上上周，小巴寫了《“人造”的樓市慢牛已上路》，分析了樓市回暖跡象。
上周，小巴寫了《戶籍限制放松：城市搶人才，樓市搶韭菜》，分析了戶籍限制放松、城市搶人才，對樓市或有一定的拉動效應。
每次文章發(fā)布后，總能看到一些同學留言質疑：為什么永遠看多樓市?
雖然小巴并未看多樓市，只是陳述客觀事實，但小巴也在反思，凡事總有兩面性，喧囂過后，終有落寞。
恰好，最近看到一些現(xiàn)象和數(shù)據(jù)，印證了這個想法。
下面，我們就來看看。
“白菜價”房子
最近，黑龍江鶴崗房子白菜價引起了很大的爭議。
1.9萬元就能買到55平方米的房子，每平方米僅345元。確實低得離譜，不過白菜價房子基本在遠郊，多為棚改房，短期內無法辦房產證。
實際情況是，當?shù)丶扔锌們r一兩萬的房子，也有四五十萬乃至上百萬的豪宅。
相比于一二線城市，鶴崗房價低是真的，下跌也是真的。
安居客數(shù)據(jù)顯示，2019年3月鶴崗房價為1423元/㎡，環(huán)比下跌了29%。58同城數(shù)據(jù)顯示，2019年1-3月，鶴崗房價幾乎腰斬。
為此，有人搬出了“房價未來將如蔥”的論斷，也有人認為，三四線房價會開啟下跌模式。那么，白菜價房子折射出了什么，來看看大頭的分析。
丁建剛
浙報傳媒地產研究院院長
中國城市化進程(特別是1998年后的20年)波瀾壯闊，是前所未有的。
城市化率從30%左右，提高到了60%左右，4.5億人口進入了城市。其特征是：從一線城市到縣城，甚至到小鎮(zhèn)，人口都大幅度增加。
但最近幾年，城市化表現(xiàn)出新特征：城市群特征和高鐵網的虹吸特征，人口主要流向經濟發(fā)達的城市群。
高鐵網將中國的主要一二線城市置于同一平臺比較性價比。
特別是，4月8日，發(fā)改委印發(fā)《2019年新型城鎮(zhèn)化建設重點任務》，證實并承認了這兩個特征的存在，并首次提到了“收縮型城市”的說法，城市生老病死也是全球城市發(fā)展的基本規(guī)律之一。
由于城市群特征和高鐵網的虹吸特征，未來中國，將不可避免出現(xiàn)一批，甚至數(shù)量不算少的“鬼城”“空城”。
主要分布在北方，特別是東北產業(yè)枯竭，人口凈流出的能源和資源型工業(yè)城市，鶴崗是其中之一。
但不能簡單用三四線城市劃分，在經濟發(fā)達城市群中，三四線城市實際上是特大城市和大城市的行星和衛(wèi)星，比如江蘇昆山、浙江嘉興等，這些城市的情況完全不同。
北方一些大城市甚至二線城市，很多都出現(xiàn)人口大量凈流出現(xiàn)象，不排除出現(xiàn)中國的底特律，并且將成為長期趨勢。
付一夫
蘇寧金融研究院高級研究員
在討論鶴崗等城市時，很多人只留意到其“偏遠地區(qū)”的屬性，卻忽視了重要的一點——資源型城市。
并非所有偏遠地區(qū)的三四線城市房價都如此，比如四線城市云南玉溪樓市均價8000元左右。
資源型城市房子白菜價，本質是經濟發(fā)展出了問題，飽受“資源詛咒”所困。
歸根結底，這類城市更傾向于優(yōu)先發(fā)展資源型產業(yè)，對非資源型產業(yè)的培育和發(fā)展不夠重視。一旦資源耗盡，先進制造業(yè)和服務業(yè)沒能發(fā)展起來，最終拖累區(qū)域經濟發(fā)展，也導致人口外流嚴重。
當決定一個城市發(fā)展前景的兩個基本盤——人口和產業(yè)都呈現(xiàn)萎縮狀態(tài)時，樓市進入寒冬，房子白菜價也就很正常。
所以，這些資源型城市房價白菜價態(tài)勢是否會持續(xù)下去，關鍵取決于自身能否擺脫對資源的過度依賴，并實現(xiàn)當?shù)禺a業(yè)的轉型升級，迎合發(fā)展大勢。倘若轉型不成功，恐怕房子白菜價真的會是一種長期趨勢。
小城市全面日本化，
大城市全面香港化?
其實，鶴崗房子白菜價并非個案，在中國偏遠地區(qū)，類似的城市還有很多，比如黑龍江七臺河、甘肅玉門、遼寧阜新等等，甚至部分地區(qū)比我們所能想象的更加低。
這讓小巴想起了日本，據(jù)媒體報道，日本正面臨著特殊的問題：房子比人多，部分農村甚至有很多“鬼屋”。
為了挽救一些即將消失的村鎮(zhèn)，當?shù)夭扇?ldquo;免費分房”政策，2014年，日本東京都的奧多摩町推出“空房庫存計劃”，其中規(guī)定申請人必須承諾出資對房屋進行改造，并永久定居該町。
奧多摩町空房
當下，中國樓市的情況是：小城市房價下降，空置嚴重;大城市房價緩慢上漲，購房者紛紛排隊搖號。
4月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，3月70個大中城市房價溫和反彈，65個城市新房價格環(huán)比均上漲。
面對這樣的情況，有人提出了一個觀點——中國小城市全面日本化，大城市全面香港化，真的會這樣嗎?來看看大頭的分析。
陸銘 上海交通大學經濟學院特聘教授 中國發(fā)展研究中心主任
說到底，房價漲跌背后的本質是人口流動問題，當一個城市成為收縮型城市，人口持續(xù)流出，房價就會下降，這在全球都普遍存在，比如美國就有最后只賣一美元的房子。
當然，也有通過實現(xiàn)城市產業(yè)轉型，遏制城市人口流出的成功案例。
所以，偏遠地區(qū)鄉(xiāng)村空心化，部分建筑物、樓宇出現(xiàn)閑置，即日本化趨勢是存在的。
面對這種情況，要減少房地產市場的空間錯配，不能繼續(xù)在人口流出城市做房產增量規(guī)劃，甚至部分空置的房子要逐漸有序拆除。
關于大城市是否香港化，完全取決于供給方的政策。
香港房價高存在一個特殊原因——70%為山地。土地開發(fā)受限，本身又是島嶼，填海造地成本很高，導致房價很高，也推升了產業(yè)和勞動力的成本。
但內地絕大多數(shù)人口流入的大城市，包括北京上海等一線城市，目前土地供應少不是因為自然地理原因，而是因為政策限制，既限制了建設用地指標總量，也在既有的建設用地指標里偏向工業(yè)用地和商業(yè)地產。
這些情況導致住宅用地供應數(shù)量相對不足，并且對住宅的建設存在較嚴格的容積率管制。
綜合以上，導致了房價上漲，未來這個趨勢能否緩解，主要取決于供給側是否改變。
陳釗 復旦大學經濟學院教授 中國經濟研究中心副主任
一個城市的房價水平由需求與供給因素共同決定。
需求面因素主要看人口。城市在收入的上升空間、就業(yè)機會、城市宜居性、公共服務等方面表現(xiàn)越好，人口越容易流入，城市的高房價越有需求面支撐。
反映到不同城市的房價水平差異上，也是如此，小城市房價較低，大城市則截然不同，政府想控制卻很難控制住。
具體到每個城市的房價變化，同樣可以從樓市需求和供給兩個角度去看。
需求端：人口流向大城市、大都市圈集聚。以鶴崗為例的東北地區(qū)，人口流出較多。
人口流出，一般說的是農民工和非城市戶籍人口，但近些年東北人口流出的一個特殊現(xiàn)象是，高學歷高技能人才流失，而這部分人的買房能力相對更高。也不排除一部分人在東北內部流動，但肯定是往東北的大城市流入。
供給端：部分小城市的樓市調控沒有那么嚴，甚至因為大城市的限購限價的政策，一部分需求被引到了三四線小城市，甚至由于當?shù)卣烷_發(fā)商不夠理性，可能導致了房地產市場供給在短期內出現(xiàn)較快增加。
那么，這些城市人口流失嚴重，買房需求降低，供應又在增加，兩者相疊，未來房價下跌是正常的。
當我們說房地產泡沫時，未必房價高就代表泡沫嚴重，更重要的是看房價有沒有需求來支撐。
可以用房價租金比(房子總價除以每月租金)來測算，比值越高，代表泡沫越嚴重。比如前段時間的廊坊，房價租金比將近1800，意味著泡沫較為嚴重。
從這個角度，一些沒有實體經濟、購房需求支撐的偏遠城市，走向“日本化”的可能性還是存在的。
付一夫 蘇寧金融研究院高級研究員
決定一個城市發(fā)展前景的關鍵因素是產業(yè)和人才，而這些也在相當程度上決定了城市房價的未來走勢。
例如，海南三亞、云南麗江、廣西北海等地也算小城市，但房價絕不會出現(xiàn)“全面日本化”趨勢，因為旅游產業(yè)極為發(fā)達，會持續(xù)獲得外來人口青睞，房價自然不會暴跌。
真正可能“日本化”的是那些傳統(tǒng)產業(yè)占據(jù)主導的小城市，比如資源型城市等。
反觀大城市，由于聚集著成熟的產業(yè)與龐大數(shù)量的人口，前景無須擔心。
由于城市發(fā)展日趨飽和，土地供應越來越少，戶籍制度放開促使人口流入，從長期看房價或將會繼續(xù)上漲。
當前大城市房價的絕對水平已經很高了，而居民增收速度很難趕得上房價上漲速度，確實有向香港靠攏的可能，即“表面上看光鮮靚麗，實則貧富撕裂，買不起房的年輕人越來越沒有出頭日，那些早上車的人，輕輕松松就拉開代際鴻溝。”
不過，國家反復強調并加以調控，未來大城市的房價會逐漸向理性回歸，而不是像前些年那般“瘋漲”。
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