即使樓市調控政策不出現大轉折，也不要買房

即使樓市調控政策不出現大轉折，也不要買房
 
杜文

   昨日，財經評論員葉檀發表了一篇《如果樓市調控政策不出現大轉折，買房吧》一文，這篇文章完全是一篇誤導消費者，為開發商托市的文章。

    在這篇文章中,葉檀關于樓市調控政策的一些分析和觀點是正確的，但是，結論卻完全錯了。如果筆者沒有理解錯的話，葉檀女士的基本觀點是：目前，房地產調控政策的目的已經值得懷疑，因為調控的結果和目的已經背道而馳。在現有的調控政策的影響下，房地產已經越來越集中在少數國有企業手中，形成了房地產市場的壟斷，從而房地產市場必將形成壟斷價格。這種壟斷價格只能上漲，不能下跌。所以房價只能越來越高。如果房價下跌，只有一個條件出現，即中國經濟崩潰（這里葉檀女士沒有明說，只是暗示）。但在這種條件下，人們“工資存款財富下降，能買得起房的人也就不多了”。因此，人們要趕緊“買房吧”。

    其實，這是一種非常糊涂的認識，一種邏輯混亂的分析。這篇文章也具有很大的欺騙性.

     葉檀女士以其獨特的語言風格進行財經評論，公允地說，她很多評論文章寫的還是不錯的。但對房地產的評論卻大失水準，對壟斷市場和自由市場也分辨不清，對中國的社會主義市場經濟更缺乏足夠的認識，甚至還缺乏生活常識。屢屢像一個書呆子一樣縱論復雜的、變化莫測的經濟現象。

     葉檀的錯誤在于，首先，她沒搞明白目前房地產壟斷的問題，也不清楚壟斷有沒有良性的一面。事實上，當前房地產開發商是一個既得利益集團，這個利益集團和一些地方政府互相利用，操縱著整個房地產的價格。當前房地產已經完全被他們操縱，市場買賣雙方中的買方沒有任何話語權。房地產行業看似處于自由市場競爭中，實質上開發商已經完全壟斷了房地產，房價已經是一個壟斷價格。如何判斷壟斷，很多人以行業企業的數量多寡為標準，如只有少數控制，就是壟斷，否則就是自由競爭。但在房地產業，這個標準完全不正確的。目前中國的開發商雖然很多，但在根本上是他們壟斷著房地產業，也是以壟斷價格出售商品房。

    為什么這么說呢？房地產的地域性、房地產缺乏替代品、中國土地制度的公有性和開發商劣根性決定了當前房地產是壟斷行業的。以北京為例，北京有近3000多家房地產開發商，北京每個城區的開發商表面上不是以統一的價格銷售的，但是，這些開發商競爭的是誰的房價更高，而不是價格更低。如果人們有興趣，就可以看到查一下，后開盤的總比先開盤的更貴。所以，開發商才捂盤惜售?，F在沒有明顯的證據表明這些開發商地串通一氣，但是從現象上看，最起碼是心照不宣，達成了默契。按著自由市場競爭，達到均衡價格是以相互壓價，大打價格戰形成的。在家電、電腦等大眾消費品市場中經常出現這種現象。但房地產開發商卻反向而行，這不能不說明在房地產存在壟斷。也許有人認為，后來者賣得更貴是因為需求旺盛，仍是市場競爭的結果所致。其實，這絕對是騙人的謊言。房價飆升重要的原因是開發商形成了一種默契后，捂盤惜售制造“房荒”的假象，散布虛假信息，引起恐慌，再加上投機投資者的炒作和銀行等金融機構的幫忙造成的，而不是什么剛性需求所導致的。即便有剛性需求，也不至于這樣瘋狂上漲。

     表面上目前房地產業是自由競爭的，本質上是開發商以另一種形式壟斷著。因此，葉檀女士心目中美好的“由商人之間競爭形成的均衡價”就從來沒出現過，而“特權企業瓜分”實始終存在著。因為現階段開發商因為土地關系基本上都和政府有著千絲萬縷的利益關系，哪一個開發企業不是特權企業呢？

    顯然，葉檀心目中始終存在著房價是一個“由商人之間競爭形成的均衡價”的幻想，并認為這種價格是合理的。事實上，這只是葉檀女士心目中自我想象的海市蜃樓，很美，但是虛幻的。葉檀女士應該走出書齋看看，不要只在書齋中看一些書面資料進行自我演繹自我推理。無論文章邏輯上多么正確，數據多么翔實，但不符合實際情況，只能算是騙人的文章。

    第二，葉檀并不明白壟斷市場的問題。在她心目中凡是壟斷的就是壞的，顯然，這是缺乏經濟常識。如果真得像葉檀所說那樣出現“一個城市的房地產開發由幾個特權企業瓜分”，那么房價降下來的可能性大大增加，樓市調控也不至于這么麻煩，政府只要找到幾個企業的老總,問題就會迎刃而解。建設部、國土資源部的官員也免了挨罵，也不必整天對房地產種種問題焦頭爛額；其它部委也落得個輕松自在。實際上，房地產行業問題的存在一個重要的原因就是“偽市場化”的存在。本來中國的土地屬于國有，政府控制著土地，土地這么一個重要的要素掌握在政府手里，讓政府脫離干系顯然是不現實的。但是，政府負又有公共事業的的職責，不是市場的主體。這樣，以土地為核心房地產開發，如何能夠完全實現市場化？政府既然參與進來必然稀世市場化色彩。葉檀女士的自由市場概念始終是一廂情愿的。中國社會主義市場經濟的深刻內涵估計葉檀從來都沒有思考過。

    葉檀文章的本質還是為開發商托市，整篇文章隱含一個開發商一直鼓吹的觀點：房地產永遠是漲的！只不過是加了一個隱含的限制條件：房價不漲了，中國經濟也就崩潰了，你也更沒有錢了！所以，葉檀的結論是：買房吧!

    實際上，消費者和開發商的博弈已經到了關鍵時刻，據統計，北京5月份房產交易量幾乎同比下降了50%，而天津5月份以來，商品房的成交量環比連續幾周呈下降趨勢。尤其是5月27日至6月2日，全市商品房共成交16.50萬平方米，較上一周19.16萬平方米下降了近14%。其中，市內六區下降了33%，郊區縣下降了3.50%。樓市有價無市已經出現了端倪。廣州、深圳也是最后的瘋狂。對開發商來說更為嚴重的是，南京出現了新的調控措施，實行“一樓一價”為核心的嚴厲行政措施。這個措施對開發商來說是最害怕的，一旦在全國推廣，其暴利、盤剝的日子將要終結。通過種種跡象判斷，南京的措施具有試驗性質，不排除全國推廣的可能。這樣，開發商不免提心吊膽，希望趕緊出售，獲得暴利。葉檀的這篇文章，正是適應了開發商的這個要求。只不過更有欺騙性而已。

    總之，葉檀女士這篇文章主旨和她此前房地產文章一樣，為開發商托市。現在的情況下，無論調控政策改變與否，只要房價在高位上運行，消費者就沒有必要著急買房。對目前的高房價人們也沒有必要恐慌，因該保持理性和冷靜，要堅信世界上從來沒有一成不變的事情?！胺績r永遠是漲”的這個觀點只是個謊言。如果現在著急買房，正中了開發商及其幫兇的奸計。

附葉檀女士的文章：

如果樓市調控政策不出現大轉折，買房吧

如果房地產市場還按目前的方法調控下去，大家還是及早買房吧。

    在短期內樓市在調控之下越調越高固然是一個原因，更關鍵的因素以庸醫之術救治樓市，導致房地產市場出現明顯的調控后遺癥。悲觀論者謝國忠在股市如其所愿地大幅深挫后繼續悲觀，這次的目標是樓市。他預測，由于股市調整、存款利率低、通脹到年底將達到4%等綜合因素，房價的反彈也許至少會延續到今年年底。

    謝國忠說了一半正確的話，中國的房價會繼續上漲，不過中國房價從來就沒真正降過，其原因并不在于股市泡沫崩潰財產轉移等，資產價格上漲對股市樓市均有利，美國1929年大股災之前幾年，樓市作為預演節節攀升。中國樓市的畸形市場化以及樓市調控綜合癥，才是中國房價節節攀升的真正動力。

    我們的所有調控政策都是旨在抑制房價，但當調控政策出臺的效果屢屢與房價背道而馳，而政策還在依循老路不斷出臺時，那么，調控者的真正目標也就值得懷疑，到最后，連樓市上漲的真正動因也不甚了然起來，還得勞煩建設部、國土資源部、財政部等八部委興師動眾到5月房價漲幅較快的城市走一圈。這真是一個尖銳的諷刺。

    樓市調控綜合癥重要表現是市場集中度提高，大批可以調節市場供給的中小房地產商如同韭菜齊刷刷被割，馮侖稱之為房地產“集中營”。

    企業規模快速集中，去年年初萬科的市值約300億元，到年底超過800億，位居末席的房地產上市公司市值也在600億元以上，前年萬科剛超過100億元的銷售額，去年達到212億元，今年如果不出意外，萬科會有400億元的銷售，市值會到1400億元。去年全球最大的住宅公司營業額是115億美元，如果對比人民幣3%~5%的升值幅度，萬科在3~5年會成為全球最大的住宅公司。

    企業的性質和構成成份的集中，A股市場的房地產企業越來越向國有企業集中。三年前A股上市公司的前十位60%是民營，還有一部分混合經濟，少數一兩家是國營，去年A股前十位上市公司，60%是國營大企業，兩三家混合經濟，只有一家民營企業。

    房地產資源開始向政府集中，特別在低收入和經濟適用房方面的資源，行業游戲規則將發生非常大的變化。

    不言而喻，房地產離市場更遠，由商人之間競爭形成的均衡價將遙不可及，一個城市的房地產開發由幾個特權企業瓜分，壟斷價格近在眼前。雖然在今年下半年開始，政府的低價房應該陸續推向市場，從理論上可以降低房價，但降的是總體的平均價格，低價房的價格仍然有所上升，高檔房更會大漲。

    所謂以政府制約負外部性，從來都是個倒果為因的說法，正因為從一開始就混淆了市場監管與市場主體的邊界，所以房價越來越高，負外部性無法遏制。廣州房價在2003年土地政策轉向集約型的招拍掛之后節節竄升就是一例，尋租空間大增，導致開發商紛紛囤地以求增值，同時開發高檔房以求利潤最大化。從2003年到2006年，廣州房地產價格漲幅超過50%。6月21日，上海新江灣城D1地塊被綠城集團奪得，掛牌起始價5.16億元，折合畝價為580萬元／畝，樓面價5123元／平方米，競買方還需要另外支付290元／平方米的大配套費用。地塊土地面積5.9253萬平方米，容積率1.7，按照奪標價，樓板地價高達12509元/平方米。綠城宋衛平表示，如果造精裝修房，公司初步估算的成本價格就將達到19000-20000元/平方米。比較一下前年及去年由合生及華潤爭得的新江灣城前兩幅地，面積分別達18萬平方米和14萬平方米，樓面地價分別為5617元／平方米和6676元／平方米，一年間價格上漲近一倍。

    同時，有助于打破土地高價惡性鏈條的嚴禁小產權房、不支持個人合作建房等政策，說明土地政策不可能松動——不要奢望房價下降。價格會高到整體經濟無法承受，地價才會下降，這是潛規則的核心，要認清這一點。

    資產價格一高，為民請命的人就熱烈建議政府加稅，似乎房價上升就是因為以往的重重稅費不夠重。中國房地產稅費少嗎？這種掠奪民財的餿主意從來都很有市場，近期某些城市悄沒聲地取消了一些優惠稅率。加稅表面上也許是抑制投資，在供需矛盾激烈的情況下，實際上是抑制交易轉嫁成本。如果那么痛恨房地產投資，人大立法規定購買第二套住宅為違法行為，同時取消任何形式的高檔公務員住房，豈不簡單得多？增稅政策已經嚴重地摧毀了中國股市的信心，使之成為一個追逐認沽權政的投機場所，人們對于價值論已經不屑一顧。現在有人希望再次借助稅收，使樓市一蹶不振。事實上，不清理稅收環境征稅的結果，必然是所有的稅收都壓到那些收入透明的、只能靠工薪為生的人頭上。

    征稅論者在論述不動產保有稅的國際慣例時，總是忘記提一句，在人口高峰時解決住房問題，“國際慣例”是兩手準備：一是政府保障供給，二是由政府鼓勵拓寬融資與供給渠道，從來沒有聽說土地與信貸雙緊縮之下房價下降之事，如果此舉可行，經濟規律應該重寫。

    房地產金融直接決定了銀行貸款的質量，如果中國各大城市像香港一樣讓幾十萬供樓一族成為負翁，建言者是不是準備給中國剛剛走出破產邊緣、在股市圈了點錢、核心資本充足率上升的銀行填窟窿？雖然安永為2006年初中國的銀行共有9000億不良貸款的數據為中國政府道歉，但其中提示包括關注類貸款的地產類不良貸款達5250元，占比近六成，具有參考價值。即使這一數據不可靠，上海銀監局去年一至九月上海房貸不良貸款增加四成的數字，雖然不良貸款絕對值不高，也應該讓金融主管者驚出一身冷汗。如果房價急降，政府得準備再次為銀行剝離不良貸款，或者發動股民獻愛心買銀行股。

    最后，地方政府經營城市的動機仍然強烈，有同事去東北一中等城市，感慨就事論事討論房地產的荒唐，因此當地政府為拉動經濟進行舊城改造，把房地產當作惟一的武器，房地產開發商幾十億元的投入就能換來上百畝的地，以及貴賓級的禮遇。在沒有為當地經濟找到發展之路以前，土地經濟仍是主要的甚至惟一的辦法，在書房撒豆成兵者提出的種種降價設想純屬畫餅。最新的例子是，重慶在公布成為城鄉綜合配套改革試驗區之前的九天，主城區房價上漲7.6%。

   房價越高，政府越有理由調控；越調控，房價越高——這說明，核心調控政策已經破產，某些政策甚至南轅北轍。

    為高房價所苦的人希望保障自己的住房權益十分正常，但有必要了解中國經濟與房地產市場的基本面，才知道如何保障自己的利益。不然，就會被某些漂亮的言辭所惑，上個大當。如果政策在屢次調研之后，仍對房地產實行目前的調控政策，趕緊買房才是上策。除非你有耐心等到中國經濟急挫，不過，那時候工資存款財富下降，能買得起房的人也就不多了。不然，香港人為什么不趁房價低靡時入市，道理無他，買不起就是了。
 
 

× 烏有之鄉 WYZXWK.COM

您的打賞將用于網站日常運行與維護。
幫助我們辦好網站，宣傳紅色文化！

歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉網刊微信公眾號