解析房價瘋漲實質　地租論能否破冰？

解析房價瘋漲實質 地租論能否破冰？

騰訊財經特約
天泰
近日，《南方周末》載文稱，連續兩年調控，高漲的房價不僅沒有絲毫回落，反而迎來新一輪上漲浪潮，而深圳無疑是其中的“領頭羊”：今年上半年房價暴漲了50%以上。“現在樓盤的利潤率已經高到讓我們不好意思的程度了。”

其實，在此之前，已有開發商透露，樓盤開發成本只占房價20%，開發商能夠拿到其中40%的利潤，余下超過40%的利潤則被相關職能部門層層消化掉了。人民網有網友指出，讀懂了這一個20%和兩個40%，我們或許就能明白，為什么會有半年暴漲50%以上的深圳房價，為什么國際上公認的“房價收入比”為3至6倍，而在我國許多大中城市卻高達十幾倍？
對此，著名學者何新的理論也許能讓我們對瘋狂的房價能有一個更具高度的認識。
依照何新的理論，目前房價的上升問題是如棵解釋的呢？目前經濟學家和非經濟學家都在吵嚷房價日高。其實這完全是基于一個錯誤概念。何新強調，拉動房價日高的，并不是房屋造價而是地價——土地使用的價格，即地租。這個價格目前埋在房價里，表面上看不出來，所以大家都以為只是“房價”在節節高攀，而且認為是房地產商人在和窮百姓過不去，甚至在對抗國家宏觀調控的惡意搗亂。真實的情況是：由于土地資源的稀缺（不可再生的天然資源）,以及由于城市經濟快速發展，城市中心區位的級差地租必然大幅上升;必然導致區域地價快速上升，這就是古典經濟學家李嘉圖所謂“級差地租”理論。由此，何新認為所以，房價的上漲不是經濟泡沫。
那么區位級差地租究竟如何計算？何新指出，只要從一座房子的銷售價格中扣除其實際造價（包括原材料費用、人工費用、能源費用、稅費及貸款利息），所余部分就是其純利，純利中高出其他行業平均利潤率的部分，就是目前房地產業的暴利，也就是隱含在房價后面的級差地租。因此，正是城市級差地租的飛迅上漲;成為目前房地產商獲取暴利的主要來源。所以任志強所說是對的——這種暴利并不是房產商人為地造成的，既不是偷的也不是搶的，而是符合房地產市場的經濟規律自然形成的。
至此,有兩個問題叫人費解,即為什么這一超額利潤——人人都看得見的暴利，目前卻只能落到房地產商們的手中，而落不到：1、土地資源本來的所有者——國家手中？2、也落不到土地資源原來的占有者——那些被強制搬遷的原住民：農民和市民的手中？
何新答案有三：1、改革以來流行的新自由主義經濟學教科書缺乏絕對地租和級差地租理論，因此人們至今沒有考慮在國家土地政策中，除了土地買賣以及產權和占有權轉移政策之外，還應當制訂關于級差地租調整分配的政策和法規。2、某些替國家管理土地的官員利用上述地租政策的真空，通過批地，從房地產商手中坐收巨額賄賂。3、現行土地政策和法律，存在地租法規方面的盲點，法院無法介入，因此被強制搬遷的小民百姓處于弱勢地位，無法通過法律來維權，尋求合理的地租補償。
這樣，了解上述也就能找到抑制目前房地產熱的治本之道。
對此，何新認為只要國家對這一行業課以重稅，從中對原住民給予高額補償，迫使房地產業由目前的暴利利得，回歸到接近國民經濟其他行業的正常利得水平，那么房地產熱就會立即退熱降溫。至于目前的一些遏制辦法，其實效果則往往適得其反。如提高貸款利率，限制開發征地數量，加高進入房地產業的準入門檻等；其實都反而是有助于目前已經成形成氣候的少數房地產大集團提高行業壟斷性，便于其縮減和控剁房源，從而反而有利其進一步向上拉高房價。
眼下，大家都感慨：從來沒有一個行業的價格問題像房價這樣令人困惑和不安，以致一些學者發出了“房地產不是一個單純的產業問題而是政治問題”。誠然，老百姓鬧不清產業問題與政治問題之間的區別，不明白是房價脫韁使房地產變成了政治問題，還是房地產變成了政治問題才使房價脫韁；然而老百姓想說的是，既然房地產已是一個政治問題，那么不用政治智慧恐怕是難以解決了的？

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