最近身邊許多人都在討論北京房租大漲，15%算良心，25%也不少見。雖然大家早已習(xí)慣北京房租的年年上漲，但今年漲得格外厲害，讓許多人感到不解。
昨天一位師弟問塞冬這是怎么回事，為什么房租的漲幅明顯超過了工資漲幅。
這位師弟是top2大學(xué)商學(xué)院畢業(yè)，畢業(yè)沒兩年，收入還不算太高，房租上漲對(duì)他的生活帶來了不小壓力。
許多人都認(rèn)為，是以自如為代表的中介壟斷了房源。最近，網(wǎng)上有大量中介輪番哄抬房租、漲幅讓房東都感到詫異的案例。
塞冬認(rèn)為，不惜代價(jià)爭奪房源的中介是房租上漲的原因之一。
互聯(lián)網(wǎng)化的中介巨頭，其自我認(rèn)為的估值邏輯，早已不是簡單的線下交易搭橋，而是將自己看做連接住房與消費(fèi)者的信息橋梁。而任何一個(gè)這樣的“信息橋梁”，要想獲得高估值，都必須有近乎壟斷的極高市占率。
不只是搶房源。甚至在2018年的北京互聯(lián)網(wǎng)招聘市場(chǎng)上，中介公司也前所未有的成為一個(gè)重要角色。
但是，無論怎樣“譴責(zé)”惡意抬價(jià)的中介，我們看待任何價(jià)格問題時(shí)，都需要首先看看基本面——也就是供需。
而在供需方面，就不能不提近兩年北京人民都能感受到、與“疏解非首都功能”相配套的——“拆違”。
從2016年開始，北京開始了史上未有的拆違行動(dòng)，執(zhí)行力之強(qiáng)是塞冬以前沒見過的。
人防空間群租地下室、城中村加蓋、集體用地的“工業(yè)大院”...一個(gè)個(gè)以前拆不動(dòng)的硬骨頭，如今都被雷厲風(fēng)行地迅速拆掉：
2015年的拆違任務(wù)是1500萬平米。
2016年拆違完成量是2979萬平米。
2017年的計(jì)劃是4000萬平米，實(shí)際完成是5985萬平米。
《北京2017年拆除違法建設(shè)5985萬平方米》
http://beijing.qianlong.com/2018/0209/2389198.shtml
2018年的拆違計(jì)劃也是4000萬平米，前4個(gè)月就完成了1640萬平米，照此速度，今年達(dá)到去年的數(shù)量應(yīng)該是不難的。
《北京：前4個(gè)月拆違逾1640萬平方米 完成全年計(jì)劃41%》
http://www.xinhuanet.com/2017-05/17/c_1120989823.htm
對(duì)面積稍微有點(diǎn)概念的人，看到這個(gè)數(shù)字的第一反應(yīng)通常會(huì)是——不可能吧，怎么能有那么多？
6000萬平米建筑面積，按2的容積率就是要拆30平方公里的違章建筑——相當(dāng)于8個(gè)清華大學(xué)的占地面積。
每年拆掉蓋滿8個(gè)清華面積的違章建筑，有點(diǎn)超出塞冬的想象力。
要知道，北京國有土地上的所有房屋的總建筑面積也就8.82億平方米，其中住宅是4.76億平方米。
《北京統(tǒng)計(jì)年鑒2014》，2014年后此項(xiàng)數(shù)據(jù)缺失
http://tjj.beijing.gov.cn/nj/main/2014_tjnj/content/mV151_0814.htm
當(dāng)然了，大部分違建都不在國有土地而是在村鎮(zhèn)集體土地上。
這里的意思是——6000萬 vs 8.82億，北京現(xiàn)在每年要拆掉相當(dāng)于全市城市房屋總建筑面積1/14的各類違章建筑。
而根據(jù)北京統(tǒng)計(jì)年鑒2017，北京2016年竣工的所有房屋，包括城鎮(zhèn)和農(nóng)村、包括住宅和非住宅，全算上，也不過3594萬平米。
也就是說，每年拆的空間(5985萬平)比建設(shè)的空間(3594萬平)多，社會(huì)總空間是在凈減少的。
這和北京“減量發(fā)展”的法定總體規(guī)劃是相適應(yīng)的。
《北京城市總體規(guī)劃2016-2035》
http://zhengwu.beijing.gov.cn/gh/dt/t1494703.htm
到2020年城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模由現(xiàn)狀2921平方公里減到2860平方公里左右，到2035年減到2760平方公里左右。
重點(diǎn)實(shí)施集體建設(shè)用地減量，大力推進(jìn)農(nóng)村集體工礦用地整治，積極穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)村居民點(diǎn)整理。
通過騰退整治，實(shí)現(xiàn)既有違法建設(shè)清零。
城六區(qū)常住人口在2014年基礎(chǔ)上每年降低2—3個(gè)百分點(diǎn)，爭取到2020年下降約15個(gè)百分點(diǎn)。
一年拆除6000萬平米，為了確認(rèn)這個(gè)數(shù)字的規(guī)模沒有問題，也為了更形象的感受拆違行動(dòng)的力度和規(guī)模，塞冬截取了一些衛(wèi)星圖(谷歌地球pro)：
這是西南5環(huán)到西南6環(huán)之間的一片村子+郊區(qū)工廠/物流基地，屬于大興區(qū)。可以看到，大面積的彩鋼頂棚很顯眼。
黃色直線全長7.4公里，右下角是占地面積約4平方公里的清華大學(xué)主校區(qū)，同比例尺作為對(duì)比。
注意左上角，此衛(wèi)星圖的時(shí)間是2017年5月9日。
一年之后的2018年5月6日，所有彩鋼屋頂都沒了。
可以和上圖進(jìn)行對(duì)比(點(diǎn)擊圖片滑動(dòng)對(duì)比更清楚)，參考一下清華的面積，毛估一下拆除面積——這只是北京市小小的一角。
再來看看其他地方，這是南4環(huán)-南5環(huán)之間2017年5月的衛(wèi)星圖(豐臺(tái)大興交界)，比例尺和上面的一樣，就不再畫上清華了，直觀點(diǎn)可以參考那條3.5公里長的南苑機(jī)場(chǎng)跑道。
一年后的2018年5月：
東北五環(huán)邊上(朝陽區(qū))，一個(gè)占地面積比清華大學(xué)略小一點(diǎn)點(diǎn)的城中村，在一年之內(nèi)拆完，如下面兩張圖所示：
下面是北苑東面的一片村子(朝陽區(qū))，從2016年5月到2018年5月的變化如下，黃線的長度是1公里。
城市副中心通州區(qū)，黃線長度為4公里，仍然是2017.5 vs 2018.5：
東南5環(huán)-6環(huán)之間(朝陽通州交界處)，2017.5->2018.5，彩鋼屋頂?shù)募w消失，黃色線長度為1公里：
北5.5環(huán)，回龍觀以北，沙河以南(昌平區(qū))，大量彩色屋頂?shù)南А?/p>
ps：第二章圖右下角里為北大燕園主校區(qū)同比例尺對(duì)比。
在全國絕大多數(shù)城市，對(duì)違建、城中村、城郊工業(yè)大院的拆除，通常意味著騰出更多可以出讓的土地，能修建容積率更高的住宅、寫字樓、商業(yè)樓，大多數(shù)情況下會(huì)帶來產(chǎn)業(yè)和生活空間的增加，也會(huì)帶來土地出讓金的大增。
北京則不同——北京拆除城中村、拆除郊區(qū)工業(yè)大院后，大部分情況下并不是為了賣地，而是“留白增綠”。城中村拆除后，會(huì)使用一小部分面積建設(shè)回遷房，部分地區(qū)可能會(huì)配套一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)入股的產(chǎn)業(yè)園，但大部分土地會(huì)空置(留白)、增綠(種樹)。
這樣的拆遷，從財(cái)政上是凈支出。
2018年計(jì)劃拆違4000萬平米，根據(jù)之前的毛估，占地面積是20平方公里。被用于留白增綠的面積為16平方公里。
《北京：2018年計(jì)劃拆違4000萬平方米還綠1600公頃》
http://www.xinhuanet.com/2018-01/24/c_1122310055.htm
新華社北京1月24日電(記者烏夢(mèng)達(dá)、季小波)記者24日從北京市兩會(huì)上了解到，北京2018年將拆除違法建設(shè)4000萬平方米以上，確保新生違法建設(shè)零增長。同時(shí)，還首次明確拆違騰退土地“還綠”目標(biāo)，計(jì)劃實(shí)施拆后土地還綠1600公頃。
以著名的“京藏高速楔形地塊”為例，該地塊位于清華北大學(xué)院路和鳥巢水立方之間，屬于房價(jià)10萬一平米的黃金地段。這里在拆除前，是一片規(guī)模巨大的城中村+家具城，居住著10萬外來人口。
東升鄉(xiāng)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，該地區(qū)共有273個(gè)院，每個(gè)院落均為村民自建房屋，違章建房泛濫。常住本地人口僅2056人，外來人口達(dá)10萬人。最寬主干道僅4米寬，樓內(nèi)無消防設(shè)施和消防通道，樓房間距不足一米，電線私搭亂搭，在治安、消防、食品安全等方面產(chǎn)生眾多安全隱患。
該地塊拆除后，除了部分用于建設(shè)回遷房和中關(guān)村東升科技園三期以外，一個(gè)重要的用途就是——建設(shè)大面積綠地，成為北京的“通風(fēng)走廊”。
項(xiàng)目還將建成面積達(dá)106公頃的本市首個(gè)楔形景觀綠地，改善地區(qū)生態(tài)環(huán)境面貌。到2018年，這條楔形綠地就可以為北京市“通風(fēng)”了。
《北京海淀最大棚戶區(qū)拆遷建綠地為京城“通風(fēng)”》
http://www.xinhuanet.com/politics/2015-12/18/c_128543084.htm
再以曾經(jīng)容納過5萬+外來人口“唐家?guī)X村”為例，在2010年被拆，現(xiàn)在已是“中關(guān)村森林公園”的一部分。
雖然拆違年年都有，北京每年都有城中村被改造，但如前文所說，近兩年的拆違力度是前所未有的：
2015-2017年，每年實(shí)際完成的拆違任務(wù)年年翻倍：
1500萬->3000萬->6000萬
上面大多數(shù)的衛(wèi)星對(duì)比圖，都是發(fā)生在過去一年里的事情，北京在過去一年的拆違量相當(dāng)于過去好幾年的總合，而今年仍將繼續(xù)保持這個(gè)力度。
因此，塞冬認(rèn)為，關(guān)于今年北京的房租暴漲，尋求壟斷的中介是個(gè)重要因素，但可能并不是最重要的。
最重要原因可能是每年拆掉相當(dāng)于全市城市房屋建筑面積1/14以上的違建。
一個(gè)個(gè)可以用“平方公里”作為計(jì)量單位的違建區(qū)域被集中拆掉，哪怕其中只有一部分曾用于居住用途，也是對(duì)北京居住空間供給的巨大減量。
違法居住空間拆了，就只能選擇樓房群租，樓房群租需求多了，就會(huì)打破單間出租供需的平衡，而單間供需的失衡，就會(huì)繼續(xù)打破整套供需的失衡。
底層供給的快速縮減，在一定程度上會(huì)逼走只能承受得了城中村和工業(yè)大院群租的人口，同時(shí)也會(huì)將需求上移，層層向上打破原有的供需平衡：
2016年，北京市公共汽車共運(yùn)輸36.9億人次，軌道交通36.6億人次。
2017年，這兩個(gè)數(shù)字分別變?yōu)?3.3億人次和37.8億人次。
一年里，公交+地鐵，公共交通總?cè)舜蜗陆盗?.3%。
考慮到新增地鐵線路(可能還有共享單車)對(duì)公交的替代作用，以及地鐵人均距離更長。實(shí)際的公共交通運(yùn)輸周轉(zhuǎn)量可能沒有下降3.3%那么多，但應(yīng)該也是微降，和北京常住人口微降的官方統(tǒng)計(jì)相吻合。
《2017年末北京常住人口2170.7萬人 比上年末減少2.2萬人》
http://www.xinhuanet.com/2018-02/27/c_1122461804.htm
但是，需求端常住人口一點(diǎn)點(diǎn)的微降，遠(yuǎn)遠(yuǎn)抵不過一年6000萬平米的實(shí)際拆除量帶來的供給端居住空間降低速度。
包括2018年在內(nèi)，未來幾年，拆違任務(wù)量預(yù)計(jì)都會(huì)不亞于2017年，哪怕是北京的城六區(qū)，等待拆遷的違法建筑也有很多。遠(yuǎn)郊區(qū)的違法建筑可能比納入統(tǒng)計(jì)的合法建筑還要多。
下圖：東5環(huán)-東6環(huán)之間，哪怕是主城區(qū)邊緣的近郊區(qū)，也仍然存在大量的集體土地彩鋼屋頂。
“減量發(fā)展”是北京未來的主題。如前文所說，北京市的2035年總體規(guī)劃里，已經(jīng)定下了未來建設(shè)用地減量、拆除全部既有違法建筑的總體規(guī)劃。
上月末才發(fā)布的行動(dòng)計(jì)劃里，第二個(gè)大點(diǎn)就是“構(gòu)建推動(dòng)減量發(fā)展的體制機(jī)制”。
《北京市關(guān)于全面深化改革、擴(kuò)大對(duì)外開放重要舉措的行動(dòng)計(jì)劃》
http://zhengce.beijing.gov.cn/library/192/33/50/438650/1559670/index.html
一方面是拆除違法建筑，另一方面，在合法的住宅供給上，下降趨勢(shì)也是明顯的(北京市統(tǒng)計(jì)年鑒)：
下圖：北京市歷年商品住宅竣工面積：
所以，從供給端來看，未來幾年，北京房租持續(xù)保持每年15%+的高速增長恐怕是難以避免的：
合法住宅的供給、竣工量總體是下降趨勢(shì)。
從2017年起，違法建筑拆除速度大幅提升至每年4000萬平米(規(guī)劃)/6000萬平米(實(shí)際)。
當(dāng)供應(yīng)的急劇縮減、碰上中介互聯(lián)網(wǎng)化的“砸錢買壟斷”，2018年的北京房租，就不可避免的大漲了。
塞冬認(rèn)為，要從根本上降低“新北京人”的居住成本/租住成本，根源上還是需要解決供需矛盾。
一邊是拆違，另一邊則需要供應(yīng)符合產(chǎn)業(yè)人口需求的基本居住空間。
下圖：北京近年來住宅用地供給情況：
以上表為例，2017年以前，一方面，住宅用地計(jì)劃逐步減少，另一方面，實(shí)際供應(yīng)量減少得更快。
2017年開始情況有所變化，實(shí)際的住宅供應(yīng)量終于完成了1200公頃的計(jì)劃任務(wù)。
上文中的《行動(dòng)計(jì)劃》中稱：
適度提高居住用地及其配套用地比重，推進(jìn)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，鼓勵(lì)利用集體建設(shè)用地和產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)職工宿舍。
希望這個(gè)計(jì)劃能夠?qū)崿F(xiàn)。
本號(hào)的老讀者應(yīng)該都很清楚，塞冬一直以來呼吁的都是：
擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)/人口聚集大城市的住宅供應(yīng)，讓更多人能夠在就業(yè)地定居。
讓努力奮斗的年輕人有足夠的生存空間結(jié)婚、生育。
改變“人口上移、用地指標(biāo)下移”的土地資源利用錯(cuò)配現(xiàn)狀。
本文使用的大量圖片，也是希望人們能體會(huì)到正在發(fā)生中的供給端大減的規(guī)模和力度。希望政策制定者能將拆違和提升住房供給切實(shí)相結(jié)合，從多方面提供滿足各層次勞動(dòng)者的居住空間，讓北京的產(chǎn)業(yè)規(guī)模和住房規(guī)模相匹配，建設(shè)一個(gè)更加宜居的北京。
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