大地主首富的原罪：碧桂園被指“零地價拿地”

兩份“秘密協(xié)議”引發(fā)懸疑 碧桂園被指“零地價拿地”

 

來源: 作者:南方周末記者 蘇嶺 發(fā)自廣州　　[2007-11-14 22:23:26]

 

在萬眾矚目的房地產領域，國家相關政策與地方政府發(fā)展沖動，以及地產商的逐利本能，三者之間究竟是如何博弈與互動？招掛拍、限制屯地、禁建別墅等一系列政策如何逐一被規(guī)避？

 

    這是張家界風景區(qū)保護規(guī)劃之外的一個緩沖區(qū)，有山、峽谷、水澗，“翻過山就是張家界國家森林公園景區(qū)”，面積1039.15畝（約69.28公頃），距城區(qū)15公里，距武陵源景區(qū)14公里，距黃石寨景區(qū)7公里，地屬張家界市永定區(qū)沙堤鄉(xiāng)板坪村羅家崗（以下簡稱羅家崗）。

    在當地人眼里，它沒什么好，只是一幅丘陵地區(qū)偏僻的荒山。而某廣州房地產咨詢公司總經理則向南方周末記者如斯描繪：“如世外桃源，有山有水，漂亮得很。一棟棟別墅可以依山勢而錯落。”他曾跟隨碧桂園集團董事會主席楊國強多年，熟諳不同土地的價值。

    此地經張家界市土地交易中心掛牌轉讓，2007年6月6日，碧桂園競得成功，轉讓金額1.18億元。

    但知情人士向南方周末記者提供了一組名為“張家界鳳凰酒店項目土地儲備出資協(xié)議”和“合作開發(fā)合同書”的復印資料。這兩份分別簽發(fā)于2006年12月16日和2006年10月18日的協(xié)議，均為張家界市永定區(qū)人民政府（甲方）與張家界高駿投資有限公司（乙方）簽署，并簽字蓋章。

    這些資料顯示，在土地掛牌出讓前，湖南省張家界市永定區(qū)政府已與張家界高駿投資公司簽訂了“秘密”協(xié)議。協(xié)議上赫然列明：“該期用地成功出讓后，按出讓成交價款的25%計土地出讓金，該25%出讓金的15%部分上繳省政府。甲方將該兩筆款項（一、成交價款扣除上繳省政府的土地出讓金15%部分，二、競得者上繳的契稅），于競得者支付完該地塊地價款之日起10個工作日內一次性全額支付給乙方，作為償還乙方對該地塊的投資款和收益及對該地塊公建配套和基礎設施建設的投入。”

    據此計算，該地塊上繳給省政府的僅為成交價款的3.75%，即442.5萬元。其余的96.25%將全部返還給高駿公司。

    而本報記者查到的工商登記信息顯示，張家界高駿公司的兩個出資人楊繼東和歐光毅，均為佛山市順德區(qū)碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司員工。據最近公開的新聞信息，楊繼東為碧桂園控股集團投資部經理，歐光毅為碧桂園控股有限公司總裁助理。

    如果確實存在這兩份協(xié)議，那么,“這基本上是零地價拿地。”國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院地政研究中心副主任唐健說。

 

上門找地

 

    羅家崗這塊地是碧桂園集團創(chuàng)始人楊國強發(fā)現的。在成功開發(fā)長沙碧桂園后，他開始屬意張家界。

    張家界國家森林公園以其獨特的原始自然風貌聞名于世，1988年被國務院定為國家重點風景名勝區(qū)，1992年，聯(lián)合國教科文組織將其列入《世界遺產名錄》，躋身于世界著名風景區(qū)的行列，1994年被原國家林業(yè)部命名為“國家示范公園”。

    然而到張家界的游客的人均消費僅420元，遠不及同樣久負盛名的黃山和桂林，也趕不上近幾年火起來的麗江。“張家界沒有一家五星級酒店，無法承辦國內和國際大規(guī)模會議，沒有高端客戶。境外以中等收入的韓國游客為主，歐美游客少。”張家界市永定區(qū)商務局局長龔朝明說。到張家界的國家領導很多，也只能住在城區(qū)內的某四星級酒店，其標準實際只相當于三星。

    龔朝明告訴南方周末記者，2006年8月14日，在省里某領導帶領下，楊國強來到張家界。此時，碧桂園遠未像現在這樣聲名顯赫。張家界當地政府人員通過上網才知道“碧桂園是中國那么大的企業(yè)”。旗下樓盤均建有五星級酒店的碧桂園，恰好與“就需要一個五星級酒店”的張家界對上了路。

    次日，張家界一位市領導、永定區(qū)區(qū)長陳雪楚和區(qū)商務局局長龔朝明等人陪楊國強到張家界四處看地。楊國強想找的地方要“相對獨立、不受外界環(huán)境影響；周邊環(huán)境景觀比較好；建成后，無視覺障礙；交通便利”。當地推薦了四五塊地，其中一塊為五組坡的地，風景好，但楊國強嫌“山上地方好，周邊差，看到的是破爛的城市”。看了三天，未有滿意。

    后行至往武陵源景區(qū)的路上，楊國強見到一條小路，提出上去看看，意外發(fā)現羅家崗這塊心目中的“世外桃源”，“很興奮”。

    楊回廣州后，碧桂園很快向永定區(qū)“項目服務辦公室”（由區(qū)商務局、國土局、建設局等部門組成）打來30萬經費，委托他們和鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村里調查有多少地、山、樹木、農戶。他準備在此建五星級酒店。

    不過，碧桂園將建的并非尋常的五星級酒店，而是產權式酒店——山坡上建別墅樣式的房，再配一棟五星級酒店。別墅樣式的房可出售使用權，土地產權歸碧桂園五星級酒店。

    而就在2006年5月30日，國土資源部下發(fā)《關于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知》，要求從即日起，一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續(xù)。“別墅用地不批了，但是以產權酒店這個名稱去出售國家也沒有說不能，就是說變通了。”廣州知名地產人士黎文江對南方周末記者介紹說。

 

掛牌轉讓

    緊接著，張家界永定區(qū)國土局著手這塊“沒人看得上的地”的土地儲備工作，報省里、“農轉用”（農用地轉建設用地）、搞集體土地征收。

    “城里的土地不必土地儲備，有意向、規(guī)劃，變成凈地、熟地就可，隨便賣都有人要。這塊地如果沒有意向，誰敢拿那么多錢儲備？至少我要得賣出去，在國家規(guī)定的標準價之上。”永定區(qū)國土局局長趙云海說。

    在羅家崗這塊地變成熟地后，2007年5月10日，張家界國土局將之公告到中國土地市場網和《張家界日報》，進行掛牌轉讓。“因為像這塊地，難以形成競爭的局面，掛牌只要一家都可以搞。”趙云海說。

    在2004年國土資源部“8·31”大限后，規(guī)定土地轉讓一律經招拍掛，不得搞協(xié)議出讓。

    沾了碧桂園的光，九十多戶農戶得到了張家界征收農地以來最高的補償。其中最高的拿到七八十萬，最少也有30萬，且補償直接劃撥到戶。房屋、耕地、樹林、苗木、墳地等都有補償。

    “掛牌公告后，打電話來了解這塊地的人比較多。公告顯示是張家界的地，沒有具體位置。但來現場看的只有一個福建房地產老板。”張家界國土資源局土地交易中心主任黃祖平說。

    塔斌聰就是那位來看現場的福建地產商。5月19日到現場看后，塔也鐘情這塊地。他前后來了三四趟，還帶來了公司的考察團隊，考察周邊市場、張家界當地情況、旅游情況，甚至張家界森林公園每天的門票收入。

    公告起始價為每畝9.3647萬元，除碧桂園外，塔斌聰以自然人身份報了名。5月28日，塔斌聰交了1800萬保證金。碧桂園亦于次日交納保證金。

    當天，趙云海和永定區(qū)財政局、發(fā)改局、商務局、國土局、監(jiān)察局和計委等領導“關”在某處，手機全部上交。他們研究此塊地的出讓底價，確定為每畝11.2萬。“這個價相當高。以前城區(qū)的熟地，我們賣過每畝七八萬。而這里自來水將從城區(qū)接，要搞雙回路的電，還要搞進來的路和里面的路，還有煤氣，有線電視，這些都是發(fā)展商自己搞，折算進去每畝要二十多萬的成本。”趙云海說。

    6月5日，掛牌截止日，下午四點，張家界碧桂園鳳凰酒店公司一次就報到每畝11.3萬。塔斌聰未報價。碧桂園獲得此地。

    次日上午10時截牌，碧桂園與張家界土地交易中心簽成交確認書。隨后，一次性付清1.18億元。

 

 

秘密協(xié)議？

 

    就在掛牌截止前兩天，“湖南有很多朋友”的塔斌聰得到可靠信息：羅家崗地注定歸屬碧桂園。

    那兩份復印資料顯示，2006年10月18日，張家界高駿投資公司（以下簡稱高駿公司）與永定區(qū)政府簽署《合作開發(fā)合同書》，確認了“該地塊在公開出讓前的整理和開發(fā)的合作事宜”。合同核心是永定區(qū)政府負責規(guī)劃和土地儲備等事宜，高駿公司投資搞該地塊上的“三通一平”。

    在合同的第二章“甲乙雙方義務”和第五章“該地塊的出讓”，甲乙雙方關系似乎倒錯。其中第五章第十四條約定，“該地塊公開出讓時的出讓起始價由甲方征求乙方意見后確定，該確定的出讓起始價及出讓價款的具體返還事宜由雙方訂立補充協(xié)議。乙方對該地塊供水、電力、排污、燃氣市政管網等公用設施用道路的投資費用由競得者返還給乙方。” 

    兩個月后，高駿公司和永定區(qū)政府再次細化了返還條款。在那份2006年12月16日簽訂的《張家界鳳凰酒店項目土地儲備出資協(xié)議》里，土地出讓金的96.75%將返還給高駿公司。

    高駿公司是一家私營企業(yè)，由楊繼東和歐光毅兩個人各出資500萬，2006年10月10日在張家界工商局注冊。在注冊資料里，南方周末記者見到楊繼東和歐光毅的自然人股東身份證明，均由佛山市順德區(qū)碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司出具，證明為該公司員工。

    參加掛牌的張家界碧桂園鳳凰酒店有限公司在羅家崗地掛牌公告前兩天，即2007年5月8日才注冊。

    “分明是為了零地價而搞的動作。等于大兒子投資，二兒子拿地，最后都是老子受益。這種情況，讓我怎么去舉牌？從1個億飆到50個億，他也不怕我啊。賣50個億，高駿公司得48億，我怎么跟他玩？”塔斌聰對南方周末記者說。

    而永定區(qū)商務局和國土局皆否認存在秘密協(xié)議。他們說所謂的協(xié)議是2006年9月28日，在長沙舉辦的2006中部博覽會上，他們與碧桂園簽訂的投資意向協(xié)議書，內容是“他愿意來投資，我們歡迎”。而當時《張家界日報》的報道，已經在慶賀此成功的招商——“永定區(qū)成功簽約張家界碧桂園五星級酒店，該項目投資達10億元人民幣”；2006年12月20日，永定區(qū)商務局2006年的工作總結，重心即是“在‘中博會’上成功簽約了碧桂園超五星級酒店項目”；在張家界市商務之窗網站上，2007年3月12日，副區(qū)長鄭文舉也大談這一招商業(yè)績。

 

 

只賺吆喝，不賺買賣？

    如果按照這兩份協(xié)議，這塊土地幾乎相當于“贈送”，五星級酒店建成后的各種稅收盡量減免，看起來，張家界當地政府未能從羅家崗地塊上賺到什么。豈非只賺吆喝，不賺買賣？

    “我們招商不像過去隨便招，要選擇品牌大、有實力的公司，能夠真正拉動我們的經濟發(fā)展。”龔朝明認為碧桂園這樣的公司將給張家界帶來不可估量的影響，并且碧桂園有經營五星級酒店的長期經驗，契合2006年11月召開的湖南省第九次黨代會和湖南省旅游產業(yè)大會提出將張家界打造成旅游精品的構想。

    2007年5月18日，國家旅游局和湖南省政府在長沙通過了《湖南省旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃》的評審。規(guī)劃提出要建設長沙、張家界兩大旅游核心，構建大長沙、大湘西、大湘南三大旅游板塊，形成湘西生態(tài)民俗旅游走廊、湘東文化與休閑旅游帶、長常張核心旅游發(fā)展軸、泛珠旅游發(fā)展通道四條黃金旅游帶，將湖南建設成世界性旅游目的地。

    張家界國家森林公園令人流連忘返，但在不少游客心中，張家界市卻有些臟、亂、差，令本地人常感到臉上無光。某次，跑出租的張先生載了一個美籍華人，那人對他說幸虧先去了景區(qū)，如果先到張家界市，恐怕早打道回府了。

 

 

最大“地主”

    拿地的熱情，碧桂園一直未有消退。2007年10月26日，碧桂園又通過掛牌轉讓，以1.99億元，拿下安徽省巢湖市巢湖南岸的一塊地，面積約997.08畝。

    而截至8月15日，碧桂園比4月在香港聯(lián)交所主板掛牌上市時，新增35平方公里土地儲備，共儲地45平方公里，成為中國房地產企業(yè)最大的“地主”。這使持有碧桂園控股有限公司七成股份的楊惠妍，10月8日，以個人160億美元的凈資產，被《福布斯》亞洲版評為2007年中國（內地）首富。

    在上市招股書上，“擁有最龐大和低成本的土地儲備”是碧桂園最大的賣點之一。無人知道從貧瘠鄉(xiāng)村走出來的楊國強，是否對土地懷有獨特的情結。

    不管怎樣，土地也以最大價值回饋了它的“主人”。業(yè)內土地成本普遍達到建筑成本的30%左右，而碧桂園僅是7%。然后，又利用之，在資本市場賺了個盤滿缽滿，資金又回流過來買地，買地再影響股價，形成資金的循環(huán)流。而這，在2007年正成為中國諸多房地產大鱷們的核心運營模式。

    這種循環(huán)使楊國強的家庭財富距他一直的偶像李嘉誠只有咫尺之遙。他創(chuàng)業(yè)僅20年，李嘉誠奮斗了半個世紀（李的個人凈資產為220億美元）。他也快接近連續(xù)第14年名列《福布斯》美國富人榜首的比爾·蓋茨的1/3（蓋茨2007年個人凈資產590億美元）。

    11月11日，一向低調的楊國強現身中山大學：“我們在香港上市后取得150億現金，買了些便宜的土地。有媒體說我們囤地多，土地可以開發(fā)27年，但他是按照我們以往的發(fā)展速度來算的。我們上市后發(fā)展的速度很快，明年我們計劃開發(fā)1000萬平方米，近兩年要開發(fā)2000萬平方米。我們也希望盡快地把土地建好，房子賣出去，這也是調整房價的一個辦法。”

    為了杜絕房地產企業(yè)囤積土地，借大量圈地來炒作房價，2007年10月28日，國土資源部相關負責人在對近期土地調控政策進行解讀時強調：各地土地管理部門要加大閑置土地清理力度，重點對囤地開發(fā)商進行查處，為此國土部門已經制訂了詳細的方法。據香港媒體報道，在10月27日，國土資源部土地利用司的三名查察人員，視察了碧桂園在重慶長壽湖地區(qū)儲備6300畝土地的情況。

    毫無疑問，2007年是屬于碧桂園的一年。連它的證券代碼“2007”也反映著這一烙印。

    在機遇與變軌并存之下，難以預知這個由“一只老虎帶領一群羊，打敗了一只羊帶領一群老虎”的碧桂園，是將帶頭調低房價，還是將挨上一記涉嫌囤地的重拳？

    是否真的存在這兩份協(xié)議？這塊一千畝地項目是否就是按這兩份協(xié)議在運行？本報將就此進行追蹤報道。

 

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專家解讀秘密土地協(xié)議

 

來源: 作者:南方周末記者 蘇嶺 發(fā)自北京　　[2007-11-14 22:23:26]

 

“這明顯是一份政府和開發(fā)商簽訂的不能拿到桌面上的私下協(xié)議，通過這個合同，我們可以明顯看到在土地正式招拍掛出讓前，無論是政府的土地出讓底價還是最終的競得人，都已定好了。土地出讓前的招拍掛只是一個形式，一個假象”

 

 

解讀人：國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院地政研究中心副主任、研究員唐健

 

“這個開發(fā)商很強勢，政府都得聽他的”

 

    南方周末：按照那份2006年10月18日，張家界市永定區(qū)人民政府和張家界市高駿投資有限公司簽訂的《合作開發(fā)合同書》（以下簡稱《合同書》），第五章第十四條規(guī)定“該地塊公開出讓時的出讓起始價由甲方征求乙方意見后確定，該確定的出讓起始價及出讓款的具體返還事宜由雙方訂立補充協(xié)議 （該補充協(xié)議作為本合同附件八）”。怎么看？

    唐健：這明顯是一份政府和開發(fā)商簽訂的不能拿到桌面上的私下協(xié)議，通過這個合同，我們可以明顯地看到在土地正式招拍掛出讓前，無論是政府的土地出讓底價還是最終的競得人，都已定好了。土地出讓前的招拍掛只是一個形式，一個假象，是為了能夠順利地獲得土地使用權而采取的一種手段，通過這種假招拍掛，規(guī)避國土資源部經營性用地的土地使用權應采取招拍掛方式取得的政策。是國土資源部一再強調要嚴厲打擊的“暗箱操作”行為。

    南方周末：在2006年12月16日雙方簽訂的《張家界市鳳凰酒店項目土地儲備出資協(xié)議》（以下簡稱《協(xié)議》）中，第一條“經張家界市地價評估所評估，該地塊評估價格為9.3647萬元/畝。甲方同意該評估價作為該期批準用地出讓起始價，乙方予以同意，甲方承諾不變更該出讓起始價”，意思跟上面一樣？

    唐健：這個開發(fā)商很強勢，政府都得聽他的。國土資源部和監(jiān)察部都要求，招拍掛底價要根據評估結果和產業(yè)政策集體決策，并嚴格保密。在這個合同中，甲方事先已將底價告知乙方，并且還征得了乙方同意，甲方承諾不更改該起始價，完全違背了國土資源部和監(jiān)察部的有關要求。

    南方周末：第二十二條“該地塊出讓后甲方收到每筆土地出讓價款時，應將該款項支付給乙方，以作為返還乙方的投資款以及乙方對基礎設施、公共配套、體育公園的建設費用”。這怎么看？

    唐健：這里隱含的意思就是說，這塊土地的最終使用者就是乙方，招拍掛就是形式。我們還可以看出，地價款最后都會返還給乙方，這樣，即使出讓價再高也是自己的錢進自己的腰包，只不過劃轉了一下。

    國土資源部規(guī)定，在2004年8月31日之后，各省區(qū)市不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經營性國有土地使用權，以前盛行的以協(xié)議出讓經營性土地的做法被正式叫停。被業(yè)界稱為“8·31大限”。但從相關協(xié)議上看，它實質上仍然在搞協(xié)議出讓，走了一下“招拍掛”的形式。

 

 

“開發(fā)商拿地成本還不足出讓金的零頭，差不多是零地價”

　　南方周末：《協(xié)議》里面的備忘錄作為《合同書》的附件八，其第二條規(guī)定 “該期用地成功出讓后，按出讓成交價款的25%計土地出讓金，該25%出讓金的15%部分上繳省政府。甲方將該兩筆款項（一、成交價款扣除上繳省政府的土地出讓金15%的部分，二、競得者上繳的契稅）于競得者支付完該地塊價款之日起10個工作日內一次性全額支付給乙方，作為償還乙方對該地塊的投資款和收益及對該地塊公建配套和基礎設施建設的投入”。比上面這條更加細化了。

    唐健：對，一樣的意思。算起來開發(fā)商只付了土地出讓金的3.75%，就是應該交給省政府的那部分，只有這部分當地政府是無權減免的。開發(fā)商拿地成本還不足出讓金的零頭，差不多是零地價。正因為存在著這樣的私下協(xié)議，“地王”不斷涌現，土地拍賣價不斷創(chuàng)出新高，造成土地價格虛高，房地產泡沫就是這樣產生的。

    南方周末：該上繳的契稅是多少？能減免嗎？

    唐健：1997年10月1日實行《中華人民共和國契稅暫行條例》的第三條規(guī)定：“契稅稅率為3%-5%”。“契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案”。按規(guī)定，契稅不可減免、返還。

    南方周末：第三章第十條“該地塊的征地、拆遷安置補償費用及因取得征地和其它合法用地手續(xù)而向國家、省級政府交納的稅、費由乙方負責按本合同第四條約定投入，甲方進行總包干承包（包費用、包完成期限）”。土地轉讓前期的費用應該由誰來負責？

    唐健：按照規(guī)定，城市分批次用地的有關費用，包括征地補償安置費用、基礎設施開發(fā)費用以及應繳納的規(guī)費應由城市人民政府承擔，待土地出讓后由用地者以土地出讓金的形式繳納。但事實上在實際操作中，這些前期費用都是用地者承擔的。很多地方都存在這種做法。

    土地要招拍掛，而招拍掛之前不可能確定業(yè)主，但現在一般都是業(yè)主先定。

    南方周末：第七章第二十七條“該地塊的用途暫定為酒店及體育公園配套，甲方應爭取讓上級政府允許在該地塊或與該地塊相連的其他用地中建設商品住宅。并由雙方進行住宅部分土地的儲備合作，雙方的合作形式不變，其他事宜由雙方另行協(xié)商”。怎么理解？

    唐健：如果說可以建商品住宅，這個地的儲備也是按他這種方式運作，都是對開發(fā)商有利的條款。比如你這個地，也是為了開發(fā)商有利，他也可以去修改規(guī)劃。這塊地原本不是住宅，但是建了一個酒店，修了公園了，肯定會帶動其周邊的地價隨之上漲。這個時候，你再建商品房，肯定房價也就上去了，開發(fā)商又可以獲利。這些都是對開發(fā)商有利的事情。

 

 

“按這個《協(xié)議》，這個地全部都不算閑置土地了，這就規(guī)避了 ‘不能囤地，馬上建’的政策。”

    南方周末：在《協(xié)議》的附件九“羅家崗地塊出讓條件”第一條，“由于該地塊占地規(guī)模和投資大，為能成功開發(fā)該地塊，競得者須將該地塊進行整體規(guī)劃并逐期開發(fā)，該整體方案在規(guī)劃部門批準后，競得者可據市場需求自行決定該地塊逐期開發(fā)的期數及每期開發(fā)的規(guī)模。市、區(qū)政府不以該地塊中的張家界一塊地逾期開發(fā)（主體酒店部分不超過2006年9月26日在中博會上簽訂的開發(fā)建設協(xié)議書中約定的開發(fā)期限）為由處罰競得者或收回該地塊中未開發(fā)部分的土地，并承諾不按閑置土地處理，且不以土地閑置為由向競得者收取任何費用或罰款。但競得者不得使該地塊全部處于停工狀態(tài)。”

    唐健：1999年4月26日國土資源部發(fā)布施行的《閑置土地處置辦法》規(guī)定第二條規(guī)定，“閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權后，未經原批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設的建設用地。具有下列情形之一的，也可以認定為閑置土地：(一)國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設的；(二)已動工開發(fā)建設但開發(fā)建設的面積占應動工開發(fā)建設總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%且未經批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的等”。

    按這個《協(xié)議》，他這個地全部都不算閑置土地了，他這就規(guī)避了“不能囤地，馬上建”的政策。

    從2006年7月1日開始，出讓土地還有《國有土地使用權出讓合同補充協(xié)議》，對出讓土地的竣工時間、投資總額、投資強度等做了明確的約定，開發(fā)商必須遵守。

    南方周末：在這個附件九，“競得者可在該地塊上依規(guī)建設可售的產權式酒店，政府部門應許可競得者可將該產權式酒店對外銷售。該產權式酒店附帶花園出售的，政府部門應為買受人辦理該花園的土地使用權權屬登記等有關手續(xù)”。

    唐健：產權式酒店就是別墅。2006年5月30日，國土資源部下發(fā)《關于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知》，從即日起，中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續(xù)。它又一次規(guī)避了政策。

    南方周末：“政府不對地塊每年報建和銷售的面積進行任何的限制”，這是何意？

    唐健：為了保證出讓土地能夠得到及時有效的開發(fā)利用，防止開發(fā)商長期囤積土地，國土資源部要求在土地出讓合同中必須明確項目的開工、竣工時間，對閑置土地的認定也很明確。協(xié)議上的這些要求明顯和目前的政策沖突，其目的就是囤積土地，人為減少土地供應量，造成房價上漲，獲得更多的收益。

 

 

“這個當地政府把這些都免了，可能就是為了掙人氣、制造繁榮景象。”

    南方周末：附件九第六條，競得者可享受一些政策優(yōu)惠，比如“該地塊建設所涉及的區(qū)應收的行政事業(yè)性收費一律免收，所涉及的市應收的行政事業(yè)性收費由永定區(qū)促成市政府出具書面文件予以全免”，還有一些企業(yè)稅、營業(yè)稅、土地使用稅等的減免，感覺這個項目享受重點工程的待遇和保護。

    唐健：一個普通的商品酒店開發(fā)明顯算不上重點，因為國家重點工程一般都是國家重點急需發(fā)展的能源、交通和水利這類。營利性的、房地產開發(fā)性項目，列入重點工程，我覺得不是很適合。

    別的他有一些返還，什么稅收返還。有一些地方政府引進資金搞房地產開發(fā)，是為了得到房地產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和營業(yè)稅等。這個當地政府把這些都免了，可能就是為了掙人氣、制造繁榮景象，或者就是為了讓開發(fā)商賺錢。

    南方周末：房地產開發(fā)所帶來的稅收在地方政府稅收中占多大比例？

    唐健：因為房地產開發(fā)所產生的相關稅收屬于地方稅種，在很多發(fā)達地區(qū)，房地產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和房地產企業(yè)的營業(yè)稅，占地方稅收的很大一部分。他把這些都免了，那等于政府既沒有通過土地出讓獲得收益，也沒有獲得引入投資后產生的稅收。

    南方周末：這塊地的面積是69.28公頃。好像很多地方轉讓的地也介于這個面積左右。

    唐健：按照《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，征收耕地以外的其他土地超過70公頃的由國務院批，他剛好差那么一點，由當地省政府批就完了。現在地方很多都是這樣，比如我們下去看好多報地，都是69公頃。

    南方周末：報國務院不一定能批？

    唐健：主要是審批周期長。

    南方周末：這是在掛牌之前搞的一個協(xié)議，而且不是用他掛牌去競得的那個公司名義去。

    唐健：這樣招拍掛就是形式了，早就內定了。

 

“政府為了吸引開發(fā)商，不惜自己去修改現行規(guī)劃。這也反映出規(guī)劃具有較大的隨意性。”

    南方周末：《合同書》第三條，甲方的義務是負責為乙方搞房地產開發(fā)修改土地利用規(guī)劃和取得合法的一些手續(xù)等。這種做法有什么不妥嗎？

    唐健：按照上述規(guī)定，當地政府為了引進這個項目，不惜修改土地利用規(guī)劃。土地利用規(guī)劃是由政府批準的，每塊土地的用途由規(guī)劃確定，建設用地項目必須符合規(guī)劃才能得到批準。政府為了吸引開發(fā)商，不惜自己去修改現行規(guī)劃。這也反映出規(guī)劃具有較大的隨意性。

    第三條說乙方負責詳細的規(guī)劃設計，乙方已經負責設計，這很明顯地就隱含著，最后的項目肯定是給他的了。

    第八條乙方提出來了設計要點不得改變的，規(guī)劃很多這個東西其實不是你開發(fā)商說了算的，尤其提到了該地塊的規(guī)劃也要乙方說了算，這就說不過去了，一個業(yè)主、用地者無權干涉政府的土地利用規(guī)劃。

    南方周末：針對這種地方先收出讓金再返還的做法，國家有什么管理政策嗎？

    唐健：《國務院辦公廳關于規(guī)范國有土地使用權出讓收支管理的通知》中規(guī)定，從2007年1月1日起，土地出讓收支全額納入地方基金預算管理，收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方基金預算從土地出讓收入中予以安排，實行徹底的“收支兩條線”。對違反本通知規(guī)定，擅自減免、截留、擠占、挪用應繳國庫的土地出讓收入，要嚴格按有關規(guī)定處理，并依法追究責任人的責任。