關于房地產商的問題，我有很多問題一直沒有搞清楚。據說，國外是沒有房地產商這類公司的。中國那些房地產商的功能，國外都是由建筑公司來承擔的。建筑公司建造房屋，拿到市場上去出售，事情就是再簡單不過的了。
中國為什么會有房地產商?人們不是很清楚。從國外的經驗來看，這種公司或者企業本來并沒有存在的必要。但偏偏中國就有了這樣的公司或者企業。在國外，建筑公司要蓋房子出售，是要購買土地的。國外的土地大多是私有的。所以建筑公司只需要向私人手里購買土地，買了以后，就可以在這塊土地上蓋房子了。
中國的土地是國有的，主要是在非農村地區，土地國有是憲法規定了的。在中國沒有房地產商之前，中國在非農村地區建造房屋，不需要向什么人購買土地，國家有這樣的建房規劃，直接批準就可以動工了。在七八十年代，城鎮地區居民的住房有一大塊欠賬，老百姓都希望早點解決自身住房的困難問題，當然就要向國家伸手。國家當時也確實一下子拿不出足夠數量的房子來解決老百姓的具體問題。于是，有人就提出，將住房解決的辦法放在住房商品化上。過去，中國城鎮居民的住房是沒有商品化的。國家機關、企事業單位都是由國家統一建造好了之后，由單位統一分配給單位的職工。城市中那些不在大型企事業單位，或者不在國家機關工作的人們，只能等待街道房管部門來解決。街道房管部門自己手里也沒有房子，就需要等等省市政府部門在建設規劃中安排住房建設的計劃。等計劃中的住房建好之后，就轉交給街道房管部門，由他們向居民進行分配。在六七十年代，由于剛剛經歷了經濟困難時期，后來又趕上國家處于一個特殊時期，所以非農村居民的住房問題就欠了一大筆賬，要想在短期內彌補過來，難度很大。在這種情況下，要想用較短的時間解決居民住房問題，走商品化的方法應該說還是具有一定的效率，也具有一定的可行性的。
在這種情況下，要解決居民住房問題，就要在不長的時間內建造大量的住宅用房。國家當時手里沒有足夠的資金，這時，通過各種門路建立起來的房地產公司紛紛向銀行貸款。這些借貸來的款項，一部分用于交納土地出讓金，一部分用來支付給建筑公司，作為建房的費用。房屋建好后，房地產公司則向全社會出售。在這個過程中，銀行貸款是房地產公司把手里的住房銷售出去之后，才能償還給銀行的。房地產公司為了加快資金的周轉，就想出了出售預售房的主意。房子還沒有蓋，只是說要蓋，然后提前向社會公布所建造住房的位置、面積、房型等信息，大肆發布廣告，吸引消費者用提前支付現金的方式來購買這些預售房。
那些需要急需解決住房的消費者在當時的情況下，幾乎都是迫不急待，紛紛排隊交費，生怕自己買不到這樣的預售房。在這種情況下，銀行雖然把錢借出去了。但是看到房地產商確實在蓋房，而且又看到那么多人在排隊買房，銀行是很放心的，不愁借出去的貸款還不回來。而房地產商更是樂得合不攏嘴。自己不從腰包里掏一分錢，銀行就給了大量的貸款，現在房子蓋起來了，一轉手就是不低的利潤。房子賣了，扣除各種成本、費用，手里能凈賺不少的錢。這樣的買賣實在太劃算了。
地方政府在這個過程中，收到了大量的土地出讓金，政府的財政日子也好過了許多。但最大的壓力都被壓在消費者的頭上。他們也要向銀行貸款，在支付了首付之后，每月還要還本付息。雖然房子到了手，但生活中的壓力還是很大。當時在總體房價還可以被人們所接受的時候，這樣的狀態并不會引起人們心中太大的恐慌。但是人們還是把自己看作房奴，這個內心的壓力直到房貸還清之前，一直都是存在著的。
然后，隨著房地產商的胃口越來越大，他們的貪欲也水漲船高。他們開始在競爭中高價爭奪土地出讓權，借此機會將房價抬得更高。也有一些人，看到房價如此之高，且人們的剛性需要也居高不下，就起了將房屋作為投資之用的心。有的人手里已經有了房，自己的居住問題早就解決了。但看到房屋作為投資有可能給他們帶來更多的利潤，于是很多人就紛紛向銀行借貸，用以購買投資所用的住房。這就進一步抬高了住宅房屋的價格。如此的水漲船高，房價虛高，房地產市場面臨極大的危機。
有人統計過，即使在房價最高的時期，住宅房屋的建設成本也不過是數千元一平米。現在銷售價格漲到數百萬、有的甚至上千萬，扣除了土地出讓金的成本，那利潤率也是極不正常的。有的房地產商說，他們掙錢都掙得不好意思了。至少說明他們也覺得這樣的狀態不太正常。他們也有點擔心，擔心他們的做法有可能因為觸犯法律而受到法律的制裁。
為了避免房地產市場出現最終的崩塌，國家對房地產市場開始嚴加管控，最終避免了房地產市場上的徹底崩潰。但是，住宅的剛性需求并沒有得到根本的緩解。為了從根本上解決房地產市場上的混亂，在我看來，還是需要國有企業的出手。就是由國家組建國有建筑企業，或者將現有的一些建筑公司轉型為專門從事住宅建設的公司。這類企業兼有房地產商的職能。在住宅建設上，國有企業不需要競爭土地出讓金的多少，或者只向國家交納少量的土地出讓金，作為地方財政收入的一部分。同時，直接由國家直接劃撥土地給國有建筑企業以建筑住宅。這將大大降低住宅建設的成本，自然也就會降低住宅建設的價格。那些非公有制的房地產商，可以由國家分別購買他們手中的股份，逐漸將其轉化為公私合營，或者合作性質的半公有制企業。國家將不再允許在房地產市場中出現的惡性競爭，而將市場秩序攪得昏天黑地。
過去就有人常說，房地產是國家的支柱產業。關于一門產業是不是支柱產業，似乎沒有一個什么量化的標準。如國內生產總值（GDP）占比多少，就業人數占比多少等。就房地產業來說，需要大量鋼材、水泥、砂石、木材等，或許還有合成材料，新型材料等。就業人員的總數量、不同工種人員的數量以及相關比例，都不會是一個小數目。不過，在整個房地產建設領域里，住宅建設不過只占其中的一部分，用這一部分直接就代表了整體，未必妥當。中國有不少大型國有建筑企業，他們不僅只是在蓋住宅，他們在國內，在海外都建設了大量的建筑工程項目。他們的能力和貢獻都遠遠超過那些在國內只建住宅的非公有制房地產公司。這些大型國有公司如果拿出一部分力量來建住宅，估計絕對都是小菜一碟。有了這些大型國有建筑公司做支撐，中國的房地產業再怎么折騰也不可能垮掉。
最近，國外也有一種唱衰中國的聲音，說未來五年內，中國將面臨巨大的麻煩。這種觀點的根據就在于，中國的房地產業有可能崩盤，中國的地方債務也會橫加添亂。地方債務的事我不太了解。但對房地產業來說，我不相信因為房地產業這幾年被國家嚴加管控，就會把中國的經濟給折騰垮了。沒有這樣的可能性。
這種唱衰中國的聲音不知道是不是又一輪“中國崩潰論”。反正有那么一些人，隔三差五地就吹一通“中國崩潰論”。這套把戲反復上演，已經完全不新鮮了。可是他們也實在唱不出什么新調調來，老調重彈就是再不新鮮，也還是要拿出來再多彈幾遍的。這是這些人的本性所致。
中國的建筑業房地產這一塊確實需要好好謀劃謀劃。住宅確實是需要不停頓建設的。這是人民的剛性需求，是重要的民生項目。在住宅建設方面，不宜直接看作是商業活動。
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