2006年11月18日17:59 【字號 大 中 小】【留言】【論壇】【打印】【關閉】
世界最大房地產和基礎設施投資商之一 ——德意志銀行旗下的RREEF來了。
不久前，該機構向珠海住宅項目“中珠上城”注入2.25億美元，首度進軍中國房
地產市場。珠海項目以外，它們京、滬等地都在物色合適的“獵物”。
美國知名投資機構華平投資來得更加兇猛了。進入中國已10余年的華平，自
去年染指中國地產業以來，進展迅速，陽光100、廣州富力、浙江綠城、北京融科
等國內一流房企，都成了它的合作對象，其累計地產投資已超過10億美元。近日
，該機構還宣布將出資購買7天連鎖酒店集團部分股份。后者是華南地區規模最大
的經濟型連鎖酒店企業。
素來低調的美林則瞄準了國內各城市的地標建筑，先是北京銀泰后是南京鋒
尚，而且跟兩家開發商都結成了戰略合作伙伴關系。至于較早投資中國樓市的摩
根斯坦利、高盛、麥格理、瑞銀、花旗、荷蘭ING等等，也一直沒有停止過前進的
步伐。
最新消息透露，來自美國的瑞星思達投資控股集團，瞄準了中國旅游地產市
場商機,近日攜手中信集團合作投資山東一處頗具規模的項目。這家暫時不為國內
業界了解的公司，主要涉足領域為房地產、娛樂和股權投資，今年5月份正式進入
中國，這也是他們第一次將投資眼光瞄向亞洲。
宏觀調控帶來機遇
令人感到驚訝的是，正是國內持續3年的宏觀調控，在一定程度上促成了此輪
歐美資本在中國房地產市場的投資潮。
“調控政策使中國地產市場風險降低，現在是投資的最佳時候?！比鹦撬歼_
投資集團董事長約翰·珀佰特(John Probandt)坦言，“過去幾年，由于對風險判
斷不清，雖然覺得市場很好，但我們也未敢貿然進入，何況已經有很多外來投資
者在中國遭遇了失敗?！?
在他看來，對全世界的投資商來說，房地產業都是一個地域性很強的行業，
每個國家的土地制度、稅收政策、城市建設、建筑質量及消費習慣等等都不盡相
同，投資風險不光是靠錢就能一舉解決的。初到中國的外資公司，面臨的問題就
更復雜了。
然而，中國針對過熱的房地產市場實施的一系列調控政策，包括所謂“外資
設限”政策的出臺，不僅沒有影RREEF和瑞星思達這樣的外資機構在中國的投資計
劃，反而加強了他們的安全感。
用約翰·珀佰特的話說就是：“投資者的安全感很重要，首先保證不要虧錢
，其次才考慮賺多賺少，合理的政策是為了讓市場更加規范，這正是戰略投資者
最看重的。”
約翰·珀佰特的看法在外資機構人士中頗具代表性?！昂暧^調控是一個好的
信號?！眲倓傔M入中國的RREEF亞太區主管卡爾·魯道夫(Kurt Roeloffs)表示。
他對此的解釋是，中國政府的宏觀調控策略使我們相信，中國房地產的發展不再
像過去那樣，基于不穩定、不可控的因 素，而更多是基于中國的經濟快速發展，
以及人均收入增長基礎上的需求上升。
無獨有偶，美林、華平等諳熟中國市場環境的投資機構，今年在不同場合也
提出過類似看法，并都據此對其中國地產市場投資策略進行了及時調整。
投資策略與模式因勢生變
過去幾年來，中國樓市尤其是住宅市場最為火爆，而外資更多選擇了購買成
熟物業，如已投入運營的寫字樓、商場和酒店等等。但在住宅市場受到調控政策
重重限制后，他們反倒積極參與到項目開發層面，甚至是購買國內房企股權，并
且不再緊盯京滬等一線城市，開始向二線城市進軍。這種投資策略與投資模式上
的新變化，多少讓人有些費解。
對此，卡爾·魯道夫的坦白頗具說服力。他聲稱，對基金機構而言，投資時
機的選擇取決于基金投資客是否認同基金管理者的判斷，過去歐美投資客對中國
這一新興市場的房地產發展情況不是很了解，這一市場也缺乏完整的歷史記錄，
但現在情況已經大不相同了。
“進入中國市場讓我們感到非常興奮，中國GDP增速驚人，超過了世界其他任
何發展中國家。”他說，“除此之外，也有足夠數據證明，中國民眾的個人收入
在逐步增長，經濟條件一步步改善，這也是我們進入中國進行住宅項目投資的重
要原因?！?
他還表示，近一兩年中國政府對北京、上海等大城市的土地出讓環節實行嚴
格控制，導致可開發地塊減少，是導致外資轉向經濟較發達的沿海二線城市推進
的一個重要原因。
至于類似他們這樣參股國內房企或單個項目，某種意義上也是外資借國內信
貸緊縮、本土企業資金緊張之際趁虛而入，以謀取更大、更長遠利益。目前美林
、瑞銀等機構大多數地產投資仍停留在項目層面，而華平則把眼光更多投放到了
公司合作上。這種對長期利益的謀求，透露出了越來越多外資機構對中國房地產
市場長久發展的信心。
高回報誘惑是本源
外資在中國逐步深入到風險較高的住宅開發的原動力，歸根結底，還是住宅
開發的高回報率。
據悉，RREEF投資珠海項目時對基金客戶承諾的回報為18%，華平對其中國地
產市場的投資回報預期則在25%以上，瑞星思達更明確表示，對8%或更低的投資回
報絲毫不感興趣。
事實上，近幾年來投資中國地產市場的海外基金多半賺得盆滿缽滿，回報遠
遠超出期望水平。當然，這與外資主要選擇上市公司、商用物業和中高檔住宅這
些利潤率相對較高的投資目標有密切關系。
對中國房地產市場的短期價格波動，有意作持久打算的外資機構已有心理準
備。他們普遍認為，盡管短期內中國一些城市因各種因素影響，房價會有輕微下
降，但長期和總體來說，樓價仍然呈上升趨勢。
即使是中國政府針對外資投資地產的政策存在一些變數，但上述歐美外資機
構的基本判斷仍然是樂觀的。在外資機構眼中，各國的產業投資政策都只是個別
的風險，并非最大風險，在中國進行房地產投資跟在世界上任何地區要面臨的風
險，本質上是一樣的。這種風險主要來自兩方面：一個是市場的供需平衡，另一
個是當地合作伙伴的執行力。
這也就很好地解釋了，為什么外資非常審慎地選擇中國本地市場上的合作伙
伴，因為了解當地市場，以及切實有效地執行其既定投資策略，才是最佳的抵消
風險的手段。（謝紅玲）
來源：《中國經營報》 （責任編輯：劉鋒）
關于人民幣升值和海外資本爆炒中國房價
[ 湘南子]
關于人民幣升值和海外資本爆炒中國房價，在這里隨便說幾句。
只要人民幣被低估，海外投機者爆炒中國房價、物價就很難避免。所以，控制房
價的正確做法是，在限制外資進入的情況下，想辦法讓人民幣恢復到合理的匯率
。人民幣不升值，所謂的經濟增長（GDP增長），只是為他人作嫁衣。
人民幣升值可以兩個手段并用： 一、增印新幣，投資教育、公共衛生和科研，給
低收入者補償。 二、直接提升匯率。
為了讓普通百姓買得起房，應該實行嚴格的住房貸款管理制度，增加對普通百姓
的住房貸款，禁止給炒房的個人或公司貸款。
當年人民幣大幅貶值，導致了今天中國經濟畸形發展，沿海經濟和內地經濟嚴重
失衡，貧富差距、城鄉差距進一步擴大，國營企業、民營企業被外資大量收購。
人民幣的低匯率，就象一個魚鉤，鉤住了中國這條大魚，讓她被外國資本家任意
宰割。請看《人民幣匯率的“魚鉤效應”》
補充：
人民幣一年升值至少可以達到10％。這種升值應該以長期、連續、緩慢的方式，
不可有大起大落。大起大落容易給投機者制造機會。升值的同時，要嚴格限制外
資的進入和流出，堅決不能開放人民幣自由兌換。
人民幣被低估導致大量外資進入中國，其中有又很大部分進入房地產，那些不直
接進入房地產的外資，也在通過圈地建廠房，租辦公樓的方式等等推高房價。因
此，外資是房價高漲的一個很大的因素。當然，即使外資不進入，由于內資的作
用，房價也會升高，但不會有現在這么嚴重。內資即使投機，收益還是留在國內
。外資的投機性更大，它們的目標不是長期的，而是，隨時準備套利逃跑，因此
，危害性更大，外資的投機引起內資的跟進，它的破壞作用可以成倍放大。控制
房價肯定要有一個系列配套措施，限制外資只是其中很關鍵的一條。
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