觸目驚心的銀行資產(chǎn)！

觸目驚心的銀行資產(chǎn)！

文/蔡定創(chuàng)

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2006年1－10月我國(guó)房地產(chǎn)到位資金2.0592萬億元，完成開發(fā)投資1.4611萬億元，完成房屋施工面積16.98億平方米，其中住宅13.26億平方米。

　　假設(shè)其中銀行貨款占此資金的70%，也就是說2006年全年房地產(chǎn)商總貸款1.728萬億元，全年房地產(chǎn)商總的完成開發(fā)投資約1.75萬億元。

　　2005年，我國(guó)房貸總額4.91萬億元，而今年僅上半年房貸總額已達(dá)3.4億元，預(yù)計(jì)全年將達(dá)到6.8萬億元。減去房地產(chǎn)商的投資貸款1.728萬億元，房產(chǎn)按揭貸款5.072萬億元。按照平均首付3成按揭比例推算，購房者全年購房總支付7.246萬億元。

　　截止10月底，我國(guó)商品房空置面積12.24億平方米，按照每平米2000元成本計(jì)，空置房占用資金2.448萬億元

　　以上這些公開的數(shù)據(jù)說明什么？我們可以看到觸目驚心的結(jié)論：

　　1、房地產(chǎn)商的全年毛利潤(rùn)5.496萬億元，直接成本僅占總房售出價(jià)格的四分之一，毛利潤(rùn)是房地產(chǎn)商實(shí)際投入資金的3.14倍。（說明：毛利潤(rùn)是指未包括稅收和財(cái)務(wù)成本等的利潤(rùn)）

計(jì)算方法：房地產(chǎn)的毛利潤(rùn)＝消費(fèi)者總購房款7.246萬億元－房產(chǎn)商總投資款1.75萬億元＝5.496萬億元。

　　2、房地產(chǎn)商的投資已收回，對(duì)空置房沒有還貸壓力。房地產(chǎn)商在收回全部投資后還有3.322萬億元?jiǎng)徲啵ㄓ?jì)算方法：銀行總按揭貸款（5.072萬億元）－房地產(chǎn)商總投資（1.75萬億元）＝3.322萬億元）此款仍然遠(yuǎn)大于12.24億平方米空置房所占用的2.448萬億元資金量。也就是說空置房全部不賣出，房地產(chǎn)商也已獲得3.322萬億元－2.448萬億元＝0.847萬億元的利潤(rùn)。

　　這就是說，從總量上說，通過按揭貸款手段，房地產(chǎn)商的投資不僅已全部收回，而且即使抵消全部空置房，還有0.847萬億元的利潤(rùn)。銀行投資1.728萬億元蓋房，然后再貸款5.072萬億元買回來。驚人的事實(shí)是空置房賣不賣出，對(duì)房地產(chǎn)商根本不構(gòu)成任何壓力。房子賣出去當(dāng)然更好，可實(shí)現(xiàn)三倍于投資的毛利，賣不出去，投資已全部收回，風(fēng)險(xiǎn)全轉(zhuǎn)嫁給了銀行了。可憐的是我們的銀行啊！為獲得一點(diǎn)點(diǎn)蠅頭小利，為開發(fā)商守著那12.24億平方米空置房，還在沾沾自喜。

　　3、銀行全年房貸總額高達(dá)6.8萬億元，約占全年GDP的一半（不知購買力在那？），也就是說全年住宅施工面積每平方發(fā)放貸款高達(dá)5128元，假設(shè)以現(xiàn)在全部的12.24億平方米空置房抵押，空置房每平方價(jià)在5556元之上。此貸款竟是目前全國(guó)平均售房?jī)r(jià)格（以3000/平方米計(jì)算）的1.71倍（雙向貸款）！

　　銀行不僅在推高房?jī)r(jià)，而且也在以巨大的動(dòng)能制造著巨大的泡沬！

上世紀(jì)九十年代，房地產(chǎn)上銀行僅套牢6000億。銀行壞賬就觸目驚心。這一次僅年貸款就放大了十倍，而且與原來不一樣的是，這次的泡沬已經(jīng)全部由銀行和社會(huì)買單了，房地產(chǎn)商是開脫的很。

　　高層是明白的，危機(jī)已經(jīng)開始，如此房地產(chǎn)業(yè)如果不調(diào)控，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也就發(fā)展到頭了。“流動(dòng)性過剰”、追求利潤(rùn)的動(dòng)機(jī)使銀行業(yè)成為泡沬制造機(jī)。雙向高比例貸款不僅僅是以倍數(shù)在放大泡沬，而且承擔(dān)著自已根本不能承受的這個(gè)巨大泡沬的一切風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)調(diào)控，銀行業(yè)應(yīng)是整頓的重點(diǎn)。