2007樓市展望：一線樓市將面臨更嚴厲調控？

2007樓市展望：一線樓市將面臨更嚴厲調控？
 
2006-12-13 10:11 
 
 
展望2007(一)：一線樓市將面臨更嚴厲調控？ 

　　“房價上漲過快，不僅老百姓不允許，宏觀調控部門也不允許。”１２月８日，國家信息中心預測部部長范劍平在接受中國經濟時報記者采訪時表示，２００７年房價過快上漲勢頭將進一步得到遏制，房價漲幅會進一步回落，樓市亦將更加趨于理性。

    “今年宏觀調控的效果九、十月已開始顯現，十一、十二月以及明年一月，將進一步顯現。這些調控措施如能得到落實，整個經濟將保持平穩增長，房價不出現反彈的可能性大。”范劍平說，從整體上來說，房地產市場是健康的。不過，他同時表示，北京等“個別城市確實有泡沫。”

    值得關注的是，１２月５至１２月７日，中央經濟工作會議在京舉行，會議提出，明年經濟工作的主要任務之一就是要加強和改善宏觀調控。這次會議強調：“要注意加強對房地產市場的合理引導和有效調控”；“要在政策落實上狠下工夫，確保中央各項方針政策和工作落到實處。”與此同時，會議還就建立健全廉租住房制度，改進規范經濟適用房制度，以及不斷改善城鎮低收入困難群眾的住房條件等內容進行了專門部署。

    另有專家表示，假若一線城市房價上漲仍然較快，明年可能將面臨更嚴厲調控。

    京城樓市出現泡沫？

    “房地產調控實際沒有用，效果不大，怎么調控都沒有用?！保保苍拢啡?，記者致電國內一知名經濟學家，擬請其談一談有關房地產調控方面的話題，出乎記者意料的是這位不愿具名也不愿談論這一話題的經濟學家，竟然對房地產調控持相當消極和悲觀的看法。

    他說：“不管怎么調控實際都不管用，越調控，房價反而漲得越高?！弊詈?，這位經濟學家表示，造成這種情況最根本的原因不在調控本身，而是中國房地產機制的問題。

    國家發改委和國家統計局最近聯合公布的數據顯示，１０月份，全國房價總體來看仍是一片漲勢，全國７０個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲６．６％。漲幅較大的主要城市包括：北京、廈門、深圳、福州、沈陽和廣州。其中北京以１０．７％的同比漲幅位居榜首。而來自北京市官方的最新統計數據則顯示，今年三季度京城房價較一季度上漲近千元，漲幅相當驚人。

    范劍平不太同意“調控無用”這一說法?！叭绻麤]有調控，房價可能就不是現在這個樣子，不是現在的漲幅回落，而是進一步上升?！?

    “房地產投資有一個周期的問題，調控對新立項的項目有影響，而對已開工在建項目的影響有一個過程?，F在調控政策出臺后支持上漲，更主要的是我們房地產的結構問題，主要體現為經濟適用房和廉租房占比較低，住房保障力度不夠。其次，中央各項宏觀調控政策、措施在各地得到落實，需要有一個過程?！?

    “即使房地產調控，也不能指望房價絕對水平下降，這也是不現實的，而通常表現為漲幅回落?！狈秳ζ綇娬{，“在經濟發展保持平穩、較快發展情況下，房價下降不太可能，房價漲跌與經濟有關，只有泡沫破滅，經濟出現蕭條，房價才會下降。

    “目前，個別城市確實有泡沫，但是從整體來看，房地產市場還是健康的?！狈秳ζ秸J為，對于房價上漲這個問題，還需要用國際性眼光來看待。“當今國際資本市場流動性過多，許多發達國家房價本身很高，但房價也在上漲，可以說當前房價上漲是世界性上漲?！?

    目前究竟哪些城市有泡沫？范劍平給出的說法是，“漲幅在１０％以上的局部地區都有一定的泡沫?！狈秳ζ奖硎荆本┠壳耙殉霈F房地產泡沫。他指出，房價過高或上漲過快，不僅老百姓不滿意，而且，對于地方政府來說，還將以犧牲長遠利益為代價，因此地方政府眼光不應短視。

    一線樓市或將面臨更嚴厲調控

    中國社會科學院城市中心主任牛鳳瑞認為，不管是北京、上海、廣州一線城市，還是其他二三線城市，“中國房價從長遠看，總的趨勢是上升的?！迸ｘP瑞說，這是因為促使房價上升的因素存在，但并不等于房價上漲越快越高越好，必須承認這個現象，并基于這種現象采取對策。

    “房價上漲或下降，是市場配置資源的一種形式，政府沒必要跟著走，不要過分重視，而忽視更重要的東西，比如房地產市場交易秩序?？捶績r應該看一個總的趨勢，必須連著幾年比較?！迸ｘP瑞說，從２０００－２００５年，我國房價上漲速度均低于ＧＤＰ和人均可支配收入增長速度。

    牛鳳瑞告訴記者，北京房價今年出現的大幅上漲，帶有一定補漲的因素。他預計，未來１－３年，北京房價仍將保持上漲態勢，但不會長期延續去年以來出現的大幅上漲?！胺績r漲跌首先取決于供給，如果房屋供應量不能滿足，還可能進一步上漲。政府真想控制房價，應想方設法增加供給?！?

    與牛鳳瑞的觀點不同，香港中原集團主席施永清認為，未來房價走勢有很多的不確定性。

    “我看到的情況是空置量比較多，有些人買了房子他不是住或用，而是買來投資?，F在房地產的問題不是因為我們經濟不好，也不是真正的供不應求，而是房地產速度比經濟發展還要快，我們建的房子比實際需要的可能更多。”施永清說，現在房地產市場是供大于用的需求，但供小于投資的需求，換言之，即一方面是供過于求——從用家（自用或自?。┑慕嵌?；但從投資者的角度，是求過于供?！?

    施永清還認為，房地產的走勢，要看整體的經濟?！艾F在是房價除了長三角升慢一點之外，其他地方，北京、深圳、廣州都在上升，而且還上升得比較快。關于房價的漲跌，２００８年我估計不到。從一線城市房價來看，市場里面有一定的泡沫，但是泡沫什么時候爆破我不知道，這要看政府的政策和外面的環境?！?

    “現在有一個估計，美國經濟可能會放緩，美國房地產價錢也見底了，這可能會影響到中國經濟?；旧?，我的判斷是中國經濟可能是最多放慢了一點，但是就像前面提到，前幾年有的地方房價上升的速度比經濟增長的速度要快，尤其是大城市，這在某一種程度存在著危機?！笔┯狼灞硎?，“去年的宏觀調控成效不是太好，所以很有可能中央還有新的政策出來，對原來政策落實的程度、落實的力量會加強，那就是看中央落實的力有多大，貫徹的力有多大。”在施永清看來，影響房價走勢的變數還是很多的。

    國務院發展研究中心研究員廖英敏則向記者表示，從剛剛閉幕的中央經濟工作會議看，明年除了將會繼續落實現有的宏觀調控政策外，可能還會出臺一些調控政策。廖英敏認為，有的宏觀調控政策還要進一步細化，如在抑制炒作等方面，也可能制定一些具體的措施。

    廖英敏分析，問責與稅收手段可能是明年房地產調控兩大看點。除醞釀已久的物業稅之外，消費稅開征有可能提上議事日程，并有可能將來在高檔房交易方面實施。

    “今年房地產調控效果不好，主要是地方政府執行力度不夠?！闭劦奖本┑纫痪€城市今年房價的迅速上漲，廖英敏認為，如果房價還繼續大幅上漲，明年中央可能將醞釀更嚴厲的調控措施和問責制，加強對地方政府的檢查、督察或監督，對執行不力的地方政府可能將進行懲治，直至追究有關負責人的責任，以使中央各項調控政策落到實處。（記者 周雪松）

展望2007(二)：北京二手房市場呈現七大看點 

    北京二手房價格今年驟升

    “２００６年中國樓市絕對是一個‘政策年’?！北本┬乓惶旆康禺a經紀公司市場部經理羅煜接受中國經濟時報記者采訪時表示，在各類相關政策頻頻出臺的環境之下，二手房市場受到了一定影響。自２００２年二手房保持高額增長率以來，今年增長的速度明顯放緩，是近年來增長幅度最少的一年，但是全年的成交量還是穩中有升。

    “在調控政策之下，２００６年各類二手房的交易表現出不同的特征?！北本╂溂曳康禺a經紀公司市場總監金育松告訴本報記者，再上市公房的房源供應存在極大的“瓶頸”，業主的“惜售”心理較濃，導致已購公房交易遭遇“滯漲”。

    由于今年營業稅政策的調整以及個人所得稅的征收、土地增值稅的征收，促使８０％以上二手商品房的交易成本明顯增加，影響了買賣雙方交易預期，使得交易難度加大，從而使得二手商品房交易漲幅下降。

    價格方面，由于受供需矛盾突出、交易環節的稅費征收導致“成本轉嫁”、中介市場存在的違規操作等因素的影響，二手房平均價格不僅處于高位行走，而且價格漲幅也明顯過快。其中，中低價位需求旺盛，供需結構性矛盾突出。

    當北京二手房價格保持較快增長的情況下，租賃市場的價格卻沒有呈現出明顯的增長趨勢，從而導致了二手房的售價租金比出現擴大的趨勢，而且２００６年北京的二手房售價租金比已經接近國際公認的警戒線，這種狀況也為市場傳遞了一個需要警惕的信號。

    “２００７年，北京的二手房市場將出現七大趨勢。”金育松分析，一是在交易環節的各項稅費政策對買賣雙方造成的影響在慢慢弱化的前提下，二手商品房的交易量將會得到大幅的提升，從而使得２００７年的二手房交易量有望突破１０萬大關。

    二是在經歷了２００６年的價格高速上漲之后，２００７年的二手房價格漲幅將呈現回落的趨勢；但是，住房二級市場的供不應求狀況依然趨緊；同時，２００８年奧運會的臨近，以及２００７年多條軌道交通即將投入運營等利好因素，都將吸引更多的消費者在２００７年完成置業；另外，經濟的持續增長勢頭也在一定程度上支撐了消費者的旺盛購房需求。這些因素的促動，將導致房產的價格不會出現下降，預計２００７年的二手房交易價格將依然保持兩位數的增長。

    “第三，宏觀調控政策將進一步加大和細化?！绷_煜表示，２００７年的房地產業依舊不會保持平靜，尤其在２００７年４－７月份，新的宏觀調控政策依舊會應聲出臺。

    對此，金育松認為，監督相關政策的執行應該會是２００７年的一個重點，２００７年各項調控政策將會更加有針對性。

    “第四是開發商尋求資金突破，私募資金積極入場?！苯鹩芍赋?，由于受土地市場的清理整頓以及控制開發商的信貸規模等調控政策的影響，２００７年開發商的資金壓力將會進一步加大，而此時，私募資金就會以房地產基金的名義進入，從而獲取高額的回報。

    第五，二手房市場將進一步規范，行業競爭將趨向于服務品質的提升。２００６年國家對于房地產市場中存在的一些違規操作行為提出了明確的整治措施，建設部以及北京市建委均在積極地制定相關行業操作標準，這些標準將在２００７年逐步實現。

    隨著市場中成熟的經紀人和經紀管理人員的增多，將導致競爭進一步加劇，各經紀公司之間的競爭將不再停留在業務操作的表層，而會更加趨向于服務品質的提升，以更加專業化的技能服務于買賣雙方。

    第六，二手房貸將成為中外資銀行、中介、擔保機構爭奪焦點。２００６年８月，銀監會出臺了《關于進一步加強房地產信貸管理的通知》，明確提出要“穩妥發展二手房貸市場”，顯示了政策對二手房貸的傾斜性；同時，隨著京城可開發土地的減少，二手房交易必將成為房地產交易市場的主導，二手房貸也將取代一手房貸而成為房貸市場的主流；在控制風險方面，一手房貸的外部人為風險較大，比如假按揭的屢禁不絕；而銀行在操作二手房貸時，可通過評估以及與經紀公司的合作，分散及控制風險。從政策導向、市場空間、風險控制這三個方面來看，二手房貸市場的前景都非常廣闊。

    目前為消費者提供按揭相關服務的機構包括中資銀行、經紀公司以及擔保機構。但在２００７年對外資銀行全面放開之后，房貸業務作為銀行最優質的資產之一，肯定將成為中資銀行與外資銀行搶奪的重點；加上經紀公司以及擔保機構，這四方對二手房按揭市場這一塊大蛋糕的爭奪肯定將更加激烈。

    第七，本土企業將尋求地域領先、進軍全國的戰略突破。２００７年，房地產經紀行業的發展趨勢將是品牌化、規模化。在市場透明化、產品同質化后，服務水平是經紀公司競爭的法寶。同時，經紀公司要做強，除了維護品牌，還要擴大規模。在市場愈加開放的情況下，外地、外資企業的進入以及相互滲透成為一種必然，在取得地域領先之后，經紀公司進軍全國市場將是一種必然的趨勢。

    對此，羅煜表示，２００７年更多的房地產經紀公司將會加快搶占市場的步伐，簡單的房地產經紀業務的操作轉向多元化經營模式，同時將以發展為全國性品牌連鎖經營作為方向，從而擴大市場份額。（記者 謝麗佳）

 展望2007(三)：二、三線城市開發更"紅火"  

　　地產資本集體揮師二線城市

    當北京、上海等一線大城市的開發商們正在為一塊土地“搶”破頭時，不少精明的開發商早已將觸角伸向了二、三線城市。

    ２００６年一年中，萬科在天津掛起了東麗湖和水晶城項目的銷售大旗；中海地產在蘇州工業園區取得了２０萬平方米的居住用地；而在全國排兵布陣最早的陽光１００除在廣西柳州成功競得７．５萬平方米的地塊后又在山東東營取得新項目，這使得陽光１００在全國的據點達到了１３個城市。

    “萬科挺進天津、沈陽、佛山等地；首創置業進入太原、無錫等地；富力地產的觸角也伸向了天津、西安等地；陽光１００甚至成了很多房企挺進二、三線城市的榜樣……”一位正打算進軍外地市場的京城開發商向中國經濟時報記者表示，如果說２００６年很多房企還在觀望中，那么，２００７年將是房地產企業集中向二、三線城市挺進的“火紅”之年。

    二、三線城市成香餑餑

    “二、三線城市目前是地產界關注的焦點市場?！弊钤缭谌珖?、三線城市進行擴張的陽光１００公司常務副總經理范小沖在接受中國經濟時報記者專訪時表示，目前的一線城市競爭已經相當激烈，而二、三線城市市場正處于成長階段，土地資源豐富、市場競爭相對平和，是房地產企業的最佳戰略選擇。

    陽光１００是最先嗅到二、三線城市偌大商機的房地產企業，但絕非是最后一個。前不久，富力地產在西安召開新聞發布會，醞釀已久的西安富力城正式亮相；在此之前，雅居樂集團與海南省陵水黎族自治縣簽訂１３０億元的旅游地產開發項目，項目規劃面積２．３萬畝；中海地產在蘇州工業園區也取得２０萬平方米居住用地；華潤置地以掛牌方式獲得蘇州市一塊住宅用地，地價高達７．８５億元。而在此之前，華潤置地已經取得湖南長沙星沙國家級經濟技術開發區的商住地塊，土地規模為４８萬平方米……凱德置地、世茂、新世界等品牌房企也均在二線城市頻頻出手。

    “一些并不引人注目的二線城市名字開始出現在知名房地產公司開拓名單中：西安、長沙、廈門、太原……”范小沖說，陽光１００在不久前已經進入了三線城市如廣西柳州、山東東營。“不用等太久，這個名單就可以拉得更長?！?

    今年以來針對房地產業的宏觀調控一浪高過一浪。而在二、三線城市，盡管身在其中的開發商們大都謹慎行事，但拿地、開工、銷售工作卻有條不紊。與內資地產商在二、三線城市四處出擊相同的是，外資地產巨頭也聞風而動：在上海獲利頗豐的香港地產巨鱷恒隆地產表示，２００７年前將在上海以外的１０個城市，每年購入３到４塊大型土地，共建約１０個購物商場；新加坡嘉德置地在華的全資子公司凱德置地，計劃在２０１４年前在成都開發５到７個項目。

    凱德置地高層表示，之所以青睞二線城市，原因有四個方面：經濟充滿活力，居民購買力迅速提高；城市發展快，市場空間及前景廣闊；都在加大基礎設施建設，招商引資環境良好；本地房地產業起步晚，競爭相對較弱。據英聯國際不動產研究分析，目前幾大主要二線城市開發項目的平均利潤能夠達到３０％，而上海房地產投資收益率已經只有７％－８％左右。

    比起北京、上海等房地產市場越來越白熱化的競爭和越來越稀少的資源，以及越來越嚴峻的調控環境，二、三線城市房地產市場發展的“空白”和滯后帶給了開發商很多信心。

    房價呈上漲趨勢、小戶型成主流

    雖然豐富的土地資源和寬松的政策環境帶給轉戰二、三線城市的開發商很多信心，但這種信心顯然將在未來隨著大家的爭相進入而改變?！爱敶蠹叶缄P注二、三線城市時，這個市場的競爭也就隨之而來了?！狈缎_告訴記者，２００１年陽光１００去濟南、天津等地尋求發展時，當地政府表現得非常歡迎，積極從土地、招商政策等方面給予企業最大的支持。但現在，政府的態度不再像過去那么積極，企業之間的競爭也更加激烈。

    “去二、三線城市‘開疆拓土’的開發商越多，其地價上漲的速度也就越快，成本增加，房價必然呈上漲趨勢。”此前已經在唐山、天津等地代理銷售多個項目的北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少峰在接受記者采訪時表示，外地開發商在當地拿地的成本肯定會高于當地開發商。據媒體報道，２００５年天津外地開發商所獲土地面積占總成交面積的１５％，但交易金額卻占總交易金額的４０％?！巴獾亻_發商的開發成本高，所以必須做高端物業，否則根本不具備競爭力。”楊少峰告訴記者，品質提升后，房價必須要有合理的上漲空間。

    與此同時，小戶型在２００７年將是二、三線城市的主流需求?！拔覀冏罱谀蠈幒土蓍_盤的兩個新項目中，小戶型賣得特別火。”范小沖表示，小戶型永遠是市場中賣得最好的。與范小沖持有同樣理論的業內人士不在少數，楊少峰認為，任何城市，購房人群基本是“金字塔”型，也就是對低總價、小戶型需求量最大的普通消費者占多數。“我在唐山代理的一個項目，早上八點半開盤，但到了１０點半時三百多套小戶型基本全部賣完了?！睏钌俜逭f，新的宏觀調控政策要求９０平方米以下戶型占７０％，這預示著以后小戶型將成為市場主流?！坝腥藫倪@樣小戶型會過剩，其實根本不可能，因為供應在短期內還無法滿足市場的需求。”

    不可避免的市場洗牌

    事實上，當從一線城市轉戰進入二、三線城市的品牌開發商在尋求商機的同時，也給當地的房地產市場帶來不小的震動，洗牌是不可避免的。“外地開發商在適應當地市場的同時，以雄厚的資金、先進的理念以及成熟的管理模式全面沖擊著當地開發商?！币晃徊辉敢馔嘎缎彰谋本╅_發商告訴記者，二、三線城市有部分開發商并不是真正的開發商，而是投機商。“我曾在一個三線城市遇到一個開發商，其拿到了一個１６０畝的大項目，但手上的自有資金卻只有３０００萬元。”該人士表示，像這種開發商資金鏈隨時都會斷裂。

    “隨著政策越來越嚴，再加上很多品牌開發商進入，實力小、規模小的當地開發商遲早要被淘汰出市場?！睏钌俜甯嬖V記者，現在有一些二、三線的當地開發商已經明顯感覺到了品牌開發商帶給他們的壓力。

    但與當地小規模開發商被淘汰出市場一樣，拓展二、三線城市同樣也會給品牌開發商帶來一些管理上的難題和風險。２００６年９月６日，路勁基建（１０９８．ＨＫ）于聯交所發布公告，路勁基建與順馳集團業已簽署框架協議。孫宏斌以１２．８億元的資金，出讓了順馳中國５５％的股權，基本失去了順馳的控制權。“如果沒有宏觀調控，你想想順馳現在什么樣？”這是此前孫宏斌的肺腑之言，但現實卻是沒有“如果”，或許其他地產商要感謝順馳為他們提供了最為現實的“案例”以供警示。

    “我們每年都會有下一個年度具體的在全國擴張拿地的計劃?！狈缎_對記者說。范小沖所言的這個計劃，其主要依據是本年度在全國各地項目的銷售回款總量，及其現有資金可以運作的銀行信貸總量，而絕對不會超出自身能力擴張，以此在財務上保持穩健?！坝行┢髽I沒有走向二、三線城市的原因不是沒有資金，也不是沒有看到商機，而是面臨著管理能力以及成本控制的風險?！狈缎_說，跨地域開發必須解決好成本控制、品質保障、資金良性運作等多個難題。

    記者從陽光１００了解到，在該集團已經進入的３０多個城市，其土地購置的成本付出，基本上都由陽光１００在上一個財政年度內計劃用于擴張的資金中支出，基本不會借用信貸手段支付土地購置成本。而且，在通過招牌掛獲取土地之后，也將在規定時間內支付清土地出讓金。“這樣，在后期的預售等政府審定方面，就不會出現問題，從而形成一個完整的資金鏈條，這樣，每一個項目就都是健康的?！?范小沖向記者解釋。

    “進軍二、三線城市的商機人人都能看得到，但并不是人人都能賺得到錢。房地產企業只有將自身成熟的戰略模式、管理和品牌，與資本市場進行有機結合，才能完成從機會到價值的轉換，從而實現企業量級的躍升?！保玻埃埃纺辏?、三線城市的房地產市場一定會是一個熱鬧的市場。（記者 王小霞）

展望2007(四)：住房保障制度深化面臨實施困境   

　　２００６，雷聲大雨點小

    “２００６年，政府出臺了不少保障性住房政策，其中最為重要的莫過于５月１７日國務院出臺的‘國六條’，重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房，被提上日程。”房地產業內評論人士章林曉接受中國經濟時報記者采訪時表示，“國六條”的出臺，宣布了我國在住房問題上過度市場化政策取向的終結。

    其后中央有關部委和各地方政府紛紛出臺了一些重要的配套政策措施，如土地出讓金部分收益用于廉租房建設；京滬廣等城市發布住房建設規劃，對保障性住房建設做出相關要求……

    “但是，說實話，這些住房保障政策尤其是廉租房建設只是停留在文字上，說得比做得好?！?上海房地產界獨立分析人士顧海波接受本報記者采訪時指出，由于大多數地方政府沒有從思想上給予充分重視，有的地方至今還根本沒有廉租房制度，即便是有上海那樣的廉租房，也是“租金配租”且數量少，同中央政府所定義的廉租房差距較大，效果也不明顯。

    對此，章林曉也表示，到目前為止，除了一些大城市，許多中小城市要么沒有建立廉租房制度，要么廉租房制度形同虛設；而經濟適用房方面，除了在其實施的過程中完全“變味”，很多城市的經濟適用房開發投資持續下降，要求經濟適用房退出歷史舞臺的呼聲漸起。

    而且，今年曾熱鬧一時的限價房目前看來也面臨“難產”，其中出現的一些特殊現象值得反思：廣州某限價房定價高出周邊商品房均價１０００元，限價房土地難落實，限價房購買資格難界定，限價房模式面臨操作難題等等，眾多專家、學者斷言限價房將重蹈經濟適用房覆轍，住房保障建設陷入“知易行難”的僵局。

    “出現上述現象應該說是在意料之中。”章林曉表示，經濟建設和人的思維，都是有慣性的，要想一下子扭轉過來，肯定是不現實的。不過，２００６年大家能初步形成一個共識，即解決民眾住房問題，要分兩條腿走路，一條是市場調節，一條是政府保障，這已經相當不錯了；至于住房保障建設體系在２００６年的完善，自然是不敢奢望的。

　?。玻埃埃?，阻力重重

    “明年的住宅保障政策的實施，我認為不甚樂觀?！鳖櫤２ū硎?，住房保障政策已經是“老生常談”，但結果呢？有的地方至今未建立，有的地方經濟適用房在實行中存在嚴重偏差，大量有權有勢的人占據了經濟適用房，廣大老百姓十分不滿，可謂“冰凍三尺，非一日之寒”。到目前為止，還看不到哪個地區有建造多少廉租屋的計劃。

    “盡管政府對保障性住房建設日益重視，不久前，建設部下達‘最后通牒’，要求各地方政府加快完善住房保障制度，并表示將于２００７年一季度檢查各地落實住房建設規劃尤其是廉租房開工建設等具體情況?！钡铝謺员硎?，在保障性住房制度的實施過程中，存在的阻力不小，需要政府克服、解決的障礙還很多。

    從資金層面講，“以地生財”模式，意味著政府可以從“民生用地”上“抽血”，而住房保障建設則要求政府向民生用房“輸血”。一來二去，這資金從何而來，這對地方政府來說，是個嚴峻的考驗。一些前期炒作過度、地方財政過度依賴于房地產行業的熱點城市，很可能會因此引發政府財政危機。

    此外，房地產行業是個腐敗高發區，從已有的案例看，那些腐敗的高官不染指房地產的，是少之又少。住房保障體系的建立，必然會影響到房地產特殊利益集團的利益，由此而引發的阻力自然也不可忽視。

    從經濟適用房既往的歷史經驗教訓看，保障性住房制度及其開發建設最大的威脅來自于供需的“錯位”——真正需要得到保障的“窮人”無法享受，卻被“富人”占有或淪為投機、牟利的工具。而對于這種“錯位”，目前還并沒有相關政策、措施能夠行之有效地加以杜絕。

    盡管保障性住房建設的“現實”與政策“理想”之間還有不小的落差，但章林曉表示，中央政府在該制度上的堅決態度，將會促使保障性住房建設體系在２００７年得到比２００６年更進一步的深化、細化。

　　多個層面完善保障制度

    “住宅保障體系的建設和完善，必須要建立地方政策的目標責任制，中央政府必須要有懲罰制度?！鳖櫤２ū硎?，保障性住房建設是“實事”工程，必須納入考核體系。不能再“忽悠”老百姓，不能“欺上瞞下”。

    對于推進住房保障體系建設面臨的資金、土地等問題，顧海波表示，資金必須從財政支出，中央也有規定，從每年土地出讓金中提取５％用于建造廉租屋。當然，各地由于歷史欠賬太多，可能杯水車薪，各地可以根據各自的特殊情況，從各種渠道加以籌資，也可以通過個人、政府、銀行借貸等組合集資的方式建房。

    “解決資金問題的出路，關鍵是兩點：一是要少搞些形象工程、政績工程，減少財政的奢侈性支出；二是充分利用好工業用地的招拍掛政策?！闭铝謺哉J為，現在，中央政策已經明確，工業用地必須進行招拍掛供地。這對減輕地方政府財政壓力，建立住房保障體系，甚至對減少貿易不平衡都是有利的。

    “土地價格方面，政府可以給予價格優惠。”顧海波表示，管理、監督要拿“頂戴花翎”和“嚴刑峻法”來做保證。

    至于退出機制，經濟適用房必須封閉運作（回購）或出讓時補地價。而對于限價房，顧海波認為，在當前市場秩序還很不規范，宏觀調控政策也不系統、不配套，地方政府執行、監督和懲戒不力的情況下，限價房政策應該謹慎出臺。如果出臺，其“退出”也必須封閉運作（回購）或出讓時補地價；要加強監管，對政府不作為、違規操作、腐敗受賄造成國有資產流失的要追究相關責任。

    對于頗有爭議的審核機制，章林曉表示，解決供需“錯位”的問題其實并不難，關鍵是政策制訂者與實施政策者，以及監督政策的實施者要分開。如果決策者與實施者以及監督政策的實施者都同屬一個政府部門，那么，在決策的時候，就可以預留下尋租的空間，“富人”住上豪華的經濟適用房也就不足為奇了。
 
 
來源：中國經濟時報

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