近期，鄭州高新區“永威金橋西棠”住宅項目暴雷，“爛尾樓”事件再次引發群眾討論。由于該項目附近有四所大學環繞，眾多高校職工紛紛在該區域購房，該項目因其高學歷而備受矚目。據稱，入住該區域住戶中有72名博士、320名碩士，本科及以上學歷超過80%，20%的業主享受鄭州人才補貼。
可惜，學歷再高，頂不住開放商的手腕高；呼聲再大，頂不住權力的能量大。即便是高學歷人群，在市場經濟的洪流中也難免享受一次所謂的“市場失靈”的待遇。
資本家沒有錢再和這些草民們玩耍了。金橋和永威兩家開發商合力建設“西棠”項目，然而使用的建設款卻出自總包施工方。總包施工方貸款上班，卻被兩家開放商空手套白狼。資本的運作總是循著利潤的臭味不斷投機。一個“西棠”項目還不足以喂飽金橋，另一個“北龍湖”又開始了新一輪空手套白狼。一批資金，兩地用法。由于開發“北龍湖”項目的需要，“西棠”項目的資金被盡數抽走，留下了毫無收益的總包施工方。于是，總包施工方自然而然的停止了一切工作，“爛尾樓”出現了。草民們如果想發泄，就去網絡上罵兩句吧，畢竟罵兩句并不會讓資本家們掉幾塊錢。
事實上，2022年是一個多事之秋，對于房地產企業來說更是如此。永威與金橋的“爛尾樓”事件僅僅是一個縮影。在資本寒冬、經濟蕭條的大背景下，連市場經濟規律本身都需要如履薄冰，如臨深淵。
何謂“爛尾樓”？該名詞本身并無一個確切的定義。群眾通常把那些已經具備完整的工程手續和各項批示的房地產開發項目，在開工之后卻因種種原因而無法完工的半成品樓房，稱呼為“爛尾樓”。
導致一個樓盤在手續齊全并開工之后卻無法竣工的原因有許多，比如質量問題：開發商在組織建造的過程中偷工減料，導致建筑無法達到安全質量要求，進而無法竣工；比如產權問題；比如政策問題。然而其中最重要的問題卻是：資金問題，或者說是債務問題。資金鏈斷裂是各種房企無法按約完成樓盤建設的主要原因。
根據克爾瑞地產研究的報告，鄭州市2021年的爛尾樓占總成交量的比例為全國第一；未交付問題項目總面積為全國第四；總套數為全國第二。在全部二線城市中，鄭州市的爛尾樓現象可謂首屈一指，能與之相媲美的也只有長沙、重慶、武漢三城。
房地產開放周期本身相對較長，通常必經“拿地——開工——預售——竣工”四大環節，整個流程通常在2-4年左右。部分頭部房企為了縮短時間，加快資本周轉速度，賺取更多利潤，可以將該過程縮短至1年甚至更少。在整個開發周期過程中，房企一直處于較高負債的狀態下。
（中國房企資產負債率走勢圖[1]）
在較高負債的前提下，房企獲得資金來源的渠道卻在不斷收緊。2020年8月20日，住建部、中國人民銀行聯合召開重點房地產企業座談會，出臺著名的“三條紅線”監管政策。“三條紅線”要求：
1. 在剔除預收款后，房企的資產負債率應當小于70%； [2]
2. 凈負債率小于100%； [3]
3. 現金短債比大于1。 [4]
三條紅線的核心目的是降低房企的負債率、提高還貸能力，同時保證一定的資金流動性。該政策進一步將房企劃分為“紅橙黃綠”四個檔次：
1. “紅檔”企業被要求有息負債規模不能高于現有水平；
2. “橙檔”企業有息負債年增速不得超過5%；
3. “黃檔”企業不得超過10%；
4. “綠檔”企業不得超過15%。
按照監管要求，從2021年1月1日起，房企進入降杠桿測試期，要求在2023年底實現所有房企達標。截止2021年上半年，達標率只能說差強人意。
（74家樣本房企數據情況[5]）
在三項指標中，最困難的就是降低“剔除預收款后的資產負債率”。2021年恒大暴雷事件就可見一斑。
在“三條紅線”之外，房企的融資難度也持續加大。由于商業銀行提高了房企獲取開發貸的準入標準，放棄或銀行貸款增速有所放緩。2020年12月，商業銀行開始實行房地產貸款集中度管理和重點房企融資管理。截止2021年，房企開發貸增速趨近于0%。
[6]
在政策收緊的背景下，新冠疫情導致的整體經濟發展速度下行更是雪上加霜。中小房企獲取資金的渠道進一步收縮，同時意味著中小房企獲取充足資金的成本進一步提高，更意味著資金鏈斷裂的風險進一步加劇。
在這樣的背景下，鄭州“永威金橋西棠”項目出現“爛尾”不是一個不能理解的事情。
從1992年南方談話、1994年分稅制改革和1998年房改開始，房地產一直成為人們津津樂道的名詞。它幾乎撐起了中國城市化進程的一片天，為中國經濟騰飛做出了卓越的貢獻。可是當我們每每聊起這個話題的時候，似乎卻總是忽略或模糊了它的主語，為誰創造了騰飛的機遇？為那些在工地上添磚加瓦的工人？為那些在格子間熬夜加班的青年？為那些在夜晚燈紅酒綠之下跑腿的服務業工人？還是為了那些坐在昂貴的寫字樓里俯視世界的衣冠楚楚之輩？這個問題再也不會由當時做出這一系列“偉大決定”的人們來回答。在整個“西棠”項目的維權行動中，只有業主們有組織的團結、分工、抗議，讓這一片寒冬見到了“一絲”希望，這一絲希望就是正處在萌芽狀態中的“斗爭”。
如今，房地產行業走向了一個看似矛盾的局面：調控收緊則導致房企暴雷，放開過熱則導致泡沫風險。于是，“不跌不漲”或“不跌慢漲”似乎成為一個合理的選擇。
真的嗎？
有時候，經歷一些多少年都難遇的歷史性大事件確實能讓人長見識、悟道理、理解世界。
注釋：
[1] 數據來源：國家統計局
[2] 剔除預收款后的資產負債率 =（總負債- 預收賬款 -合同負債）/（總資產 -預收賬款 -合同負債）
[3] 凈負債率 =（有息負債 - 貨幣資金）/ 凈資產
[4] 現金短債比 = 貨幣資金 / 短期有息債務
[5] 王博、李艷軍：《“三條紅線”債務限制政策下房企經營行為的變化》，載于《債券》2021年第11期，第64頁。
[6] 新浪網. 房企融資全解析。
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