曹建海博士:房地產調控路在何方？
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住房問題讓溫總理再也坐不住了！昨天，溫總理主持國務院會議，提出了關于房地產宏觀調控的六點意見。溫總理在當天主持的國務院會議上，要求各地重點建設中低價位住房，對新建住房結構提出具體比例；提出有區別地適度調整信貸政策引導住房消費。
自古以來，中國人都是靠自己建房解決“住”這個消費問題。歷史上，中國發生過多次災荒，但基本上出現在“食”上，還從來沒有因為“住”的問題鬧出什么災難。1949年全國解放以后，由于政府把國民經濟大量的投入都用在經濟建設上來，住房這個基本消費問題被列入“吃飯”概念，并沒有受到應有的重視，加之低租金和福利分房，一定程度上造成城市制度性住房緊張。盡管如此，住房問題也從沒有引起什么天怒人怨，因為正是中國城市居民想盡辦法解決睡覺問題的努力，讓我們看到了人們在住房消費上的彈性有多大——一個面積10平方米的房子竟然能睡下一家四代10個人口。在贊嘆之余，我們也為過去老百姓艱辛的住房條件而唏噓！
改革開放以后，以鄧小平為首的中央領導集體，為了探求解決中國人住房問題的辦法，提出了改革建筑業和住房商品化的基本思路。由于當時的建設主管部門認識上的局限性，開發商這個所謂的資源整合商被設計出來了。隨著1998年下半年福利分房的結束，表明中央已經下決心把住房這個關系國計民生的重要問題放權給開發商這個“改革產物”，希望通過開發商對利益最大化的追求和住房的市場化，徹底解決好全國人民特別是城市居民的住房難問題。
然而現實總是難遂人愿！作為“改革開放產物”的房地產開發商，實際上沒有什么價值創造在里面，開發商實際的作用是占據了建筑商的上游和下游，從而可以在建筑造價基本不變的條件下不間斷地抬高房價獲取暴利，成為中國經濟社會的巨大成本。按理說，中間商的存在一般能夠降低消費者獲得商品的成本。比如說消費者自己直接和建筑商打交道，建設面積為100平方米每套住房的成本是15萬元（含地價款），折合每建筑平方米價格1500元，而專業的中間商的通過自己的信息搜尋、前期設計、建筑合同談判、建筑管理活動等談判存在可以幫助消費者以每套12萬元的造價（含建筑管理企業2萬元的的代理費用）得到這套住房。這樣的中間商才具有存在的意義，他們是通過付出專業管理的勞動，為消費者降低了建設成本，并從總的成本降低的部分獲得自己應得的報酬。
回過頭來，看看我們的開發商們究竟做了什么？在他們那里，包括地價、建筑成本在內的，即使是非專業的消費者自建每平方米才1500元的房屋，在他們的“集成”管理和“智慧”銷售下，銷售價格達到了5000元、10000元，甚至20000元不等。其銷售價格的差異，很大程度上都是“市場供求”的結果。在房屋銷售價格和建筑造價（含征地價或者城市土地拆遷補償成本）之間，存在著一個巨大的價差，這個價差由地方政府的土地儲備中心和土地開發商（沒有一輛推土機的一級房地產開發商）、房屋開發商共同瓜分了。這三類機構都沒有參與任何物質生產勞動，他們都是靠批文和眼光進行開發的，他們的眼光是如何使自己的利潤最大化，而不是如何幫助消費者降低購買成本。這三類機構都屬于典型意義上的開發商，只不過我們的土地儲備中心是以地方政府事業機構的名義存在著，但其危害已經與下游的開發商不無二致。
一個主要功能是坐地加價，根本不創造任何物質財富和提供有用服務的行業，長期以來被當成了社會主義事業的建設者，并被我們的有關部門甚至國務院文件看成是國民經濟的支柱產業而大加發展，其健康發展的結果造成了現在我們擁有了歷史上最多的房子，但大多數人住不起房子，或者雖然住進了房子，卻成了一個不敢消費的“房奴”。開發商們被大眾看成了一個百發百中的神槍手，一槍消滅一個百萬富翁。一個由土地、鋼筋、水泥構成的，過去老百姓自己建房時從來沒有被造價嚇倒的建筑物，在開發商的手中賣到了接近黃金的價格。這讓我想起了建國初期的糧商，現在大家提起他們還是咬牙切齒，但是對于性質完全相同的開發商卻恨不起來。關鍵是建國初期的糧商是非法的，而現在我們的開發商是改革開放的產物，是受法律保護的、合法經營的企業法人單位。
突然想起來，被人們唾棄的建國初期糧商，是不是更像現在的開發商呢？我們是不是應該給他們平反呢？因為類比現在的房地產開發商，建國初期的糧商完全可以改名為“糧食開發商”，他們不會種糧食，但是可以通過輿論宣傳標榜自己是面粉的唯一生產者！農民嘛，不過是糧食開發商雇傭員工而已！糧食開發商可以把糧食由每斤市場價格的9角錢按照國家征用價格3角錢得到，然后由面粉廠每斤1角的面粉加工費，把這個原來每斤1元的面粉賣到接近黃金價格的每克100元，折算成每斤5000元，每賣出1斤糧食，面粉開發商們就可以賺取4999.6元，當然政府同樣可以設立一個儲備中心或糧食一級批發拍賣商，從每斤糧食生產成本和銷售價格之間的巨大價差中獲取1000元、3000元、甚至4000元的“糧食出讓金”，然后將這部分“糧食出讓金”用于政府大樓、設立乞丐施舍中心等城市建設項目或社會福利項目。政府獲得的“糧食出讓金”的多少，取決于拍賣價格和“勾糧”的結果。可以想像，糧食價格成為了一個嚴重的社會問題，談論糧食問題的學者被面粉開發商指責為“炒作自己”的無恥之輩。面粉開發商和政府一致認為，先行糧食價格較高，是市場化的必然結果，公眾要求面粉開發商公布面粉開發成本沒有任何依據，因為這屬于公司法規定的商業秘密！
糧食上漲也讓中央政府愁苦滿懷，為了控制面粉上漲趨勢，政府提出提高大多數公眾為了獲得面粉都必須到銀行貸款的利息，作為打壓面粉價格的最有力工具，這個結果讓面粉開發商們松了口氣，他們不怕取消開發商了！政府同時提出由面粉開發商們提供一些雖然發霉但是能吃的、每斤不超過1000元的面粉，面粉開發商當中除了政府儲備中心外都表示不可能，因為既然糧食被政府儲備中心拍賣到了每斤4000元，他們只能去找農民種植君子蘭一類的糧食，然后爭取每斤面粉賣到10000元。
回到房子上來，一個本來由來百姓自己建設成本很低的房子問題，由于有了開發商（包括土地儲備中心），讓老百姓住不起房子，顯然所有的癥結都在開發商身上。對待糧商，見過初期政府槍斃了他們，因為他們多數是國民黨政府時期設立的商業機構；對待開發商，我們的政府卻無能為力，因為他們是現行法律下的合法產物，并且與地方政府、銀行之間存在著千絲萬縷的關系。
如果我們來到廣大的農村，看看那里沒有開發商的世界，現在農民最愁苦的是上不起學、看不起病，但他們一般不會住不起房，因為宅基地可以從村委會獲得，或者以一個合理的價格從其他農民手中買到，然后農民可以找朋友蓋，可以找更專業的建筑隊蓋，一個200平方米建筑物的獨門獨院宅子，最多不會超過10萬元；如果是自己的宅基地，3－4萬元就可以解決。對于城里人來說，農村人蓋房是他們羨慕但不可得的“世外桃源”，對于那些遙遠的農村，開發商們不屑到那里去“淘金”，因為城市里“邊地是黃金”。據說在北京市，每天在房地產開發上創造一個億萬富翁。農村的房價一般是由地價、建筑成本（含建筑隊的合理利潤）、自己投入的人工（包含支付給用于建筑管理的“管閑事者”的工資。注意：如果這個“管閑事者”不能幫助農民降低建房成本，他們是不會得到機會的！）構成的。農民“開發”自己的宅子不會創造什么價值，因而也不能高價轉賣；即使轉賣也是以圍繞造價的價錢賣出。
讓我們感到可笑的是，在城市開發商就聲稱自己額外創造了價值，并且可以賣到黃金的價格！如果宏觀調控不能影響遙遠的農村的房價，憑什么能影響城市的房價？
讓我們感到可怕的是，遠離城市的農村在住房問題上的和諧景象并不具備多少法律上的合理性，而在接近城市的城鄉結合部的農民感受尤其強烈。按照現行法律，農民的建設的房子是不能拿到產權證的！城郊結合部的農民建的房子基本上都是必須拆除重建的，也拿不到合法的產權證！這是不讓城市居民對農民住房完全羨慕的重要原因。就是說，在現有的制度下，農民的住房最終都要由城市開發商負責消滅的建筑垃圾，只有通過城市開發商這支“金手指”開發了的房子才能拿到產權證，當然價格自然不能等同于農民蓋房子的價格。
在這現有的房地產行業結構下，宏觀調控也不過是為我們這個患了嚴重腫瘤的肌體退退燒而已，但我們的用藥再也不能消滅“好細胞”了，否則我們的生命何在？
但現實是城市已經患了嚴重的腫瘤癌癥，宏觀調控作為化療或者放療手段，的確是在現有醫療條件下最直觀的方子。這個方子管用嗎？我看根本不管用！到醫院去看看那些癌癥病人吧！化療讓他們更加虛弱，頭發都掉光了！放療讓他們不成人形，活著不如死掉！惟一的辦法是摘除瘤子，切掉這個消耗社會肌體能量的巨大腫瘤！如果政府手里只有木頭刀，或者是與這個腫瘤發生了感情，寧愿失去自己的生命也不愿意摘除自己心愛的瘤子，我這個“半仙”就一點辦法就沒有了！
關于摘除瘤子的處方，我再強調一下！金融調控是許多政府智囊開出的方子，他們很大程度上代表了銀行界的意見。現在銀行把大量貸款放到每平方米單價超過1萬元的住宅抵押貸款，而實際上這些房子拿到美國也超不過每平方米3000元。這樣就產生了如下情況：如果讓房子降到3000元，銀行資產將大規模縮水，可能引發公眾對銀行的不信任而誘發的擠兌現象，很多儲戶可能永遠拿不回自己存在銀行的血汗錢了；如果維持房價虛高，繼續讓老百姓接受開發商的掠奪，房價早晚有一天要發生崩盤，不僅公眾存在銀行的錢同樣拿不回來，而且很多人將因為淪為“負資產”擁有者。所以現行的房地產開發經營業給中國造成的危害，實在是任何人都不能擺脫的災難！哪個災難更重呢？兩者相權，后者自然更加可怕，也正是我們應該而且必須回避的！
政府既然想有所作為，就一定要把調控之手直接伸向開發商這個腫瘤！政府政策的正確方向是允許居民個人、居民集體、單位購買土地自己建房，這將成為開發商的真正噩耗！而大量的比現在的開發商更加專業的、為公眾服務的、收費合理的建筑管理機構將應運而生，住房問題將不再成為中國人的噩夢！
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