最核心的問題，包括空置率，假定我們和國際慣例的取值數字是不對的，那就不能用它和國際慣例的數字去對比。

　　主持人：非常感謝任先生參與我們的討論。我們也說了，就一個問題產生不同的觀點，這是很正常的事情，剛才我們在跟任志強先生在通話的過程中，他可能不留情面地仍然堅持您是外行，您怎么看待他對您的這種評價？

　　王小廣：他要是作為房地產商這個角色跟我說話，說這個話，我可能接受，因為我不懂得房地產的運行、運作，所以我覺得從房地產行業的運作，他肯定是內行。但是要講從他的理論，宏觀經濟的關系，我們從經濟學的理論，包括對房地產的理論，跟宏觀經濟的關系，我認為我是內行，他是外行。

　　主持人：我倒是聽過一位學者這樣評價目前房地產市場幾個因素，他們代表的利益，誰更接近真實，有一個觀點認為，最接近真實的恰恰是房地產商，因為他們是從利益出發，他們要表達自己的聲音，您怎么看？

　　王小廣：這不可能，因為房地產很初級的階段，它現在是有一種暴利機制也好，因為要利用它的特殊性，包括我們講的信息不對稱的一種操縱。

　　主持人：您認為房地產商是完全有可能，也有各種各樣的方式來操縱。

　　王小廣：現在不是有可能，現在是客觀存在的，你操縱一種輿論，你給人家這種知識，假如講房價永遠都上漲，人人都賺大錢，他剛才講50%的投資的政治比例，那還了得，那這個泡沫，當然實際上絕對沒有50%，住房是干什么的，我覺得首先最基本的東西，我們研究經濟學，它是為了消費，所以我一直講住房是90%的消費屬性，10%的投資屬性，實際上我一直認為，房地產作為投資，從大眾來講，假如你認為是個投資，但是你不可能賺大錢。我就舉個簡單例子，我現在買一個房子五十萬塊錢，一年以后漲到一百萬，賺了五十萬，你講你賺錢了，我講你沒有賺錢，為什么？你賣出去，賣出去你住哪兒？你不能住大街上吧？不能住大街上你還要買回來，買回來以后，賬面的50萬不光沒有賺回來，你還要損失這個交易費用。反過來說，兩套房子，很多人都買兩套房子，三套房子，那三套房子就供給肯定過剩，大家都想賣的時候，肯定就會價格會下跌，所以經濟學的基本原理就在這里，不可能出現所謂房地產能夠增值，增值在哪里呢？剛才任先生講，增值，因為我們的技術越來越好，什么戶型都越來越好，汽車不是這樣嗎？我們的電腦不是這樣嗎？它的技術越來越好，效率越來越高，但是它的價格絕對是下降的，所以摩爾定律是技術進步的速度和價格下跌的速度是一樣的。
主持人：今天不管是聽您的觀點，還是我們電話連線任志強先生的觀點，我們希望更多的觀點呈現在觀眾朋友面前，因為現在應該說是一個聲音越多，發出的觀點越多，可能有助于普通的消費者去判斷，我不知道您是不是這么想。

　　王小廣：這個也是有限的，一定要有一個限定，不是講都是講混淆了，有十幾個聲音，然后總是喋喋不休地吵，要想對話，有基本的一些判斷標準。或者還有一個辦法就是市場來檢驗它，歷史來檢驗它。

　　對于王小廣的觀點大多數開發商不以為然，但是從網上的跟貼來看，倒是頗得老百姓的喜歡，許多老百姓言辭激烈地對當前的高房價以及地產商進行抨擊。有人認為從王小廣觀點中看到了希望，而其實面對日益高漲的房價，有些人已經嘗試性地采取了各種行動，部分民眾發出的這些對抗房產商的號召，實際上更是一種無奈之舉。

　　主持人：我們做了一個初步的也是粗略的了解，發現支持您的往往都是要買房的消費者，而反對您的往往是來自開發商的聲音，您怎么看待這種觀點的分布？

　　王小廣：這種觀點很正常，它是一個利益的選擇，因為現在房地產有一個特點，沒買房的人肯定希望買便宜一點的，而且它不光是便宜，因為更多的時候，現在這種聲音發出來是因為他越來越買不起，風險還不知道，這個價格最后是由市場定的，但是他們感覺到從他的收入來講，他是承擔不了，所以他肯定認為是偏高了，是同意我的觀點。但開發商不是，他肯定講越高越好，而且不斷上漲，我才能賺錢，我賺的這種暴利，所以我認為這種完全是不同利益造成的這樣一個分歧，沒什么問題。

　　主持人：現在面對這種高起的房價，其實來自民眾的很多做法是挺有意思的，有人發起是自建房運動，您怎么看？

　　王小廣：這個都是合理的，我覺得這都沒什么問題，我們大家聯手起來，大眾市場這種情況下，消費者絕對是分散的，他不可能形成聯盟，這種情況下他形成一種聯盟了，一定的聯盟，也可以，消費者之間，或者通過協會，消費者協會之類的。

　　主持人：那您覺得民眾的做法能不能對房地產商造成一定的沖擊呢？

　　王小廣：我想會的，現在我希望呼吁，有更多的自主建房，只要符合于規劃的，我覺得都可以，可以考慮的，多種選擇，就是通過另外一方面增加一種競爭。

　　王小廣的主降說反響不小，在學界內部也引起不同的論爭。對于房市和房價，學界也一直眾說紛紜，似乎也慢慢形成了主漲和主降兩個派別。主漲派以北京師范大學管理學院董藩為代表；主降派以中國社會科學院金融研究中心易憲容、國家發改委經濟研究所王小廣為代表。他們也在不斷地發表文章，對地產市場指點迷津。有人說這是一次考驗學者們學術良知的機會，因為這場關于房價的辯論也變成了學界同行之間的一場較量，他們紛紛以各種方式來維護自己的學術觀點，甚至相互叫板。比如北京師范大學教授董藩就揚言要和王小廣打個賭，他在北京買套房子，五年之后如果房價漲了，王小廣就賠給他這幾年的差價；如果房價跌了，董藩把差價賠給王小廣，這場學界的打賭挑戰引起大家濃厚的興趣。

　　主持人：您曾經講我做出這樣的預言，今年一萬塊錢一平的房子，五年之后你能賣八千塊錢一平，你就已經是很幸運的事情了，但是董藩教授不這么認為，他想跟您打一個賭，如果說五年不是跌而是漲，你是不是愿意接這個賭？

　　王小廣：讓我舉例子好不好，我不知道當年造成日本泡沫的，日本政府，日本銀行，包括一些評論家，是不是賠償了80%的跌幅的損失，北京去年到今年的二手房恢復得比較快，漲得很高，但是還沒有達到它當時的賣價，所以這是明顯的虧損，這種樓盤很多。

　　主持人：但是您說的是理論，您說的是您的研究結果，但是生活在我周圍的一些朋友、同事，他們在幾年前置的房產，在最近兩年他們脫手的話都是賺了，怎么解釋這個現象？

　　王小廣：這是一個期限的問題，最近還有一個香港的教授告訴我，大概同時在深圳和廣東、香港買了一個房子，香港是賺了，深圳是1994年買的房子，到現在還套在那兒，也就是講買房，不是講所有的時間買房都能賺錢的，不賠，沒這個事。因為市場是波動的，房地產是一個大眾消費品，它絕對不能作為大眾投資品來看待。

　　主持人：比如我就看到這樣的觀點，因為董藩教授跟您提出來要打這個賭，有一些意見就是說，看看王先生敢不敢接這個賭，如果他敢接這個賭，說明他對自己的言論是敢負責任的，如果他不敢接這個賭，可能在某種意義上就說明他對自己的言論并不負責，您怎么看待這個說法？

　　王小廣：我實際上是想接，我敢接，但是我覺得我不是一個賭徒，我不愿意做這種事，這種事情實際上應該說是很不負責的一個行為。

　　主持人：接了為什么說就不負責了呢？

　　王小廣：這個就表示你的一種心態，這種心態，我沒有一種賭博的心態，我認為是這樣，而且我們通過這種事例，我認為它是被高估了，從歷史來講，也不見得是五年，也可能是六年，或者更長的時間，都有可能，也可能更短的時間，所以講這個賭沒有意義，并不是講的他的高明，所以我覺得我在賭的時候，要真正接這個賭，我是賭我的良心，我可以用我的名譽、名聲，我現在就是賭我的名聲。

　　主持人：剛才也提到這個問題了，就是說對一個問題，因為我們處在一個多元化的社會，對一個問題有不同的看法，多元的看法是很正常的事情，您怎么看待在學術界，對房地產這個價格的問題，會有這么天翻地覆的這種觀點的爭執？

　　王小廣：這是因為房地產確實是一個非常復雜的產業，它各種可能性都會發生，所以你一定要有一些辦法來治理，你要克服這種信息的不對稱，要使交易很規范，很透明化，還要通過一些稅收的機制來調節，因為住房是一個基本需求品，是基本生活品，基本生活品這種情況下確實有一定的公共的特性，所以它容易被某些輿論，被某些觀點所左右，被某些錯覺、幻覺所左右，所以造成這種盲目的行為。

　　主持人：在節目結束的時候，希望您能跟消費者做一個建議，或者說希望您能跟消費者說一些話，畢竟很多消費者希望在買房之前聽聽各方面的意見，您曾經講過，今年一萬塊錢，五年之后可能就八千了，有些學者恰恰認為跟您的觀點是反著的，這個時候您希望在此時投資的消費者應當注意一些什么？

　　王小廣：我什么時候都反對所謂投資增值，我希望最好沒有人，投資人別問我，你自己負責任，我只是講對消費者說話而已，消費者千萬不能靠著投資發財的心態去買房，一定要靠你的判斷，我想判斷就是以你的承受力，特別是以沒有投機、暴利的心態去買這個房子。

　　主持人：我拿什么判斷？我的信息從何而來？

　　王小廣：那很簡單，你現在不是覺得高嗎，覺得高你不買，可以租房子，租房子，因為市場是波動的，大家都知道，它是波動的，有周期性的，說不定有一天你的收入增長了很多，它的價格漲得很慢了或者跌下來了，我想首先要把這種心態端正，買房是干什么的，買房有是為了自己消費，而且要考慮你的承受力，不要把你的未來搭進去。

　　主持人：預期肯定也許是對的，也許是錯的，有些老百姓，有些準備買房的人也許今天看了節目之后，聽了您的意見，說我先聽從這位專家的意見，我先按住，按住我的想法，我過一段時間再買，如果過了一段時間房價仍然漲，您怎么辦？您賠他們嗎？

　　我覺得你一定要擺正心態，實際上我現在買的一萬的房子，然后變成九千了，實際上也沒什么問題，但是你要是講我買了十套房子，為了投機，那就有問題了，為什么講沒有問題呢？實際上它就是一個賬面的，賬面的虧損，我的房子享受了，你自己住了，就是你跌一點，也沒什么太大的問題，但是你要是買十套房，那你肯定就破產了。最早的時候，把國家作為一個政策，把它作為一個消費的增長點，認為這個定位是對的，但它不是投資，所以它有這個風險，我們需要提示，所以我最近說了，應該每個樓盤前面我們做這個廣告的地方應該寫這么幾個字，房事有風險，買房需謹慎。

　　主持人：今天的節目里我們聽了您的觀點，我們也聽了任志強先生的觀點，其實在這里我們沒有能力，也沒有資格去判斷你們兩位說的到底誰對誰非，在這里我們之所以讓你們盡抒己見，就是希望我們國家這個房地產市場能夠步入一個良性、健康的軌道。

　　央視新聞頻道《新聞會客廳》

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