近日，深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓由其控股的上海萬(wàn)錦置業(yè)發(fā)展有限公司100%股權(quán)及36359.15萬(wàn)元債權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為16.63億元。掛牌信息顯示，深圳華僑城持有上海萬(wàn)錦置業(yè)100%股權(quán)。
我們看到，在調(diào)控力度不斷加大、市場(chǎng)處于低迷的狀態(tài)下，華僑城這樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力企業(yè)也出現(xiàn)了資金鏈緊張現(xiàn)象，需要通過(guò)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)來(lái)維持資金平衡和正常運(yùn)行了。房地產(chǎn)市場(chǎng)的寒冬真的到來(lái)了嗎?面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的變化，開發(fā)商到底應(yīng)當(dāng)降低房?jī)r(jià)還是出售資產(chǎn)，確實(shí)到了需要認(rèn)真思考、好好選擇的時(shí)候了。
從今年以來(lái)的情況來(lái)看，通過(guò)轉(zhuǎn)讓和出售資產(chǎn)籌集資金、維持資金平衡的開發(fā)企業(yè)也越來(lái)越多了。2018年1至10月，房企累計(jì)項(xiàng)目股權(quán)出售動(dòng)態(tài)已經(jīng)達(dá)到473條，超過(guò)2017全年的387條。如華夏幸福宣布以32億元轉(zhuǎn)讓河北多宗項(xiàng)目予北京萬(wàn)科、嘉凱城集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓涉及5家公司6個(gè)項(xiàng)目的房產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)包，等等。
從實(shí)際情況來(lái)看，開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，有的可能是為了剝離虧損資產(chǎn)、提高企業(yè)的盈利能力，有的則可能是為了轉(zhuǎn)型需要，更多的則是為了籌集資金，應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的資金風(fēng)險(xiǎn)。
無(wú)論是企業(yè)轉(zhuǎn)型還是籌集資金，都從一個(gè)方面說(shuō)明，房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了比較大的變化，過(guò)去那種有錢沒(méi)錢都能玩得歡的日子，可能正在遠(yuǎn)離而去。
現(xiàn)在的問(wèn)題是，從開發(fā)企業(yè)采取的應(yīng)對(duì)之策來(lái)看，似乎并不像轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)那樣表現(xiàn)得緊張和具有危機(jī)感。因?yàn)椋_發(fā)企業(yè)并沒(méi)有選擇降價(jià)售房來(lái)回籠資金，而是通過(guò)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)來(lái)維持資金平衡。
這是否意味著，開發(fā)企業(yè)仍存僥幸心理，仍然希望房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠回暖，調(diào)控政策能夠放松。
必須正視的一個(gè)事實(shí)是，從信貸政策的角度來(lái)看，金融機(jī)構(gòu)不可能再對(duì)開發(fā)企業(yè)松綁，更不可能給開發(fā)企業(yè)放水。尤其是最近一次降準(zhǔn)，不僅是定向的，而且有了更加明確的要求和政策指向，并嚴(yán)格了紀(jì)律要求。
另一組數(shù)據(jù)則說(shuō)明，開發(fā)企業(yè)在從銀行得不到資金支持的情況下，只能求助于債券市場(chǎng)。據(jù)WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，1至10月，房企信用債發(fā)行規(guī)模已超4200億元，遠(yuǎn)超去年全年房企信用債發(fā)行規(guī)模;進(jìn)入四季度，房企紛紛發(fā)債應(yīng)對(duì)融資困境，10月房企國(guó)內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模達(dá)325億元，同比增幅超90%。
很顯然，發(fā)債的成本不會(huì)太低，而發(fā)債獲得的資金，也不是過(guò)去那樣用于買地和開發(fā)，而是以新債還舊債。前些年發(fā)行的債券，如今都到了還本付息期，迫切需要通過(guò)再融資償還到期債務(wù)。
也有分析認(rèn)為，開發(fā)企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)可能促進(jìn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，減輕企業(yè)的轉(zhuǎn)型負(fù)擔(dān)。但是，在目前的情況下，轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)并不是一件容易的事，很難獲得自己滿意的轉(zhuǎn)讓價(jià)格。
所以，是否要考慮降價(jià)售房，是開發(fā)企業(yè)必須認(rèn)真思考的一個(gè)問(wèn)題。如果死杠房?jī)r(jià)，一旦資金鏈斷裂，后果將十分嚴(yán)重。如果說(shuō)過(guò)去捂地能夠賺錢、能夠讓土地增值的話，現(xiàn)在捂房，極有可能會(huì)給開發(fā)企業(yè)帶來(lái)災(zāi)難。
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