國務院4月10日發布了關于落實《政府工作報告》重點工作部門分工意見。其中，住建部、發改委、財政部、國土部、農業部、民政部、人民銀行、國資委、審計署、稅總、林業局、地震局、銀監會、證監會、開發銀行等15部委負責促進房地產市場平穩健康發展。這一動作，加上之前多部門聯合出臺的一系列調控房價的政策，可見政府在加大對房地產市場的支持力度。
基于這種政策變化，最近各種分析評論很多，有說房價可能暴跌、未來中國房地產必然崩盤的，也有說再不買房得再等30年的，不一而足，大相徑庭。那么，未來房價走勢到底會如何?中國樓市未來趨勢又會怎樣?占豪這里簡單談一下個人看法，供參考。
關于房地產市場，在央行那次大幅降息時，占豪對房地產市場是不是會因此大漲感覺到擔心，之后房屋也迎來了一輪快速的成交放量。但是，進入2015年后，房地產市場在經過一輪短期的成交熱潮后，很快再次趨冷，最新的70大城市房價也是下降的。由此可見，在之前的一系列政策出臺后，并未真正讓房地產市場活躍起來，反而有量價齊跌的跡象。這種跡象讓政府對房地產市場能否健康發展表現出明顯的擔心，甚至有關部門已經開始要統一宣傳口徑，要促進房地產市場的健康發展。
為什么房地產市場會在短熱后再次趨冷呢?占豪認為原因有五個：
一、房價過高使得購買力與房價出現了暫時性脫節。
中國正處在城市化進程中，中國城市居民購房需求是顯而易見的。但是，由于過去10年中國房價漲幅過大，已超過了大多數老百姓可以承受的范圍，這使得真實的需求因為購買力問題而一時難以釋放。
二、去投資化和房價過高也阻住了投資性購房者。
過去兩三年，房地產住宅市場明顯在去投資化，這實際上阻擋住了一部分投資性購房需求。再加上，房價過高也使得一些人不再將資金投入到房地產市場以實現保值增值。在這種情況下，房地產市場趨冷是很正常的事情。
三、保障性住房供應的大幅增加，滿足了一部分人的住房需求。
保障房和商品房雖然是兩條道，但增加了保障房的供給，顯然還是會影響到商品房的需求市場，在一部分有住房需求的人暫時獲得了住房滿足后，他們就暫時失去了購買商品房的需求。
四、過去三年的調控和資金面的趨緊起到了一定的作用。
過去3年，房地產的調控整體都是較為嚴厲的，再加上整體資金面的壓力，房地產企業的資金鏈普遍偏緊，房地產企業不得不采取更多的促銷手段以保證銷售，房價上漲就失去了動力。市場經常是買漲不買跌，房價轉跌使得更多的購房者開始放慢購房計劃。
五、股票市場的走好，使得更多資金開始抽離房地產市場轉而投資股票市場。賣房炒股在未來一兩年會越來越多，本來會借給房地產市場的資金也會更多地被撤出來投入股市，這是大環境決定的。
政府之所以快速松綁房地產市場調控，根本原因有三個：
一、宏觀經濟增長的巨大壓力和地方財政的增收壓力。
2015年宏觀經濟增長壓力顯而易見，目標調降到7%左右即可見一斑。但是，今年也是數據上最難的一年，這一點之前占豪文章中有分析。與此同時，房地產庫存的增加使得未來房地產投資減少預期增強，這不但影響了宏觀經濟增長的預期，還會影響地方財政增收。這兩點，對政府松綁房地產起到很重要的作用。
二、維持房價整體穩定關乎中國宏觀經濟調整的大局和國家大戰略。
對中國來說，現階段中國宏觀經濟保持穩定是很有必要的，這關乎到中國的大國戰略。因為，中國推動的“一帶一路”戰略、亞投行等，都需要中國的宏觀經濟保持穩定，這關乎到各國對中國的信心，也關乎到周邊經濟的穩定。在這種時候，房價保持穩定就非常有必要了。更何況，未來進入中國購買資產的資金會越來越多，在相應較高的位置將資產賣給他們總比在低位讓別人撿便宜強。
三、保障房投資需要商品房的支撐。
保障房資金主要來源還是土地出讓金，如果房地產市場不好，土地出讓金減少，保障住房的建設必然遇到困難，這將影響政府的民生投入計劃。在房地產市場趨冷的情況下，政策放松就成了必然。
那么，房價會不會因為這一輪松綁而再次大漲呢?占豪看法是，從現在情況看，這種概率已非常之低。因為，現階段房價不但開始出現連續的量價齊跌，房地產市場還出現了大量存貨，在房地產市場去投資化的情況下，僅僅靠住房需求已無法在這個價位把房價拉上去了。再加上保障房的建設，這都使得房地產市場不可能像前幾年那么火。
再考慮到現在股市的火爆、反腐力度的增加，二手房市場的拋售壓力必然增加，這就會與新房爭奪需求市場。從最近連續降息和松綁后房地產市場的表現看，房價總體在未來會維持穩定狀態，也許會穩中有降，這也應是政府所希望實現的目標。
考慮到現階段CPI、PPI的走低，2015年后貨幣政策寬松有了更大的空間。在房價下跌壓力的推動下，政策會比預期的更寬松，這會對房地產市場構成較強的支撐。再考慮到2016年宏觀經濟有望逐漸轉好，城市化進程的進一步加快，房價未來兩三年繼續保持總體穩定應該是大概率的事情。
對于未來的房價走勢，個人看法是，未來一二十年內中國房價整體仍有支撐，考慮到未來一二十年中國居民收入的增長幅度和未來城市化進程中的住房需要，中國房價在2020年后有望進入新的緩慢上漲周期。
當然，相比過去，房價漲速會慢很多。未來一二十年，中國房價雖然會出現階段性波動，但總體仍將會是上升的。不過，到了2035年之后，考慮到中國80年代那一批獨生子女開始從父輩那里繼承大量住房，考慮到中國城市化進程將結束，中國房價可能會在那時開始迎來較長期的低潮期。
這里需要向投資者提醒的是，考慮到政府對住宅市場的價值取向(去投資化，加強居住功能)，考慮到20年后可能出現的供過于求的市場狀態，投資買住宅未來顯然已不再是好的投資方式。相比樓市，未來股市機會將大得多。當然，相比房子，股市的風險也更大，所以進入股市需要有較強的把握能力。
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